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Autore: Giacomo Brandi

  • Open House a Foligno: Ho visto succedere di TUTTO (insolite storie vere di vendite di case)

    Agli open house di Foligno ho visto succedere di tutto. Da eventi stile film western anni ’70 – con la partecipazione solo di covoni di paglia che ruzzolano indisturbati, a eventi a cui sono venute, inaspettatamente, 64 famiglie, mandando quasi in tilt tutta l’organizzazione, a persone che arrivano con l’assegno pronto in agenzia, giorni prima dell’Open House.

    Oggi ti racconto alcune delle esperienze più insolite che ho vissuto durante gli open house a Foligno, e soprattutto cosa mi hanno insegnato sul vero valore di una casa.

    Prima di iniziare con le storie, sfatiamo subito il mito più dannoso: stimare una casa “tot al metro quadro” è uno dei luoghi comuni più pericolosi per chi vuole vendere casa a Foligno.

    È il risultato, a vendita avvenuta, mai il punto di partenza.

    Il valore di una casa non è mai oggettivo come tutti credono, ma profondamente soggettivo. E questa differenza cambia completamente il modo di vendere un immobile.

    La Scena del Blocchetto degli Assegni

    Erano le una passate. L’evento era finito, avevo chiuso le porte. Un cliente si era fermato, il giorno dopo sarebbe partito per restare fuori città per una decina di giorni. Ci eravamo accomodati sul tavolo per compilare i modelli vari e l’assegno di caparra.

    Suona il campanello.

    “Sarà il proprietario che viene a controllare come è andata.”

    Invece era un signore interessato all’open house.

    Apro la porta e lui cosa vede? Il tavolino con la proposta già scritta e altri documenti, il blocchetto degli assegni aperto, e noi intorno al tavolo.

    Rimanemmo tutti di sasso. Lui non sapeva se entrare, scusarsi o andarsene. Si scusò, salutò e uscì camminando all’indietro. Una scena surreale, il mondo degli open house immobiliari può essere veramente imprevedibile.

    Ma questa non è l’unica volta che ho assistito a scene incredibili durante la vendita di immobili a Foligno.

    Il Fenomeno delle Proposte Anticipate: Vendere Casa Prima dell’Open House

    Altre volte ho visto acquirenti venire direttamente in agenzia prima dell’open house, prima di aver visto casa, tanto erano convinti dall’annuncio, con l’intenzione di fare proposte a prezzo pieno, senza trattare, senza nessun tipo di condizione sospensiva, e solo dopo fare un sopralluogo in casa per confermare la buona impressione.

    Volevano comprare l’immobile e farlo togliere dal mercato immediatamente.

    Io vorrei, e così programmo ogni open house sin dall’inizio, dare almeno sette giorni di tempo a chi è venuto a vedere casa, per decidere se fare una proposta, e per organizzarsi, per poi portarle tutte al proprietario, l’unico che deve e può decidere in merito alla vendita di casa.

    Fino all’anno scorso mi succedeva una volta l’anno, quest’anno siamo a metà anno ed è successo già due volte.

    Che succede in questi casi?

    Succede che è il proprietario che decide, il mio dovere è tenerlo informato. Ma quando informi un proprietario che qualcuno vuole comprare casa a delle condizioni molto interessanti… beh, di solito la reazione è di stupore totale, di grande sollievo e di grossi sorrisi.

    Le tante esperienze con questo metodo particolare, mi hanno portato a due conclusioni:

    1. Ci sono degli schemi che si ripetono negli eventi di successo, e degli schemi che si ripetono in quelli che non lo sono
    2. Il primo e più frequente di questi schemi gira intorno a questo: Le case non hanno un valore oggettivo. Il mito che si possa stimare una casa “un tot al metro quadro” è solo un mito, e fa più danni che la grandine in piena fioritura

    Quanto vale casa al metro è un’informazione che puoi avere solo a vendita avvenuta. Se vuoi stabilire in partenza il prezzo casa con questo metodo significa affidarsi al caso, e il caso ti darà solo due opportunità: centrarlo o sbagliarlo. In realtà sono tre: lo centri, lo sbagli al rialzo o lo sbagli al ribasso.

    Per chi ha assolutamente bisogno di quel tipo di casa, in quella zona specifica, in quel momento della loro vita, quella casa vale oro.

    Per chi non ha un interesse per quella zona, o cerca una casa con caratteristiche solo simili ma non uguali, la stessa casa non è così appetibile e farà un’offerta al ribasso per la Legge del Surrogato, ma di questa te ne parlerò un’altra volta.

    I Primi 2 Step che Faccio Sempre per gli Open House

    Prima di organizzare qualsiasi evento a Porte Aperte a Foligno, comincio da questi due passaggi. Questi step fanno la differenza tra un evento deserto e una vendita immediata.

    Step 1: L’Analisi della “Personalità” della Casa

    Hai sorriso, vero?

    La prima cosa che faccio, sia che si tratti di un open house, sia che si tratti di una vendita classica, è studiare la personalità di casa.

    Non parlo solo di metrature e caratteristiche tecniche, certo quelle sono fondamentali, andiamo oltre.

    Mi domando: “Chi si innamorerà di questa casa? Qual è il cliente ideale?”

    Negli anni della mia gioventù professionale anche io sorridevo insieme ai colleghi quando un cliente diceva:

    “Per casa mia serve un amatore”

    come se fosse un essere mitologico, un Unicorno, una Chimera o il Principe Azzurro. Tutti ne parlano, ma nessuno l’ha mai visto.

