Categoria: Vendere casa

La guida pratica per chi deve affrontare questa situazione

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Se stai leggendo questo articolo, probabilmente ti trovi in una situazione che non avresti mai immaginato di dover affrontare.

Tuo padre, tua madre — o entrambi — sono in una RSA. La retta costa tra i 1.800 e i 3.500 euro al mese. La pensione non basta. I risparmi si stanno esaurendo.

E l’unica soluzione rimasta, è quella che stai leggendo.

Quella casa. La casa dove sei cresciuto. La casa dei pranzi della domenica, delle feste di Natale, dei ricordi di una vita intera. Lo so. Non è facile nemmeno pensarci.

Ma se sei arrivato fin qui, significa che hai capito che devi farlo. E la domanda che ti stai facendo è semplice: come si fa?

Questa guida è per te.

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Le domande che ti stai facendo (e a cui risponderò)

Prima di entrare nel dettaglio, lascia che ti dica una cosa: le domande che hai in testa sono le stesse che si fanno tutti quelli che si trovano nella tua situazione.

“Posso vendere la casa se mio padre/madre è ancora vivo?” Sì, nella maggior parte dei casi puoi. Ma dipende da alcune condizioni che vedremo tra poco.

“Serve qualche permesso speciale?” Dipende. Se il tuo genitore è lucido e può firmare, no — ma ti consiglio caldamente di fare una procura speciale notarile, dopo ci torniamo. Se non è più in grado di intendere e volere, sì — serve l’intervento di un Giudice.

“Quanto tempo ci vuole?” Da 2 a 6 mesi, a seconda della situazione documentale e della procedura necessaria.

“Quanto vale davvero quella casa?” Più di quanto pensi, se sai come valorizzarla. Meno di quanto speri, se la metti in vendita “così com’è”.

“Ce la posso fare da solo?” Puoi provarci. Ma ti consiglio di leggere tutto questo articolo prima di decidere.

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Prima di tutto: in quale situazione ti trovi?

Non tutte le vendite “per RSA” sono uguali. Il percorso che dovrai seguire dipende da una domanda fondamentale:

Il tuo genitore è in grado di firmare un atto di vendita?

Da questa risposta dipende tutto il resto.

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CASO 1: Il genitore è lucido e può firmare

Questa è la situazione più semplice dal punto di vista burocratico (non emotivo, quello è sempre complicato).

Se tuo padre o tua madre:

• È consapevole di quello che sta firmando
• Capisce che sta vendendo la sua casa
• Può recarsi dal notaio (o il notaio può andare da lui/lei)

Allora la vendita può procedere come una normale compravendita.

Cosa devi fare:

1. Parlare con il genitore — Sembra ovvio, ma è il passaggio più difficile. Devi spiegargli perché è necessario vendere e ottenere il suo consenso.
2. Raccogliere i documenti — Atto di proprietà, visure catastali, planimetrie, eventuali documenti condominiali. Se non sai dove sono, preparati a cercare.
3. Verificare che tutto sia in regola — Qui casca l’asino. Molte case hanno piccole difformità catastali, abusi edilizi mai sanati, successioni non trascritte. Meglio scoprirlo prima che dopo.
4. Valutare l’immobile — Non “a occhio” o “tot al metro quadro”. Serve una valutazione professionale basata su dati reali.
5. Preparare la casa per la vendita — Lo so, è piena di mobili, ricordi, una vita intera. Ne parliamo dopo.
6. Trovare un acquirente — E qui entra in gioco la strategia di vendita.
7. Firmare il compromesso e poi il rogito — Con il tuo genitore presente (o rappresentato con procura).

Quanto tempo ci vuole?

• Se tutto è in ordine: 3-4 mesi
• Se ci sono documenti da sistemare: aggiungi 1-3 mesi

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Un consiglio importante: la procura speciale notarile

C’è una cosa che vedo succedere troppo spesso, e che puoi evitare.

Inizi il percorso di vendita con tuo padre o tua madre che sta bene — magari un po’ acciaccato, ma lucido e in grado di firmare. Trovi l’acquirente, concordate il prezzo, fissate la data del rogito.

E poi, poche settimane prima dell’atto, succede qualcosa.

Un ictus. Una caduta. Un aggravamento improvviso. Il Parkinson che peggiora. L’artrite che blocca completamente le mani.

Il tuo genitore è ancora perfettamente lucido — capisce tutto, vuole vendere, è d’accordo su tutto — ma fisicamente non riesce più a tenere in mano una penna. O non può essere trasportato dal notaio. O è troppo debole per affrontare la firma di un atto.

A quel punto sei bloccato.

L’acquirente aspetta. Il notaio aspetta. La RSA continua a mandare le fatture. E tu non puoi fare niente perché, senza la firma del proprietario, non si vende.

La soluzione? Fare una procura speciale notarile PRIMA che serva.

La procura speciale a vendere è un atto con cui tuo padre o tua madre ti autorizza (o autorizza un’altra persona di fiducia) a vendere quella specifica casa al posto suo. Si fa dal notaio, costa qualche centinaio di euro, e richiede che il genitore sia presente e lucido al momento della firma.

Perché farla subito, anche se oggi non sembra necessaria:

• Se domani il tuo genitore non potrà più fisicamente firmare (per tremore, debolezza, paralisi), tu potrai comunque procedere con la vendita
• Se dovrà essere ricoverato e non potrà muoversi, non dovrai organizzare trasferte impossibili
• Se le sue condizioni peggioreranno rapidamente, avrai già lo strumento per agire
• Ti toglie un pensiero e ti dà sicurezza per tutto il percorso

Attenzione: La procura speciale funziona finché il tuo genitore mantiene la capacità di intendere e volere. Se dovesse perderla (per demenza, Alzheimer, o altre patologie che compromettono la lucidità mentale), la situazione cambia — e a quel punto potrebbe servire l’Amministratore di Sostegno. Ne parliamo nel Caso 2.

Ma per tutti gli impedimenti fisici — mani che non stringono la penna, impossibilità di spostarsi, debolezza estrema — la procura speciale è la tua rete di sicurezza.

Il mio consiglio: se stai iniziando un percorso di vendita con un genitore anziano, anche se oggi sta bene, parlane con lui e valutate insieme di fare questa procura. È una forma di tutela per entrambi. Non significa che non ti fidi di lui o che pensi il peggio — significa che state affrontando la situazione da adulti, con lungimiranza.

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CASO 2: Il genitore non è lucido ma non c’è ancora un Amministratore di Sostegno

Questa è la situazione più comune — e la più delicata.

Il tuo genitore ha l’Alzheimer, una demenza, o comunque non è più in grado di prendere decisioni consapevoli sulla vendita della casa.

Cosa NON puoi fare:

• ❌ Vendere la casa al posto suo
• ❌ Firmare tu al posto suo
• ❌ Usare una vecchia procura generica

E la procura speciale a vendere?

Qui dobbiamo fare una distinzione importante.

Se la procura speciale è stata fatta PRIMA che il tuo genitore perdesse la lucidità mentale, la situazione è delicata. Dal punto di vista strettamente legale, la procura non si estingue automaticamente con la perdita di capacità del mandante — ma nella pratica, molti notai sono (giustamente) prudenti.

Se è evidente che il proprietario non è più in grado di intendere e volere, il notaio potrebbe rifiutarsi di rogitare basandosi solo sulla procura, per tutelare tutte le parti coinvolte. E se successivamente venisse aperta una procedura di Amministrazione di Sostegno, il Giudice potrebbe revocare la procura o mettere in discussione gli atti compiuti.

Il mio consiglio: se il tuo genitore ha già perso la capacità di intendere e volere, anche se hai una procura, la strada più sicura è comunque richiedere l’Amministrazione di Sostegno. È più lunga, ma ti mette al riparo da qualsiasi contestazione futura.

