Categoria: Gazzetta di Foligno

Ancora oggi sento operatori di mercato lamentarsi che il mercato immobiliare è in crisi. Questa è un opinione che va riportata alla realtà. Il mercato immobiliare è sano, soprattutto a Foligno.

I dati dell’Agenzia delle Entrate per il 2023 dimostrano la forza del mercato immobiliare di Foligno. Con 619 vendite registrate nel 2023, Foligno si distingue per la sua capacità di prosperare.

Per comprendere il significato di questi numeri bisogna inserirli nel contesto. Nel quinquennio pre-Covid, la media delle vendite a Foligno era di 455 unità. Oggi, anche dopo un corposo calo rispetto al picco del 2022, le vendite rimangono ben al di sopra del periodo pre covid. Questo dato è particolarmente rilevante se si considerano gli eventi straordinari che hanno scosso il mercato negli ultimi anni, dalla pandemia all’aumento dei tassi di interesse sui mutui.

È innegabile che il boom delle vendite nel 2021 e nel 2022, con rispettivamente 635 e 710 immobili venduti, sia stato favorito da circostanze eccezionali come gli incentivi per le ristrutturazioni e i tassi di interesse storicamente bassi. Tuttavia, il fatto che le vendite del 2023 superino ancora del 36% la media pre-Covid è una chiara testimonianza della solidità del mercato di Foligno.

Lungi dall’essere in crisi, Foligno sta attraversando una fase di sana normalizzazione dopo anni di attività frenetica. Il rallentamento delle vendite era non solo prevedibile, ma anche necessario per garantire un riallineamento verso condizioni di mercato più sostenibili nel lungo termine.

Purtroppo, molti operatori del mercato, in particolare gli agenti immobiliari, hanno una percezione distorta a causa dell’utilizzo di tecniche di vendita antiquate o della mancanza di comprensione di come si applichino le tecniche moderne. Questa limitazione impedisce loro di cogliere appieno le reali potenzialità del mercato.

Ne sono una prova concreta i miei open house organizzati dall’inizio dell’anno. Su 5 eventi, ho concluso 5 vendite: due al prezzo richiesto senza trattativa, due a un prezzo superiore (rispettivamente di 10.000 e 2.000 euro) e solo una con una riduzione del 5,88%. Questi risultati dimostrano che, applicando tecniche innovative e strategie di vendita efficaci, è possibile non solo resistere alla crisi, ma anche ottenere i risultati desiderati. [nota: rispetto al precedente articolo, dove dicevo che le vendita a prezzo pieno erano state tre, in fase di conclusione della trattativa, sull’ultimo open house un compratore ha scelto di superare il prezzo richiesto di 2.000].

Basandomi sulla mia più che ventennale esperienza nel settore immobiliare di Foligno, posso affermare che questi dati raffigurano un mercato in ottima salute.

Se stai considerando di acquistare o vendere un immobile, il mio consiglio è di affidarsi a professionisti che abbiano dimostrato di saper utilizzare strategie innovative e di ottenere risultati concreti. Solo lavorando con esperti in grado di comprendere e sfruttare appieno le potenzialità del mercato, sarà possibile cogliere le migliori opportunità e massimizzare il valore del proprio investimento immobiliare.

Hai mai sentito parlare dell’Open House? Questa strategia di vendita, ancora poco conosciuta in Italia, sta guadagnando terreno tra coloro che cercano un approccio più efficace rispetto ai metodi classici per vendere case.

Secondo recenti statistiche, le case vendute attraverso un Open House trovano un acquirente in media in meno di 30 giorni, contro i 270 giorni dei metodi tradizionali.

Non si tratta solo di facilitare il lavoro degli agenti immobiliari, ma di creare un’opportunità unica sia per i proprietari sia per gli acquirenti, trasformando la vendita di una casa in un evento di successo, felice e coinvolgente.

Un Open House è un evento della durata di 2-3 ore, organizzato in un pomeriggio di venerdì, sabato o domenica, durante il quale una casa in vendita viene aperta al pubblico, permettendo a un gran numero di potenziali acquirenti di visitarla contemporaneamente.