    Oggi ho capito che una casa si vende solo a chi se ne innamora, nessuno compra una casa che gli sta indifferente. La comprerà solo chi in essa vede realizzarsi i suoi sogni e i suoi desideri.

    Step 2: Il “Test dell’Entrata”

    Esco, mi allontano per 50 metri e poi torno indietro e entro come se fossi un potenziale acquirente.

    Cosa vedo? Cosa sento? Cosa percepisco nei primi 30 secondi?

    Registro mentalmente ogni dettaglio: da dove cade la luce, quali rumori si sentono, perfino che odore c’è. Questi primi 30 secondi decidono tutto.

    In base a questo test, decido quali mobili spostare, quali complementi d’arredo togliere e in che giorno e in che ora fare l’evento a Porte Aperte.

    Questi primi due passaggi sono fondamentali, perché la comprerà solo chi se ne innamorerà, e questo avviene nei primissimi minuti che camminano per casa.

    Il processo decisionale di acquisto, per ognuno di noi, funziona sempre con lo stesso meccanismo.

    Dopo che hai preso tutte le informazioni possibili immaginabili, e dopo che hai risposto positivamente alla domanda “me la posso permettere economicamente”, sarà nel momento in cui la tocchi con mano che deciderai di comprarla, oppure di non comprarla.

    E NO, lo dici nei primi 30 secondi, e quando decidi di no, niente ti farà cambiare idea.

    Ma questi sono solo i primi due step…

    In realtà, il mio metodo CASA120 per gli open house prevede altri passaggi che applico in base al tipo di immobile, alla zona di Foligno e al target di acquirenti che voglio attrarre.

    Non volevo annoiarti con dettagli tecnici, se li vuoi conoscere ne parliamo durante il sopralluogo che farò a casa tua e poi, sono anche un po’ geloso di questi dettagli, penso che mi capirai se le mantengo un po’ riservate…

    Applicando questo metodo, ho ottenuto che:

    • Nel 73% dei miei open house la casa viene venduta
    • Il Tempo medio di vendita è di 45 giorni (di cui, in genere 30 sono di preparazione)
    • Con uno Sconto medio del 4% (contro il 15-20% del mercato)

    Il sistema di vendita garantita CASA120, che uso oggi, è l’evoluzione di anni di sperimentazione. Il primo open house che ho fatto utilizzando una versione primitiva di quello che uso oggi, è proprio quello che ti ho raccontato all’inizio.

    Prima di individuare questi schemi, prima di fare un’analisi approfondita delle migliori tecniche per gli open house, era il contrario: la maggior parte delle volte l’open house non era un evento di successo.

    Non è la Soluzione per Tutti gli Immobili

    Come l’aspirina non è la soluzione di ogni dolore, oggi ho capito che questa tipologia di vendita non è la soluzione migliore per tutti gli immobili a Foligno. Ci sono casi in cui potrebbe anche essere dannosa. Deve essere valutato caso per caso.

    L’open house funziona meglio quando:

    • L’immobile ha caratteristiche uniche (il che non significa che deve essere il più splendente, ma semplicemente deve avere caratteristiche diverse dagli altri immobili in vendita)
    • La zona è ricercata
    • Casa è disabitata, così da permettermi di preparare casa al meglio delle sue potenzialità, fin nei minimi dettagli

    Ogni casa ha il suo acquirente ideale, e il mio compito è far incontrare la casa giusta con la persona giusta nel momento giusto.

    La lezione più importante che ho imparato? Negli open house può succedere veramente di tutto.

    Da appartamenti completamente deserti a vendite che si concludono prima ancora che l’open house finisca.

    Il segreto non è avere una formula magica che funziona sempre, ma capire che ogni immobile ha una sua storia, un suo valore soggettivo e un suo acquirente ideale.

    Se Stai Pensando di Vendere Casa a Foligno

    Se stai pensando di vendere casa a Foligno e vuoi sapere se l’open house è la strategia giusta per il tuo immobile, sono a tua disposizione per un sopralluogo gratuito.

    Cosa include la consulenza gratuita

    Durante il sopralluogo verificherò:

    ✅ Se l’open house è la migliore soluzione per valorizzare casa tua
    ✅ Come preparare l’immobile per massimizzare l’interesse
    ✅ Il timing ottimale per organizzare l’evento
    ✅ Le strategie di comunicazione più efficaci per il tuo target

    Come Contattarmi

    Prenota subito la tua consulenza gratuita. Riempi il modulo qui sotto, e ti contatterò prima possibile.

    Il sopralluogo è sempre gratuito e senza impegno. Parliamo della tua situazione specifica e vediamo insieme la strategia migliore per valorizzare il tuo immobile a Foligno.

    Come ideatore del Sistema di Vendita Garantita CASA120, ti garantisco un approccio professionale e risultati concreti. Non prometto miracoli, ma un metodo rodato in 20 anni di esperienza nel mercato immobiliare di Foligno.

    FAQ – Domande Frequenti sugli Open House a Foligno

    Quanto costa organizzare un Open House a Foligno?

    L’open house è incluso nel servizio di vendita immobiliare. Non ci sono costi aggiuntivi oltre alla provvigione di vendita (che va sempre pagata solo a vendita realizzata). Durante la consulenza ti spiego tutti i dettagli economici.

    Quanto tempo richiede la preparazione di un Open House?

    La preparazione di un open house efficace richiede solitamente 2-3 settimane, a seconda delle condizioni dell’immobile. Include: analisi della casa, preparazione degli spazi, pianificazione della tempistica, creazione del materiale promozionale e coordinamento delle visite.

    L’Open House funziona per tutti i tipi di case?

