Autore: Giacomo Brandi

Ti hanno detto che per vendere casa sarai costretto ad “accettare un compromesso” per quanto riguarda il prezzo?

Come mai si fatica a vendere casa? Semplice, molti agenti immobiliari mancano di metodi efficaci e di un modo di lavorare specifico e al passo con i tempi. Così dopo 10 mesi/1 anno che vedi le pubblicità di casa tua sui portali, senza che si sia mossa una foglia, sei costretto ad accettare di svendere. Con le conseguenze che questo atto comporta.

Ecco come evitare di trovarsi in questo frustrante quadretto.

Che cosa significa svendere casa?

D’accordo, tutti sanno che “svendere” qualcosa significa “vendere a un prezzo più basso rispetto quello che si è pagato”. Per quanto riguarda le case, e gli immobili in generale, negli ultimi anni questo termine è all’ordine del giorno. Non solo: continua a essere lo spauracchio di tanti agenti immobiliari (anche di quelli davvero bravi), nonché motivo di sofferenza per chi di quella casa è il proprietario.

Sofferenza, sì, e non solo economica. Sofferenza psicologica, proprio. Se pensi che sto esagerando probabilmente vuol dire che non ti sei mai trovato nella situazione di dover vendere casa, e di vederla svalutarsi, mese dopo mese…per l’incapacità del tuo agente immobiliare di chiudere la trattativa! Non è più solo una questione di soldi. Ma facciamo un passo indietro.

Davvero, se vuoi vendere casa in tempi non biblici, oggi sei costretto a svendere?

“Se vuoi vendere casa oggi DEVI SVENDERE!” Questo è quello che molti agenti immobiliari ti dicono spesso. Sul serio. Ultimamente mi sono trovato a studiare più i contenuti sui siti e i blog online, piuttosto che i corsi e i manuali di formazione.

“Oggi il prezzo lo fa chi compra…” “Devi posizionarti un po’ più in basso rispetto a quello che trovi in giro!”

Oltre a quelli della “promessa irresistibile” del tipo “ti vendo casa in un mese al prezzo che vuoi”, in genere ho trovato questo atteggiamento da parte degli agenti immobiliari, che sembra vogliano mettere le mani avanti.

D’altronde questi sono stati i trend degli ultimi anni, c’è poco da fare. E la svalutazione del mattone da una parte, e la crisi dall’altra. “Eh ma adesso NON CI STANNO SOLDI IN GIRO…” D’accordo, tutto vero. Non siamo qui a dire che la crisi non esiste, per carità. Ma, c’è un “ma” (e sì, è grosso come una casa). Procediamo con calma.

Escludiamo in partenza già i casi estremi (ad esempio, che ne so, una famiglia sul lastrico che ha perso il lavoro, che ha bisogno di soldi subito e costretta a vendere casa prima possibile). Escludiamo anche il fatto che una persona decida di valutarsi casa da sola, e di vendersela da sola stabilendo un prezzo che “secondo lui è giusto per quella casa”. Perché di solito quando avviene questo:

• Il prezzo stabilito dalla persona è totalmente fuori mercato (va bene non svendere, ma nemmeno sparare i numeri al lotto!);
• Non è stata fatta una valutazione dell’immobile (o quanto meno più di una) da professionisti specializzati;

In sostanza, vendere a un prezzo che hai deciso tu a braccio è praticamente impossibile.

Quindi, mettiamo che tu sia in procinto di vendere casa e ti sia rivolto a un’agenzia immobiliare. Ok, qual è la prima cosa che chiederai senza dubbio? Quello che chiedono tutti i proprietari di immobili al momento di vendere è, ovviamente: “io non voglio SVENDERE!”

E ci mancherebbe, chi ha voglia di perdere soldi da un acquisto che avrebbe dovuto essere un investimento?

Cosa risponde l’agente, quando dici “non voglio svendere”?

Ti dice sempre che ci sono molti fattori da considerare. Tra tutte il fatto che il numero delle vendite immobiliari si è abbassato a dismisura negli ultimi anni”.

“Sa, signor Bianchi, le vendite si sono dimezzate, oggi il mercato immobiliare non è più come quello di una volta… Anche i tempi di compravendita si sono allungati di molto…”

In sostanza, ti fanno capire che sì, faranno il possibile, ma che è bene rimanere coi piedi per terra e che bisogna tenere in considerazione anche di accettare una cifra più bassa di quella che si immaginava. Soprattutto se si vuole chiudere la trattativa entro tempi brevi.

E così, centinaia e centinaia di immobili in tutta Italia, ogni giorno restano invenduti. Le trattative si trascinano all’infinito, la tua casa viene vista da chiunque mostri anche un minimo interesse (compresi curiosoni occasionali e senza soldi, persone che sono “visitatori” più che compratori) manco fossero gli Uffizi, e mese dopo mese, le persone vedono le proprie case perdere sempre più di valore, euro dopo euro.

Io, come agente immobiliare, cerco di mettermi sempre nei panni di chi vende. Ora, cerca di immaginarti un attimo la situazione. Una coppia, una famiglia, genitori con figli che stanno vendendo la casa che è stata il nido di infanzia dei bambini, o la prima casa acquistata insieme. Il luogo in cui si sono condivisi momenti meravigliosi e che sarà bacino di tanti ricordi, insieme per sempre. Che cosa scatta nella loro testa quando devono vendere casa?

Il problema di svendere è solo economico?

La tua casa, nella tua mente, ha sempre in sé un valore affettivo, e quindi emotivo legato ai ricordi e la nostra vita, che vorresti quantificare in denaro. O che quantomeno non vorresti svilire. Ecco perché, per molte persone, non è soltanto una questione economica. Intendiamoci. A nessuno, e ripeto, a nessuno fa piacere perdere soldi. A maggior ragione se parliamo di case, perché nel momento in cui stai accettando un prezzo più basso rispetto a quello previsto, ti chiederai sempre:

“E se mi fossi appoggiato a un’altra agenzia? Se mi fossi fatto seguire da un professionista? Se avessi deciso di fare un’altra valutazione?”

Ma una cosa che tante volte gli agenti immobiliari non capiscono, è che il problema di svendere la casa va oltre la questione economica. Se sei arrivato fin qui a leggere, e ti ritrovi nella situazione di cui ti ho parlato finora, allora avrai capito di cosa parlo. La svalutazione della casa equivale quasi a una “svalutazione” personale. Uno svilimento di ciò che quella casa ha significato per te e per i tuoi cari.

E così, quando la tua agenzia ha preso l’incarico di venderti casa, già ti sentivi un groppo in gola. Non è così? Col passare del tempo le cose sono migliorate forse?

L’agente immobiliare ti ha consigliato di svalutare casa?

Ovvio che no! È chiaro che l’agente immobiliare non viene da te e ti dice, in modo così diretto: “Signore Bianchi e signora Bianchi, dobbiamo svalutare la vostra casa! È l’unico modo per riuscire a venderla…” Oddio, almeno io spero che non sia stato così.

Anche se c’è da dire che quello che ho letto in giro è stato poco rassicurante. Ad esempio, la strategia che qualche agente utilizza per venderti casa è: “posizionati un euro sotto i prezzi di mercato della tua zona”. Il che è molto riduttivo, perché sottolinea il fatto che molte volte non sanno, o semplicemente NON HANNO VOGLIA di adoperarsi per fare in modo di ottenere il massimo possibile da casa tua, senza dover mollare di un euro o accettare proposte troppo basse. Non ci credi?

… Venivo da un’altra agenzia che non mi aveva dato l’aiuto di cui avevo bisogno … Luciana Sciamanna

… Per diversi anni l’immobile è stato affidato a diverse agenzie senza mai arrivare alla vendita … Loretta Mosconi

… Con esperienze precedenti di qualche anno avevo notato che altre agenzie proponevano prima gli immobili più vantaggiosi economicamente lasciando per ultimo il mio … Ezio Spigarelli

No, l’agente immobiliare non ti dice che devi svalutare casa. Ma 9 volte su 10 succede che:

1. Per non perdere l’incarico (e la provvigione), l’agente immobiliare ti si proponga dicendo che venderà casa tua in massimo due o tre mesi e al miglior prezzo di mercato;
2. L’agente immobiliare una volta preso l’incarico, NON segue un metodo preciso che è quello che a me permette di ottenere il risultato scritto sopra nel primo punto;
3. E così non prepara a dovere il tuo immobile;
4. Non ti consiglia di fare altre valutazioni immobiliari;
5. Si basa magari solo sul prezzo al mq senza considerare altri fattori;
6. Non è in grado di selezionare e qualificare gli acquirenti al momento che richiedono la visita, e quindi fa entrare un po’ chiunque a vedere casa;
7. E così sono passati già tre, quattro, cinque mesi, e si parte con il trend di cui ti parlavo sopra: “eh gli acquisti sono calati”, “la gente fa difficoltà”, “i prezzi di mercato sono più bassi”, “eh ma bisogna considerare questo e quello” e tutta una serie di altre scuse che in realtà alla fine vogliono solo dire: siccome non sono stato in grado di fare adeguatamente il mio lavoro, casa tua vale di meno rispetto a quello che valeva solo due mesi fa

Tutto questo di base succede, oltre che per l’incapacità dell’agente improvvisato, anche per un altro fattore molto importante e che quasi mai nessuno considera. Seguimi.