I 3 benefici di un Open House

1. Vantaggi per il proprietario: Si aumenta la possibilità di ricevere più offerte tra cui scegliere, così da vendere al miglior prezzo di mercato, il tutto venendo impegnati al minimo nell’accogliere in casa i compratori.

2. Efficienza: Concentrando tutte le visite in un’unica giornata o in un breve lasso di tempo, l’agente immobiliare può ridurre significativamente il numero di visite necessarie per mostrare casa.

3. Vantaggi per il compratore, un atmosfera rilassata: Gli acquirenti possono visitare la casa senza sentirsi pressati e osservati da vicino, il che li aiuta a immaginarsi vivere in quello spazio.

Da inizio anno, io e miei colleghi abbiamo organizzato cinque Open House, tutti con esiti positivi. Per tre di questi ha portato alla vendita al prezzo richiesto, senza trattare di un euro, uno è stato venduto con un incremento del prezzo del 8,47%, mentre una solo è stata venduta al 5,88% in meno.

Negli anni passati non tutti sono stati un successo, ho sfruttato queste esperienze per testare e capire cosa funziona e cosa no. Attraverso l’esperienza, ho affinato le strategie e identificato le tecniche per fare un Open House perfetto.

Le 6 Regole per un Open House di Successo

1) Prezzo Realistico: Il prezzo dell’immobile deve essere rigorosamente di mercato, basato su un’analisi approfondita del mercato (vedi articoli precedenti). So cosa stai pensando: “Al giusto prezzo si vende comunque, perché tanto impegno per fare un Open House?” La differenza sta nel vendere una casa in pochi giorni invece che in 4/6/9 mesi. Il mercato non è stabile, tutt’altro, non ci dimentichiamo i fulmini a ciel sereno del Covid e della guerra in Ucraina.

2) Preparazione dell’Immobile: La casa deve essere presentata nel miglior modo possibile, imbiancata, ordinata, de-personalizzata e con le eventuali piccole riparazioni o migliorie effettuate.

3) Documentazione Completa: Fornire ai visitatori tutti i documenti necessari e le istruzioni per procedere all’acquisto.

4) Tempistica Perfetta: Scegliere il momento giusto è cruciale. L’Open House deve avvenire in giorni e orari in cui si prevede la massima disponibilità dei potenziali acquirenti.

5) Novità: La casa deve essere una novità, non deve mai essere stata in vendita precedentemente.

6) Pubblicità: È fondamentale pubblicizzare ampiamente l’evento sui canali appropriati, come siti web immobiliari, social media e giornali locali, per attrarre il maggior numero di potenziali acquirenti.

Se non si può rispettare anche una sola di queste condizioni, il sistema non solo non funzionerà, ma sarà anche controproducente, generando uno stato d’animo respingente negli acquirenti.

Se stai considerando di vendere un immobile e vuoi farlo al miglior prezzo possibile, un Open House è la strategia migliore da utilizzare, ma solo se è possibile rispettare tutte le regole fondamentali. Puoi contattami allo ‭320 4109595‬ o venire a studio in Via Cipriano Piccolpasso, 4a a Foligno. Insieme verificheremo se la tua casa è idonea per un Open House e ti guiderò attraverso tutto il processo.

Vendere una casa ereditata può sembrare una sfida emotiva e logistica, ma esistono vantaggi significativi nel proporre sul mercato un’abitazione non abitata. Scopriamo insieme perché una casa vuota si rivela più attraente e preziosa di una abitata.

Una Tela Bianca per i Sogni: Gli acquirenti possono camminare attraverso stanze vuote e immaginare senza ostacoli come personalizzare gli spazi. La mancanza di arredi e decorazioni personali trasforma ogni ambiente in una tela bianca pronta ad accogliere nuove idee e progetti, consentendo loro di immaginarsi ad abitarla—un’opportunità meno palpabile in una casa abitata, personalizzata e spesso addensata di mobili e suppellettili.