    No, ogni immobile ha la sua strategia di vendita ottimale. L’open house funziona meglio per:

    • Case con caratteristiche uniche o particolari
    • Immobili in zone molto richieste di Foligno
    • Proprietà che si prestano a creare un’atmosfera accogliente
    • Situazioni dove il proprietario può essere flessibile sui tempi

    Durante il sopralluogo valutiamo insieme se è la soluzione migliore per te.

    Devo essere presente durante l’Open House?

    Dipende dalla situazione. In alcuni casi la presenza del proprietario aiuta a creare un’atmosfera più accogliente, in altri può limitare la libertà dei visitatori. Ti consiglierò sempre la strategia migliore in base al tuo immobile specifico.

    Che differenza c’è tra Open House e visite private?

    L’open house permette a più persone di vedere la casa nello stesso momento, creando spesso un effetto “competizione” positivo. Le visite private sono più personali ma richiedono più tempo. Spesso uso entrambe le strategie in sequenza.

    Se l’Open House non va bene, cosa succede?

    Se l’open house non genera interesse, analizzo subito cosa non ha funzionato: prezzo, preparazione, timing o comunicazione. Poi adattiamo la strategia. Il mio metodo prevede sempre un piano B per ogni situazione.

    Quanto tempo dura un Open House?

    Solitamente 1 ora, che diventano spesso 2, in una fascia oraria studiata specificamente per valorizzare la casa e che agevoli i visitatori. La scelta del tempo dipende dall’esposizione e dalle caratteristiche dell’immobile.

    Posso organizzare l’open house da solo/a?

    Tecnicamente sì, ma sconsiglio vivamente. L’organizzazione richiede esperienza in: gestione dei flussi di persone, tecniche di presentazione, qualificazione dei visitatori, gestione delle trattative. Inoltre, essere emotivamente coinvolti come proprietari può limitare l’efficacia.

    Chi si occupa di seguire gli acquirenti interessati?

    Questa è una fase veramente delicata, e non basta avere le competenze e tecniche specifiche legali e amministrative (anche se sono indispensabili). Bisogna avere una predisposizione naturale alla risoluzione dei problemi e dei sogni altrui, l’Empatia.

    Nessuno meglio di Daniela Flagiello (STIMA Immobiliare) può farlo, la mia collega. Con 30 anni di esperienza nel settore e una serietà comprovata e indiscussa, è lei che si occupa di seguire ogni tuo potenziale cliente, qualificarli adeguatamente e accompagnarli nel processo di acquisto.

    Daniela ha la sua sede in pieno centro storico di Foligno in Via Cesare Agostini, 38, perfetta per chi preferisce incontri nel cuore della città, mentre la mia sede è in Via Cipriano Piccolpasso in periferia, dove è facile parcheggiare. Questa sinergia ci permette di offrire ai clienti la soluzione più comoda e di concentrarci al 100% – io sulla valorizzazione del tuo immobile, lei sulla gestione professionale degli acquirenti.

    Come gestite la sicurezza durante l’Open House?

    Manteniamo sempre un controllo costante su chi entra e esce. La nostra esperienza ci permette di riconoscere subito i visitatori seri da quelli che potrebbero avere altri scopi.

    Cosa succede se arrivano più offerte contemporaneamente?

    In questo caso, gestiamo tutte le proposte in modo trasparente, dando a tutti le stesse opportunità e tempi di riflessione. La scelta finale spetta sempre al proprietario, a cui noi forniamo tutti gli elementi per decidere in maniera consapevole, la palla passa al proprietario.

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  • Perché Trattare il Prezzo di Casa è un Mito: Il Metodo Scientifico per Vendere Senza Svalutare

    Tratteresti mai sul prezzo della benzina dal benzinaio? Chiederesti uno sconto al tuo parrucchiere di fiducia? O al ristorante, quando sei finalmente a cena con la donna dei tuoi sogni? Dal dentista, dopo che hai passato una notte insonne tra mille dolori?

    Ovviamente no. Allora perché tutti diamo per scontato che vendere casa significhi necessariamente fare grandi sconti?

    Il Grande Mito della Trattativa Obbligatoria

    Credere che dovrai trattare sul prezzo sembra una verità assoluta nel mondo immobiliare, ma non è così. Non solo è un mito farlocco, ma è il peggior male nella vendita.

    Per me è quasi un mistero come sia possibile considerarlo un obbligo, addirittura offensivo se non tratti.

    Questa convinzione è figlia di un metodo di vendita fermo agli anni 80/90, nonostante gli enormi balzi tecnologici e la semplificazione che la tecnologia ha portato nella ricerca di informazioni. Fino a pochi anni fa era impensabile poter conoscere e consultare tutti gli atti di vendita delle case vendute negli ultimi vent’anni. Oggi non solo è possibile, questo servizio è anche contenuto nel costo.

    Quando Non Trattiamo Mai il Prezzo

    Rifletti su queste situazioni quotidiane:

    Quando paghi il giusto prezzo senza discutere:

    • I tuoi abbonamenti a Netflix o Spotify;
    • Le lezioni private per tuo figlio che rischia la bocciatura;
    • La cucina che hai sempre sognato, quando finalmente puoi permettertela;
    • Una visita medica da uno specialista per risolvere un problema che altri medici non riescono a curare;
    • I biglietti per il concerto del tuo artista preferito;

    In almeno uno o due di questi casi, il problema prezzo è quasi l’ultimo dei problemi.

    Non è un problema il costo del biglietto dei Coldplay, è che finiscono nei primi trenta secondo da quando aprono la prevendita dei biglietti.