Cosa DEVI fare: Richiedere la nomina di un Amministratore di Sostegno al Giudice Tutelare.

L’Amministratore di Sostegno (spesso sei proprio tu, il figlio) è una figura che viene autorizzata dal Giudice a compiere determinati atti al posto della persona che non può più farlo da sola.

Come si fa:

1. Presentare ricorso al Tribunale — Serve un avvocato oppure puoi farlo da solo con i moduli del Tribunale. Ti consiglio la prima opzione.
2. Attendere l’udienza — Il Giudice ti convocherà, ascolterà la situazione, e deciderà se nominare l’AdS e con quali poteri.
3. Ottenere la nomina — Da questo momento sei ufficialmente AdS.
4. Chiedere l’autorizzazione alla vendita — Attenzione: essere AdS non significa poter vendere automaticamente. Serve un’altra autorizzazione specifica del Giudice per vendere l’immobile.
5. Procedere con la vendita — Una volta autorizzato, puoi vendere.

Quanto tempo ci vuole?

• Per la nomina AdS: 1-3 mesi
• Per l’autorizzazione alla vendita: 2-8 settimane
• Per la vendita vera e propria: 3-4 mesi
• Totale: 5-9 mesi (in media)

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CASO 3: Esiste già un Amministratore di Sostegno

Se l’AdS è già stato nominato (magari sei tu, magari è un altro familiare, magari è un professionista), il percorso è più veloce.

Cosa devi fare:

1. Verificare i poteri dell’AdS — Nel decreto di nomina sono specificati i poteri. Controlla se include la possibilità di vendere immobili o se serve un’autorizzazione specifica.
2. Chiedere l’autorizzazione al Giudice — Quasi sempre serve. Devi presentare un’istanza con la valutazione dell’immobile e le motivazioni della vendita.

Importante sulla valutazione:

Il Giudice Tutelare vuole essere certo che il prezzo di vendita sia congruo, cioè che tu non stia svendendo il patrimonio del beneficiario. Per questo la valutazione deve essere fatta da un professionista abilitato:

• Geometra
• Ingegnere
• Architetto
• Agente immobiliare iscritto al ruolo

Non basta una stima “fatta in casa” o basata su quello che dice il vicino.

Un errore da evitare: sbagliare la valutazione iniziale. Se presenti al Giudice una stima troppo alta e poi non riesci a vendere a quel prezzo, dovrai rifare la perizia e ripresentare l’istanza. Questo può costarti da uno a tre mesi di tempo — mesi in cui la RSA continua a mandare fatture.

3. Attendere l’autorizzazione — Il Giudice verificherà che il prezzo sia congruo e che la vendita sia nell’interesse del beneficiario.
4. Procedere con la vendita — Con tutti i documenti in regola.

Quanto tempo ci vuole?

• Per l’autorizzazione: 2-8 settimane
• Per la vendita: 3-4 mesi
• Totale: 4-6 mesi

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CASO 4: Ci sono più figli e non siete d’accordo

Questo non è un caso burocratico, è un caso umano. E purtroppo è frequentissimo.

Situazioni tipiche:

• Un fratello vuole vendere subito, l’altro vuole aspettare
• Disaccordo sul prezzo (“mamma diceva che valeva almeno…”)
• Un fratello fa tutto, gli altri criticano
• Vecchi rancori familiari che riemergono

Cosa devi sapere:

• Se la casa è intestata al genitore (ancora vivo), i figli non hanno voce in capitolo sulla vendita. Decide il proprietario (o l’AdS).
• Se la casa è già in successione (genitore deceduto), servono le firme di TUTTI gli eredi per vendere.
• I conflitti familiari sono la prima causa di vendite bloccate per mesi o anni.

Cosa puoi fare:

• Cercare un mediatore (può essere l’agente immobiliare, un avvocato, un familiare “neutrale”)
• Mettere per iscritto gli accordi
• Stabilire regole chiare su chi decide cosa
• In casi estremi, rivolgersi a un giudice per la divisione

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I documenti che ti servono

Prima di mettere in vendita la casa, devi assicurarti di avere (o di poter recuperare) questi documenti:

Documenti essenziali:

• ✅ Atto di proprietà (o atto di provenienza)
• ✅ Visura catastale aggiornata
• ✅ Planimetria catastale
• ✅ Certificato di abitabilità/agibilità
• ✅ APE (Attestato di Prestazione Energetica)
• ✅ Eventuali atti di successione, anche precedenti

Documenti condominiali (se è un appartamento):

• ✅ Regolamento condominiale
• ✅ Ultimi verbali di assemblea
• ✅ Situazione spese condominiali
• ✅ Eventuali delibere su lavori straordinari

Documenti urbanistici:

• ✅ Permesso di costruire originale e progetti approvati
• ✅ Eventuali condoni edilizi
• ✅ Certificato di conformità urbanistica (obbligatorio in alcune Regioni)

Il problema nascosto:

Nel 70% delle case che vedo, c’è almeno una difformità tra lo stato reale e i documenti. Una parete spostata, una finestra chiusa, un bagno aggiunto.

Queste difformità vanno sanate PRIMA di vendere. Altrimenti il notaio non stipula l’atto.

Meglio scoprirlo all’inizio, quando puoi impiegare i mesi che servono per sistemare i documenti.

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La casa è piena di roba. Cosa faccio?

Questa è una delle domande più frequenti. E una delle più dolorose.

La casa dei tuoi genitori è probabilmente piena di:

• Mobili di 40-50 anni
• Oggetti accumulati in una vita
• Ricordi, foto, cimeli
• Vestiti, biancheria, stoviglie
• Cantine e garage stracolmi

La verità è questa: una casa piena di oggetti si vende peggio, a un prezzo più basso e soprattutto in molto più tempo.

Non perché gli oggetti tolgano valore, ma perché impediscono all’acquirente di immaginare la SUA vita in quella casa.

Cosa fare:

1. Dividi in categorie

• Cose da tenere (ricordi importanti, oggetti di valore)
• Cose da regalare (a familiari, amici, associazioni)
• Cose da buttare (sii onesto: la maggior parte)
• Cose da vendere (mobili vintage, oggetti di antiquariato)

2. Non fare tutto da solo

• Coinvolgi i fratelli (se possibile)
• Chiedi aiuto ad amici
• Valuta un servizio di sgombero professionale

3. Prenditi il tempo che serve

• Non è un lavoro da fare in un weekend
• È emotivamente pesante
• Fai pause quando ne hai bisogno

4. Non buttare niente senza controllare

• Documenti importanti nascosti nei cassetti
• Contanti nascosti (succede più spesso di quanto pensi)
• Gioielli dimenticati

Un’alternativa: in alcuni casi, si può vendere la casa “con tutto dentro”. Costa meno, ma elimina lo stress dello sgombero. Dipende dalla situazione.

Se tutto questo ti sembra troppo: posso occuparmene io. Ho una rete di professionisti di fiducia per lo sgombero, la pulizia, lo smaltimento. Coordino tutto io, tu devi solo dirmi cosa vuoi tenere. È uno dei servizi che offro a chi deve vendere casa in situazioni come la tua — perché so che hai già abbastanza a cui pensare.

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Quanto vale davvero la casa?

Questa è LA domanda. E la risposta non è “tot al metro quadro”.

Il valore di una casa dipende da decine di fattori, tutti collegati tra di loro:

• Posizione e piano
• Stato di manutenzione
• Luminosità e esposizione
• Conformità dei documenti
• Situazione del mercato locale
• Chi sta cercando casa in questo momento

Gli errori più comuni nella valutazione:

1. Basarsi sul prezzo di acquisto “L’abbiamo pagata 100 milioni di lire nel 1985, quindi oggi vale almeno 150.000 euro.” No. Il mercato è in continuo cambiamento. Sale lentamente in una situazione di stabilità economica nazionale, e scende velocemente a seguito di eventi economici e non.