Accessibilità e Disponibilità: La casa vuota è sempre disponibile per le visite, senza la necessità di preavvisi o di coordinarsi con gli abitanti. Questo facilita l’organizzazione di appuntamenti con i potenziali acquirenti e accelera il processo di vendita.

Preparazione e Mantenimento Ottimale: Le case disabitate possono essere svuotate di tutti i mobili e imbiancate, senza creare disagi a chi invece ci vivrebbe. Una volta sistemata, non subisce i segni dell’usura di una vita quotidiana, rendendo l’immobile più attraente sotto il profilo economico.

Velocità nella Transazione: Senza la necessità di attendere che gli abitanti attuali acquistino un’altra abitazione, i tempi dalla proposta d’acquisto alla conclusione del contratto si riducono notevolmente, offrendo vantaggi sia per il venditore che per l’acquirente.

Approccio Obiettivo: L’assenza di elementi personali diminuisce l’impatto emotivo durante le visite, permettendo agli acquirenti di valutare l’immobile in modo più oggettivo e meno influenzato dalle emozioni.

Visite Senza Imbarazzi: In una casa non abitata, gli acquirenti possono esplorare liberamente, senza il timore di invadere la privacy o di mettere a disagio i proprietari. Questa libertà di movimento consente discussioni aperte sulle potenzialità dell’immobile, senza riserve o timidezze.

La vendita di una casa non abitata offre numerosi vantaggi che si trasformano in una vendita più rapida e più soddisfacente di una abitata.

Se stai considerando di mettere sul mercato un immobile ereditato, valuta i benefici di mantenere l’abitazione non abitata durante il processo di vendita. 

Sarà più semplice per te e per i potenziali acquirenti scoprire il vero valore della casa, liberando così tutto il potenziale di un investimento immobiliare. 

Nella mia esperienza, per preparare una casa alla vendita, spesso serve più tempo che per venderla, a patto che la casa venga messa sul mercato, e mostrata agli acquirenti, solo quando pronta.

Ti sei mai chiesto perché solo una piccola parte delle case sul mercato viene venduta rapidamente e senza fare sconti? Molti venditori si affidano semplicemente alla speranza, ma la speranza da sola non è sufficiente. Ciò che serve è una strategia concreta per assicurarsi di non svendere la proprietà, e idealmente, vendere in tempi ragionevoli.

L’ideale è rendere il prezzo di vendita della tua casa convincente per i potenziali compratori, vero? Sembra un obiettivo difficile, ma esiste un metodo pratico che puoi adottare per determinare un prezzo di vendita accurato o per verificare se l’agenzia a cui ti sei affidato stia proponendo un prezzo che potrebbe ostacolare la vendita.

Mentre un prezzo troppo alto può indurre l’acquirente a considerare altre opzioni, sorprendentemente, anche un prezzo troppo basso può avere lo stesso effetto, poiché susciterà sospetti di possibili problemi non dichiarati. Entrambi gli scenari tendono a deviare l’attenzione del tuo acquirente verso altre proprietà.

È essenziale avere le seguenti informazioni per stabilire un prezzo adeguato:

A) Le vendite recenti di proprietà simili.

B) L’attuale offerta di case comparabili sul mercato.

C) Il numero di potenziali acquirenti interessati a una proprietà simile alla tua.

Tuttavia, molti venditori determinano il prezzo basandosi su dati incompleti o irrilevanti, come:

– Impressioni personali o desideri, come “il vicino ha venduto per 100.000 euro, quindi devo chiedere lo stesso”.

– Stime online, che stanno diventando sempre più popolari ma purtroppo inaffidabili.

– Valutazioni professionali, che sono utili in diversi contesti (mutui, divisioni ereditarie, liti legali, ecc.), ma non necessariamente per la vendita di una casa.

Queste valutazioni spesso si basano su dati come quelli dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), che registra una media delle vendite includendo tutti i tipi di abitazioni senza distinzione per condizioni, disposizione interna, anno di costruzione, esposizione e altri dettagli cruciali.