L’acquisto di una casa è un processo emotivo… e così anche la vendita! So che può sembrarti strano ma è così: vendere casa comporta un coinvolgimento emotivo importante. E se inizia a entrarti in testa il concetto di “svendere”, di “svalutare”, è un po’ come se lo stessi subendo su te stesso. Ma questo aspetto a chi deve venderti casa, non interessa. L’importante è: non perdere la provvigione, firmare il contratto prima possibile, intascare i soldi e non creare aspettative troppo alte al venditore, in modo da non finire nei casini.

Ma ci sono dei modi per non perdere nemmeno un Euro del valore della tua casa?

La risposta è ovviamente sì, e sta tutta in come lavora l’agente immobiliare. Come sta lavorando il tuo agente immobiliare in questo momento? A volte sarebbe il caso di chiedersi quasi: “ma sta lavorando almeno?”. Ma per ora facciamo finta che almeno il minimo indispensabile lo stia facendo. Noi vogliamo sapere però se sta spingendo al massimo. Se sta procedendo alla famosa “velocità curvatura” (di cui ho parlato in altri articoli).

Facciamo anche solo un discorso di primo approccio. Come si presenta, ai tuoi occhi, un agente che ti dice: “guarda, per vendere casa tua la strategia è posizionarti un euro sotto quello che vedi intorno a te”. Direi che è un po’ riduttiva come strategia, non trovi? Ma scusa,

E’ stata fatta una o più valutazioni dell’immobile prima? (e per valutazione non intendo il solito giro dentro casa fatto a naso all’insù verso gli angoli per poi sparare un prezzo come se apparisse magicamente davanti agli occhi dell’agente di turno) (e nemmeno intendo una relazione che per 20 pagine riporta le piantine di casa, le foto, la descrizione tecnica della costruzione e poi finisce con il quantificare al metro secondo i valori O.M.I. – osservatorio del mercato immobiliare)

• Che tipologia di casa è?
• Quanto è “nuova”?
• Quando sono state fatte le ultime ristrutturazioni?
• È esposta al sole o è sempre all’ombra?
• È vicina a una strada trafficata?
• Vedi un bel panorama dalle finestre o la visuale è chiusa sul muro di un condominio?
• Le finiture di che tipologia e di qualità sono?
• E gli impianti? sono recenti? con che materiali sono fatti? (i tubi del riscaldamento sono in rame? l’impianto elettrico è sotto traccia con corrugato “sfilabile”?)
• La struttura portante è in cemento armato o in muratura portante?
• È antisismica?
• E il tetto? in che modo è stato fatto? bisogna rimetterci le mani tra poco oppure è in buone condizioni?

Aspetta, fino a qui non siamo nemmeno entrati nella sostanza di ciò che può definirsi “valutazione” di casa (che in parole spicce individua in maniera scientifica e verificabile quale sarà il più probabile prezzo di vendita di casa tua).

La parte più agganciata alla realtà, quella che devi assolutamente sapere è:

• Chi sta cercando una casa esattamente con le caratteristiche della tua, in quella zona, quanto è disposto a spendere?
• Quante case ci sono in vendita con le stesse caratteristiche della tua, nella tua stessa zona (o similare) e a che prezzo?
• Quante case sono state vendute negli ultimi 3 paragonabili alla tua?

Vedi, sono davvero troppe le varianti da tenere in considerazione prima di fare un’affermazione del genere e questi sono sono solo una piccolissima parte delle cose da sapere per vendere una casa. La realtà è che la mentalità dell’agente immobiliare da almeno una decina d’anni sembra aver “perso smalto”, per così dire. Ragionano tutti in difetto. C’è la crisi, il mercato immobiliare è in calo, si vendono sempre meno case, cercheremo di fare il possibile…

Mentre molto più raramente ti parlano di un sistema da seguire, di precise azioni da compiere, che vanno fatte per permetterti di ottenere il massimo da casa tua. Ci sono dei precisi passi da seguire, e delle accortezze da tenere, delle quali se il tuo agente immobiliare non ti parla, dovresti stare all’erta.

Quanto costa la prima impressione?

Immagina di aver messo in vendita casa tua. Hai già scelto l’agenzia che ha pubblicato gli annunci e dopo un po ecco i primi visitatori. Molto bene. Al momento di entrare in casa sei presente anche tu, con l’agente. A un certo punto però, ti accorgi che qualcosa nello sguardo dei tuoi “ospiti” è cambiato. Così vedi che il loro sguardo si posa su alcuni dettagli che tu (ovviamente abitandoci ed essendoci ormai abituato) non avevi considerato.

• Quella macchietta di condensa sull’angolo della cucina, così piccola che ormai non ci facevi più caso.
• Quella lampadina bruciata nel soggiorno che da una vita devi cambiare ma ti sei sempre scordato… Massì, cosa vuoi che sia una lampadina!
• E quelle rigature sul parquet in camera?

Tutti dettagli, piccoli dettagli che se il tuo agente immobiliare non si è curato di farti notare, vuol dire che non sta lavorando come dovrebbe. Hai voglia poi a dire che le case non si vendono.

(Giusto per farti capire un paio di cose: io già dal primo momento in cui entro in casa tua, innanzitutto entro con la macchina fotografica professionale e il cavalletto, per presentarla nel miglior modo possibile. Ok, non sarò David Lachapelle, ma ti assicuro che delle foto fatte come si deve fanno tutta la differenza del mondo. Altra cosa, ho imparato a sviluppare l’occhio di lince: non mi sfugge nemmeno il più piccolo difetto che potrebbe danneggiare un primo impatto con l’acquirente!)

Devi sapere che l’acquisto della casa è come quando devi capire se una persona ti piace o no: bastano i primi 4 secondi. Quanto ti sta costando il fatto che casa tua a una prima impressione NON risulta impeccabile? Direi diversi soldi, sul valore finale dell’immobile.

Quanta gente ti è entrata in casa finora?

L’agenzia ti dice: “venderemo la sua casa (senza mai specificare entro quanto tempo), non si preoccupi. E alle condizioni migliori di mercato!” A questo punto l’agente immobiliare pensa che la migliore tattica da seguire per ottenere questo risultato sia: appuntamenti a iosa, a più non posso! Devo far vedere casa a più gente possibile!

E così non si preoccupa minimamente di selezionare gli acquirenti, verificandoli cercando di capire da subito (quindi PRIMA di farli entrare in casa e NON dopo) se loro hanno già le credenziali per acquistare la casa.

“Ma come? Credi di poterti permettere di selezionare gli acquirenti in un periodo come questo?” Ebbene, caro venditore, ti do una notizia: il tuo immobile ha più speranza di essere venduto se viene fatto vedere solo ed esclusivamente a persone qualificate! che hanno le idee chiare e che cercano un immobile esattamente come il tuo.

Come si fa? Non ci vuole un laureato in immobiliare. Basta fare delle domande ben precise ai potenziali compratori (puoi approfondire questa fase della vendita scaricando gratis il materiale che ti ho messo a disposizione nella sezione “RISORSE GRATUITE”)

Da quanto tempo è in vendita casa tua?

Quando è che hai deciso di mettere in vendita casa? A marzo? Bene… è Ottobre e l’annuncio di casa tua in vendita campeggia ancora su tutti i portali immobiliari, tale e quale a come era sei mesi fa?

Immagina di essere un potenziale compratore. Hai già visto un po’ di case, tra cui anche questa che ti piace molto. Ma prima di decidere, vuoi sondare ancora un po’ il terreno. Nel frattempo passa qualche settimana, poi un paio di mesi, e quella casa che aveva così attirato la tua attenzione, è sempre lì, sempre uguale. Passano i mesi, poi passa un anno, l’annuncio è invariato. Sempre uguale, stesse foto, stesso prezzo.

