Agli open house di Foligno ho visto succedere di tutto. Da eventi stile film western anni ’70 – con la partecipazione solo di covoni di paglia che ruzzolano indisturbati, a eventi a cui sono venute, inaspettatamente, 64 famiglie, mandando quasi in tilt tutta l’organizzazione, a persone che arrivano con l’assegno pronto in agenzia, giorni prima dell’Open House.
Oggi ti racconto alcune delle esperienze più insolite che ho vissuto durante gli open house a Foligno, e soprattutto cosa mi hanno insegnato sul vero valore di una casa.
Prima di iniziare con le storie, sfatiamo subito il mito più dannoso: stimare una casa “tot al metro quadro” è uno dei luoghi comuni più pericolosi per chi vuole vendere casa a Foligno.
È il risultato, a vendita avvenuta, mai il punto di partenza.
Il valore di una casa non è mai oggettivo come tutti credono, ma profondamente soggettivo. E questa differenza cambia completamente il modo di vendere un immobile.
La Scena del Blocchetto degli Assegni
Erano le una passate. L’evento era finito, avevo chiuso le porte. Un cliente si era fermato, il giorno dopo sarebbe partito per restare fuori città per una decina di giorni. Ci eravamo accomodati sul tavolo per compilare i modelli vari e l’assegno di caparra.
Suona il campanello.
“Sarà il proprietario che viene a controllare come è andata.”
Invece era un signore interessato all’open house.
Apro la porta e lui cosa vede? Il tavolino con la proposta già scritta e altri documenti, il blocchetto degli assegni aperto, e noi intorno al tavolo.
Rimanemmo tutti di sasso. Lui non sapeva se entrare, scusarsi o andarsene. Si scusò, salutò e uscì camminando all’indietro. Una scena surreale, il mondo degli open house immobiliari può essere veramente imprevedibile.
Ma questa non è l’unica volta che ho assistito a scene incredibili durante la vendita di immobili a Foligno.
Il Fenomeno delle Proposte Anticipate: Vendere Casa Prima dell’Open House
Altre volte ho visto acquirenti venire direttamente in agenzia prima dell’open house, prima di aver visto casa, tanto erano convinti dall’annuncio, con l’intenzione di fare proposte a prezzo pieno, senza trattare, senza nessun tipo di condizione sospensiva, e solo dopo fare un sopralluogo in casa per confermare la buona impressione.
Volevano comprare l’immobile e farlo togliere dal mercato immediatamente.
Io vorrei, e così programmo ogni open house sin dall’inizio, dare almeno sette giorni di tempo a chi è venuto a vedere casa, per decidere se fare una proposta, e per organizzarsi, per poi portarle tutte al proprietario, l’unico che deve e può decidere in merito alla vendita di casa.
Fino all’anno scorso mi succedeva una volta l’anno, quest’anno siamo a metà anno ed è successo già due volte.
Che succede in questi casi?
Succede che è il proprietario che decide, il mio dovere è tenerlo informato. Ma quando informi un proprietario che qualcuno vuole comprare casa a delle condizioni molto interessanti… beh, di solito la reazione è di stupore totale, di grande sollievo e di grossi sorrisi.
Le tante esperienze con questo metodo particolare, mi hanno portato a due conclusioni:
- Ci sono degli schemi che si ripetono negli eventi di successo, e degli schemi che si ripetono in quelli che non lo sono
- Il primo e più frequente di questi schemi gira intorno a questo: Le case non hanno un valore oggettivo. Il mito che si possa stimare una casa “un tot al metro quadro” è solo un mito, e fa più danni che la grandine in piena fioritura
Quanto vale casa al metro è un’informazione che puoi avere solo a vendita avvenuta. Se vuoi stabilire in partenza il prezzo casa con questo metodo significa affidarsi al caso, e il caso ti darà solo due opportunità: centrarlo o sbagliarlo. In realtà sono tre: lo centri, lo sbagli al rialzo o lo sbagli al ribasso.
Per chi ha assolutamente bisogno di quel tipo di casa, in quella zona specifica, in quel momento della loro vita, quella casa vale oro.
Per chi non ha un interesse per quella zona, o cerca una casa con caratteristiche solo simili ma non uguali, la stessa casa non è così appetibile e farà un’offerta al ribasso per la Legge del Surrogato, ma di questa te ne parlerò un’altra volta.
I Primi 2 Step che Faccio Sempre per gli Open House
Prima di organizzare qualsiasi evento a Porte Aperte a Foligno, comincio da questi due passaggi. Questi step fanno la differenza tra un evento deserto e una vendita immediata.
Step 1: L’Analisi della “Personalità” della Casa
Hai sorriso, vero?
La prima cosa che faccio, sia che si tratti di un open house, sia che si tratti di una vendita classica, è studiare la personalità di casa.