Ecco tre errori comuni da evitare nella valutazione:

1. Confrontare la tua casa solo con altre simili superficialmente.

2. Misurare personalmente la casa per assicurarti che i dati siano precisi.

3. Valutare la casa non solo per come appare attualmente, ma considerando come potrebbe essere migliorata.

Procediamo con tre passaggi pratici per determinare il prezzo:

1. Anche se limitato, utilizza l’OMI per ottenere una panoramica generale, specialmente utile in aree con poche vendite annuali.

2. Raccogliere dati sulle transazioni recenti simili tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate o altri servizi online.

3. Analizzare le offerte attuali di case comparabili tramite i principali portali immobiliari.

Adottare questi passaggi ti aiuterà a stabilire un prezzo realistico e attraente, aumentando le probabilità di vendere la tua proprietà rapidamente e senza necessità di negoziare eccessivamente sul prezzo.

Ti sei mai chiesto perché, nonostante la lunga esposizione sui portali immobiliari e mesi di tentativi con le agenzie, ci sono molte case che rimangono in vendita per mesi se non anni e altre che vengono vendute velocemente? e no, non mi riferisco al prezzo. Il vero problema, che molti sottovalutano, è la presentazione dell’immobile: dall’accoglienza sul posto alle fotografie. Questa componente fondamentale fa davvero la differenza tra l’attirare un flusso costante di acquirenti o nessuno.

Ho sperimentato questa tecnica nel 2015, quando non riuscivo a vendere un appartamento che ritenevo interessante per il mercato. All’epoca, nella mia squadra c’era un geometra. Affidai a lui il compito di fare le foto. Erano fatte nella media, come potresti vederle anche oggi su uno dei tanti portali immobiliari. Stanco di vedere i mesi trascorrere senza successo, prima di parlare di una revisione del prezzo con i proprietari, mi decisi ad applicare la tecnica dell’home staging proprio con quest’immobile.

Il risultato fu che passai da zero visite a 5 visite in un tre giorni, vendendolo con una trattativa del 4%.

Il Problema delle Foto Inadeguate

Molti venditori, privati o agenti immobiliari, tendono a minimizzare l’importanza delle foto di qualità, usando dispositivi non adatti come smartphone o tablet, che non catturano adeguatamente gli spazi interni. Il risultato? Anche se la tua casa è bellissima, le immagini non le rendono giustizia, scoraggiando i potenziali acquirenti ancora prima che mettano piede dentro.

Preparare l’Immobile alla Perfezione

Non basta scattare foto: è fondamentale che l’immobile sia presentato nel modo migliore. Questo significa organizzare gli spazi per farli apparire nella loro reale dimensione e luminosi, eliminando dettagli poco attraenti, se non addirittura repulsivi. Questa preparazione, conosciuta come home staging, è essenziale per attirare l’interesse degli acquirenti.

Perché Ignorare Questi Dettagli è un Errore

Se la tua casa non riceve visite, non è perché “non si vendono case” o c’è una “crisi del mercato”. Probabilmente è perché non è stato fatto abbastanza per presentarla nel modo migliore. Un buon venditore dovrebbe curare ogni dettaglio, dalla qualità delle foto alla preparazione degli ambienti, per garantire che la tua casa spicchi nel mercato.

Cosa Puoi Fare?

Se ti trovi in questa situazione frustrante, è il momento di agire. Assicurati che il tuo agente immobiliare comprenda l’importanza di un’ottima presentazione visiva e di un efficace home staging. Se necessario, considera di assumere un fotografo professionista e un esperto di home staging per preparare la tua casa alla vendita.

Conclusione

Vendere una casa a Foligno non deve essere un processo lungo e deludente. Con le giuste tecniche di presentazione, la tua casa può attirare visitatori interessati e vendere rapidamente. Non sottovalutare il potere di una buona presentazione: può davvero fare la differenza tra una casa invenduta e una vendita di successo. Se vuoi scoprire di più su come trasformare la vendita della tua casa, visita il mio sito comprarecasafoligno.it/ per consigli utili e storie di successo.

Quasi sempre, alla domanda “Ha i documenti per la vendita?”, mi sento rispondere “Sì, eccoli”, per poi scoprire che in realtà consistono nella sola visura catastale. È quindi necessario fare un breve ripasso.