2. Confrontare con l’annuncio del vicino “Il vicino ha messo in vendita a 200.000, la nostra è più bella quindi vale 220.000.” Sbagliato. I prezzi degli annunci non sono i prezzi di vendita.

3. Affidarsi al “sentito dire” “Mi hanno detto che in questa zona si vende a 1.500 al metro quadro.” Chi te l’ha detto? Sulla base di cosa?

4. Sopravvalutare per “margine di trattativa” “Chiedo 180.000 così poi tratto e arrivo a 150.000.” Non funziona. Un prezzo troppo alto allontana gli acquirenti e allunga i tempi.

Come si fa una valutazione seria:

• Analisi delle compravendite reali nella zona (non annunci sparsi in tutta la città e di immobili solo un po’ simili — devi considerare le vendite affini, quelle che il tuo compratore potrebbe scegliere al posto di casa tua)
• Confronto con immobili simili venduti negli ultimi 6-12 mesi
• Valutazione dello stato specifico dell’immobile
• Considerazione dei documenti e delle eventuali difformità

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Gli errori da evitare assolutamente

In 20 anni di lavoro ho visto ripetere sempre gli stessi errori. Eccoli, così puoi evitarli:

1. Mettere in vendita prima di verificare i documenti Scopri che manca qualcosa quando hai già un acquirente. Lui si stanca di aspettare e sparisce. Tu perdi mesi. Questo nei casi migliori. Troppo spesso succede di non poter vendere dopo aver firmato un preliminare di vendita. In quel caso il non poter vendere potrebbe equivalere a un danno economico pari almeno al doppio della caparra.

2. Scegliere l’agente che valuta di più Alcuni agenti sopravvalutano per prendere l’incarico. Risultato: la casa resta invenduta per mesi, poi devi abbassare il prezzo (e sembri disperato).

2.1 Scegliere l’agente che valuta di meno Perché non prepara la casa a mostrare il suo meglio. In questo caso, sembra paradossale, ma il danno non è tanto incassare di meno, quanto che servirà molto più tempo per vendere una casa non preparata.

3. Mettere un prezzo “tanto per provare” “Se qualcuno la vuole a questo prezzo bene, sennò abbasso.” Sbagliato. Le prime settimane sono le migliori, quando casa rappresenta una novità per chi la sta cercando da mesi. Un prezzo sbagliato brucia il miglior realizzo.

4. Fare le foto con il telefono Le foto sono il primo (e spesso unico) contatto con gli acquirenti. Foto brutte = nessuna visita.

5. Non preparare la casa Una casa piena di mobili vecchi, con odori strani, con crepe non sistemate, si vende male e si svende. Sì, lo so. A te si illuminano gli occhi ogni volta che ci entri, ma per chi la vede per la prima volta è diverso. La prima impressione conta più di quanto ti immagini.

6. Avere fretta (e farlo vedere) L’acquirente che capisce che hai urgenza tratterà di più. Ma anche qui, la perdita economica non è il danno maggiore. Installerai il dubbio che ci sia qualcosa che non va nell’acquirente, che intanto avrà altre case da vedere — e da scegliere.

7. Non comunicare tra fratelli Arrivate all’offerta e scoprite che non siete d’accordo. L’acquirente sparisce. Avete perso tutti.

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Quanto tempo ci vuole davvero?

Dipende dalla situazione di partenza. Ecco una stima realistica:

Se tutto è in ordine (documenti ok, genitore può firmare, fratelli d’accordo): → 3-4 mesi

Se servono sistemazioni documentali: → 4-6 mesi

Se serve nominare un Amministratore di Sostegno: → 6-9 mesi

Se ci sono conflitti familiari: → Impossibile stimare. Ho visto case bloccate per anni.

Consiglio: inizia a muoverti PRIMA che i soldi finiscano. La fretta, il bisogno, è il peggior nemico della vendita.

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Come posso aiutarti

Se sei arrivato fin qui, probabilmente hai capito due cose:

1. Non è semplice come pensavi
2. Non devi per forza fare tutto da solo

Mi chiamo Giacomo Brandi e da più di 20 anni aiuto le persone a vendere casa a Foligno. Ho gestito decine di situazioni come la tua — case da vendere per pagare la RSA, con genitori anziani, fratelli lontani, documenti da sistemare, case diventate dei magazzini.

Cosa posso fare per te:

• Verificare i documenti prima di partire, così sai subito se ci sono problemi
• Valutare la casa con un metodo basato su dati reali, non su sensazioni
• Prepararla per la vendita anche se è piena di mobili e ricordi — coordino io sgombero, pulizia e tutto il resto
• Gestire la vendita a distanza se non puoi essere presente
• Coordinare i professionisti necessari (geometra, notaio, avvocato se serve)
• Tenerti aggiornato passo dopo passo, senza sorprese

Non ti prometterò di vendere in una settimana. Ti prometterò di fare le cose per bene, con i tempi giusti, senza svenderla.

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Il primo passo

Se vuoi capire come muoverti nella tua situazione specifica, chiamami per una consulenza gratuita.

Non ti chiederò di firmare niente. Parleremo della tua situazione, dei documenti che hai, dei tempi possibili. E alla fine avrai le idee più chiare su cosa fare.

Anche se poi deciderai di non affidarti a me.

Chiamami al 320 41 09 595

Oppure vieni a trovarmi in sede: Via Cipriano Piccolpasso, 4A — Foligno

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Giacomo Brandi Agente immobiliare a Foligno dal 2005 Sistema di Vendita Garantita CASA120

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P.S. Se stai rimandando questa decisione perché emotivamente è troppo pesante, ti capisco. Ma ogni mese che passa costa soldi — la retta della RSA, le spese di una casa vuota, il valore che si perde. Quando sei pronto, io ci sono.

Se per uno strano scherzo alla Black Mirror dovessi perdere le mie competenze da agente immobiliare, puff… svanite, e mi fosse permesso di ricominciare da capo con una sola, quale vorrei?

Rimuginavo da un po’ sull’esistenza del segreto dei segreti nella vendita. Non saprei come descrivelo. Esiste quella singola cosa/abilità/sistema, tipo la bacchetta magica che quel che tocca, vende?.

Ed ecco, all’improvviso, l’ispirazione.

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La testimonianza del Dottor De Feo, con la semplicità tipica delle menti affilate, è stata l’ispirazione:

“Ho acquistato casa con la sua agenzia e sono rimasto soddisfatto dalla professionalità e soprattutto dalla correttezza. Ha un modo appassionato di presentare le case, ma senza esagerare circa le reali caratteristiche…”

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Sai quando uno che di mestiere fa il venditore non esagera nello spiegare casa?

“L’intonaco veneziano, scoperto da un antico romano mentre cercava di scacciare le zanzare lagunari, importato direttamente dal ferramenta sotto casa prima della prima guerra punica e conservato nel vaso di Pandora”

Quando non sta lì a darti metaforiche “pacche” sulle spalle, “è la casa giusta per te”? anche se ti ha conosciuto cinque minuti prima sul parcheggio sotto casa

Poi, io! Che parlo poco fino a quando non mi scatta quel non so che e divento logorroico.

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Quando la fiducia ha radici solide e profonde

‘spè, ti ho visto sorridere, dammi un attimo.

Non parlo del Sant’Uomo, serafico e solare.

Parlo della fiducia nella vendita di casa, non in se stesso in quanto uomo (beh, sì, anche quella non guasta).

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I 6 passaggi in cui si concretizza la fiducia:

1. Analisi di mercato

Hai fatto un’analisi di mercato specifica per la casa in vendita? Hai visto quanti immobili simili si vendono ogni mese nella tua zona? Allora sai quanto tempo ci metterai a vendere.
Come il tuo se ne vendono dieci al mese? In due mesi lo vendi. Se ne vendono dieci all’anno? Calma, sangue freddo e qualche mese in più.

