Vendere casa velocemente 2: ecco come il tuo agente immobiliare dovrebbe lavorare per procedere a “velocità curvatura” ed evitare la pioggia di asteroidi degli intoppi precedenti alla vendita

L’incredibile storia della Signora Gabriella: come abbiamo venduto casa a “velocità curvatura” nonostante una pioggia di asteroidi burocratici.

Ciao, sono Giacomo Brandi. Ti ricordi come ci eravamo lasciati l’ultima volta? Nell’ultimo articolo ti avevo raccontato la storia della signora Gabriella e di come le ho permesso di vendere casa velocemente. Molto più velocemente di quello che si aspettasse e nonostante i tanti, davvero tanti problemi insorti durante la trattativa.

Sì, perché caro lettore, io in quell’articolo ti ho parlato di uno solo degli intoppi: una convenzione col comune dura da risolvere. Ma in realtà la “pioggia di asteroidi” che ci è caduta addosso in quei mesi è stata fitta, fitta…

Come procedere a “velocità curvatura” (iper velocità, per i non fan di Star Trek), evitando contemporaneamente la pioggia di asteroidi che quotidianamente colpisce la galassia dell’immobiliare?

Serve un super eroe (o almeno un pilota esperto)

Beh, caro lettore, pur non avendo io mai volato nello spazio, a quanto pare la signora Gabriella è stata davvero soddisfatta di come abbiamo risolto i problemi sorti. Perché con un problema alla volta ci sarebbe andata di lusso. La realtà è che abbiamo dovuto aver a che fare con:

1. Un’intestazione catastale sbagliata: non era indicata la moglie comproprietaria in virtù del regime coniugale della comunione dei beni (abbiamo incaricato il notaio di fare la correzione);
2. Un’ipoteca fantasma: ancora iscritta sull’immobile sebbene il relativo mutuo fosse stato estinto da circa 17 anni. Ci abbiamo pensato noi sbattendoci come un flipper tra le banche perché nel frattempo la banca originaria era passata di gruppo in gruppo e l’attuale non ne sapeva nulla;
3. Un atto di acquisto incompleto: vecchio di oltre 20 anni, su cui non era stata riportata la moglie che andava indicata in quanto il regime coniugale era in “Comunione dei Beni”;

Insomma, una situazione davvero intricata ma che siamo riusciti a risolvere.

Il colpo di scena finale

Ma ricordi come ci siamo lasciati alla fine dell’articolo scorso? Sembrava tutto risolto, l’atto di compravendita era fissato per il giovedì successivo… Il giorno prima dell’atto, alle nove in punto, mi squilla il telefono: era la signora Gabriella. Il suo tono di voce era davvero atterrito.

Il marito, purtroppo malato da tempo, ci aveva “lasciato” poche ore prima. Ovviamente i figli erano lontanissimi per lavoro (uno addirittura lontano dall’Europa). A questo punto c’era solo da compilare l’atto di successione. Ora, devi sapere che per fare la successione generalmente è richiesto un periodo di tempo abbastanza lungo. Di solito si va anche sui due mesi. È un tempo che non potevamo permetterci di aspettare!

Per questo ho ripreso il controllo della situazione e nel giro di pochi giorni, la successione era pronta.

Perché ci vuole tutto questo tempo per fare una successione in genere?

Perché ci si rivolge a professionisti che le fanno solo marginalmente (commercialisti, avvocati, geometri…). Sono bravi, ma non sempre specializzati nella velocità richiesta da una compravendita imminente. Mentre il notaio ha un altro punto di vista e ti permette di avere la successione pronta per fare immediatamente dopo l’atto di compravendita. Quindi ogni problema di forma e di tempistica è immediatamente risolto.

In questo caso, il notaio ha dovuto fare in modo che la signora potesse fare tutto (successioni varie e compravendita) anche a nome del figlio che doveva rientrare al lavoro lontano dall’Europa.