    Le 4 Regole per Calcolare il Prezzo Giusto

    In 20 anni di esperienza nella vendita di case e 10 anni di studio della Scienza della Comunicazione, ho individuato degli schemi che si ripetono per ogni vendita di successo, 4 regole da rispettare prima di calcolare il prezzo e poi 3 passaggi da seguire per calcolarlo:

    1. Confronta Solo Case Realmente Simili alla Tua

    Non ha senso paragonare un appartamento degli anni ’80, anche se ristrutturato, con uno costruito dal 2000 in poi. O uno esposto al sole due ore al giorno con uno che lo vede dall’alba al tramonto.

    Devi confrontare immobili che il tuo compratore valuterebbe come alternative concrete.

    2. Misura Personalmente Casa Tua

    Le superfici riportate sulle visure catastali hanno un 10-30% in più rispetto alla superficie calpestabile. Il catasto serve per pagare le tasse di proprietà, quindi riporta i metri commerciali, compresi muri esterni, tramezzi, terrazzi e spesso anche cantine e garage.

    3. Considera la Casa Come Sarà Dopo Averla Preparata

    Ogni difetto non solo abbassa il valore percepito, ma, peggio ancora, impedisce all’acquirente di dire sì. Imbiancare, ordinare, sgomberare e fare quelle piccole riparazioni a cui ti sei abituato fa veri e propri miracoli sulla percezione del valore.

    4. Identificati con il Tuo Compratore Ideale

    Inizia facendo un elenco dei vantaggi che casa tua può dare rispetto alle altre in vendita. Cosa la rende speciale? Cosa amerà il prossimo proprietario?

    I 3 Passaggi Scientifici per Calcolare il Prezzo

    Primo Passaggio: OMI e Borsino della Camera di Commercio

    Consulta i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. Anche se è generico, riferito a zone troppo grandi e a vendite di immobili troppo diversi tra loro, è utilissimo nelle zone dove si vendono poche case e ti darà il primo ordine di grandezza.

    Secondo Passaggio: Analizza le Compravendite Simili Recenti

    Un agente immobiliare specializzato può accedere al portale Entratel dell’Agenzia delle Entrate per analizzare le compravendite simili effettuate negli ultimi sei mesi.

    Grazie a questi dati è possibile conoscere:

    • Quante case sono state vendute nella tua zona nell’ultimo anno
    • Quanto erano grandi
    • A che prezzo sono state vendute
    • Quando sono state concluse le vendite

    È importante sapere che gli atti di vendita sono pubblici. Grazie a piattaforme professionali come Stimatrix, AgentPricing o BorsinoPro è possibile consultarli, evitando così di fare valutazioni basate sul sentito dire.

    Terzo Passaggio: Studia la Concorrenza

    Se non lo fai ci saranno solo due scenari possibili: farai vendere altre case o venderai sotto prezzo.

    Usa portali come immobiliare.it, casa.it e idealista.it per identificare i concorrenti diretti. Confronta solo case realmente simili, tenendo presente che molti annunci hanno superfici falsate, dettagli mancanti e prezzi lontani da quelli di vendita effettivi.

    Attenzione agli “invenduti”: case sul mercato da anni spesso sono valutazioni errate che ti trarranno in inganno.

    Il Metodo CASA120: Vendere Senza Sconti

    Grazie a metodologie di comunicazione perfezionate in 10 anni di studio e applicazione della Scienza della Comunicazione e 20 anni di vendita di case, oggi riesco a creare strategie su misura per ogni casa da vendere, per valorizzarne il reale valore.

    L’obiettivo è aiutare gli acquirenti a riconoscere immediatamente il valore dell’immobile e a decidere di acquistarlo, senza perdere tempo in trattative estenuanti.

    Con il sistema CASA120, i miei clienti vendono casa in circa 120 giorni – la metà del tempo previsto dall’Agenzia delle Entrate – e con sconti medi di appena il 4%.

    Non succede il 100% delle volte, ma in un buon 75% dei casi è così. Ti basta leggere le parole di chi si è già affidato a questo metodo nella sezione “Testimonianze” del mio blog.

    Non È Magia, È Metodo

    Calcolare il prezzo di vendita di casa non è solo possibile, ma è il risultato di un metodo scientifico. Non è una questione di opinioni o sensazioni, ma di dati concreti e strategie di comunicazione efficaci.

    Se l’acquirente percepisce davvero il valore e l’unicità dell’immobile, rispondendo in anticipo a tutti i suoi dubbi, la trattativa diventa marginale o scompare del tutto.

    Così come non ti verrebbe mai in mente di trattare sul prezzo delle lezioni private che possono salvare tuo figlio dalla bocciatura, allo stesso modo il giusto prezzo di casa tua, quando è determinato scientificamente e comunicato efficacemente, non dovrebbe essere oggetto di grandi sconti.

    Vuoi Scoprire il Valore Reale della Tua Casa?

    Se stai pensando di vendere e il timore di dover svendere ti blocca, o se hai già provato a vendere senza successo, posso aiutarti a calcolare il vero valore di mercato del tuo immobile.

    Con il giusto metodo, vendere casa non è un problema: è una soddisfazione.

    Prenota una consulenza gratuita:

    • Telefona al numero 320 41 09 595
    • o vieni in Sede per fissare un appuntamento: Via Cipriano Piccolpasso, 4A – Foligno

    Durante la consulenza scoprirai: ✅ Il valore reale della tua casa basato su dati concreti ✅ Gli errori più comuni che impediscono la vendita ✅ La strategia personalizzata per vendere senza svalutare ✅ Nessuna pressione a firmare o decidere sul momento

    La prima consulenza è sempre gratuita e senza impegno.