Prima di proporre sul mercato un immobile, ci sono delle verifiche da effettuare per assicurarsi che la compravendita si svolga senza dannosi imprevisti e nel pieno rispetto delle normative vigenti. Non si tratta solamente di un compito burocratico, ma di un gesto di responsabilità verso se stessi e il potenziale acquirente. Ecco i passaggi fondamentali da non trascurare:

Verifica della Proprietà e Assenza di Oneri: Sembra scontato e banale, ma troppe volte ho visto errori di trascrizione compromettere una vendita. Accertatevi che il titolo di proprietà sia correttamente trascritto alla conservatoria immobiliare e che non vi siano gravami, come servitù o ipoteche. Ho trovato queste ultime presenti più volte, nonostante il relativo mutuo fosse stato estinto anni prima. Scoprirlo all’ultimo momento significa perdere da trenta giorni in su per rimediare, e non tutti i compratori sono nelle condizioni di rimandare all’ultimo momento. Il rischio equivale al doppio della caparra più i danni.

Conformità Urbanistica e Catastale: Un aspetto fondamentale riguarda la corrispondenza dell’immobile alle ultime approvazioni comunali e alla sua rappresentazione nel catasto. Discrepanze in questo ambito possono non solo rallentare la vendita ma, nei casi più estremi, renderla impraticabile.

Certificazioni e Documenti Necessari: L’abitabilità e la concessione edilizia sono documenti che attestano la regolarità dell’immobile sotto il profilo costruttivo e urbanistico. La loro assenza o incongruenza può ostacolare gravemente il processo di vendita.

Non si deve dormire sull’alloro, sottovalutandone l’importanza, o pensando che l’agenzia si occuperà di tutto ciò. La responsabilità ricade sempre sulla proprietà.

Analisi Preliminare: Prima di comunicare la decisione di vendere, sia attraverso canali informali che ufficiali, è vitale condurre un’analisi preliminare che includa tutti i controlli sopra citati. Un metodo accurato e professionale di indagine è la chiave per una vendita sicura e vantaggiosa.

In conclusione, l’atto di vendere un’abitazione va affrontato con serietà e diligenza. Non si tratta di un semplice scambio commerciale, ma di un processo che tocca aspetti profondamente personali e legali. Le regolamentazioni nel settore immobiliare sono in costante evoluzione. Per fare un esempio, case acquistate prima del 2011, oggi, potrebbero non essere più rivendibili. In quell’anno, è entrata in vigore una normativa che obbliga ad allegare la planimetria catastale all’atto di vendita. Per le case vendute prima, non è raro trovare errori nella planimetria che oggi ne impediscono la vendita.

Se stai vendendo casa, e hai un dubbio sulla regolarità dei documenti in tuo possesso, contattami allo ‭320 4109595‬ o vieni a studio in Via Cipriano Piccolpasso, 4a a Foligno.

Osservando ciò che accade intorno a me, noto più volte al giorno gravi errori che ostacolano la vendita, non solo da parte di chi vuole vendere senza l’ausilio di un’agenzia, ma anche da parte degli addetti ai lavori.

Questi errori derivano da un luogo comune radicato negli operatori del settore (e emulato anche dai privati): “Le case si vendono da sole”. Questo mito è accettato, non sempre consapevolmente.

Per la verità, questa convinzione non riguarda solo le case, risale al nostro dopoguerra e persiste ancora oggi. In quegli anni, quando c’era tutto da ricostruire, per vendere qualcosa bastava sollevare la mano e c’era sempre qualcuno pronto all’acquisto. Questo concetto è ancora radicato, ma non per me e, da ora in poi, neanche per voi, cari lettori.

Ricordiamoci che il processo mentale che porta all’acquisto si muove sempre  su due binari: uno emotivo e uno razionale. È una questione di soddisfazione di bisogni, desideri e necessità, senza incontrare ostacoli o dubbi.