Quante probabilità ci sono che nel frattempo tu abbia trovato qualcos’altro di più interessante e adatto a te? Enormi.

Ma perché l’agente immobiliare, ad esempio, non è riuscito a rendere più appetibile l‘annuncio? Perché le cose sono rimaste invariate anche dopo mesi che non succedeva nulla? Quanto vale in realtà la tua casa? Quante valutazioni immobiliari hai fatto fare? Quanto si è occupato della preparazione di casa, di fare delle eccellenti foto e di creare degli annunci ad alta efficacia il tuo agente immobiliare? E’ stata fatta una valutazione solo al mq? O ne è stata fatta una solamente basandosi sulle altre abitazioni della tua zona?

Insomma, i motivi possono essere svariati. La risposta definitiva alla domanda che ogni giorno assilla le centinaia e centinaia di italiani in ballo con la vendita di casa loro: “Ma perché non riesco a VENDERE SENZA SVALUTARE?”, in realtà è quasi sempre in chi si sta occupando del tuo caso.

Se vuoi vendere casa senza svalutare, ecco la soluzione

Ma se tu sei DAVVERO interessato a sapere qual è il metodo che io seguo per vendere le case dei miei clienti:

• riducendo i tempi di vendita anche più del 50% rispetto ai nove mesi dichiarati dall’agenzia delle entrate;
• in modo che loro non debbano pensare ad altro che firmare il contratto e incassare l’assegno;
• SENZA che si debbano preoccupare di svalutare casa, SENZA dover scendere a compromessi sul prezzo e SENZA le solite preoccupazioni che si hanno quando si deve vendere casa…

Allora non devi fare altro che contattarmi riempiendo i campi che trovi cliccando –> QUI <– e io provvederò subito a richiamarti e fissare un primo incontro.

A presto, Giacomo Brandi

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L’incredibile storia della Signora Gabriella: come abbiamo venduto casa a “velocità curvatura” nonostante una pioggia di asteroidi burocratici.

Ciao, sono Giacomo Brandi. Ti ricordi come ci eravamo lasciati l’ultima volta? Nell’ultimo articolo ti avevo raccontato la storia della signora Gabriella e di come le ho permesso di vendere casa velocemente. Molto più velocemente di quello che si aspettasse e nonostante i tanti, davvero tanti problemi insorti durante la trattativa.

Sì, perché caro lettore, io in quell’articolo ti ho parlato di uno solo degli intoppi: una convenzione col comune dura da risolvere. Ma in realtà la “pioggia di asteroidi” che ci è caduta addosso in quei mesi è stata fitta, fitta…

Come procedere a “velocità curvatura” (iper velocità, per i non fan di Star Trek), evitando contemporaneamente la pioggia di asteroidi che quotidianamente colpisce la galassia dell’immobiliare?

Serve un super eroe (o almeno un pilota esperto)

Beh, caro lettore, pur non avendo io mai volato nello spazio, a quanto pare la signora Gabriella è stata davvero soddisfatta di come abbiamo risolto i problemi sorti. Perché con un problema alla volta ci sarebbe andata di lusso. La realtà è che abbiamo dovuto aver a che fare con:

1. Un’intestazione catastale sbagliata: non era indicata la moglie comproprietaria in virtù del regime coniugale della comunione dei beni (abbiamo incaricato il notaio di fare la correzione);
2. Un’ipoteca fantasma: ancora iscritta sull’immobile sebbene il relativo mutuo fosse stato estinto da circa 17 anni. Ci abbiamo pensato noi sbattendoci come un flipper tra le banche perché nel frattempo la banca originaria era passata di gruppo in gruppo e l’attuale non ne sapeva nulla;
3. Un atto di acquisto incompleto: vecchio di oltre 20 anni, su cui non era stata riportata la moglie che andava indicata in quanto il regime coniugale era in “Comunione dei Beni”;

Insomma, una situazione davvero intricata ma che siamo riusciti a risolvere.

Il colpo di scena finale

Ma ricordi come ci siamo lasciati alla fine dell’articolo scorso? Sembrava tutto risolto, l’atto di compravendita era fissato per il giovedì successivo… Il giorno prima dell’atto, alle nove in punto, mi squilla il telefono: era la signora Gabriella. Il suo tono di voce era davvero atterrito.

Il marito, purtroppo malato da tempo, ci aveva “lasciato” poche ore prima. Ovviamente i figli erano lontanissimi per lavoro (uno addirittura lontano dall’Europa). A questo punto c’era solo da compilare l’atto di successione. Ora, devi sapere che per fare la successione generalmente è richiesto un periodo di tempo abbastanza lungo. Di solito si va anche sui due mesi. È un tempo che non potevamo permetterci di aspettare!

Per questo ho ripreso il controllo della situazione e nel giro di pochi giorni, la successione era pronta.

Perché ci vuole tutto questo tempo per fare una successione in genere?

Perché ci si rivolge a professionisti che le fanno solo marginalmente (commercialisti, avvocati, geometri…). Sono bravi, ma non sempre specializzati nella velocità richiesta da una compravendita imminente. Mentre il notaio ha un altro punto di vista e ti permette di avere la successione pronta per fare immediatamente dopo l’atto di compravendita. Quindi ogni problema di forma e di tempistica è immediatamente risolto.

In questo caso, il notaio ha dovuto fare in modo che la signora potesse fare tutto (successioni varie e compravendita) anche a nome del figlio che doveva rientrare al lavoro lontano dall’Europa.

L’errore comune sulla successione (che costa caro)

Ma quando si parla di successioni c’è anche un altro problema. Un fraintendimento abbastanza comune: tutti pensano che basta registrare la successione all’Agenzia delle Entrate. In realtà, farlo serve solo per pagare le tasse. Non vale come accettazione. Per quanto riguarda le case, la successione va anche trascritta alla conservatoria dei beni immobiliari.

E qui casca SEMPRE l’asino: nel 95% dei casi la conservatoria viene ignorata e i clienti mi si ritrovano all’atto di vendita a dover pagare la “registrazione tacita dell’accettazione ereditaria” (tra i 400 e i 600 euro). Cifra che, quando la successione la fa il notaio, in genere è compresa nella pratica. Quindi il notaio è più bravo, più efficace, più veloce e alla fine anche più economico.

Risultato: Atto salvato in 10 giorni

Per farti capire un attimo la situazione in cui mi trovavo: la compratrice quando ha saputo del decesso ha subito pensato che l’atto sarebbe saltato, ma quando le ho detto che ci saremo visti dal notaio dopo 10 giorni è rimasta incredula (e ancora lo è).

Ma tu pensa se la venditrice si fosse imbattuta in un acquirente “cacciatore di opportunità” e fosse stata da sola o (peggio) male accompagnata? Nonostante lo sconforto per la perdita, sono “partito” di nuovo a velocità curvatura e nel giro di pochi giorni abbiamo chiuso tutto.

Cosa succede nella maggior parte dei casi?

Non abbiamo bisogno di andare a guardare troppo distante. Perché la signora Gabriella ci ha contattato? Perché aveva già avuto a che fare precedentemente con un’altra agenzia che non era stata in grado di venirle incontro. E pensare che le vere grane le abbiamo affrontate (e risolte) noi!

Se ti affidi a chi non è preparato:

• I tempi si allungano a dismisura;
• L’agenzia inizia a far vedere la casa anche ai “curiosi del momento”;
• Tu inizi a perdere la pazienza e la fiducia;
• Si fa strada la sensazione di essere stato quasi truffato.

Il succo del discorso

Hai l’obiettivo di vendere casa tua in tempi che non siano gli 8 mesi che ti indica l’Agenzia delle Entrate? Vorresti vendere casa tua entro 4 mesi a partire da adesso, senza pensare nient’altro che firmare l’atto e incassare l’assegno?

Se vuoi ottenere ciascuna di queste cose devi stare attento a evitare agenti immobiliari improvvisati. Chiedi sempre se ti viene offerta qualche garanzia!

Io, ai clienti che mi danno l’incarico, garantisco sempre che se la vendita non avviene entro 120 giorni gli sconto 1.000 € dalle provvigioni.

Vuoi le prove che non sono matto?

