Come vendere casa senza trattare sul prezzo (e senza aspettare anni)

Oggi scoprirai come individuare il miglior prezzo di vendita di casa.

Questo articolo è per te se:

• è da un po’ che stai cercando di vendere casa, senza riuscirci, e sei tormentato dall’idea di dover abbassare il prezzo;
• o se stai pensando di metterla in vendita, ma il pensiero che probabilmente dovrai svenderla, ti turba.

Ciao, sono Giacomo Brandi e in questo breve articolo scoprirai come vendere casa senza svenderla, senza trattare sul prezzo e senza aspettare tempi biblici, anche se pensi di non avere alcuna dote da negoziatore e non sai da dove cominciare.

Imparerai anche come controllare se chi, per te, ha individuato il prezzo di vendita casa tua l’ha fatto tenendo conto dell’effettivo potenziale della casa, o se ti ha indicato un prezzo basso solo per venderla facilmente, o più semplicemente non ha le competenze per individuarlo.

Grazie a metodologie di comunicazione, sconosciute ai più, perfezionate in 10 anni di studio e applicazione della Scienza della Comunicazione e 20 anni di vendita di case, oggi so creare strategie su misura per ogni casa da vendere, per valorizzarne il reale valore, così da aiutare gli acquirenti a riconoscerlo immediatamente, così da decidere di acquistarla senza perdere tempo.

Alla fine di questo articolo, il timore di dover svendere per vendere, sarà solo un ricordo.

Partiamo dal primo errore, il più grande, credere che dovrai trattare sul prezzo sembra una verità assoluta, ma non è così.

Non solo è un mito farlocco, ma è il peggior male nella vendita – non solo di case, ma di qualunque cosa – per me è quasi un mistero come sia possibile considerarlo un obbligo, addirittura offensivo se non lo fai.

Ti ci vedi farlo dal benzinaio? in farmacia? al supermercato? in clinica? dal medico specialista? 

Credere che non sia possibile calcolare, in maniera scientifica, il prezzo di vendita, è figlio di un metodo di vendita fermo agli anni ’90, nonostante gli enormi balzi tecnologici e la semplificazione che questo ha portato nella vita di tutti noi nel cercare informazioni. Fino a pochi anni fa era impensabile poter conoscere, e consultare, tutti gli atti di vendita di tutte le case vendute (almeno degli ultimi venti anni).

Per calcolare il prezzo giusto devi rispettare 4 regole e poi seguire tre passaggi.

1. Confronta solo case realmente simili alla tua. Non ha senso paragonare un appartamento anni ’80, anche se ristrutturato, con uno costruito dal 2.000 in poi o uno esposto al sorgere del sole con uno che vede il sole due ore al giorno, o addirittura con uno con la doppia esposizione (che lo vede dall’alba al tramonto).

Devi confrontare immobili che il tuo compratore valuterebbe come alternative concrete.

2. Misura personalmente casa tua. Le superfici riportate sulle visure catastali riportano un 10-30% in più rispetto alla superficie calpestabile.

Il catasto serve per pagare le tasse di proprietà, quindi riporta i metri commerciali, compresi muri esterni tramezzi, terrazzi e spesso anche cantine e garage. 

3. Considera la casa come sarà dopo averla preparata. 

Ogni difetto non solo abbasserà il valore percepito, ma, peggio ancora, gli impedirà di dire di si.

Imbiancare, ordinare, sgomberare e fare quelle piccole riparazioni a cui ti sei abituato, fa veri e propri miracoli.

4. Identificati con il tuo compratore ideale, ossia la persona che amerà casa tua.

Come? 

Inizia dal fare un elenco dei vantaggi che casa tua può dare rispetto alle altre in vendita.

ECCO I TRE PASSAGGI PER CALCOLARE IL PREZZO DI CASA

PRIMO – OMI e borsino della Camera di Commercio

Consulta i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. Anche se è generico, riferito a zone troppo grandi e a vendite di immobili troppo diversi tra di loro, è utilissimo nelle zone dove si vendono poche casa e ti darà il primo ordine di grandezza. In alcune provincie questi dati li fornisce anche la camera di commercio con il “borsino Immobiliare”.

SECONDO

Affidati al tuo agente immobiliare per analizzare le compravendite simili effettuate negli sei mesi.

Queste informazioni possono essere reperite sul sito Entratel dell’agenzia delle entrate:

Grazie al portale Entratel fornito dall’Agenzia delle Entrate, su “forniture OMI – Volumi delle compravendite” è possibile conoscere  quante case sono state vendute nella tua città nell’ultimo anno, divise per dimensioni (piccole, medie, grandi). 

Sempre su Entratel, su “Pubblicazione prezzi immobiliari” è possibile conoscere quanti immobili sono stati venduti nel raggio di 500 o 1.000 metri dal tuo, a che prezzo, quanto erano grandi e quando.

Questo ti aiuterà a rispondere a domande cruciali:

• Sono state vendute case nella tua zona? Quante? Tante! c’è richiesta, poche! un pò cambia…

• Quanto erano grandi?

• A che prezzo sono state vendute?

Questi dati non solo influenzeranno la valutazione della tua casa, ma determineranno anche le strategie pubblicitarie da adottare e i tempi necessari per vendere.

Giunto qui, se ci sono delle vendite effettuate – perché se non ci sono dovrai accontentarti dell’OMI – puoi fare l’approfondimento più importante

Devi sapere che gli atti di vendita sono pubblici. Grazie a piattaforme professionali è possibile consultarli, evitando così di fare valutazioni sul sentito dire

Tra i servizi più usati ci sono:

• Stimatrix, AgentPricing o BorsinoPro.

TERZO

Studia la concorrenza. Se non lo fai ci saranno solo due scenari possibili.

Farai sempre vendere altre case

o venderai sotto prezzo 

Usa portali come immobiliare.it, casa.it e idealista.it per identificare i concorrenti diretti. 

Confronta solo case realmente simili, tenendo presente che molti annunci hanno superfici falsate, dettagli mancanti (come lavori da fare urgentemente) e prezzi lontani da quelli di vendita effettivi. 

Attenzione agli “invenduti”, case sul mercato da anni. Spesso sono valutazioni errate che ti trarranno in inganno.

Adesso sai che calcolare il prezzo di vendita di casa non è solo possibile, ma è il risultato di un metodo. 

Se vuoi scoprire cosa fare dopo, come costruire la strategia perfetta per vendere casa al massimo prezzo, leggi il mio articolo su come vendere senza svendere cliccando QUI

Scoprirai come sia possibile, grazie a metodologie prese dalla scienza della comunicazione, riuscire a trasmettere al prossimo proprietario di casa il suo reale valore, senza perdere tempo e senza ascoltare obiezioni infinite.  

“Con il giusto metodo, vendere casa non è un problema: è una soddisfazione. Io sono Giacomo Brandi, e il mio lavoro è trasformare la tua vendita in un successo.”

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