    Giacomo Brandi – Specialista nella valorizzazione e vendita di immobili a Foligno

  • La prima Agenzia “non-agenzia”.

    Quando entrai a far parte del più diffuso franchising d’Italia, la rotta era tutta impostata su “devi trovare più case da vendere possibile” e la giornata era incentrata su questo unico mantra.

    In agenzia c’era una vera e propria gara a chi trovava più notizie di case da vendere. E così succedeva di trovarne da 2, fino al mio personale record di 7, a settimana. Il tutto passava dal parlare con le persone, e anche li andavo dalle 20 ai 70 contatti con persone diverse, al giorno.

    Il risultato era che per un singolo agente immobiliare, avere tra le 40 e le 60 case in vendita era la norma.

    Ho impiegato più di un decennio a capire perché questa direttiva era, ed ancora è, la principale causa delle case vendute con difficoltà.

    C’è un problema strutturale nei franchising, ben nascosto, sotto gli occhi di tutti, che sono stati bravissimi a trasformare in virtù.

    Il ricambio continuo: per ogni agente che “continua”, ce ne sono almeno dieci che smettono nei primi sei mesi.

    Promettono che sia semplice e facile da imparare ma la verità è che servono anni di esperienza e di studio, non solo sugli aspetti tecnici e legali, ma anche su comunicazione, marketing, negoziazione e una riserva mai finita di amore per il prossimo.

    (altro…)

  • Come vendere casa senza trattare sul prezzo (e senza aspettare anni)

    Oggi scoprirai come individuare il miglior prezzo di vendita di casa.

    Questo articolo è per te se:

    • è da un po’ che stai cercando di vendere casa, senza riuscirci, e sei tormentato dall’idea di dover abbassare il prezzo;
    • o se stai pensando di metterla in vendita, ma il pensiero che probabilmente dovrai svenderla, ti turba.
    (altro…)

  • Visure ipotecarie: perché sono essenziali e perché l’agenzia ci mette tanto a dartele.

    L’unica vera risposta è: “Non c’è nessuna risposta sensata a questa domanda”. Non esiste ragione al mondo perché un’agenzia non ti consenta di visionarle prima di fare una proposta di acquisto, dopo potrebbe essere troppo tardi.

    L’agenzia deve averle già prima di metterla in vendita, e conoscerle a menadito.

    “tanto ci pensa il notaio” è la risposta standard. Purtroppo, quando si arriva dal notaio il danno è fatto. Scoprire che c’è un pignoramento, dopo che è stata incassata una caparra, è tardi.

    Ti racconto una piccola storia accaduta due anni e mezzo fa. 

    Un amico voleva comprare una casa che aveva visto con un altro agente immobiliare.

    Erano due settimane che gli promettevano di fargli vedere i documenti, mentre lui continuava a dirgli:

    “prendete i miei soldi, voglio comprare casa adesso!!”

    …le sue parole non erano proprio queste, ma non esiste una traduzione migliore…

    Venne a trovarmi, sconsolato, chiedendomi di aiutarlo. Sai quanto ci ho messo a stampargliele? Il tempo di bere un caffè. Però tipo un caffè americano, non i ristretti che prendo la mattina…

    Non è che mi sono imbattuto nel sacro calice che infonde la segreta conoscenza dell’immobiliare. Né ti assicuro di essere brillante e maniacalmente efficiente come una specie di Mister Tesla dell’immobiliare.

    Semplicemente avere i documenti di casa è il minimo sindacale per vendere le case in sicurezza, non solo ipotecari e catastali ovviamente.

    Stefano più volte mi ha chiesto:

    “Ma come mai loro trovavano sempre motivi plausibili per non farla e tu, nel tempo in cui borbottavo, l’hai fatta? Cioè, io pensavo che nemmeno mi stavi a sentire e invece, dopo aver sbattuto un pò le dita sulla tastiera, l’hai stampata…”

    E così ho cominciato a chiedermelo anche io, ma senza riuscire a darmi una risposta sensata, visto che (e questo forse non lo sai, e di certo nessun’altra agenzia di quelle che ti sta nascondendo le visure verrà a dirtelo) i rischi di questa leggerezza sono pazzeschi. Ed è tanto grave quanto è facile scaricarla dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

    La visura ipotecaria è un documento rilasciato dal Conservatore dei Registri Immobiliari, che contiene informazioni su eventuali ipoteche, pignoramenti, servitù o altri gravami presenti su un immobile. È fondamentale per verificare se l’immobile è libero da vincoli che possano ostacolare una transazione.

    Sinteticamente, le visure ipotecarie sono fondamentali per: 

    • Verificare l’esistenza di ipoteche o gravami;  
    • Assicurarsi che il venditore abbia piena disponibilità dell’immobile;  
    • Evitare sorprese al momento del rogito notarile.

    Non sottovalutare mai l’importanza di ottenere tutte le informazioni necessarie prima di staccare un assegno di caparra. Se qualcuno ci mette più di 30 secondi a darti la visura ipotecaria prima di firmare l’assegno di caparra, più che chiederti il perché, fuggi…

    Lo stesso vale se stai vendendo casa. Se l’agenzia non te la chiede mentre gli stai dando le chiavi di casa, accertati che possano procurarsela da soli, oppure fuggi, prima che sia troppo tardi. Perché non solo soprassederanno su quella, ma anche sul permesso di costruzione e il progetto approvati dal comune, l’agibilità, l’attestato di prestazione energetica, l’atto di acquisto e mille altri documenti. 

  • Foligno: la città dove il mattone batte la crisi. Come va il mercato: il seguito.