Ecco gli errori e i miti che danneggiano la vendita di una casa, con conseguenze che vanno dalla riduzione del prezzo al rischio di compromettere irrimediabilmente la vendita:

1. Sbagliare il prezzo. Stabilire un prezzo basato su intuizioni o desideri, con la convinzione che “ad abbassare il prezzo si fa sempre in tempo”. Il rimedio è effettuare un’analisi di mercato. In assenza di un professionista commerciale (non un tecnico), è possibile avvicinarsi alla verità richiedendo tre o più valutazioni da diverse agenzie immobiliari.
2. “I documenti urbanistici, catastali e di proprietà li cerchiamo solo dopo aver trovato l’acquirente, perché cercarli in anticipo se poi non vendiamo?”. Questo atteggiamento può portare a due risultati indesiderati: 1) restituire il doppio della caparra oltre ai danni (quando ci sono problemi da risolvere, e spesso ci sono) e 2) insinuare dubbi nella mente dell’acquirente. Nota bene: di fronte a un’incertezza, tendiamo a immaginare lo scenario peggiore. In questo stato di dubbio, decidere di acquistare diventa quasi un atto di fede.
3. Foto. Descrivere gli errori comuni senza usare termini ineducati è difficile. Foto scattate da angolazioni bizzarre, di notte o di giorno con le tapparelle chiuse, o con lenti grandangolari che distorcono le proporzioni, sono solo alcuni esempi di cosa evitare. Le immagini devono essere realistiche, rievocare l’esperienza di una visita reale e trasmettere autenticità e sopratutto “naturalezza”.
4. Non preparare l’abitazione per accogliere e conquistare il futuro proprietario. Per un’esibizione impeccabile, prendi spunto da Ikea e dal modo in cui presenta gli ambienti. Se invece ti basta la sufficienza, inizia a sgombrare, rimuovendo soprammobili e oggetti vari fino a lasciare la casa ordinata, con superfici e pareti libere. Scoprirai quasi di avere un’abitazione rinnovata.
5. Tralasciare quelle piccole manutenzioni sempre rimandate, alle quali ti sei ormai abituato. Anche se tu non ci fai più caso, chi vede la casa per la prima volta noterà ogni dettaglio.

Quasi sempre questi errori si manifestano tutti insieme, conducendo la vendita verso l’insuccesso. Possono sembrare innocui, ma in realtà hanno il potere di ridurre il prezzo dell’immobile fino al 30% o addirittura di bloccare completamente la vendita.

Se anche tu vuoi rendere la vendita di casa tua un’esperienza di successo, o semplicemente sapere come evitare da solo questi errori, contattami al 320.41.09.595 o vieni a studio in Via Cipriano Piccolpasso, 4a a Foligno.

articolo pubblicato sulla Gazzetta di Foligno il 10 marzo 2024

Esistono diversi metodi per individuare il prezzo di vendita di casa, molti dei quali si basano su approcci tecnici.

Quella “tecnica”, basata sul costo medio al metro quadro come rilevato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. L’OMI fornisce un valore medio basato sulle vendite effettuate negli ultimi sei mesi, senza distinzione di stato (nuovo o da ristrutturare) e senza conoscere i dettaglio interno.

Esistono inoltre metodologie per le banche, le quali integrano la perizia tecnica con un’analisi comparativa di immobili simili, sia in vendita che già venduti. È importante sapere che, nonostante similitudini, ogni immobile è unico.

Un altro approccio è rappresentato dalle valutazioni effettuate dalle agenzie immobiliari, basate sul “sentiment” del mercato, ovvero un giudizio che deriva dalla conoscenza del mercato.

Queste metodologie, tuttavia, presentano limitazioni significative per due ragioni principali: 1) La varietà di fattori che influenzano il prezzo di un immobile è ampia. I metri sono solo uno di questi fattori e ne rappresentano una semplificazione eccessiva. 2) La considerazione delle caratteristiche di un immobile come meri numeri ignora i desideri e le necessità che l’acquirente spera di soddisfare con l’acquisto.

In sintesi, gli acquirenti sono interessati non tanto alle specifiche caratteristiche dell’immobile, quanto ai benefici, desideri e aspirazioni che l’immobile è in grado di soddisfare.