2. Prezzo giusto

Con l’analisi di mercato, sei riuscito a trovare i dati che servono per individuare il prezzo di vendita? Hai visto quante e quali case come la tua sono state vendute? Allora rispetterai quei tempi.

3. Documenti pronti

Hai iniziato a sistemare i documenti prima di metterla in pubblicità? È tutto pronto per fare l’atto o salterà perché ti mancano i documenti?

4. Casa preparata

Hai preparato l’immobile al meglio per trasmettere il suo reale valore? O casa è piena di oggetti, di muri sporchi, disordinata e personalizzata da una vita vissuta?

5. Stai comunicando bene o stai depistando?

Hai fatto una campagna di comunicazione che trasmette il vero valore di quella casa a chi sta cercando una casa come quella?

6. Strategia per decidere

Hai organizzato una strategia per aiutare gli acquirenti a decidere?

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Se stai pensando di vendere casa, scommetto che ti ho fatto passare un po’ d’ansia da “prestazione” adesso che conosci la via.

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Una fiducia così profonda nella vendita di casa che non trascuri nemmeno gli aspetti un po’ delicati. Devi saperli, e informarne gli acquirenti giusti nel modo e nel momento appropriato.

Tipo: se la casa può essere consegnata solo dopo sei mesi dall’atto notarile di vendita, quando pensi di doverlo dire?

Prima, durante, o dopo aver preso una proposta firmata di acquisto? Quando va detto al futuro proprietario? Scommetto un caffè che adesso, la risposta ti è venuta spontanea.

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Giacomo Brandi

Agli open house di Foligno ho visto succedere di tutto. Da eventi stile film western anni ’70 – con la partecipazione solo di covoni di paglia che ruzzolano indisturbati, a eventi a cui sono venute, inaspettatamente, 64 famiglie, mandando quasi in tilt tutta l’organizzazione, a persone che arrivano con l’assegno pronto in agenzia, giorni prima dell’Open House.

Oggi ti racconto alcune delle esperienze più insolite che ho vissuto durante gli open house a Foligno, e soprattutto cosa mi hanno insegnato sul vero valore di una casa.

Prima di iniziare con le storie, sfatiamo subito il mito più dannoso: stimare una casa “tot al metro quadro” è uno dei luoghi comuni più pericolosi per chi vuole vendere casa a Foligno.

È il risultato, a vendita avvenuta, mai il punto di partenza.

Il valore di una casa non è mai oggettivo come tutti credono, ma profondamente soggettivo. E questa differenza cambia completamente il modo di vendere un immobile.

La Scena del Blocchetto degli Assegni

Erano le una passate. L’evento era finito, avevo chiuso le porte. Un cliente si era fermato, il giorno dopo sarebbe partito per restare fuori città per una decina di giorni. Ci eravamo accomodati sul tavolo per compilare i modelli vari e l’assegno di caparra.

Suona il campanello.

“Sarà il proprietario che viene a controllare come è andata.”

Invece era un signore interessato all’open house.

Apro la porta e lui cosa vede? Il tavolino con la proposta già scritta e altri documenti, il blocchetto degli assegni aperto, e noi intorno al tavolo.

Rimanemmo tutti di sasso. Lui non sapeva se entrare, scusarsi o andarsene. Si scusò, salutò e uscì camminando all’indietro. Una scena surreale, il mondo degli open house immobiliari può essere veramente imprevedibile.

Ma questa non è l’unica volta che ho assistito a scene incredibili durante la vendita di immobili a Foligno.

Il Fenomeno delle Proposte Anticipate: Vendere Casa Prima dell’Open House

Altre volte ho visto acquirenti venire direttamente in agenzia prima dell’open house, prima di aver visto casa, tanto erano convinti dall’annuncio, con l’intenzione di fare proposte a prezzo pieno, senza trattare, senza nessun tipo di condizione sospensiva, e solo dopo fare un sopralluogo in casa per confermare la buona impressione.

Volevano comprare l’immobile e farlo togliere dal mercato immediatamente.

Io vorrei, e così programmo ogni open house sin dall’inizio, dare almeno sette giorni di tempo a chi è venuto a vedere casa, per decidere se fare una proposta, e per organizzarsi, per poi portarle tutte al proprietario, l’unico che deve e può decidere in merito alla vendita di casa.

Fino all’anno scorso mi succedeva una volta l’anno, quest’anno siamo a metà anno ed è successo già due volte.

Che succede in questi casi?

Succede che è il proprietario che decide, il mio dovere è tenerlo informato. Ma quando informi un proprietario che qualcuno vuole comprare casa a delle condizioni molto interessanti… beh, di solito la reazione è di stupore totale, di grande sollievo e di grossi sorrisi.

Le tante esperienze con questo metodo particolare, mi hanno portato a due conclusioni:

1. Ci sono degli schemi che si ripetono negli eventi di successo, e degli schemi che si ripetono in quelli che non lo sono
2. Il primo e più frequente di questi schemi gira intorno a questo: Le case non hanno un valore oggettivo. Il mito che si possa stimare una casa “un tot al metro quadro” è solo un mito, e fa più danni che la grandine in piena fioritura

Quanto vale casa al metro è un’informazione che puoi avere solo a vendita avvenuta. Se vuoi stabilire in partenza il prezzo casa con questo metodo significa affidarsi al caso, e il caso ti darà solo due opportunità: centrarlo o sbagliarlo. In realtà sono tre: lo centri, lo sbagli al rialzo o lo sbagli al ribasso.

Per chi ha assolutamente bisogno di quel tipo di casa, in quella zona specifica, in quel momento della loro vita, quella casa vale oro.

Per chi non ha un interesse per quella zona, o cerca una casa con caratteristiche solo simili ma non uguali, la stessa casa non è così appetibile e farà un’offerta al ribasso per la Legge del Surrogato, ma di questa te ne parlerò un’altra volta.

I Primi 2 Step che Faccio Sempre per gli Open House

Prima di organizzare qualsiasi evento a Porte Aperte a Foligno, comincio da questi due passaggi. Questi step fanno la differenza tra un evento deserto e una vendita immediata.

Step 1: L’Analisi della “Personalità” della Casa

Hai sorriso, vero?

La prima cosa che faccio, sia che si tratti di un open house, sia che si tratti di una vendita classica, è studiare la personalità di casa.

Non parlo solo di metrature e caratteristiche tecniche, certo quelle sono fondamentali, andiamo oltre.

Mi domando: “Chi si innamorerà di questa casa? Qual è il cliente ideale?”

Negli anni della mia gioventù professionale anche io sorridevo insieme ai colleghi quando un cliente diceva:

“Per casa mia serve un amatore”

come se fosse un essere mitologico, un Unicorno, una Chimera o il Principe Azzurro. Tutti ne parlano, ma nessuno l’ha mai visto.

Oggi ho capito che una casa si vende solo a chi se ne innamora, nessuno compra una casa che gli sta indifferente. La comprerà solo chi in essa vede realizzarsi i suoi sogni e i suoi desideri.

Step 2: Il “Test dell’Entrata”

Esco, mi allontano per 50 metri e poi torno indietro e entro come se fossi un potenziale acquirente.

Cosa vedo? Cosa sento? Cosa percepisco nei primi 30 secondi?

Registro mentalmente ogni dettaglio: da dove cade la luce, quali rumori si sentono, perfino che odore c’è. Questi primi 30 secondi decidono tutto.

In base a questo test, decido quali mobili spostare, quali complementi d’arredo togliere e in che giorno e in che ora fare l’evento a Porte Aperte.