    Ancora oggi sento operatori di mercato lamentarsi che il mercato immobiliare è in crisi. Questa è un opinione che va riportata alla realtà. Il mercato immobiliare è sano, soprattutto a Foligno.

    I dati dell’Agenzia delle Entrate per il 2023 dimostrano la forza del mercato immobiliare di Foligno. Con 619 vendite registrate nel 2023, Foligno si distingue per la sua capacità di prosperare.

    Per comprendere il significato di questi numeri bisogna inserirli nel contesto. Nel quinquennio pre-Covid, la media delle vendite a Foligno era di 455 unità. Oggi, anche dopo un corposo calo rispetto al picco del 2022, le vendite rimangono ben al di sopra del periodo pre covid. Questo dato è particolarmente rilevante se si considerano gli eventi straordinari che hanno scosso il mercato negli ultimi anni, dalla pandemia all’aumento dei tassi di interesse sui mutui.

    È innegabile che il boom delle vendite nel 2021 e nel 2022, con rispettivamente 635 e 710 immobili venduti, sia stato favorito da circostanze eccezionali come gli incentivi per le ristrutturazioni e i tassi di interesse storicamente bassi. Tuttavia, il fatto che le vendite del 2023 superino ancora del 36% la media pre-Covid è una chiara testimonianza della solidità del mercato di Foligno.

    Lungi dall’essere in crisi, Foligno sta attraversando una fase di sana normalizzazione dopo anni di attività frenetica. Il rallentamento delle vendite era non solo prevedibile, ma anche necessario per garantire un riallineamento verso condizioni di mercato più sostenibili nel lungo termine.

    Purtroppo, molti operatori del mercato, in particolare gli agenti immobiliari, hanno una percezione distorta a causa dell’utilizzo di tecniche di vendita antiquate o della mancanza di comprensione di come si applichino le tecniche moderne. Questa limitazione impedisce loro di cogliere appieno le reali potenzialità del mercato.

    Ne sono una prova concreta i miei open house organizzati dall’inizio dell’anno. Su 5 eventi, ho concluso 5 vendite: due al prezzo richiesto senza trattativa, due a un prezzo superiore (rispettivamente di 10.000 e 2.000 euro) e solo una con una riduzione del 5,88%. Questi risultati dimostrano che, applicando tecniche innovative e strategie di vendita efficaci, è possibile non solo resistere alla crisi, ma anche ottenere i risultati desiderati. [nota: rispetto al precedente articolo, dove dicevo che le vendita a prezzo pieno erano state tre, in fase di conclusione della trattativa, sull’ultimo open house un compratore ha scelto di superare il prezzo richiesto di 2.000].

    Basandomi sulla mia più che ventennale esperienza nel settore immobiliare di Foligno, posso affermare che questi dati raffigurano un mercato in ottima salute.

    Se stai considerando di acquistare o vendere un immobile, il mio consiglio è di affidarsi a professionisti che abbiano dimostrato di saper utilizzare strategie innovative e di ottenere risultati concreti. Solo lavorando con esperti in grado di comprendere e sfruttare appieno le potenzialità del mercato, sarà possibile cogliere le migliori opportunità e massimizzare il valore del proprio investimento immobiliare.

  • Vendere casa: Una storia di successo grazie all’Open House

    Hai mai sentito parlare dell’Open House? Questa strategia di vendita, ancora poco conosciuta in Italia, sta guadagnando terreno tra coloro che cercano un approccio più efficace rispetto ai metodi classici per vendere case.

    Secondo recenti statistiche, le case vendute attraverso un Open House trovano un acquirente in media in meno di 30 giorni, contro i 270 giorni dei metodi tradizionali.

    Non si tratta solo di facilitare il lavoro degli agenti immobiliari, ma di creare un’opportunità unica sia per i proprietari sia per gli acquirenti, trasformando la vendita di una casa in un evento di successo, felice e coinvolgente.

    Un Open House è un evento della durata di 2-3 ore, organizzato in un pomeriggio di venerdì, sabato o domenica, durante il quale una casa in vendita viene aperta al pubblico, permettendo a un gran numero di potenziali acquirenti di visitarla contemporaneamente.

    I 3 benefici di un Open House

    1. Vantaggi per il proprietario: Si aumenta la possibilità di ricevere più offerte tra cui scegliere, così da vendere al miglior prezzo di mercato, il tutto venendo impegnati al minimo nell’accogliere in casa i compratori.

    2. Efficienza: Concentrando tutte le visite in un’unica giornata o in un breve lasso di tempo, l’agente immobiliare può ridurre significativamente il numero di visite necessarie per mostrare casa.

    3. Vantaggi per il compratore, un atmosfera rilassata: Gli acquirenti possono visitare la casa senza sentirsi pressati e osservati da vicino, il che li aiuta a immaginarsi vivere in quello spazio.

    Da inizio anno, io e miei colleghi abbiamo organizzato cinque Open House, tutti con esiti positivi. Per tre di questi ha portato alla vendita al prezzo richiesto, senza trattare di un euro, uno è stato venduto con un incremento del prezzo del 8,47%, mentre una solo è stata venduta al 5,88% in meno.

    Negli anni passati non tutti sono stati un successo, ho sfruttato queste esperienze per testare e capire cosa funziona e cosa no. Attraverso l’esperienza, ho affinato le strategie e identificato le tecniche per fare un Open House perfetto.

