Le Convenzioni con il Comune: come l’agente immobiliare dovrebbe evitare questa “pioggia di asteroidi” (e salvare la tua vendita)
Ecco come il tuo agente immobiliare dovrebbe lavorare per procedere a “velocità curvatura” ed evitare gli intoppi precedenti alla vendita (ad esempio quelle “oscure” Convenzioni coi Comuni di cui spesso neanche l’agente è a conoscenza).
“Ringrazio tutti i componenti dell’agenzia per aver risolto con sollecitudine, gentilezza e professionalità, i problemi relativi alla vendita del mio appartamento a Foligno. Venivo da un’altra agenzia che non mi aveva dato l’aiuto di cui avevo bisogno. Giacomo ha valutato l’immobile facendo un’analisi realistica, lo ha pubblicato in modo eccellente e mi ha costantemente informata sull’andamento della vendita. La casa è stata venduta e sono stati risolti i problemi burocratici che ho avuto dall’inizio alla fine, grazie a Giacomo”
Questa è una testimonianza di una signora di Perugia alla quale, oltre a venderle l’appartamento a Foligno, ho risolto davvero un bel po’ di noie. A te potrà sembrare una testimonianza come un’altra, ma le parole della signora Gabriella sono il riassunto di una vera e propria epopea.
Perché ti racconto questa storia?
Il fatto è questo, non mi stancherò mai di dirlo: quando il mare ti sembra piatto come una tavola, è lì che nasconde una tempesta dietro l’angolo. Lo so, stai pensando che sono un negativo e un malfidato. Ma ti assicuro che non è così. Ti racconto questa storia perché è fondamentale che tu capisca l’importanza di controllare anche i minimi particolari PRIMA DELL’ATTO DI VENDITA, anche se sei sicuro che è tutto a posto.
In questo caso, uno dei problemi più grandi è stato ad esempio una Convenzione con il Comune che ci ha messo i bastoni tra le ruote. Se sei in procinto di vendere casa, questi vincoli possono essere per te davvero belle gatte da pelare.
Cosa sono le Convenzioni con il Comune (e perché sono pericolose)
- I vincoli di cui ti parlo oggi sono frutto di alcune convenzioni stipulate con il Comune stesso;
- Queste convenzioni (o in altri casi Leggi Regionali) sono dei veri e propri LIMITI alle tue possibilità di vendere;
- Le stesse convenzioni di cui sopra, troppo spesso sono SCONOSCIUTE! A te (ma diciamo che è comprensibile), ma anche all’agente immobiliare che ti sta seguendo;
E 9 volte su 10 di fronte a questi vincoli succede che:
- l’agente immobiliare si trova spiazzato e impreparato su ciò che bisogna fare;
- tu ti ritrovi a cascare dalle nuvole di fronte al notaio che ti dice, a preliminare già fatto, che NON PUOI vendere l’immobile (o che non puoi venderlo a quel prezzo);
- a questo punto è un vero e proprio disastro, perché salta la vendita e se disgraziatamente ti trovi nella situazione in cui stai comprando casa nuova pensando di aver venduto la tua vecchia, e poi salta fuori che la vendita è nulla, potresti rimetterci parecchi soldi.
La strategia “Velocità Curvatura”
La signora Gabriella mi sceglie in sostituzione di un’altra agenzia che a quanto pare non aveva dato loro ciò di cui avevano bisogno. Noi partiamo subito, a velocità curvatura (quella delle navi spaziali di Star Trek, per intenderci ☺). Dobbiamo recuperare terreno!
Facciamo una promozione ultra dettagliata e alla velocità della luce inizio a:
- fare la visura catastale;
- acquisire e verificare la planimetria catastale;
- fare la visura ipotecaria;
- andare in comune per prendere il permesso di costruire, il relativo progetto approvato e l’abitabilità;
Mentre aspettavo di avere in mano l’ultimo documento che mi mancava (l’atto di compravendita), ecco che arrivano due acquirenti. Eccezionale davvero! Non una ma ben due proposte al prezzo che la signora voleva.
Il momento della verità (e del panico)
In pratica, la signora non aveva letto l’atto di compravendita. Io mi ero fidato delle visure ipotecarie e catastali che avevo fatto, ma insomma cosa viene fuori davanti al notaio? Viene richiamata la famosa, temibile, convenzione con il Comune di Foligno. Mi casca il mondo addosso: com’era possibile che la precedente agenzia, che ci aveva lavorato per più di un anno e mezzo, ignorasse l’esistenza della convenzione?
Queste convenzioni possono prevedere di tutto:
- Il divieto di vendere per un lungo periodo (in genere 20/25 anni) se non a determinate condizioni (prezzo imposto, acquirenti con requisiti specifici). Pena: NULLITÀ dell’atto.
- L’obbligo di realizzare opere pubbliche (parcheggi, strade, aree verdi).
Ma il problema vero quando è? È quando l’agente immobiliare stesso NON verifica la presenza di queste convenzioni, mettendoti in guai seri. Questo perché praticamente 9 volte su 10, gli agenti immobiliari controllano i documenti solo DOPO aver CHIUSO la vendita.
Come abbiamo risolto (e salvato la vendita)
Casca il mondo? Certo, ma io non mi scanso: si va subito alla ricerca di una soluzione. Ci serviva la famosa “velocità curvatura”. Parte il geometra subito che fa le ricerche in comune e trova, poco dopo, la fantomatica convenzione. Io e la segretaria del notaio cerchiamo altri atti di compravendita fatti sulla stessa palazzina.
E finalmente sembra essere tutto a posto. La convenzione non è la peggiore, prevede solo dei parcheggi da fare accanto al condominio (tra l’altro fatti da tanti anni). Completiamo il preliminare nel tempo previsto e finalmente fissiamo l’atto di compravendita per il giovedì successivo.
Ma qui ritorniamo all’inizio dell’articolo! Ricordi cosa dicevo? Tanti sono i problemi IMPROVVISI che risolviamo prima dell’atto, prima o poi un fulmine farà esplodere la scrivania mentre il notaio legge l’atto.
E a forza di sbeffeggiare il destino non poteva che accadere ciò che è successo… Ma per oggi preferisco fermarmi qui!
Lo so, tu aspettavi di leggere come era andata a finire la vicenda. Il fatto è che non voglio tirarla troppo lunga con questo articolo. Nella seconda parte di questa storia che sarà protagonista del prossimo articolo di blog, voglio parlarti di un altro problema che affligge molti dei compratori (e dei venditori) al momento di vendere l’immobile: l’atto di successione.
A presto e buona fortuna. Giacomo Brandi
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