“… mi ha valutato l’immobile facendomi un’analisi specifica realistica, lo ha pubblicato in una maniera eccellente e mi ha costantemente informata sull’andamento della vendita. Il risultato è stato che ha venduto la casa in meno di un mese.” — Luciana Sciamanna

“… ci ha indicato la strada da seguire e le azioni da intraprendere per risolvere i problemi burocratici… Dopo che ci ha aiutato a risolvere questi problemi ci ha venduto casa al terzo appuntamento. Come ha fatto non l’ho ancora capito, visto che si parla tanto della crisi delle case.” — Diego Cimarelli

Bene, siamo finalmente giunti alla conclusione di questa storia. Se leggendo i fatti della signora Gabriella ti sei in qualche modo rivisto, o hai rivissuto una brutta esperienza che hai avuto con le agenzie immobiliari, puoi scrivermi nei commenti e raccontarmi cosa ti è successo. Ti risponderò dicendoti come invece io avrei gestito la cosa e come avrei cercato di risolvere il problema.

Ci vediamo nei commenti qui sotto, intanto grazie dell’attenzione e a presto!

Giacomo Brandi

Le Convenzioni con il Comune: come l’agente immobiliare dovrebbe evitare questa “pioggia di asteroidi” (e salvare la tua vendita)

Ecco come il tuo agente immobiliare dovrebbe lavorare per procedere a “velocità curvatura” ed evitare gli intoppi precedenti alla vendita (ad esempio quelle “oscure” Convenzioni coi Comuni di cui spesso neanche l’agente è a conoscenza).

“Ringrazio tutti i componenti dell’agenzia per aver risolto con sollecitudine, gentilezza e professionalità, i problemi relativi alla vendita del mio appartamento a Foligno. Venivo da un’altra agenzia che non mi aveva dato l’aiuto di cui avevo bisogno. Giacomo ha valutato l’immobile facendo un’analisi realistica, lo ha pubblicato in modo eccellente e mi ha costantemente informata sull’andamento della vendita. La casa è stata venduta e sono stati risolti i problemi burocratici che ho avuto dall’inizio alla fine, grazie a Giacomo”

Questa è una testimonianza di una signora di Perugia alla quale, oltre a venderle l’appartamento a Foligno, ho risolto davvero un bel po’ di noie. A te potrà sembrare una testimonianza come un’altra, ma le parole della signora Gabriella sono il riassunto di una vera e propria epopea.

Perché ti racconto questa storia?

Il fatto è questo, non mi stancherò mai di dirlo: quando il mare ti sembra piatto come una tavola, è lì che nasconde una tempesta dietro l’angolo. Lo so, stai pensando che sono un negativo e un malfidato. Ma ti assicuro che non è così. Ti racconto questa storia perché è fondamentale che tu capisca l’importanza di controllare anche i minimi particolari PRIMA DELL’ATTO DI VENDITA, anche se sei sicuro che è tutto a posto.

In questo caso, uno dei problemi più grandi è stato ad esempio una Convenzione con il Comune che ci ha messo i bastoni tra le ruote. Se sei in procinto di vendere casa, questi vincoli possono essere per te davvero belle gatte da pelare.

Cosa sono le Convenzioni con il Comune (e perché sono pericolose)

1. I vincoli di cui ti parlo oggi sono frutto di alcune convenzioni stipulate con il Comune stesso;
2. Queste convenzioni (o in altri casi Leggi Regionali) sono dei veri e propri LIMITI alle tue possibilità di vendere;
3. Le stesse convenzioni di cui sopra, troppo spesso sono SCONOSCIUTE! A te (ma diciamo che è comprensibile), ma anche all’agente immobiliare che ti sta seguendo;

E 9 volte su 10 di fronte a questi vincoli succede che:

• l’agente immobiliare si trova spiazzato e impreparato su ciò che bisogna fare;
• tu ti ritrovi a cascare dalle nuvole di fronte al notaio che ti dice, a preliminare già fatto, che NON PUOI vendere l’immobile (o che non puoi venderlo a quel prezzo);
• a questo punto è un vero e proprio disastro, perché salta la vendita e se disgraziatamente ti trovi nella situazione in cui stai comprando casa nuova pensando di aver venduto la tua vecchia, e poi salta fuori che la vendita è nulla, potresti rimetterci parecchi soldi.

La strategia “Velocità Curvatura”

La signora Gabriella mi sceglie in sostituzione di un’altra agenzia che a quanto pare non aveva dato loro ciò di cui avevano bisogno. Noi partiamo subito, a velocità curvatura (quella delle navi spaziali di Star Trek, per intenderci ☺). Dobbiamo recuperare terreno!

Facciamo una promozione ultra dettagliata e alla velocità della luce inizio a:

1. fare la visura catastale;
2. acquisire e verificare la planimetria catastale;
3. fare la visura ipotecaria;
4. andare in comune per prendere il permesso di costruire, il relativo progetto approvato e l’abitabilità;

Mentre aspettavo di avere in mano l’ultimo documento che mi mancava (l’atto di compravendita), ecco che arrivano due acquirenti. Eccezionale davvero! Non una ma ben due proposte al prezzo che la signora voleva.

Il momento della verità (e del panico)

In pratica, la signora non aveva letto l’atto di compravendita. Io mi ero fidato delle visure ipotecarie e catastali che avevo fatto, ma insomma cosa viene fuori davanti al notaio? Viene richiamata la famosa, temibile, convenzione con il Comune di Foligno. Mi casca il mondo addosso: com’era possibile che la precedente agenzia, che ci aveva lavorato per più di un anno e mezzo, ignorasse l’esistenza della convenzione?

Queste convenzioni possono prevedere di tutto:

• Il divieto di vendere per un lungo periodo (in genere 20/25 anni) se non a determinate condizioni (prezzo imposto, acquirenti con requisiti specifici). Pena: NULLITÀ dell’atto.
• L’obbligo di realizzare opere pubbliche (parcheggi, strade, aree verdi).

Ma il problema vero quando è? È quando l’agente immobiliare stesso NON verifica la presenza di queste convenzioni, mettendoti in guai seri. Questo perché praticamente 9 volte su 10, gli agenti immobiliari controllano i documenti solo DOPO aver CHIUSO la vendita.

Come abbiamo risolto (e salvato la vendita)

Casca il mondo? Certo, ma io non mi scanso: si va subito alla ricerca di una soluzione. Ci serviva la famosa “velocità curvatura”. Parte il geometra subito che fa le ricerche in comune e trova, poco dopo, la fantomatica convenzione. Io e la segretaria del notaio cerchiamo altri atti di compravendita fatti sulla stessa palazzina.

E finalmente sembra essere tutto a posto. La convenzione non è la peggiore, prevede solo dei parcheggi da fare accanto al condominio (tra l’altro fatti da tanti anni). Completiamo il preliminare nel tempo previsto e finalmente fissiamo l’atto di compravendita per il giovedì successivo.

Ma qui ritorniamo all’inizio dell’articolo! Ricordi cosa dicevo? Tanti sono i problemi IMPROVVISI che risolviamo prima dell’atto, prima o poi un fulmine farà esplodere la scrivania mentre il notaio legge l’atto.

E a forza di sbeffeggiare il destino non poteva che accadere ciò che è successo… Ma per oggi preferisco fermarmi qui!

Lo so, tu aspettavi di leggere come era andata a finire la vicenda. Il fatto è che non voglio tirarla troppo lunga con questo articolo. Nella seconda parte di questa storia che sarà protagonista del prossimo articolo di blog, voglio parlarti di un altro problema che affligge molti dei compratori (e dei venditori) al momento di vendere l’immobile: l’atto di successione.

A presto e buona fortuna. Giacomo Brandi

Perché con le vecchie strategie stai sabotando la vendita della tua casa (e come rimediare subito)

Sbagliare le strategie con cui si cerca di vendere casa è un errore che vedo commettere spesso sia dai privati sia da diversi agenti immobiliari.

Attenzione, non fraintendermi. Da quando ho fatto il mio ingresso nel magico mondo dell’immobiliare (si parla del 1996) fino ad oggi, anche a me è capitato di sbagliare. Sono tutto fuorché perfetto! Tuttavia, ho sempre fatto tesoro di ogni singolo sbaglio. Oggi te ne illustrerò alcuni perché voglio evitare che tu debba affrontare le stesse difficoltà che hanno attraversato il mio cammino quando ero giovane e inesperto.

Perché i vecchi metodi non funzionano più

Ogni volta che incontro un nuovo cliente, ripeto come un disco rotto che – con la penuria di acquirenti che c’è oggi e con le tantissime case sul mercato – vendere una casa NON significa più:

• Attaccare un cartello fuori dal cancello;
• Fare un’inserzione generica su un giornale di annunci;
• Pubblicare l’immobile a caso sui portali internet;
• Darla in pasto a quante più agenzie possibili.