    Le 6 Regole per un Open House di Successo

    1) Prezzo Realistico: Il prezzo dell’immobile deve essere rigorosamente di mercato, basato su un’analisi approfondita del mercato (vedi articoli precedenti). So cosa stai pensando: “Al giusto prezzo si vende comunque, perché tanto impegno per fare un Open House?” La differenza sta nel vendere una casa in pochi giorni invece che in 4/6/9 mesi. Il mercato non è stabile, tutt’altro, non ci dimentichiamo i fulmini a ciel sereno del Covid e della guerra in Ucraina.

    2) Preparazione dell’Immobile: La casa deve essere presentata nel miglior modo possibile, imbiancata, ordinata, de-personalizzata e con le eventuali piccole riparazioni o migliorie effettuate.

    3) Documentazione Completa: Fornire ai visitatori tutti i documenti necessari e le istruzioni per procedere all’acquisto.

    4) Tempistica Perfetta: Scegliere il momento giusto è cruciale. L’Open House deve avvenire in giorni e orari in cui si prevede la massima disponibilità dei potenziali acquirenti.

    5) Novità: La casa deve essere una novità, non deve mai essere stata in vendita precedentemente.

    6) Pubblicità: È fondamentale pubblicizzare ampiamente l’evento sui canali appropriati, come siti web immobiliari, social media e giornali locali, per attrarre il maggior numero di potenziali acquirenti.

    Se non si può rispettare anche una sola di queste condizioni, il sistema non solo non funzionerà, ma sarà anche controproducente, generando uno stato d’animo respingente negli acquirenti.

    Se stai considerando di vendere un immobile e vuoi farlo al miglior prezzo possibile, un Open House è la strategia migliore da utilizzare, ma solo se è possibile rispettare tutte le regole fondamentali. Puoi contattami allo ‭320 4109595‬ o venire a studio in Via Cipriano Piccolpasso, 4a a Foligno. Insieme verificheremo se la tua casa è idonea per un Open House e ti guiderò attraverso tutto il processo.

  • Vendere una Casa Ereditata è diverso da vendere una casa “normale”. Può essere molto più vantaggioso, ecco come fare per valorizzarla.

    Vendere una casa ereditata può sembrare una sfida emotiva e logistica, ma esistono vantaggi significativi nel proporre sul mercato un’abitazione non abitata. Scopriamo insieme perché una casa vuota si rivela più attraente e preziosa di una abitata.

    Una Tela Bianca per i Sogni: Gli acquirenti possono camminare attraverso stanze vuote e immaginare senza ostacoli come personalizzare gli spazi. La mancanza di arredi e decorazioni personali trasforma ogni ambiente in una tela bianca pronta ad accogliere nuove idee e progetti, consentendo loro di immaginarsi ad abitarla—un’opportunità meno palpabile in una casa abitata, personalizzata e spesso addensata di mobili e suppellettili.

    Accessibilità e Disponibilità: La casa vuota è sempre disponibile per le visite, senza la necessità di preavvisi o di coordinarsi con gli abitanti. Questo facilita l’organizzazione di appuntamenti con i potenziali acquirenti e accelera il processo di vendita.

    Preparazione e Mantenimento Ottimale: Le case disabitate possono essere svuotate di tutti i mobili e imbiancate, senza creare disagi a chi invece ci vivrebbe. Una volta sistemata, non subisce i segni dell’usura di una vita quotidiana, rendendo l’immobile più attraente sotto il profilo economico.

    Velocità nella Transazione: Senza la necessità di attendere che gli abitanti attuali acquistino un’altra abitazione, i tempi dalla proposta d’acquisto alla conclusione del contratto si riducono notevolmente, offrendo vantaggi sia per il venditore che per l’acquirente.

    Approccio Obiettivo: L’assenza di elementi personali diminuisce l’impatto emotivo durante le visite, permettendo agli acquirenti di valutare l’immobile in modo più oggettivo e meno influenzato dalle emozioni.

    Visite Senza Imbarazzi: In una casa non abitata, gli acquirenti possono esplorare liberamente, senza il timore di invadere la privacy o di mettere a disagio i proprietari. Questa libertà di movimento consente discussioni aperte sulle potenzialità dell’immobile, senza riserve o timidezze.

    La vendita di una casa non abitata offre numerosi vantaggi che si trasformano in una vendita più rapida e più soddisfacente di una abitata.

    Se stai considerando di mettere sul mercato un immobile ereditato, valuta i benefici di mantenere l’abitazione non abitata durante il processo di vendita. 

    Sarà più semplice per te e per i potenziali acquirenti scoprire il vero valore della casa, liberando così tutto il potenziale di un investimento immobiliare. 

    Nella mia esperienza, per preparare una casa alla vendita, spesso serve più tempo che per venderla, a patto che la casa venga messa sul mercato, e mostrata agli acquirenti, solo quando pronta.

  • Le case non sono solo metri quadri, ma sogni e desideri.

    Diciamoci la verità. Tutti pensano di partire da un prezzo più alto per poi, abbassarlo.

    “si fa sempre in tempo ad abbassare il prezzo” è la frase più ricorrente nel mondo immobiliare, ma è un errore fatale.

    Ti sei mai chiesto perché solo una piccola parte delle case sul mercato viene venduta rapidamente e senza fare sconti? Molti venditori si affidano semplicemente alla speranza, ma la speranza da sola non è sufficiente. Ciò che serve è una strategia concreta per assicurarsi di non svendere la proprietà, e idealmente, vendere in tempi ragionevoli.

    L’ideale è rendere il prezzo di vendita della tua casa convincente per i potenziali compratori, vero? Sembra un obiettivo difficile, ma esiste un metodo pratico che puoi adottare per determinare un prezzo di vendita accurato o per verificare se l’agenzia a cui ti sei affidato stia proponendo un prezzo che potrebbe ostacolare la vendita.