Combinando questi sistemi con un quarto approccio si riesce ad ottenere una previsione di prezzo accurata.

Ti premetto che il vero ostacolo consiste nell’identificare il tipo di acquirente per cui l’immobile rappresenta un’opzione desiderabile (gergalmente detto “l’amatore”).

Ecco un metodo accessibile. Prima però 3 errori che vengono sempre fatti.

A) È necessario confrontare solo immobili equivalenti, solo quelli che un acquirente potrebbe acquistare alternativamente.

B) La misurazione dell’immobile deve essere eseguita personalmente, la superficie riportata sulla visura catastale tiene conto anche dei muri e degli accessori (torniamo ai vizzi dei metri).

C) È fondamentale non valutare l’immobile nello stato attuale, ma considerarlo nel suo potenziale dopo averlo preparato per la vendita, correggendone i difetti che si accumulano in una casa abitandola.

Per stabilire il prezzo corretto, si dovrebbero seguire questi passaggi:

• Nonostante i suoi limiti, i dati forniti dall’OMI restano un punto di partenza da usare in assenza dei dati che seguono.
• È utile analizzare le vendite simili avvenute negli ultimi nove mesi, utilizzando i dati disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate o attraverso servizi online specializzati.
• Considerare le altre proprietà in vendita nel mercato, confrontandole accuratamente con il proprio immobile.
• È cruciale valutare la domanda di mercato specifica per immobili simili al proprio e il massimo prezzo di vendita sostenibile dagli acquirenti.

Infine, è importante ricordare che la fase iniziale di messa in vendita è cruciale, poiché l’effetto novità può suscitare un interesse immediato negli acquirenti potenziali.

Se anche tu vuoi sapere qual’è il massimo che puoi realizzare dalla vendita di casa tua, contattami al 320.41.09.595 o vieni a studio in Via Cipriano Piccolpasso, 4a a Foligno.

Per un approfondimento, clicca qui

Come calcolare il prezzo di vendita di casa così da incassarlo senza trattare nemmeno di un euro, anche se non hai mai venduto case in vita tua e non sai da dove iniziare.

articolo pubblicato sulla Gazzetta di Foligno del 3 marzo 2024

Le ultime analisi del Sole24 Ore rivelano che vendere un’abitazione richiede, in media, da 6 a 12 mesi, variando se la vendita avviene tramite agenzia o da privati. Nonostante ciò, a Foligno, con una media mensile di 40-50 compravendite, quasi due al giorno, emergono interrogativi sulla necessità di tempi così dilatati. Questa situazione riflette una mancanza di strategie ottimali nell’approccio alla vendita di un bene di rilevante valore come l’abitazione.

L’Acquisto: Equilibrio tra Emozione e Ragione

Il percorso verso l’acquisto si snoda lungo due direttrici: una emotiva e una razionale. Soddisfare bisogni, desideri e necessità impellenti ci portano all’acquisto, mentre la razionalità ci cautela, sollevando questioni critiche. Questa dinamica è cruciale per l’acquirente, influenzando profondamente la decisione finale.

L’Importanza di Non Perdere Tempo.

Mentre un immobile rimane fisicamente inalterato, il mercato può subire rapide fluttuazioni, spesso a causa di eventi globali o tendenze economiche (vedi eventi globali recenti). Un’abitazione valutata 100 può deprezzarsi in breve tempo se non venduta con prontezza. L’essenza, quindi, non sta nella velocità di vendita, bensì nell’applicare un metodo di vendita che evidenzi le caratteristiche dell’immobile declinandole nei benefici e vantaggi che ne godrà l’acquirente ideale, garantendo allo stesso una transazione sicura e senza dubbi per entrambe le parti in tempi ragionevoli, spesso inferiori ai quattro mesi secondo la mia esperienza.