Questi primi due passaggi sono fondamentali, perché la comprerà solo chi se ne innamorerà, e questo avviene nei primissimi minuti che camminano per casa.

Il processo decisionale di acquisto, per ognuno di noi, funziona sempre con lo stesso meccanismo.

Dopo che hai preso tutte le informazioni possibili immaginabili, e dopo che hai risposto positivamente alla domanda “me la posso permettere economicamente”, sarà nel momento in cui la tocchi con mano che deciderai di comprarla, oppure di non comprarla.

E NO, lo dici nei primi 30 secondi, e quando decidi di no, niente ti farà cambiare idea.

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Ma questi sono solo i primi due step…

In realtà, il mio metodo CASA120 per gli open house prevede altri passaggi che applico in base al tipo di immobile, alla zona di Foligno e al target di acquirenti che voglio attrarre.

Non volevo annoiarti con dettagli tecnici, se li vuoi conoscere ne parliamo durante il sopralluogo che farò a casa tua e poi, sono anche un po’ geloso di questi dettagli, penso che mi capirai se le mantengo un po’ riservate…

Applicando questo metodo, ho ottenuto che:

• Nel 73% dei miei open house la casa viene venduta
• Il Tempo medio di vendita è di 45 giorni (di cui, in genere 30 sono di preparazione)
• Con uno Sconto medio del 4% (contro il 15-20% del mercato)

Il sistema di vendita garantita CASA120, che uso oggi, è l’evoluzione di anni di sperimentazione. Il primo open house che ho fatto utilizzando una versione primitiva di quello che uso oggi, è proprio quello che ti ho raccontato all’inizio.

Prima di individuare questi schemi, prima di fare un’analisi approfondita delle migliori tecniche per gli open house, era il contrario: la maggior parte delle volte l’open house non era un evento di successo.

Non è la Soluzione per Tutti gli Immobili

Come l’aspirina non è la soluzione di ogni dolore, oggi ho capito che questa tipologia di vendita non è la soluzione migliore per tutti gli immobili a Foligno. Ci sono casi in cui potrebbe anche essere dannosa. Deve essere valutato caso per caso.

L’open house funziona meglio quando:

• L’immobile ha caratteristiche uniche (il che non significa che deve essere il più splendente, ma semplicemente deve avere caratteristiche diverse dagli altri immobili in vendita)
• La zona è ricercata
• Casa è disabitata, così da permettermi di preparare casa al meglio delle sue potenzialità, fin nei minimi dettagli

Ogni casa ha il suo acquirente ideale, e il mio compito è far incontrare la casa giusta con la persona giusta nel momento giusto.

La lezione più importante che ho imparato? Negli open house può succedere veramente di tutto.

Da appartamenti completamente deserti a vendite che si concludono prima ancora che l’open house finisca.

Il segreto non è avere una formula magica che funziona sempre, ma capire che ogni immobile ha una sua storia, un suo valore soggettivo e un suo acquirente ideale.

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Se Stai Pensando di Vendere Casa a Foligno

Se stai pensando di vendere casa a Foligno e vuoi sapere se l’open house è la strategia giusta per il tuo immobile, sono a tua disposizione per un sopralluogo gratuito.

Cosa include la consulenza gratuita

Durante il sopralluogo verificherò:

✅ Se l’open house è la migliore soluzione per valorizzare casa tua
✅ Come preparare l’immobile per massimizzare l’interesse
✅ Il timing ottimale per organizzare l’evento
✅ Le strategie di comunicazione più efficaci per il tuo target

Come Contattarmi

Prenota subito la tua consulenza gratuita. Riempi il modulo qui sotto, e ti contatterò prima possibile.

Il sopralluogo è sempre gratuito e senza impegno. Parliamo della tua situazione specifica e vediamo insieme la strategia migliore per valorizzare il tuo immobile a Foligno.

Come ideatore del Sistema di Vendita Garantita CASA120, ti garantisco un approccio professionale e risultati concreti. Non prometto miracoli, ma un metodo rodato in 20 anni di esperienza nel mercato immobiliare di Foligno.

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FAQ – Domande Frequenti sugli Open House a Foligno

Quanto costa organizzare un Open House a Foligno?

L’open house è incluso nel servizio di vendita immobiliare. Non ci sono costi aggiuntivi oltre alla provvigione di vendita (che va sempre pagata solo a vendita realizzata). Durante la consulenza ti spiego tutti i dettagli economici.

Quanto tempo richiede la preparazione di un Open House?

La preparazione di un open house efficace richiede solitamente 2-3 settimane, a seconda delle condizioni dell’immobile. Include: analisi della casa, preparazione degli spazi, pianificazione della tempistica, creazione del materiale promozionale e coordinamento delle visite.

L’Open House funziona per tutti i tipi di case?

No, ogni immobile ha la sua strategia di vendita ottimale. L’open house funziona meglio per:

• Case con caratteristiche uniche o particolari
• Immobili in zone molto richieste di Foligno
• Proprietà che si prestano a creare un’atmosfera accogliente
• Situazioni dove il proprietario può essere flessibile sui tempi

Durante il sopralluogo valutiamo insieme se è la soluzione migliore per te.

Devo essere presente durante l’Open House?

Dipende dalla situazione. In alcuni casi la presenza del proprietario aiuta a creare un’atmosfera più accogliente, in altri può limitare la libertà dei visitatori. Ti consiglierò sempre la strategia migliore in base al tuo immobile specifico.

Che differenza c’è tra Open House e visite private?

L’open house permette a più persone di vedere la casa nello stesso momento, creando spesso un effetto “competizione” positivo. Le visite private sono più personali ma richiedono più tempo. Spesso uso entrambe le strategie in sequenza.

Se l’Open House non va bene, cosa succede?

Se l’open house non genera interesse, analizzo subito cosa non ha funzionato: prezzo, preparazione, timing o comunicazione. Poi adattiamo la strategia. Il mio metodo prevede sempre un piano B per ogni situazione.

Quanto tempo dura un Open House?

Solitamente 1 ora, che diventano spesso 2, in una fascia oraria studiata specificamente per valorizzare la casa e che agevoli i visitatori. La scelta del tempo dipende dall’esposizione e dalle caratteristiche dell’immobile.

Posso organizzare l’open house da solo/a?

Tecnicamente sì, ma sconsiglio vivamente. L’organizzazione richiede esperienza in: gestione dei flussi di persone, tecniche di presentazione, qualificazione dei visitatori, gestione delle trattative. Inoltre, essere emotivamente coinvolti come proprietari può limitare l’efficacia.

Chi si occupa di seguire gli acquirenti interessati?

Questa è una fase veramente delicata, e non basta avere le competenze e tecniche specifiche legali e amministrative (anche se sono indispensabili). Bisogna avere una predisposizione naturale alla risoluzione dei problemi e dei sogni altrui, l’Empatia.

Nessuno meglio di Daniela Flagiello (STIMA Immobiliare) può farlo, la mia collega. Con 30 anni di esperienza nel settore e una serietà comprovata e indiscussa, è lei che si occupa di seguire ogni tuo potenziale cliente, qualificarli adeguatamente e accompagnarli nel processo di acquisto.

Daniela ha la sua sede in pieno centro storico di Foligno in Via Cesare Agostini, 38, perfetta per chi preferisce incontri nel cuore della città, mentre la mia sede è in Via Cipriano Piccolpasso in periferia, dove è facile parcheggiare. Questa sinergia ci permette di offrire ai clienti la soluzione più comoda e di concentrarci al 100% – io sulla valorizzazione del tuo immobile, lei sulla gestione professionale degli acquirenti.

Come gestite la sicurezza durante l’Open House?

Manteniamo sempre un controllo costante su chi entra e esce. La nostra esperienza ci permette di riconoscere subito i visitatori seri da quelli che potrebbero avere altri scopi.

Cosa succede se arrivano più offerte contemporaneamente?