Se non hai ben chiari i principi base della vendita immobiliare moderna, oggi potresti ritrovarti letteralmente a rincorrere gli acquirenti, abbassando il prezzo in continuazione nel disperato tentativo di piazzare il tuo immobile.

La Regola Numero Uno: La Qualificazione dell’Acquirente

Lascia che ti sveli il principio fondamentale attorno al quale ruota TUTTA la vendita:

L’immobile deve essere visto SOLO da clienti in target adeguatamente e preventivamente qualificati.

Cosa significa? È semplice. La casa deve essere visitata solo da persone che:

1. Vogliono comprare adesso. (Niente “mi sto guardando intorno”);
2. Cercano quel tipo specifico di casa. (Niente perdite di tempo mostrando monolocali a chi cerca ville);
3. Hanno la disponibilità finanziaria. (Sono pre-qualificati per il mutuo o hanno i fondi).

Banale? Si! Chiaro? Certo! Facile? NO.

Le 4 Tecniche di Vendita del Paleolitico (da evitare come la peste)

1. Il Cartello “Vendesi”

Nel Paleolitico funzionava. Oggi, il cartello serve solo a:

• Far sapere ai vicini che vendi casa;
• Far conoscere agli agenti immobiliari il tuo numero (preparati allo stalking);
• Attirare “affaristi” e cercatori di opportunità. Non ti permette alcuna qualificazione preventiva.

2. La Rivista di Annunci Generici

Strumento in declino. Funziona ancora per quella fetta di popolazione (sempre più piccola) che non usa internet, ma è lento, costoso e poco mirato rispetto al digitale.

3. I Portali Immobiliari (usati male)

Tutti pensano che basti mettere un annuncio su Immobiliare.it per vendere. Falso. I portali sono utili, ma se usati senza strategia hanno grossi difetti:

• Concorrenza spietata: Il tuo immobile è in fila con tutti gli altri, ordinato per prezzo. Se sbagli prezzo, aiuti a vendere gli altri.
• Zero qualificazione: Chiunque può chiamarti e fissare un appuntamento senza che tu sappia chi è o se può comprare.
• Sicurezza: Apri la porta a perfetti sconosciuti (e ai ladri che cercano case da svaligiare).

4. Affidarsi a Più Agenzie (o Agenzie + Privato)

Sembra la mossa furba: “più gente ci lavora, prima vendo”. È l’errore più grave. Se tutti sparano allo stesso stormo con fucili imprecisi, gli uccelli scappano. Cosa succede davvero:

• Svalutazione percepita: “Se tante agenzie la vendono, il proprietario è disperato”.
• Nessun investimento: Nessuna agenzia investirà soldi in marketing sapendo che la casa potrebbe essere venduta da un concorrente (o dal proprietario) domani mattina.
• Affaristi: Attiri solo chi vuole spremerti sul prezzo, giocando al ribasso tra le varie agenzie.

Come Vendere Casa Oggi (Il Metodo Moderno)

Se vuoi vendere oggi, devi trasformare i vecchi strumenti in armi di precisione. Ecco come faccio io con il mio “Metodo di vendita immobiliare”:

1. Cartello: Sì, ma supportato da comunicazioni specifiche nelle cassette della posta del vicinato (target mirato).
2. Riviste: Sì, ma solo quelle giuste, con annunci curati e foto professionali.
3. Portali: Sì, ma con foto professionali (ambienti luminosi e ordinati) e testi che parlano ai benefici e alle emozioni dell’acquirente, non solo alle caratteristiche tecniche.

Esempio di annuncio emozionale: “Se stai cercando una villa in collina… in una posizione soleggiata che affaccia su tutta la valle… Immersi nel silenzio e nel sole ma ad un passo dal centro… Nei mesi caldi godrai di un panorama unico…”

4. Esclusiva e Metodo: Affidati a un solo professionista che abbia un piano marketing chiaro, che investa soldi nella promozione del TUO immobile e che qualifichi rigorosamente ogni singolo acquirente prima di portarlo a casa tua.

Scegli il Lanciafiamme, non il Cerino

Puoi continuare a cercare di accendere il fuoco con un cerino bagnato (i vecchi metodi), sperando nella fortuna. Oppure puoi scegliere il lanciafiamme: un metodo collaudato che ti risparmia tempo, stress e soldi.

Se vuoi passare direttamente al lanciafiamme e vendere casa tua al miglior prezzo di mercato, senza perdite di tempo, clicca qui sotto e contattami.

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P.S.: Ricorda la mia garanzia unica a Foligno: Se non vendo casa tua entro 120 giorni, ti restituisco 1.000 € della provvigione. Nessun altro ti offre una sicurezza del genere.

P.P.S.: Vuoi le prove? Leggi le testimonianze dei miei clienti soddisfatti su comprarecasafoligno.it/testimonianze/

Perché sbagliare il prezzo è l’errore che “brucia” 7 case su 10 (e come evitarlo)

Sbagliare il prezzo di vendita è il principale errore che impedisce a 7 case su 10 di essere vendute. Sei sicuro di conoscere realmente il massimo prezzo che puoi incassare dalla vendita di casa tua?

Individuare quale sarà il prezzo di vendita di casa è un’operazione complessa, esistono però dei metodi pratici che anche tu puoi utilizzare in autonomia e oggi te ne illustrerò alcuni. Di’ la verità! Posso affermare con un certo grado di sicurezza che una domanda ben precisa stia campeggiando al centro della tua mente fin dal momento in cui hai deciso di vendere:

Quale sarà il vero prezzo di vendita di casa mia?

Magari ti sei già rivolto ad alcuni agenti immobiliari, a tecnici (geometri, ingegneri o architetti) oppure a imprese edili – e hai ricevuto valutazioni diverse tra di loro anche di importi superiori al 30%. E magari ti hanno anche convinto che valutare un immobile sia un gioco da ragazzi. D’altronde, ogni figura a cui ti sei rivolto ti ha fornito la sua valutazione all’istante. Uno sguardo veloce a casa, due secondi per [far finta di] rifletterci ed ecco pronta la valutazione. Mi scommetto la camicia che qualcuno è anche arrivato a valutarti casa per telefono, senza averla mai vista. Ho indovinato?

A questo punto però, dobbiamo fare un passo indietro. Se vuoi vendere velocemente casa, devi partire armato fino ai denti come Rambo ed è fondamentale che tu riesca fin da subito a individuare il prezzo corretto. Sei pronto? Partiamo!

I metodi di valutazione (e perché spesso falliscono)

Non temere, non ti annoierò con una terminologia specialistica e complicata. Se ti aspettavi di studiare il metodo del confronto di mercato, della capitalizzazione finanziaria o del costo di costruzione (solo per citarne alcuni), puoi anche smettere di leggere. Io mi concentrerò SOLO su alcuni metodi che puoi attuare in prima persona – anche se non sei un esperto di settore.

Metodo 1: Il confronto con il passato (e i suoi 3 difetti)

Il metodo più utilizzato, sia dai privati sia dagli agenti immobiliari generalisti, consiste nel prendere a paragone altri immobili che sono stati venduti in passato (simili per tipologia ed equivalenti come zona). Purtroppo questo metodo, se usato da solo, contiene dei limiti e dei difetti.

Difetto #1: Il mercato NON è stabile

Negli ultimi dieci anni ci sono stati dei momenti in cui il numero delle compravendite è aumentato. Il numero, non il prezzo al metro quadro, che è in continua discesa. Prendere come paragone delle case che sono state vendute un anno fa (o anche più) non tiene conto della variazione dei prezzi. Rischieresti di chiedere una cifra che oggi non è più attuale e finiresti per creare da solo la causa principale per cui NON venderai la tua casa nei tempi che speri, ovvero il prezzo troppo elevato.

Difetto #2: La qualità dell’informazione

Sai veramente a quanto è stato venduto l’immobile che vuoi comparare? O ti basi solo su un annuncio che hai visto un anno fa? Magari il prezzo è stato cambiato due o tre volte prima di trovare l’acquirente. Chi lo ha comprato ha pagato il prezzo pieno? Conosci esattamente l’immobile che vuoi confrontare? Sei sicuro di conoscere tutte le caratteristiche? (Metri quadri calpestabili, qualità e tipologia dei materiali di costruzione, stato d’uso, lavori di ristrutturazione fatti negli anni, esposizione ecc. ecc.) Devi conoscere tutto di un immobile per poterlo paragonare.

Difetto #3: Dati parziali

Conosci veramente tutti gli immobili che sono stati venduti? Sei sicuro che non te ne sia sfuggito qualcuno? Facciamo la prova del 9. Queste sono le compravendite effettuate nel Comune di Foligno aggiornate al 2019 (fonte Agenzia delle Entrate).

