Ti sei mai chiesto perché alcune case rimangono in vendita per mesi, spesso anni, mentre altre volano via?
La risposta non è nel prezzo. È in quello che succede prima di mettere il cartello “vendesi”.
Ti racconto cosa è successo con l’ultima casa ereditata che ho venduto. Questa storia ti mostrerà come le case ereditate valgono dal 10% al 15% in più di una casa abitata – ma solo se sai come muoverti.
Inoltre rappresenta le problematiche classiche degli immobili ereditati — e soprattutto quello che accade quando vengono messi in vendita senza prepararli con metodo.
Era “una casa come tante”
Nella realtà nascondeva tutto ciò che rovina la vendita.
Quando sono entrato per la prima volta in questo appartamento, ho trovato la situazione classica delle case ereditate.
Disabitata da tempo ma soprattutto, abitata negli ultimi anni con la fatica degli ultimi anni.
Negli ultimi mesi accade sempre la stessa cosa:
- Si accumulano oggetti
- Si smette di curare i dettagli
- Le energie della famiglia sono rivolte altrove
Il terrazzo, prima bellissimo, pieno di piante e fiori, abbandonato a se stesso era diventato un flebile ricordo di se stesso.
Dentro casa c’erano molti mobili, molti quadri, molti centrini, molti soprammobili e ovviamente molto altro.
Visivamente riempiva l’occhio fino a soffocarlo.
E quando una casa è piena di oggetti:
- Non si percepiscono gli spazi
- Non si vede la luce
- E soprattutto, quando è troppo personalizzata, non ci si immagina la vita futura dentro quella casa
Che è l’unica cosa che fa innamorare il giusto acquirente.
Tutto qui? Fosse mai. Il problema non era solo estetico
Era anche documentale. È un classico.
Come succede in gran parte delle case ereditate, la documentazione era insufficiente per fare l’atto notarile di vendita.
Fortuna ha voluto che i proprietari, gli eredi, si erano già accorti che la documentazione non era in ordine e avevano già delegato un tecnico per sistemarla. Un caso più unico che raro.
La trasformazione: da casa abbandonata a gioiello pronto per l’open house
Mentre tutti corrono a mettere l’annuncio online, io ho pazientemente aspettato che fosse tutto in ordine.
Parallelamente alla sistemazione dei documenti, ho iniziato la preparazione dell’immobile:
- Svuotamento degli arredi e degli oggetti superflui per valorizzare la vendita
- Sistemazione degli ambienti
- Recupero del terrazzo
- Piccoli ritocchi estetici
E come succede sempre quando una casa torna a respirare, la luce mette in evidenza anche:
- Piccole macchie di condensa
- Leggere filature
- Segni del tempo sui muri
Difetti normali… ma che agli occhi dell’acquirente diventano frizioni nella decisione.
Per questo abbiamo scelto di imbiancare e rifinire tutto.
L’appartamento a quel punto era:
- Più luminoso
- Più aperto
- Più limpido
- E trasmetteva finalmente una sensazione di ordine e serenità
Prima di me erano entrate altre agenzie
E tutte avrebbero immediatamente messo in vendita la casa così com’era
- Senza aspettare che i documenti fossero in regola
- Senza preparazione casa per riportarla alla luce
- Senza studiare una campagna di comunicazione su misura, che facesse vedere i pregi di questa casa alla persona che se ne sarebbe innamorata
Io, invece:
- Ho fatto una stima che teneva conto di come la casa sarebbe diventata una volta preparata
- Quindi leggermente più alta rispetto agli altri
- Ma supportata da un metodo preciso di valorizzazione
I proprietari non mi hanno scelto perché ho fatto una stima più alta.
Mi hanno scelto perché hanno compreso che:
- Prima si risolvono i problemi
- Poi si prepara la casa
- Poi si costruisce la comunicazione giusta
- E solo dopo si va sul mercato
E questo fa tutta la differenza nel risultato finale.
L’open house che ha cambiato tutto: 44 famiglie in un sabato pomeriggio
Tra documenti, lavori e combinazioni sfortunate, abbiamo dovuto rinviare più volte:
- Prima per l’ondata di caldo torrido di giugno
- Poi per un problema all’ascensore
- Poi per i tempi lunghi delle pratiche burocratiche
Le aspettative erano alle stelle, la pressione pure.
Ma quando finalmente siamo arrivati al giorno giusto – un sabato pomeriggio di novembre, orario scelto con cura – è successo quello che doveva succedere.
44 famiglie in poche ore.
Ti confesso una cosa: l’open house non è il modo furbo di raggruppare gli appuntamenti. È estenuante. Ogni domanda è una negoziazione. Ogni obiezione è una trattativa che inizia.
Quella sera ero distrutto. Ho dormito 10 ore filate.
Ma un’ora dopo aver richiuso la porta di casa è arrivata la chiamata:
“Giacomo, quando possiamo vederci? Questa casa la voglio comprare, non me la faccio sfuggire.”
Non solo l’abbiamo venduta la sera stessa dell’open house.
L’abbiamo venduta sopra il prezzo richiesto.
Con ulteriori condizioni vantaggiose per i venditori che hanno aumentato ancora di più il valore economico dell’operazione.
E sai qual è il segreto?
La verità sulle case ereditate che nessuno ti dice
Le case ereditate hanno un vantaggio nascosto: sono sempre disabitate.
Questo mi permette di applicare il metodo CASA120 alla perfezione, con un’attenzione maniacale ai dettagli che sarebbe impossibile in una casa abitata.
Posso:
- Preparare ogni ambiente fino al dettaglio, facendo e disfacendo tutte le volte che voglio fino a quando non sono soddisfatto;
- Fare foto professionali negli orari migliori, in tutti gli orari di luce e condizione atmosferica che servono;
- Organizzare open house senza stress per i proprietari;
- Mostrare la casa nel suo massimo potenziale.
Ma soprattutto, posso trasformare quella che per molti è “la casa della nonna piena di ricordi” in “la casa dei sogni di qualcun altro”.
Le lezioni che ho imparato
- Il tempo investito nella preparazione si ripaga sempre: mesi di lavoro preliminare = vendita in una sera
- I documenti in ordine valgono più di qualsiasi sconto: ogni incertezza burocratica è un -10% sul prezzo
- La presentazione cambia la percezione del valore: la stessa casa può sembrare da 150.000 € o da 180.000 €
- L’open house funziona, ma solo se fatto bene: non in qualsiasi momento e non per qualsiasi casa. Fatto male, o utilizzato nei casi inadeguati, può anche essere controproducente
Non tutte le eredità sono uguali
Se hai ereditato una casa e stai pensando di venderla, sappi questo:
Metterla sul mercato “com’è” significa sempre svenderla.
Ma con il metodo giusto e la pazienza necessaria, quella stessa casa può diventare un sogno che si realizza per il nuovo proprietario in un sabato pomeriggio.
La differenza?
Sta tutta in chi scegli per accompagnarti in questo percorso.
Giacomo Brandi
Agente immobiliare a Foligno
Sistema di Vendita Garantita CASA120
P.S. Vuoi sapere quanto potrebbe valere realmente la casa che hai ereditato? Chiamami al 320 41 09 595. La prima consulenza è sempre senza impegno, ma con tanta sostanza.
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