In questo caso, gestiamo tutte le proposte in modo trasparente, dando a tutti le stesse opportunità e tempi di riflessione. La scelta finale spetta sempre al proprietario, a cui noi forniamo tutti gli elementi per decidere in maniera consapevole, la palla passa al proprietario.

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Perché tutti diamo per scontato che vendere casa significhi necessariamente fare grandi sconti?

Il Grande Mito della Trattativa Obbligatoria

Credere che dovrai trattare sul prezzo sembra una verità assoluta nel mondo immobiliare, ma non è così. Non solo è un mito farlocco, ma è il peggior male nella vendita.

Per me è quasi un mistero come sia possibile considerarlo un obbligo, addirittura offensivo se non tratti.

Questa convinzione è figlia di un metodo di vendita fermo agli anni 80/90, nonostante gli enormi balzi tecnologici e la semplificazione che la tecnologia ha portato nella ricerca di informazioni. Fino a pochi anni fa era impensabile poter conoscere e consultare tutti gli atti di vendita delle case vendute negli ultimi vent’anni. Oggi non solo è possibile, questo servizio è anche contenuto nel costo.

Quando Non Trattiamo Mai il Prezzo

Rifletti su queste situazioni quotidiane. Quando paghi il giusto prezzo senza discutere:

• I tuoi abbonamenti a Netflix o Spotify;
• Le lezioni private per tuo figlio che rischia la bocciatura;
• La cucina che hai sempre sognato, quando finalmente puoi permettertela;
• Una visita medica da uno specialista per risolvere un problema che altri medici non riescono a curare;
• I biglietti per il concerto del tuo artista preferito;

In almeno uno o due di questi casi, il problema prezzo è quasi l’ultimo dei problemi. Non è un problema il costo del biglietto dei Coldplay, è che finiscono nei primi trenta secondo da quando aprono la prevendita dei biglietti.

Le 4 Regole per Calcolare il Prezzo Giusto

In 20 anni di esperienza nella vendita di case e 10 anni di studio della Scienza della Comunicazione, ho individuato degli schemi che si ripetono per ogni vendita di successo, 4 regole da rispettare prima di calcolare il prezzo e poi 3 passaggi da seguire per calcolarlo:

1. Confronta Solo Case Realmente Simili alla Tua

Non ha senso paragonare un appartamento degli anni ’80, anche se ristrutturato, con uno costruito dal 2000 in poi. O uno esposto al sole due ore al giorno con uno che lo vede dall’alba al tramonto. Devi confrontare immobili che il tuo compratore valuterebbe come alternative concrete.

2. Misura Personalmente Casa Tua

Le superfici riportate sulle visure catastali hanno un 10-30% in più rispetto alla superficie calpestabile. Il catasto serve per pagare le tasse di proprietà, quindi riporta i metri commerciali, compresi muri esterni, tramezzi, terrazzi e spesso anche cantine e garage.

3. Considera la Casa Come Sarà Dopo Averla Preparata

Ogni difetto non solo abbassa il valore percepito, ma, peggio ancora, impedisce all’acquirente di dire sì. Imbiancare, ordinare, sgomberare e fare quelle piccole riparazioni a cui ti sei abituato fa veri e propri miracoli sulla percezione del valore.

4. Identificati con il Tuo Compratore Ideale

Inizia facendo un elenco dei vantaggi che casa tua può dare rispetto alle altre in vendita. Cosa la rende speciale? Cosa amerà il prossimo proprietario?

I 3 Passaggi Scientifici per Calcolare il Prezzo

Primo Passaggio: OMI e Borsino della Camera di Commercio

Consulta i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. Anche se è generico, riferito a zone troppo grandi e a vendite di immobili troppo diversi tra loro, è utilissimo nelle zone dove si vendono poche case e ti darà il primo ordine di grandezza.

Secondo Passaggio: Analizza le Compravendite Simili Recenti

Un agente immobiliare specializzato può accedere al portale Entratel dell’Agenzia delle Entrate per analizzare le compravendite simili effettuate negli ultimi sei mesi.

Grazie a questi dati è possibile conoscere:

• Quante case sono state vendute nella tua zona nell’ultimo anno
• Quanto erano grandi
• A che prezzo sono state vendute
• Quando sono state concluse le vendite

È importante sapere che gli atti di vendita sono pubblici. Grazie a piattaforme professionali come Stimatrix, AgentPricing o BorsinoPro è possibile consultarli, evitando così di fare valutazioni basate sul sentito dire.

Terzo Passaggio: Studia la Concorrenza

Se non lo fai ci saranno solo due scenari possibili: farai vendere altre case o venderai sotto prezzo.

Usa portali come immobiliare.it, casa.it e idealista.it per identificare i concorrenti diretti. Confronta solo case realmente simili, tenendo presente che molti annunci hanno superfici falsate, dettagli mancanti e prezzi lontani da quelli di vendita effettivi.

Attenzione agli “invenduti”: case sul mercato da anni spesso sono valutazioni errate che ti trarranno in inganno.

Il Metodo CASA120: Vendere Senza Sconti

Grazie a metodologie di comunicazione perfezionate in 10 anni di studio e applicazione della Scienza della Comunicazione e 20 anni di vendita di case, oggi riesco a creare strategie su misura per ogni casa da vendere, per valorizzarne il reale valore.

L’obiettivo è aiutare gli acquirenti a riconoscere immediatamente il valore dell’immobile e a decidere di acquistarlo, senza perdere tempo in trattative estenuanti.

Con il sistema CASA120, i miei clienti vendono casa in circa 120 giorni – la metà del tempo previsto dall’Agenzia delle Entrate – e con sconti medi di appena il 4%.

Non succede il 100% delle volte, ma in un buon 75% dei casi è così. Ti basta leggere le parole di chi si è già affidato a questo metodo nella sezione “Testimonianze” del mio blog.

Non È Magia, È Metodo

Calcolare il prezzo di vendita di casa non è solo possibile, ma è il risultato di un metodo scientifico. Non è una questione di opinioni o sensazioni, ma di dati concreti e strategie di comunicazione efficaci.

Se l’acquirente percepisce davvero il valore e l’unicità dell’immobile, rispondendo in anticipo a tutti i suoi dubbi, la trattativa diventa marginale o scompare del tutto.

Così come non ti verrebbe mai in mente di trattare sul prezzo delle lezioni private che possono salvare tuo figlio dalla bocciatura, allo stesso modo il giusto prezzo di casa tua, quando è determinato scientificamente e comunicato efficacemente, non dovrebbe essere oggetto di grandi sconti.

Vuoi Scoprire il Valore Reale della Tua Casa?

Se stai pensando di vendere e il timore di dover svendere ti blocca, o se hai già provato a vendere senza successo, posso aiutarti a calcolare il vero valore di mercato del tuo immobile.

Con il giusto metodo, vendere casa non è un problema: è una soddisfazione.

Prenota una consulenza gratuita:

Telefona al numero 320 41 09 595 o vieni in Sede per fissare un appuntamento: Via Cipriano Piccolpasso, 4A – Foligno

Durante la consulenza scoprirai:

• ✅ Il valore reale della tua casa basato su dati concreti
• ✅ Gli errori più comuni che impediscono la vendita
• ✅ La strategia personalizzata per vendere senza svalutare
• ✅ Nessuna pressione a firmare o decidere sul momento

La prima consulenza è sempre gratuita e senza impegno.

Giacomo Brandi – Specialista nella valorizzazione e vendita di immobili a Foligno

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Quando entrai a far parte del più diffuso franchising d’Italia, la rotta era tutta impostata su “devi trovare più case da vendere possibile” e la giornata era incentrata su questo unico mantra.