Compravendite 2019 Foligno: Tot: 478

• Fino a 50 mq: 14
• Da 50 a 85 mq: 100
• Da 85 a 115 mq: 149
• Da 115 a 145 mq: 108
• Oltre 145 mq: 107

Scommetto che te ne sono sfuggite tante.

Metodo 2: Il confronto con la concorrenza attuale

Un altro metodo usato dagli agenti immobiliari generalisti consiste nel paragonare l’immobile con gli altri che sono in vendita in quel preciso periodo. Questo sistema è il meno peggio tra quelli che potresti usare senza essere uno specialista, MA devi essere sicuro al 100% di conoscere tutti gli immobili in vendita come il tuo e di conoscerne ogni dettaglio importante.

Chi non tiene conto delle altre case che sono sul mercato spesso contribuisce a fare vendere la casa di un altro. Tra due case simili in vendita tu quale sceglieresti? Ovviamente a parità di qualità quella che costa meno.

Purtroppo anche questo sistema contiene un difetto che potrebbe essere letale per la tua compravendita: se prendi a paragone case che sono in vendita ad un prezzo sbagliato anche tu sbaglierai. Diventa un circolo vizioso in cui nessuno capisce più nulla.

Il “Terzo Metodo” (La chiave del successo)

Unire questi due metodi è sicuramente la soluzione migliore che tu possa adottare. Io li uso insieme ad un terzo metodo, il più importante.

Ogni mia valutazione tiene SEMPRE conto delle richieste di acquisto che ci sono in questo momento sul mercato.

Qualsiasi metodo di valutazione è sganciato dalla realtà se non tiene conto di quanto è disposto a spendere chi vuole comprare quella determinata casa in quel preciso momento. Se per un immobile come il tuo ci sono solo compratori disposti a pagare 100, è inutile chiederne 120. Alla stesso modo, è dannoso chiederne 80.

Solo tenendo conto di quanto è disposto a spendere chi sta cercando casa in questo momento si può realizzare una vendita in tempi veloci, con la certezza di aver realizzato il massimo prezzo di mercato. Non è un caso se nel mio Sistema di Vendita Garantita Casa120 la verifica e il continuo aggiornamento delle richieste di chi vuole comprare casa adesso riveste un ruolo cruciale.

Vuoi fare da solo o vuoi una garanzia?

Se ti senti abbastanza pronto e preparato per metterti lì e studiare ogni singolo annuncio in circolazione per fissare il prezzo del tuo immobile allora sei abile e arruolato. Non hai bisogno di me e puoi chiudere immediatamente questo articolo.

Se invece non hai tempo, voglia e risorse da perdere cercando di fare da solo ciò che un professionista ha impiegato decenni per imparare, allora la soluzione che cerchi si trova a portata di un clic.

Dimentica una volta per tutte il tempo passato ad aspettare di vendere casa tua senza che succeda nulla. Fatti seguire da chi conosce esattamente le strategie più efficaci per stabilire il prezzo adeguato e vendere la tua casa battendo i tempi del mercato attuale.

A presto e buona vendita.

---

Sistema di Vendita Garantita – Casa120, l’unico con tripla garanzia.

Solo grazie al Sistema di Vendita Garantita – Casa120 riesci ad avere la tripla garanzia di:

1. Vendere casa tua in meno di 120 GIORNI al miglior prezzo di mercato;
   • ✔ Senza svalutarla, salvando la vendita permettendoti di chiudere la trattativa al miglior prezzo di mercato;
   • ✔ Tenerti informato ogni settimana su come procede la promozione e cosa dicono tutte le persone a cui è stato proposto;
   • ✔ Senza vivere i prossimi mesi con l’angoscia di non riuscire a vendere;
   • ✔ Senza senza altre preoccupazioni oltre a firmare l’atto e incassare l’assegno;
   • ✅ La garanzia che offro è quella di scalare 1.000 € della provvigione se non venderò la casa entro 120 giorni.
2. Prova il “Sistema di Vendita Garantita – Casa120”.
   • ✅ Al 60° giorno del mio lavoro, se non sarai soddisfatto, potrai smettere di avvalerti della mia squadra, anche senza dovermi nessuna spiegazione.
3. Verifica le mie promesse nelle parole dei miei clienti su https://comprarecasafoligno.it/testimonianze/

Chiamami gratuitamente al Numero Verde 800.291.678 per prenotare la tua consulenza gratuita o scrivimi per email a giacomo@giacomobrandi.com

P.S.: Secondo i maggiori esperti di marketing statunitensi la migliore vendita di una casa si ha appena viene messa sul mercato, nei primi 20/40 giorni (quando questa rappresenta una “novità” agli occhi dell’acquirente che sta cercando casa da tempo “finalmente, questa è la volta buona”). Non sprecare quest’opportunità con sistemi non garantiti, non verificati da nessuna testimonianze e che ti legano per anni. Avrai una sola volta l’opportunità di far sentire al compratore di casa tua di essere il primo – i primi 20/40 giorni sono i migliori per ricavare il 100% della vendita.

Perché sbagliare il prezzo è l’errore che “brucia” 7 case su 10 (e come evitarlo)

Sbagliare il prezzo di vendita è il principale errore che impedisce a 7 case su 10 di essere vendute. Sei sicuro di conoscere realmente il massimo prezzo che puoi incassare dalla vendita di casa tua?

Individuare quale sarà il prezzo di vendita di casa è un’operazione complessa, esistono però dei metodi pratici che anche tu puoi utilizzare in autonomia e oggi te ne illustrerò alcuni. Di’ la verità! Posso affermare con un certo grado di sicurezza che una domanda ben precisa stia campeggiando al centro della tua mente fin dal momento in cui hai deciso di vendere:

Quale sarà il vero prezzo di vendita di casa mia?

Magari ti sei già rivolto ad alcuni agenti immobiliari, a tecnici (geometri, ingegneri o architetti) oppure a imprese edili – e hai ricevuto valutazioni diverse tra di loro anche di importi superiori al 30%. E magari ti hanno anche convinto che valutare un immobile sia un gioco da ragazzi. D’altronde, ogni figura a cui ti sei rivolto ti ha fornito la sua valutazione all’istante. Uno sguardo veloce a casa, due secondi per [far finta di] rifletterci ed ecco pronta la valutazione. Mi scommetto la camicia che qualcuno è anche arrivato a valutarti casa per telefono, senza averla mai vista. Ho indovinato?

A questo punto però, dobbiamo fare un passo indietro. Se vuoi vendere velocemente casa, devi partire armato fino ai denti come Rambo ed è fondamentale che tu riesca fin da subito a individuare il prezzo corretto. Sei pronto? Partiamo!

I metodi di valutazione (e perché spesso falliscono)

Non temere, non ti annoierò con una terminologia specialistica e complicata. Se ti aspettavi di studiare il metodo del confronto di mercato, della capitalizzazione finanziaria o del costo di costruzione (solo per citarne alcuni), puoi anche smettere di leggere. Io mi concentrerò SOLO su alcuni metodi che puoi attuare in prima persona – anche se non sei un esperto di settore.

Metodo 1: Il confronto con il passato (e i suoi 3 difetti)

Il metodo più utilizzato, sia dai privati sia dagli agenti immobiliari generalisti, consiste nel prendere a paragone altri immobili che sono stati venduti in passato (simili per tipologia ed equivalenti come zona). Purtroppo questo metodo, se usato da solo, contiene dei limiti e dei difetti.

Difetto #1: Il mercato NON è stabile

Negli ultimi dieci anni ci sono stati dei momenti in cui il numero delle compravendite è aumentato. Il numero, non il prezzo al metro quadro, che è in continua discesa. Prendere come paragone delle case che sono state vendute un anno fa (o anche più) non tiene conto della variazione dei prezzi. Rischieresti di chiedere una cifra che oggi non è più attuale e finiresti per creare da solo la causa principale per cui NON venderai la tua casa nei tempi che speri, ovvero il prezzo troppo elevato.

Difetto #2: La qualità dell’informazione

Sai veramente a quanto è stato venduto l’immobile che vuoi comparare? O ti basi solo su un annuncio che hai visto un anno fa? Magari il prezzo è stato cambiato due o tre volte prima di trovare l’acquirente. Chi lo ha comprato ha pagato il prezzo pieno? Conosci esattamente l’immobile che vuoi confrontare? Sei sicuro di conoscere tutte le caratteristiche? (Metri quadri calpestabili, qualità e tipologia dei materiali di costruzione, stato d’uso, lavori di ristrutturazione fatti negli anni, esposizione ecc. ecc.) Devi conoscere tutto di un immobile per poterlo paragonare.