Il Metodo Come Fondamento della Vendita

Ritornando al processo di vendita, guidato da fattori emotivi e razionali, questo costituisce una delle gambe su cui si regge il tavolo della compravendita immobiliare. Questa componente è fondamentale, ma non sufficiente da sola: per un tavolo stabile e funzionale servono tutte e quattro le gambe. Le restanti, che esploreremo nei prossimi numeri, includono la presentazione dell’immobile, una valutazione accurata e una strategia di commercializzazione efficace. Solo l’integrazione di tutti questi elementi consente di realizzare vendite che soddisfino pienamente sia venditori che acquirenti. 

Una Vendita Ottimale non Richiede Più Tempo. 

A Foligno, come in ogni altra città, è possibile vendere in tempi brevi adottando un approccio metodico e strutturato. Il segreto del successo non risiede nel compromettere il valore dell’immobile per una vendita veloce, ma nel costruire una strategia complessiva che consideri ogni aspetto della vendita. Questo approccio non solo accelera il processo ma assicura anche la valorizzazione dell’immobile, garantendo la massima soddisfazione per tutte le parti coinvolte.

articolo pubblicato sulla Gazzetta di Foligno n°7 del 2024

Nel complesso panorama della compravendita immobiliare, emergono frequentemente dubbi e malintesi riguardanti il ruolo e il significato della visura e della piantina catastale. Questi documenti, spesso oggetto di interpretazioni errate, svolgono invece un ruolo fondamentale nel processo di acquisto o vendita di una proprietà.

Contrariamente a quanto comunemente creduto, la visura catastale non fornisce una certificazione legale del proprietario di un immobile, né la rendita catastale riflette il potenziale prezzo di vendita. Analogamente, la superficie catastale non coincide necessariamente con la superficie effettivamente utilizzabile dell’abitazione, e la piantina catastale non garantisce la conformità legale dell’immobile.

Per chiarire, l’effettiva proprietà viene confermata dai registri immobiliari, mentre la rendita catastale stabilisce l’ammontare delle tasse da pagare. La superficie catastale corrisponde alla superficie commerciale, includendo parti dei muri e degli accessori. Solo il progetto approvato dal comune può attestare l’esattezza della piantina.

La vera essenza del catasto, però, sta nella sua capacità di identificare i soggetti fiscalmente responsabili per un determinato bene immobile, nonché di quantificare l’ammontare delle tasse dovute. La visura catastale, rilasciata dall’Agenzia delle Entrate, funge da “carta d’identità” dell’immobile, fornendo dettagli cruciali quali foglio, particella e subalterno, essenziali per ogni transazione.

La comprensione di cosa non rappresentano visura e piantina catastale non deve tuttavia sminuire la loro importanza. Al contrario, questi documenti costituiscono il punto di partenza imprescindibile per chiunque sia coinvolto in una compravendita, sia da parte del venditore che dell’acquirente.

Dal luglio 2010, la normativa ha reso obbligatorio allegare la planimetria catastale agli atti notarili di compravendita, attestando la corrispondenza tra lo stato fisico dell’immobile e le sue rappresentazioni ufficiali. Questo requisito sottolinea l’importanza di garantire la corretta rappresentazione dell’immobile in tutte le sue parti.

Pertanto, è fondamentale assicurarsi che la piantina catastale rifletta fedelmente la realtà dell’immobile e che tutti i diritti reali siano accuratamente documentati. Questa accuratezza è essenziale non solo per confermare la conformità dell’immobile con le normative edilizie locali ma anche per garantire la trasparenza e la legalità dell’intera operazione di vendita.

Prima di mettere in vendita un’abitazione, è quindi cruciale raccogliere e verificare una serie di documenti, tra cui la visura e la planimetria catastale, l’atto di vendita precedente, eventuali trascrizioni ipotecarie e il permesso di costruzione. Sebbene possano essere necessari ulteriori documenti, la correzione di discrepanze in queste fasi iniziali può prevenire complicazioni future, assicurando una transazione sicura e conforme alle normative vigenti.

In sintesi, la visura e la piantina catastale sono molto più che semplici pezzi di carta: sono le fondamenta su cui costruire un processo di compravendita consapevole, trasparente e, soprattutto, legale.

articolo pubblicato sulla Gazzetta di Foligno il 18 febbraio 2024