In agenzia c’era una vera e propria gara a chi trovava più notizie di case da vendere. E così succedeva di trovarne da 2, fino al mio personale record di 7, a settimana. Il tutto passava dal parlare con le persone, e anche li andavo dalle 20 ai 70 contatti con persone diverse, al giorno.

Il risultato era che per un singolo agente immobiliare, avere tra le 40 e le 60 case in vendita era la norma.

Il Problema Nascosto dei Franchising

Ho impiegato più di un decennio a capire perché questa direttiva era, ed ancora è, la principale causa delle case vendute con difficoltà.

C’è un problema strutturale nei franchising, ben nascosto, sotto gli occhi di tutti, che sono stati bravissimi a trasformare in virtù. Il ricambio continuo: per ogni agente che “continua”, ce ne sono almeno dieci che smettono nei primi sei mesi.

Promettono che sia semplice e facile da imparare ma la verità è che servono anni di esperienza e di studio, non solo sugli aspetti tecnici e legali, ma anche su comunicazione, marketing, negoziazione e una riserva mai finita di amore per il prossimo.

Immaginate se pubblicassero un annuncio del tipo:

“Lavora con noi! In appena dieci anni apprenderai le basi per diventare un professionista. Nel frattempo, però, via a pedalare, spendendo soldi di tasca tua.”

Non vedremmo molte agenzie in franchising in giro, vero?

E allora come fanno a reggersi? Semplice, utilizzano a loro vantaggio il ricambio continuo. La formazione è tutta incentrata solo su come trovare nuove case da vendere, su nuovi incarichi da prendere, e poco o niente su come valorizzare le casse da vendere.

Non importa se il prezzo è sballato, se la casa si presenta male o se i documenti sono pieni di “mine antiuomo” inesplose. Non c’è tempo per formare nessuno su come si valorizzano le case – i nuovi agenti immobiliari smettono sempre troppo presto.

La Svolta: Scienza della Comunicazione e Marketing

Dieci anni fa, già con dieci anni di patentino sulle spalle, ero un bravo agente, ma stavo per abbandonare il sogno di vendere le case. Tutta la formazione che avevo trovato, tra Roma e Milano, era deludente e senza risposte.

“Fortuna”, o tigna, volle che cercando risposte fuori dal mondo dell’immobiliare, mi imbattei in un mondo fatto di formazione che univa la Scienza della Comunicazione, la negoziazione e il marketing.

Ho scoperto che la comunicazione, per chi vende casa, va ben oltre foto e annunci: significa saper mostrare come quell’immobile realizza i desideri del futuro proprietario, sciogliendo tutti i mille dubbi che si hanno comprando una casa.

Il processo decisionale che ci porta a decidere di comprare una casa coinvolge cuore e mente. Ogni passaggio che accompagna l’acquirente – dalla prima all’ultima foto, ai documenti, all’accoglienza durante la visita, fino alla fase di negoziazione – deve tenerne conto.

Ho provato a introdurre questi strumenti in tutti i marchi con cui ho collaborato, ma ogni volta, dopo un iniziale entusiasmo, mi sono visto rispondere che erano inutili.

La verità è che se l’acquirente non percepisce davvero il valore e l’unicità dell’immobile, la trattativa si allunga, si complica e finisce al ribasso.

Un Nuovo Approccio alla Vendita

Dopo aver messo la parola fine con i franchising, ho scelto una nuova sede, accogliente, elegante, spaziosa, luminosa e facile da raggiungere, dove posso confrontare le mie esperienze con le competenze di avvocati affermati in diversi settori, con cui condivido gli uffici.

Mentre i franchising chiedono ai propri agenti di mettere in pubblicità i nuovi incarichi velocemente, possibilmente in mezza giornata tra firma dell’incarico, foto e compilazione dell’annuncio, io impiego in media un giorno per creare una campagna pubblicitaria adeguata.

Solo applicando scrupolosamente il sistema CASA120 riesco a ricevere le testimonianze entusiaste, di clienti soddisfatti che hanno venduto casa in meno di 120 giorni e con sconti medi di appena il 4%.

La scelta concentrare tutta la mia attenzione a chi si affida a me, è una necessità per garantire risultati eccellenti, che passano dal:

• Fare un’analisi approfondita del valore reale dell’immobile;
• Preparare la casa per valorizzarla al massimo (home staging);
• Creare materiale fotografico e promozionale di alta qualità;
• Selezionare accuratamente i potenziali acquirenti;
• Gestire ogni fase della trattativa con la massima attenzione.

Il risultato? I miei clienti vendono casa in metà del tempo medio previsto dall’Agenzia delle Entrate, e senza dover mollare sul prezzo.

È il momento di ripensare come vendere casa

Se stai pensando di vendere e ti hanno detto che “dovrai fare una grossa trattativa” o che “i tempi sono lunghissimi”, è il momento di valutare un approccio che va oltre il semplice modo di vendere case.

Non tutte le agenzie sono uguali, e non tutti gli agenti lavorano allo stesso modo. La differenza tra vendere casa in 8-12 mesi con un forte sconto e venderla in 4 mesi al prezzo giusto sta tutta nel metodo.

Se vuoi scoprire come il metodo CASA120 può funzionare per la tua casa, contattami per una consulenza gratuita e senza impegno. Casa tua merita di essere valorizzata, non solo venduta.

Oggi scoprirai come individuare il miglior prezzo di vendita di casa.

Questo articolo è per te se:

• è da un po’ che stai cercando di vendere casa, senza riuscirci, e sei tormentato dall’idea di dover abbassare il prezzo;
• o se stai pensando di metterla in vendita, ma il pensiero che probabilmente dovrai svenderla, ti turba.

Ciao, sono Giacomo Brandi e in questo breve articolo scoprirai come vendere casa senza svenderla, senza trattare sul prezzo e senza aspettare tempi biblici, anche se pensi di non avere alcuna dote da negoziatore e non sai da dove cominciare.

Imparerai anche come controllare se chi, per te, ha individuato il prezzo di vendita casa tua l’ha fatto tenendo conto dell’effettivo potenziale della casa, o se ti ha indicato un prezzo basso solo per venderla facilmente, o più semplicemente non ha le competenze per individuarlo.

Grazie a metodologie di comunicazione, sconosciute ai più, perfezionate in 10 anni di studio e applicazione della Scienza della Comunicazione e 20 anni di vendita di case, oggi so creare strategie su misura per ogni casa da vendere, per valorizzarne il reale valore, così da aiutare gli acquirenti a riconoscerlo immediatamente, così da decidere di acquistarla senza perdere tempo.

Alla fine di questo articolo, il timore di dover svendere per vendere, sarà solo un ricordo.

Partiamo dal primo errore

Il più grande: credere che dovrai trattare sul prezzo sembra una verità assoluta, ma non è così.

Non solo è un mito farlocco, ma è il peggior male nella vendita – non solo di case, ma di qualunque cosa – per me è quasi un mistero come sia possibile considerarlo un obbligo, addirittura offensivo se non lo fai.

Ti ci vedi farlo dal benzinaio? in farmacia? al supermercato? in clinica? dal medico specialista?

Credere che non sia possibile calcolare, in maniera scientifica, il prezzo di vendita, è figlio di un metodo di vendita fermo agli anni ’90, nonostante gli enormi balzi tecnologici e la semplificazione che questo ha portato nella vita di tutti noi nel cercare informazioni. Fino a pochi anni fa era impensabile poter conoscere, e consultare, tutti gli atti di vendita di tutte le case vendute (almeno degli ultimi venti anni).