Difetto #3: Dati parziali

Conosci veramente tutti gli immobili che sono stati venduti? Sei sicuro che non te ne sia sfuggito qualcuno? Facciamo la prova del 9. Queste sono le compravendite effettuate nel Comune di Foligno aggiornate al 2019 (fonte Agenzia delle Entrate).

Compravendite 2019 Foligno: Tot: 478

• Fino a 50 mq: 14
• Da 50 a 85 mq: 100
• Da 85 a 115 mq: 149
• Da 115 a 145 mq: 108
• Oltre 145 mq: 107

Scommetto che te ne sono sfuggite tante.

Metodo 2: Il confronto con la concorrenza attuale

Un altro metodo usato dagli agenti immobiliari generalisti consiste nel paragonare l’immobile con gli altri che sono in vendita in quel preciso periodo. Questo sistema è il meno peggio tra quelli che potresti usare senza essere uno specialista, MA devi essere sicuro al 100% di conoscere tutti gli immobili in vendita come il tuo e di conoscerne ogni dettaglio importante.

Chi non tiene conto delle altre case che sono sul mercato spesso contribuisce a fare vendere la casa di un altro. Tra due case simili in vendita tu quale sceglieresti? Ovviamente a parità di qualità quella che costa meno. Purtroppo anche questo sistema contiene un difetto che potrebbe essere letale per la tua compravendita: se prendi a paragone case che sono in vendita ad un prezzo sbagliato anche tu sbaglierai. Diventa un circolo vizioso in cui nessuno capisce più nulla.

Il “Terzo Metodo” (La chiave del successo)

Unire questi due metodi è sicuramente la soluzione migliore che tu possa adottare. Io li uso insieme ad un terzo metodo, il più importante.

Ogni mia valutazione tiene SEMPRE conto delle richieste di acquisto che ci sono in questo momento sul mercato.

Qualsiasi metodo di valutazione è sganciato dalla realtà se non tiene conto di quanto è disposto a spendere chi vuole comprare quella determinata casa in quel preciso momento. Se per un immobile come il tuo ci sono solo compratori disposti a pagare 100, è inutile chiederne 120. Alla stesso modo, è dannoso chiederne 80. Solo tenendo conto di quanto è disposto a spendere chi sta cercando casa in questo momento si può realizzare una vendita in tempi veloci, con la certezza di aver realizzato il massimo prezzo di mercato. Non è un caso se nel mio Sistema di Vendita Garantita Casa120 la verifica e il continuo aggiornamento delle richieste di chi vuole comprare casa adesso riveste un ruolo cruciale.

Vuoi fare da solo o vuoi una garanzia?

Se ti senti abbastanza pronto e preparato per metterti lì e studiare ogni singolo annuncio in circolazione per fissare il prezzo del tuo immobile allora sei abile e arruolato. Non hai bisogno di me e puoi chiudere immediatamente questo articolo. Se invece non hai tempo, voglia e risorse da perdere cercando di fare da solo ciò che un professionista ha impiegato decenni per imparare, allora la soluzione che cerchi si trova a portata di un clic.

Dimentica una volta per tutte il tempo passato ad aspettare di vendere casa tua senza che succeda nulla. Fatti seguire da chi conosce esattamente le strategie più efficaci per stabilire il prezzo adeguato e vendere la tua casa battendo i tempi del mercato attuale.

A presto e buona vendita.

---

Sistema di Vendita Garantita – Casa120, l’unico con tripla garanzia.

Solo grazie al Sistema di Vendita Garantita – Casa120 riesci ad avere la tripla garanzia di:

1. Vendere casa tua in meno di 120 GIORNI al miglior prezzo di mercato;
   • ✔ Senza svalutarla, salvando la vendita permettendoti di chiudere la trattativa al miglior prezzo di mercato;
   • ✔ Tenerti informato ogni settimana su come procede la promozione e cosa dicono tutte le persone a cui è stato proposto;
   • ✔ Senza vivere i prossimi mesi con l’angoscia di non riuscire a vendere;
   • ✔ Senza senza altre preoccupazioni oltre a firmare l’atto e incassare l’assegno;
   • ✅ La garanzia che offro è quella di scalare 1.000 € della provvigione se non venderò la casa entro 120 giorni.
2. Prova il “Sistema di Vendita Garantita – Casa120”.
   • ✅ Al 60° giorno del mio lavoro, se non sarai soddisfatto, potrai smettere di avvalerti della mia squadra, anche senza dovermi nessuna spiegazione.
3. Verifica le mie promesse nelle parole dei miei clienti su https://comprarecasafoligno.it/testimonianze/

Chiamami gratuitamente al Numero Verde 800.291.678 per prenotare la tua consulenza gratuita o scrivimi per email a giacomo@giacomobrandi.com

P.S.: Secondo i maggiori esperti di marketing statunitensi la migliore vendita di una casa si ha appena viene messa sul mercato, nei primi 20/40 giorni (quando questa rappresenta una “novità” agli occhi dell’acquirente che sta cercando casa da tempo “finalmente, questa è la volta buona”). Non sprecare quest’opportunità con sistemi non garantiti, non verificati da nessuna testimonianze e che ti legano per anni. Avrai una sola volta l’opportunità di far sentire al compratore di casa tua di essere il primo – i primi 20/40 giorni sono i migliori per ricavare il 100% della vendita.

Perché vendere casa da soli è un incubo (e come uscirne con un metodo scientifico)

Stai cercando di vendere casa da solo, ma passano le settimane e nessuno si decide a lasciarti la caparra? I compratori vengono a vedere casa tua e poi spariscono nel nulla avvolti in una nube di mistero? All’inizio hai fatto diversi appuntamenti, ma adesso tutto tace?

A questo punto, di solito comincia a serpeggiare un certo senso di frustrazione. Magari non sei nemmeno più così sicuro di vendere in tempi brevi. O peggio, un pensiero comincia a ingombrare la tua mente durante la notte: “Riuscirò mai a vendere casa?”

Rilassati, è normale. Non è colpa tua. L’immobiliare non è il tuo settore, non è il tuo lavoro. Vendere casa oggi è MOLTO più difficile rispetto a una decina di anni fa.

La battuta d’arresto che stai vivendo molto probabilmente è determinata dal fatto che nessuno ti ha mai insegnato un metodo scientifico per vendere casa. Forse non hai mai pensato che sia possibile vendere casa seguendo un metodo professionale fatto di certezze e non di tentativi alla meno peggio.

Il caso di Giulio: quando il “fai da te” diventa un boomerang

Voglio raccontarti una breve storia che forse è simile alla situazione che tu stesso stai affrontando. Ieri mi sono incontrato con Giulio per la terza volta. Ha fatto l’ingegnere per quarant’anni ed è sempre stato attento ai particolari. Sta tentando di vendere con due dei metodi più antichi e classici: il passaparola e i vicini.

Risultato? Un bagno di sangue. Alcuni gli hanno detto che erano interessati e che “ci avrebbero pensato”. Le settimane trascorrono ma dei vicini non si sa nulla. Nel frattempo, un tarlo è cresciuto nella sua testa: “E se stessero aspettando che cali il prezzo? E se si stessero approfittando di me?”

Ha pensato anche di mettere un annuncio sui vari portali internet, ma l’idea di avere dei sconosciuti per casa lo terrorizza: “E se fossero dei ladri che vengono a ispezionare casa mia?”.

Come puoi notare, oggi la vendita di una casa NON è il risultato di attività fatte a caso. Mettere un cartello, fare un annuncio alla meno peggio e spargere la notizia tra amici e conoscenti potrebbe aiutarti… ma si tratta di attività fatte nel vuoto.

I 3 Step del Metodo Scientifico per Vendere Casa

Se vuoi vendere velocemente casa, devi partire armato fino ai denti ed è fondamentale che tu segua questi tre passaggi.

Step #1 – Assicurati di avere a disposizione tutti i documenti corretti

Il primo passo da compiere per vendere casa oggi è essere sicuri sin dall’inizio di poterla vendere in assoluta sicurezza. Devi porti questa domanda: Posso sottoscrivere – anche in questo momento – l’atto di compravendita dal notaio con la sicurezza al 100% di non rischiare nulla?

Se la risposta è “no” oppure “non lo so”, aspetta!