L’errore comune sulla successione (che costa caro)

Ma quando si parla di successioni c’è anche un altro problema. Un fraintendimento abbastanza comune: tutti pensano che basta registrare la successione all’Agenzia delle Entrate. In realtà, farlo serve solo per pagare le tasse. Non vale come accettazione. Per quanto riguarda le case, la successione va anche trascritta alla conservatoria dei beni immobiliari.

E qui casca SEMPRE l’asino: nel 95% dei casi la conservatoria viene ignorata e i clienti mi si ritrovano all’atto di vendita a dover pagare la “registrazione tacita dell’accettazione ereditaria” (tra i 400 e i 600 euro). Cifra che, quando la successione la fa il notaio, in genere è compresa nella pratica. Quindi il notaio è più bravo, più efficace, più veloce e alla fine anche più economico.

Risultato: Atto salvato in 10 giorni

Per farti capire un attimo la situazione in cui mi trovavo: la compratrice quando ha saputo del decesso ha subito pensato che l’atto sarebbe saltato, ma quando le ho detto che ci saremo visti dal notaio dopo 10 giorni è rimasta incredula (e ancora lo è).

Ma tu pensa se la venditrice si fosse imbattuta in un acquirente “cacciatore di opportunità” e fosse stata da sola o (peggio) male accompagnata? Nonostante lo sconforto per la perdita, sono “partito” di nuovo a velocità curvatura e nel giro di pochi giorni abbiamo chiuso tutto.

Cosa succede nella maggior parte dei casi?

Non abbiamo bisogno di andare a guardare troppo distante. Perché la signora Gabriella ci ha contattato? Perché aveva già avuto a che fare precedentemente con un’altra agenzia che non era stata in grado di venirle incontro. E pensare che le vere grane le abbiamo affrontate (e risolte) noi!

Se ti affidi a chi non è preparato:

• I tempi si allungano a dismisura;
• L’agenzia inizia a far vedere la casa anche ai “curiosi del momento”;
• Tu inizi a perdere la pazienza e la fiducia;
• Si fa strada la sensazione di essere stato quasi truffato.

Il succo del discorso

Hai l’obiettivo di vendere casa tua in tempi che non siano gli 8 mesi che ti indica l’Agenzia delle Entrate? Vorresti vendere casa tua entro 4 mesi a partire da adesso, senza pensare nient’altro che firmare l’atto e incassare l’assegno?

Se vuoi ottenere ciascuna di queste cose devi stare attento a evitare agenti immobiliari improvvisati. Chiedi sempre se ti viene offerta qualche garanzia!

Io, ai clienti che mi danno l’incarico, garantisco sempre che se la vendita non avviene entro 120 giorni gli sconto 1.000 € dalle provvigioni.

Vuoi le prove che non sono matto?

“… mi ha valutato l’immobile facendomi un’analisi specifica realistica, lo ha pubblicato in una maniera eccellente e mi ha costantemente informata sull’andamento della vendita. Il risultato è stato che ha venduto la casa in meno di un mese.” — Luciana Sciamanna

“… ci ha indicato la strada da seguire e le azioni da intraprendere per risolvere i problemi burocratici… Dopo che ci ha aiutato a risolvere questi problemi ci ha venduto casa al terzo appuntamento. Come ha fatto non l’ho ancora capito, visto che si parla tanto della crisi delle case.” — Diego Cimarelli

Bene, siamo finalmente giunti alla conclusione di questa storia. Se leggendo i fatti della signora Gabriella ti sei in qualche modo rivisto, o hai rivissuto una brutta esperienza che hai avuto con le agenzie immobiliari, puoi scrivermi nei commenti e raccontarmi cosa ti è successo. Ti risponderò dicendoti come invece io avrei gestito la cosa e come avrei cercato di risolvere il problema.

Ci vediamo nei commenti qui sotto, intanto grazie dell’attenzione e a presto!

Giacomo Brandi