I pericoli che corri quando ti affidi a un agente immobiliare “generalista” (tra questi, trascinare avanti la trattativa per mesi e mesi, e svalutare casa ogni giorno che passa)

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Vuoi vendere casa ma hai paura di non realizzare il suo reale valore?

Quello che troverai nelle prossime righe ti aiuterà a difenderti dalla paura più grande di ogni proprietario: la svendita.

Se l’agente immobiliare si limita a “mettere casa online” e appendere un cartello, la tua casa finisce nel mucchio. L’obiettivo di molte agenzie generaliste non è valorizzare il tuo immobile, ma riempire il database di nuovi incarichi: ogni giorno una casa in più da pubblicare, una scheda in più da caricare. In questo schema, la tua casa è solo una delle tante.

Il risultato? I potenziali acquirenti la percepiranno come l’ennesima opzione su cui trattare il prezzo a più non posso, spesso senza un reale motivo.

Il pericolo del “Metodo Classico”

Quando chi ti segue utilizza un metodo di vendita obsoleto, lo scenario è quasi sempre lo stesso:

• Le foto sono fatte di corsa;
• L’annuncio è un copia-incolla;
• Il prezzo non è frutto di un’analisi seria ma di un “tanto proviamo”.

Nessuno si prende il tempo di controllare davvero documenti, vincoli o incongruenze catastali, né di preparare casa per presentarla a chi potrebbe innamorsarsene davvero.

Il nemico numero uno: il Tempo

Il risultato di questa mancanza di strategia è che la trattativa si trascina per mesi, o addirittura anni. Ogni settimana che passa senza una strategia chiara logora il valore percepito dell’immobile. La casa compare e ricompare nei portali, e nella testa degli acquirenti scatta l’idea più pericolosa di tutte: “se è lì da così tanto, c’è qualcosa che non va”.

Come vedi dal grafico, c’è una correlazione diretta tra il tempo di permanenza sul mercato e la necessità di abbassare il prezzo. Quando un prodotto rimane “stantio”, il cervello dell’acquirente formula automaticamente i peggiori scenari possibili (difetti nascosti, problemi condominiali, ecc.), anche se il problema reale è solo una cattiva presentazione.

Perché il “Fai da Te” non è la soluzione

Di fronte all’inefficienza delle agenzie classiche, potresti pensare: “Faccio da solo, niente agenzie, niente incapaci!”. Ti capisco, ma ti sconsiglio vivamente questa strada se il tuo obiettivo è non svalutare.

Vendere da soli è quasi impossibile se vuoi ottenere il massimo, perché ti mancano strumenti essenziali:

1. Sicurezza Burocratica: La certezza assoluta che non ci siano beghe nascoste.
2. Home Staging: Sapere come preparare professionalmente la casa.
3. Copywriting: Saper scrivere l’annuncio in modo persuasivo per un target preciso.
4. Selezione: Saper distinguere i turisti immobiliari dai compratori veri.

La Soluzione: Specializzazione e Metodo

Come usciamo da questo vicolo cieco? Devi affidarti a uno Specialista. Nel mercato odierno, il concetto di generalista è morto. Un agente che vende capannoni, affitta negozi e vende monolocali contemporaneamente non può avere il focus necessario per vendere la tua casa al miglior prezzo.

I problemi del residenziale non sono quelli del commerciale. Uno specialista nella vendita di case ti garantisce:

• Massima tutela dei tuoi interessi;
• Tempi di vendita dimezzati rispetto alle statistiche dell’Agenzia delle Entrate;
• Margini di trattativa bassissimi (o nulli);
• Una selezione rigorosa degli acquirenti.

Basta “Turismo Immobiliare”: La Qualificazione dell’Acquirente

La differenza abissale tra un generalista e uno specialista sta nella qualificazione. Il metodo classico prevede di portare chiunque a vedere casa tua, nella speranza che qualcuno la compri. Questo trasforma casa tua in un porto di mare.

Il mio metodo prevede un “imbuto” di selezione rigido:

Come illustrato nel diagramma, non tutti quelli che vedono l’annuncio entrano in casa tua. La visita avviene solo se l’acquirente:

1. Vuole comprare adesso (niente “mi sto guardando intorno”);
2. Vuole proprio casa tua (risponde alle sue esigenze specifiche);
3. Ha la disponibilità finanziaria (è pre-qualificato per il mutuo o ha i fondi).

“Cosa dire è molto semplice, volevo vendere casa e nel giro di 20, 25 giorni abbiamo venduto casa e al prezzo che non solo il mercato diceva ma anche quello che chiedevo io… Ve lo consiglio tantissimo perché addirittura a casa mia prima di lui sono venuti 4, 5 agenti e sinceramente non mi avevano dato tutta questa fiducia.” — Fabrizio Bordoni, Foligno

Il Metodo Casa120: Garanzia Reale

Se vuoi vendere casa in massimo 4 mesi, con un margine sulla trattativa minimo e senza doverti preoccupare di niente, devi cercare un metodo collaudato.

Qui a Foligno, molti promettono mari e monti. Io ti offro una garanzia scritta: Se non vendo casa tua entro 120 giorni, ti scalo 1.000 Euro dalla provvigione.

Metto questa promessa nero su bianco nell’incarico. È il mio modo per dimostrarti che il rischio è tutto sulle mie spalle, non sulle tue.

Cosa dicono i miei clienti?

“Giacomo ha stimato l’immobile effettuando un’analisi specifica di mercato… La casa è stata venduta e sono stati risolti i tanti problemi burocratici che ho avuto dall’inizio alla fine.” — Gabriella Sabatini

“Dopo che ci ha aiutato a risolvere questi problemi ci ha venduto casa al terzo appuntamento. Come ha fatto non l’ho ancora capito, visto che si parla tanto della crisi delle case.” — Diego Cimarelli

Sei pronto a vendere senza svendere?

Scommetto che indovino due cose su di te:

1. Vuoi vendere senza rimetterci la salute mentale.
2. Non hai nessuna intenzione di SVENDERE.

Se per te vendere casa deve significare solo “firmare l’atto e incassare l’assegno” senza altre preoccupazioni, è il momento di agire. Non aspettare che il tuo immobile diventi “stantio”.

Contattami subito. Ogni mese posso prendere in carico solo un numero limitato di immobili per garantire questo livello di servizio. Non rischiare di rimanere fuori.