Per calcolare il prezzo giusto devi rispettare 4 regole e poi seguire tre passaggi

1. Confronta solo case realmente simili alla tua. Non ha senso paragonare un appartamento anni ’80, anche se ristrutturato, con uno costruito dal 2.000 in poi o uno esposto al sorgere del sole con uno che vede il sole due ore al giorno, o addirittura con uno con la doppia esposizione (che lo vede dall’alba al tramonto). Devi confrontare immobili che il tuo compratore valuterebbe come alternative concrete.
2. Misura personalmente casa tua. Le superfici riportate sulle visure catastali riportano un 10-30% in più rispetto alla superficie calpestabile. Il catasto serve per pagare le tasse di proprietà, quindi riporta i metri commerciali, compresi muri esterni tramezzi, terrazzi e spesso anche cantine e garage.
3. Considera la casa come sarà dopo averla preparata. Ogni difetto non solo abbasserà il valore percepito, ma, peggio ancora, gli impedirà di dire di si. Imbiancare, ordinare, sgomberare e fare quelle piccole riparazioni a cui ti sei abituato, fa veri e propri miracoli.
4. Identificati con il tuo compratore ideale, ossia la persona che amerà casa tua. Come? Inizia dal fare un elenco dei vantaggi che casa tua può dare rispetto alle altre in vendita.

ECCO I TRE PASSAGGI PER CALCOLARE IL PREZZO DI CASA

PRIMO – OMI e borsino della Camera di Commercio

Consulta i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. Anche se è generico, riferito a zone troppo grandi e a vendite di immobili troppo diversi tra di loro, è utilissimo nelle zone dove si vendono poche casa e ti darà il primo ordine di grandezza. In alcune provincie questi dati li fornisce anche la camera di commercio con il “borsino Immobiliare”.

SECONDO

Affidati al tuo agente immobiliare per analizzare le compravendite simili effettuate negli sei mesi.

Queste informazioni possono essere reperite sul sito Entratel dell’agenzia delle entrate: Grazie al portale Entratel fornito dall’Agenzia delle Entrate, su “forniture OMI – Volumi delle compravendite” è possibile conoscere quante case sono state vendute nella tua città nell’ultimo anno, divise per dimensioni (piccole, medie, grandi).

Sempre su Entratel, su “Pubblicazione prezzi immobiliari” è possibile conoscere quanti immobili sono stati venduti nel raggio di 500 o 1.000 metri dal tuo, a che prezzo, quanto erano grandi e quando.

Questo ti aiuterà a rispondere a domande cruciali:

• Sono state vendute case nella tua zona? Quante? Tante! c’è richiesta, poche! un pò cambia…
• Quanto erano grandi?
• A che prezzo sono state vendute?

Questi dati non solo influenzeranno la valutazione della tua casa, ma determineranno anche le strategie pubblicitarie da adottare e i tempi necessari per vendere.

Giunto qui, se ci sono delle vendite effettuate – perché se non ci sono dovrai accontentarti dell’OMI – puoi fare l’approfondimento più importante. Devi sapere che gli atti di vendita sono pubblici. Grazie a piattaforme professionali è possibile consultarli, evitando così di fare valutazioni sul sentito dire.

Tra i servizi più usati ci sono:

• Stimatrix, AgentPricing o BorsinoPro.

TERZO

Studia la concorrenza. Se non lo fai ci saranno solo due scenari possibili. Farai sempre vendere altre case o venderai sotto prezzo.

Usa portali come immobiliare.it, casa.it e idealista.it per identificare i concorrenti diretti. Confronta solo case realmente simili, tenendo presente che molti annunci hanno superfici falsate, dettagli mancanti (come lavori da fare urgentemente) e prezzi lontani da quelli di vendita effettivi.

Attenzione agli “invenduti”, case sul mercato da anni. Spesso sono valutazioni errate che ti trarranno in inganno.

Adesso sai che calcolare il prezzo di vendita di casa non è solo possibile, ma è il risultato di un metodo.

Se vuoi scoprire cosa fare dopo, come costruire la strategia perfetta per vendere casa al massimo prezzo, leggi il mio articolo su come vendere senza svendere cliccando QUI.

Scoprirai come sia possibile, grazie a metodologie prese dalla scienza della comunicazione, riuscire a trasmettere al prossimo proprietario di casa il suo reale valore, senza perdere tempo e senza ascoltare obiezioni infinite.

“Con il giusto metodo, vendere casa non è un problema: è una soddisfazione. Io sono Giacomo Brandi, e il mio lavoro è trasformare la tua vendita in un successo.”

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L’unica vera risposta è: “Non c’è nessuna risposta sensata a questa domanda”. Non esiste ragione al mondo perché un’agenzia non ti consenta di visionarle prima di fare una proposta di acquisto, dopo potrebbe essere troppo tardi.

L’agenzia deve averle già prima di metterla in vendita, e conoscerle a menadito.

“tanto ci pensa il notaio” è la risposta standard. Purtroppo, quando si arriva dal notaio il danno è fatto. Scoprire che c’è un pignoramento, dopo che è stata incassata una caparra, è tardi.

Una Piccola Storia Vera

Ti racconto una piccola storia accaduta due anni e mezzo fa. Un amico voleva comprare una casa che aveva visto con un altro agente immobiliare. Erano due settimane che gli promettevano di fargli vedere i documenti, mentre lui continuava a dirgli: “prendete i miei soldi, voglio comprare casa adesso!!” …le sue parole non erano proprio queste, ma non esiste una traduzione migliore…

Venne a trovarmi, sconsolato, chiedendomi di aiutarlo. Sai quanto ci ho messo a stampargliele? Il tempo di bere un caffè. Però tipo un caffè americano, non i ristretti che prendo la mattina…

Non è che mi sono imbattuto nel sacro calice che infonde la segreta conoscenza dell’immobiliare. Né ti assicuro di essere brillante e maniacalmente efficiente come una specie di Mister Tesla dell’immobiliare. Semplicemente avere i documenti di casa è il minimo sindacale per vendere le case in sicurezza, non solo ipotecari e catastali ovviamente.

I Rischi della Leggerezza

Stefano più volte mi ha chiesto: “Ma come mai loro trovavano sempre motivi plausibili per non farla e tu, nel tempo in cui borbottavo, l’hai fatta? Cioè, io pensavo che nemmeno mi stavi a sentire e invece, dopo aver sbattuto un pò le dita sulla tastiera, l’hai stampata…”

E così ho cominciato a chiedermelo anche io, ma senza riuscire a darmi una risposta sensata, visto che (e questo forse non lo sai, e di certo nessun’altra agenzia di quelle che ti sta nascondendo le visure verrà a dirtelo) i rischi di questa leggerezza sono pazzeschi. Ed è tanto grave quanto è facile scaricarla dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Cos’è la Visura Ipotecaria e Perché è Fondamentale

La visura ipotecaria è un documento rilasciato dal Conservatore dei Registri Immobiliari, che contiene informazioni su eventuali ipoteche, pignoramenti, servitù o altri gravami presenti su un immobile. È fondamentale per verificare se l’immobile è libero da vincoli che possano ostacolare una transazione.

A cosa servono le visure?

Sinteticamente, le visure ipotecarie sono fondamentali per:

• Verificare l’esistenza di ipoteche o gravami;
• Assicurarsi che il venditore abbia piena disponibilità dell’immobile;
• Evitare sorprese al momento del rogito notarile.

Quando Scappare a Gambe Levate

Non sottovalutare mai l’importanza di ottenere tutte le informazioni necessarie prima di staccare un assegno di caparra.

Se qualcuno ci mette più di 30 secondi a darti la visura ipotecaria prima di firmare l’assegno di caparra, più che chiederti il perché, fuggi…

Lo stesso vale se stai vendendo casa. Se l’agenzia non te la chiede mentre gli stai dando le chiavi di casa, accertati che possano procurarsela da soli, oppure fuggi, prima che sia troppo tardi. Perché non solo soprassederanno su quella, ma anche sul permesso di costruzione e il progetto approvati dal comune, l’agibilità, l’attestato di prestazione energetica, l’atto di acquisto e mille altri documenti.