Non parlo solo di metrature e caratteristiche tecniche, certo quelle sono fondamentali, andiamo oltre.
Mi domando: “Chi si innamorerà di questa casa? Qual è il cliente ideale?”
Negli anni della mia gioventù professionale anche io sorridevo insieme ai colleghi quando un cliente diceva:
“Per casa mia serve un amatore”
come se fosse un essere mitologico, un Unicorno, una Chimera o il Principe Azzurro. Tutti ne parlano, ma nessuno l’ha mai visto.
Oggi ho capito che una casa si vende solo a chi se ne innamora, nessuno compra una casa che gli sta indifferente. La comprerà solo chi in essa vede realizzarsi i suoi sogni e i suoi desideri.
Step 2: Il “Test dell’Entrata”
Esco, mi allontano per 50 metri e poi torno indietro e entro come se fossi un potenziale acquirente.
Cosa vedo? Cosa sento? Cosa percepisco nei primi 30 secondi?
Registro mentalmente ogni dettaglio: da dove cade la luce, quali rumori si sentono, perfino che odore c’è. Questi primi 30 secondi decidono tutto.
In base a questo test, decido quali mobili spostare, quali complementi d’arredo togliere e in che giorno e in che ora fare l’evento a Porte Aperte.
Questi primi due passaggi sono fondamentali, perché la comprerà solo chi se ne innamorerà, e questo avviene nei primissimi minuti che camminano per casa.
Il processo decisionale di acquisto, per ognuno di noi, funziona sempre con lo stesso meccanismo.
Dopo che hai preso tutte le informazioni possibili immaginabili, e dopo che hai risposto positivamente alla domanda “me la posso permettere economicamente”, sarà nel momento in cui la tocchi con mano che deciderai di comprarla, oppure di non comprarla.
E NO, lo dici nei primi 30 secondi, e quando decidi di no, niente ti farà cambiare idea.
Ma questi sono solo i primi due step…
In realtà, il mio metodo CASA120 per gli open house prevede altri passaggi che applico in base al tipo di immobile, alla zona di Foligno e al target di acquirenti che voglio attrarre.
Non volevo annoiarti con dettagli tecnici, se li vuoi conoscere ne parliamo durante il sopralluogo che farò a casa tua e poi, sono anche un po’ geloso di questi dettagli, penso che mi capirai se le mantengo un po’ riservate…
Applicando questo metodo, ho ottenuto che:
- Nel 73% dei miei open house la casa viene venduta
- Il Tempo medio di vendita è di 45 giorni (di cui, in genere 30 sono di preparazione)
- Con uno Sconto medio del 4% (contro il 15-20% del mercato)
Il sistema di vendita garantita CASA120, che uso oggi, è l’evoluzione di anni di sperimentazione. Il primo open house che ho fatto utilizzando una versione primitiva di quello che uso oggi, è proprio quello che ti ho raccontato all’inizio.
Prima di individuare questi schemi, prima di fare un’analisi approfondita delle migliori tecniche per gli open house, era il contrario: la maggior parte delle volte l’open house non era un evento di successo.
Non è la Soluzione per Tutti gli Immobili
Come l’aspirina non è la soluzione di ogni dolore, oggi ho capito che questa tipologia di vendita non è la soluzione migliore per tutti gli immobili a Foligno. Ci sono casi in cui potrebbe anche essere dannosa. Deve essere valutato caso per caso.
L’open house funziona meglio quando:
- L’immobile ha caratteristiche uniche (il che non significa che deve essere il più splendente, ma semplicemente deve avere caratteristiche diverse dagli altri immobili in vendita)
- La zona è ricercata
- Casa è disabitata, così da permettermi di preparare casa al meglio delle sue potenzialità, fin nei minimi dettagli
Ogni casa ha il suo acquirente ideale, e il mio compito è far incontrare la casa giusta con la persona giusta nel momento giusto.
La lezione più importante che ho imparato? Negli open house può succedere veramente di tutto.
Da appartamenti completamente deserti a vendite che si concludono prima ancora che l’open house finisca.
Il segreto non è avere una formula magica che funziona sempre, ma capire che ogni immobile ha una sua storia, un suo valore soggettivo e un suo acquirente ideale.
Se Stai Pensando di Vendere Casa a Foligno
Se stai pensando di vendere casa a Foligno e vuoi sapere se l’open house è la strategia giusta per il tuo immobile, sono a tua disposizione per un sopralluogo gratuito.
Cosa include la consulenza gratuita
Durante il sopralluogo verificherò:
✅ Se l’open house è la migliore soluzione per valorizzare casa tua
✅ Come preparare l’immobile per massimizzare l’interesse
✅ Il timing ottimale per organizzare l’evento
✅ Le strategie di comunicazione più efficaci per il tuo target
Come Contattarmi
Prenota subito la tua consulenza gratuita. Riempi il modulo qui sotto, e ti contatterò prima possibile.