• Non cominciare la vendita

• Non dirlo a nessuno

• Non mettere annunci

• Non mettere cartelli

L’acquirente ha l’assoluta necessità di percepire l’acquisto di casa tua in maniera totalmente sicura. Se da parte tua ci sarà la minima esitazione alla domanda “è tutto in regola?” il tuo probabile acquirente non farà altro che dileguarsi.

Attenzione: le leggi cambiano. Fino al 2010 non era indispensabile allegare la planimetria all’atto. Oggi non solo devi allegarla, ma se esiste anche solo una piccola differenza tra la planimetria catastale e la casa, il notaio non ti stipula l’atto.

Step #2 – Prepara l’immobile per la vendita

Già dal primo appuntamento la casa deve essere al meglio delle sue capacità. Non ci deve essere nulla che possa rappresentare un problema per l’acquirente. Certamente il colpo di fulmine non scatta alla cieca. L’acquirente deve essere ben informato sulla casa che sta per vedere. Foto, piantine, stato d’uso, prezzo, tempi di consegna dell’immobile e altre condizioni di vendita devono essere noti all’acquirente.

Nel mio “metodo di vendita immobiliare”, due punti sono fondamentali:

1. Qualificare il cliente acquirente (e la sua richiesta);

2. Abbinare la sua richiesta con l’immobile da visitare.

Step #3 – Individua il prezzo di vendita (senza errori)

Giunti a questo punto, è il momento di individuare il prezzo da chiedere. Non ti annoierò con tecnicismi, ma voglio mostrarti i metodi pratici (e i loro limiti) che puoi usare anche tu.

Metodo A: Confronto con il passato

Consiste nel paragonare l’immobile ad altri venduti recentemente. Difetti:

• Il mercato non è stabile. I prezzi di un anno fa potrebbero non essere più attuali.

• Non conosci i dettagli reali della vendita (prezzo finale, condizioni dell’immobile, ecc.).

Metodo B: Confronto con la concorrenza attuale

Consiste nel paragonare l’immobile con gli altri che sono in vendita in quel momento. Difetto:

• Se prendi a paragone case che sono in vendita ad un prezzo sbagliato (e quindi invendute), anche tu sbaglierai prezzo.

Il mio metodo: L’analisi della domanda reale

Ogni mia valutazione tiene SEMPRE conto delle richieste di acquisto che ci sono in quel momento sul mercato. Qualsiasi metodo di valutazione è sganciato dalla realtà se non tiene conto di quanto è disposto a spendere chi vuole comprare quella determinata casa. Se per un immobile come il tuo ci sono solo compratori disposti a pagare 100, è inutile chiederne 120.

Attenzione al demone del “Prezzo Trattabile”

Non cadere nella tentazione di chiedere un prezzo trattabile. Ti farà solo perdere tempo. Se vuoi vendere casa in tempi brevi, il prezzo deve essere quello di mercato. Al giusto prezzo di mercato, venderai casa tra i 20 e i 120 giorni. Al prezzo sbagliato – cioè al prezzo “trattabile” – rischi che il tuo immobile rimanga invenduto fino a quando i prezzi di vendita delle case non ricominciano ad aumentare.

Vuoi vendere in 120 giorni o aspettare 9 mesi?

Secondo l’agenzia delle entrate il tempo medio di vendita di una casa è di circa 9 mesi. Se sei disposto ad aspettare tutto questo tempo, allora non posso fare niente per aiutarti. Se invece sei determinato a vendere il tuo immobile nel minor tempo possibile – senza svendere a un prezzo stracciato e guadagnando la cifra adeguata – allora la tua unica strada prevede il mio “metodo di vendita immobiliare”.

Clicca –>qui<– per contattarmi e sfruttare la tua consulenza gratuita.

P.S.: Secondo i maggiori esperti di marketing statunitensi la migliore vendita di una casa si ha appena viene messa sul mercato, nei primi 20/40 giorni. Non sprecare quest’opportunità con sistemi non garantiti.

Sei sicuro oltre ogni ragionevole dubbio di poter vendere casa in sicurezza?

Lascia che mi spieghi meglio. Mi ritrovo quasi sempre a spiegare ai miei clienti l’importanza dei controlli che devono fare assolutamente PRIMA di mettere in vendita l’immobile. E per “prima” intendo:

• Prima ancora di attaccare un cartello…

• Prima di dirlo agli amici…

• Prima di parlarne con i colleghi di lavoro.

Dopo potrebbe essere troppo tardi. Anche un minuto di esitazione potrebbe costarti molto, molto caro. Sia in termini di soddisfazione dei tuoi desideri, sia in termini economici.

Il caso di Patrizia: quando le certezze crollano

Voglio raccontarti brevemente la vicenda di Patrizia. Anche lei si è scontrata con tutti i problemi di burocrazia e postille che sono certo tu conosca. Patrizia abitava su un’intera bifamiliare con giardino. Un immobile diventato troppo grande da gestire. Quando le ho fatto le domande di rito del mio “metodo di vendita immobiliare” (Intestazione? Ipoteche? Agibilità? Conformità?), le sue risposte erano sicure: “Certo che è tutto a posto! Ci abitiamo da 40 anni!”.

La realtà? Un disastro. Ho iniziato le mie indagini scoprendo una situazione completamente diversa. Per ogni punto sbucava un problema sufficiente, da solo, a bloccare l’atto dal notaio.

Se Patrizia avesse messo in vendita l’immobile senza questi controlli preventivi, avrebbe accettato una proposta e una caparra per poi ritrovarsi nell’impossibilità di vendere. Il rischio? Dover restituire il DOPPIO della caparra… oltre ai danni!

Per fortuna, avendo individuato i rischi PRIMA, abbiamo sistemato tutto e Patrizia ha venduto in tranquillità. E pensare che nel frattempo altri agenti immobiliari la chiamavano dicendo: “Ho un cliente pronto, facciamo l’atto subito!”. Senza controlli, sarebbe stato un bagno di sangue.

Perché non puoi fidarti del “ci pensa il notaio”

Purtroppo, molti agenti immobiliari credono che spetti al notaio recuperare e sistemare tutti i documenti. La verità è che quando si arriva davanti alla scrivania del notaio, non c’è più tempo per rimediare.

Se stringi un accordo e poi non sei in grado di fare l’atto nei tempi concordati, sei cosciente del danno? Potresti ritrovarti a pagare:

1. Il doppio della caparra ricevuta.

2. I danni subiti dall’acquirente (ad esempio, se anche lui ha versato una caparra per un’altra casa contando sulla tua vendita).

Immagina di dover spiegare alla tua famiglia che la casa dei sogni è sfumata e che dovete sborsare migliaia di euro per un errore burocratico.

La Checklist della Sicurezza: I 4 Controlli Fondamentali

Prima di iniziare a vendere casa, questi sono i controlli che devi assolutamente fare:

1. Titolo di Proprietà: Sei l’unico proprietario? Ci sono eredi o comproprietari nascosti?

2. Ipoteche e Vincoli: Ci sono servitù, pesi, o vecchie ipoteche non cancellate?

3. Abitabilità e Concessione Edilizia: Hai tutti i certificati in originale?

4. Conformità Urbanistica e Catastale: La casa corrisponde esattamente alla piantina depositata in catasto e al progetto in Comune? (Attenzione: dal 2010 la conformità è obbligatoria a pena di nullità dell’atto!).

È sempre possibile risolvere i problemi?

Voglio essere onesto: No, non sempre. Non sono rari i casi in cui la vendita risulta impossibile. Ma saperlo prima ti salva la vita (e il portafoglio). Proprio per evitare queste situazioni estreme, in oltre 20 anni di esperienza ho creato un “metodo di vendita immobiliare” che tutela venditore e acquirente, integrando costantemente le nuove normative.

Non rischiare il tuo futuro: affidati a un metodo testato

“Grande professionalità…. mi sono affidata a lui per la vendita di una porzione del mio immobile…… ha risolto gli innumerevoli intoppi legali e burocratici con serietà.” — Patrizia Peppoloni

“Senza Giacomo non avremmo potuto dare la casa che sognavamo alla nostra famiglia… Avevamo comprato la vecchia casa nel 2011 con un’altra agenzia ed era rimasta in sospeso una pratica… Giacomo ci ha indicato la strada da seguire e le azioni da intraprendere per risolvere i problemi burocratici.” — Diego Cimarelli

Dimentica per sempre l’incubo della burocrazia che ti blocca la vendita per MESI. Se vuoi scoprire come dribblare tutti i pericoli che si possono piazzare tra te e la vendita della tua casa, l’unica via è affidarsi a un metodo testato e rodato.

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