    Mentre un prezzo troppo alto può indurre l’acquirente a considerare altre opzioni, sorprendentemente, anche un prezzo troppo basso può avere lo stesso effetto, poiché susciterà sospetti di possibili problemi non dichiarati. Entrambi gli scenari tendono a deviare l’attenzione del tuo acquirente verso altre proprietà.

    È essenziale avere le seguenti informazioni per stabilire un prezzo adeguato:

    A) Le vendite recenti di proprietà simili.

    B) L’attuale offerta di case comparabili sul mercato.

    C) Il numero di potenziali acquirenti interessati a una proprietà simile alla tua.

    Tuttavia, molti venditori determinano il prezzo basandosi su dati incompleti o irrilevanti, come:

    – Impressioni personali o desideri, come “il vicino ha venduto per 100.000 euro, quindi devo chiedere lo stesso”.

    – Stime online, che stanno diventando sempre più popolari ma purtroppo inaffidabili.

    – Valutazioni professionali, che sono utili in diversi contesti (mutui, divisioni ereditarie, liti legali, ecc.), ma non necessariamente per la vendita di una casa.

    Queste valutazioni spesso si basano su dati come quelli dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), che registra una media delle vendite includendo tutti i tipi di abitazioni senza distinzione per condizioni, disposizione interna, anno di costruzione, esposizione e altri dettagli cruciali.

    Ecco tre errori comuni da evitare nella valutazione:

    1. Confrontare la tua casa solo con altre simili superficialmente.

    2. Misurare personalmente la casa per assicurarti che i dati siano precisi.

    3. Valutare la casa non solo per come appare attualmente, ma considerando come potrebbe essere migliorata.

    Procediamo con tre passaggi pratici per determinare il prezzo:

    1. Anche se limitato, utilizza l’OMI per ottenere una panoramica generale, specialmente utile in aree con poche vendite annuali.

    2. Raccogliere dati sulle transazioni recenti simili tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate o altri servizi online.

    3. Analizzare le offerte attuali di case comparabili tramite i principali portali immobiliari.

    Adottare questi passaggi ti aiuterà a stabilire un prezzo realistico e attraente, aumentando le probabilità di vendere la tua proprietà rapidamente e senza necessità di negoziare eccessivamente sul prezzo.

  • Cosa ostacola la vendita di casa? Spoiler: non è il prezzo.

    Ti sei mai chiesto perché, nonostante la lunga esposizione sui portali immobiliari e mesi di tentativi con le agenzie, ci sono molte case che rimangono in vendita per mesi se non anni e altre che vengono vendute velocemente? e no, non mi riferisco al prezzo. Il vero problema, che molti sottovalutano, è la presentazione dell’immobile: dall’accoglienza sul posto alle fotografie. Questa componente fondamentale fa davvero la differenza tra l’attirare un flusso costante di acquirenti o nessuno.

    Ho sperimentato questa tecnica nel 2015, quando non riuscivo a vendere un appartamento che ritenevo interessante per il mercato. All’epoca, nella mia squadra c’era un geometra. Affidai a lui il compito di fare le foto. Erano fatte nella media, come potresti vederle anche oggi su uno dei tanti portali immobiliari. Stanco di vedere i mesi trascorrere senza successo, prima di parlare di una revisione del prezzo con i proprietari, mi decisi ad applicare la tecnica dell’home staging proprio con quest’immobile.

    Il risultato fu che passai da zero visite a 5 visite in un tre giorni, vendendolo con una trattativa del 4%.

    Il Problema delle Foto Inadeguate

    Molti venditori, privati o agenti immobiliari, tendono a minimizzare l’importanza delle foto di qualità, usando dispositivi non adatti come smartphone o tablet, che non catturano adeguatamente gli spazi interni. Il risultato? Anche se la tua casa è bellissima, le immagini non le rendono giustizia, scoraggiando i potenziali acquirenti ancora prima che mettano piede dentro.

    Preparare l’Immobile alla Perfezione

    Non basta scattare foto: è fondamentale che l’immobile sia presentato nel modo migliore. Questo significa organizzare gli spazi per farli apparire nella loro reale dimensione e luminosi, eliminando dettagli poco attraenti, se non addirittura repulsivi. Questa preparazione, conosciuta come home staging, è essenziale per attirare l’interesse degli acquirenti.

    Perché Ignorare Questi Dettagli è un Errore

    Se la tua casa non riceve visite, non è perché “non si vendono case” o c’è una “crisi del mercato”. Probabilmente è perché non è stato fatto abbastanza per presentarla nel modo migliore. Un buon venditore dovrebbe curare ogni dettaglio, dalla qualità delle foto alla preparazione degli ambienti, per garantire che la tua casa spicchi nel mercato.

    Cosa Puoi Fare?

    Se ti trovi in questa situazione frustrante, è il momento di agire. Assicurati che il tuo agente immobiliare comprenda l’importanza di un’ottima presentazione visiva e di un efficace home staging. Se necessario, considera di assumere un fotografo professionista e un esperto di home staging per preparare la tua casa alla vendita.

    Conclusione

    Vendere una casa a Foligno non deve essere un processo lungo e deludente. Con le giuste tecniche di presentazione, la tua casa può attirare visitatori interessati e vendere rapidamente. Non sottovalutare il potere di una buona presentazione: può davvero fare la differenza tra una casa invenduta e una vendita di successo. Se vuoi scoprire di più su come trasformare la vendita della tua casa, visita il mio sito comprarecasafoligno.it/ per consigli utili e storie di successo.