Il sopralluogo è sempre gratuito e senza impegno. Parliamo della tua situazione specifica e vediamo insieme la strategia migliore per valorizzare il tuo immobile a Foligno.
Come ideatore del Sistema di Vendita Garantita CASA120, ti garantisco un approccio professionale e risultati concreti. Non prometto miracoli, ma un metodo rodato in 20 anni di esperienza nel mercato immobiliare di Foligno.
FAQ – Domande Frequenti sugli Open House a Foligno
Quanto costa organizzare un Open House a Foligno?
L’open house è incluso nel servizio di vendita immobiliare. Non ci sono costi aggiuntivi oltre alla provvigione di vendita (che va sempre pagata solo a vendita realizzata). Durante la consulenza ti spiego tutti i dettagli economici.
Quanto tempo richiede la preparazione di un Open House?
La preparazione di un open house efficace richiede solitamente 2-3 settimane, a seconda delle condizioni dell’immobile. Include: analisi della casa, preparazione degli spazi, pianificazione della tempistica, creazione del materiale promozionale e coordinamento delle visite.
L’Open House funziona per tutti i tipi di case?
No, ogni immobile ha la sua strategia di vendita ottimale. L’open house funziona meglio per:
- Case con caratteristiche uniche o particolari
- Immobili in zone molto richieste di Foligno
- Proprietà che si prestano a creare un’atmosfera accogliente
- Situazioni dove il proprietario può essere flessibile sui tempi
Durante il sopralluogo valutiamo insieme se è la soluzione migliore per te.
Devo essere presente durante l’Open House?
Dipende dalla situazione. In alcuni casi la presenza del proprietario aiuta a creare un’atmosfera più accogliente, in altri può limitare la libertà dei visitatori. Ti consiglierò sempre la strategia migliore in base al tuo immobile specifico.
Che differenza c’è tra Open House e visite private?
L’open house permette a più persone di vedere la casa nello stesso momento, creando spesso un effetto “competizione” positivo. Le visite private sono più personali ma richiedono più tempo. Spesso uso entrambe le strategie in sequenza.
Se l’Open House non va bene, cosa succede?
Se l’open house non genera interesse, analizzo subito cosa non ha funzionato: prezzo, preparazione, timing o comunicazione. Poi adattiamo la strategia. Il mio metodo prevede sempre un piano B per ogni situazione.
Quanto tempo dura un Open House?
Solitamente 1 ora, che diventano spesso 2, in una fascia oraria studiata specificamente per valorizzare la casa e che agevoli i visitatori. La scelta del tempo dipende dall’esposizione e dalle caratteristiche dell’immobile.
Posso organizzare l’open house da solo/a?
Tecnicamente sì, ma sconsiglio vivamente. L’organizzazione richiede esperienza in: gestione dei flussi di persone, tecniche di presentazione, qualificazione dei visitatori, gestione delle trattative. Inoltre, essere emotivamente coinvolti come proprietari può limitare l’efficacia.
Chi si occupa di seguire gli acquirenti interessati?
Questa è una fase veramente delicata, e non basta avere le competenze e tecniche specifiche legali e amministrative (anche se sono indispensabili). Bisogna avere una predisposizione naturale alla risoluzione dei problemi e dei sogni altrui, l’Empatia.
Nessuno meglio di Daniela Flagiello (STIMA Immobiliare) può farlo, la mia collega. Con 30 anni di esperienza nel settore e una serietà comprovata e indiscussa, è lei che si occupa di seguire ogni tuo potenziale cliente, qualificarli adeguatamente e accompagnarli nel processo di acquisto.
Daniela ha la sua sede in pieno centro storico di Foligno in Via Cesare Agostini, 38, perfetta per chi preferisce incontri nel cuore della città, mentre la mia sede è in Via Cipriano Piccolpasso in periferia, dove è facile parcheggiare. Questa sinergia ci permette di offrire ai clienti la soluzione più comoda e di concentrarci al 100% – io sulla valorizzazione del tuo immobile, lei sulla gestione professionale degli acquirenti.
Come gestite la sicurezza durante l’Open House?
Manteniamo sempre un controllo costante su chi entra e esce. La nostra esperienza ci permette di riconoscere subito i visitatori seri da quelli che potrebbero avere altri scopi.
Cosa succede se arrivano più offerte contemporaneamente?
In questo caso, gestiamo tutte le proposte in modo trasparente, dando a tutti le stesse opportunità e tempi di riflessione. La scelta finale spetta sempre al proprietario, a cui noi forniamo tutti gli elementi per decidere in maniera consapevole, la palla passa al proprietario.
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