(E come evitarli, anche se non hai mai venduto una casa in vita tua)
Vendere la casa dei tuoi genitori per pagare la RSA è già abbastanza difficile dal punto di vista emotivo.
Non lasciare che diventi anche un disastro economico.
In 20 anni di lavoro ho visto decine di famiglie in questa situazione. E ho visto ripetere sempre gli stessi errori — errori che costano migliaia di euro e mesi di tempo perso.
La buona notizia? Sono tutti errori evitabili. Basta sapere quali sono.
Errore #1: Mettere in vendita prima di verificare i documenti
Questo è l’errore più comune. E il più costoso.
Come succede:
Hai fretta. La RSA costa 2.500 euro al mese, i risparmi stanno finendo. Pensi: “Mettiamo in vendita intanto, i documenti li sistemiamo dopo”.
Trovi un acquirente. Firmate il compromesso. Versi la caparra.
E poi scopri che:
- C’è una difformità catastale (una parete spostata 30 anni fa)
- Manca un atto di successione
- Il condono del 1985 non è mai stato chiuso
- La planimetria non corrisponde allo stato reale
Il notaio non può rogitare. L’acquirente si stufa di aspettare. La vendita salta.
Quanto ti costa:
- Nel migliore dei casi: mesi persi + devi ricominciare da capo
- Nel peggiore dei casi: devi restituire il doppio della caparra + risarcimento danni
Ho visto famiglie perdere 20.000-30.000 euro per questo errore. Soldi che sarebbero serviti per la RSA.
Come evitarlo:
Prima di mettere in vendita — prima ancora di dire a qualcuno che vuoi vendere — fai verificare tutti i documenti da un professionista.
Sì, costa qualche centinaio di euro. Ma ti evita sorprese da decine di migliaia.
Errore #2: Scegliere l’agente che valuta di più
Questo errore nasce da un ragionamento che sembra logico: “Se l’agente A valuta 150.000 e l’agente B valuta 180.000, scelgo B perché mi fa guadagnare di più”.
Sbagliato.
Come funziona davvero:
Alcuni agenti sopravvalutano apposta per prendere l’incarico. Sanno che tu, emotivamente legato a quella casa, vuoi sentire che vale tanto. Ti dicono quello che vuoi sentire.
Poi succede questo:
- Metti in vendita a 180.000
- Nessuno chiama (il prezzo è fuori mercato)
- Passano 3 mesi, l’agente ti chiede di abbassare
- Abbassi a 165.000 — ancora niente
- Passano altri 3 mesi, abbassi a 150.000
- A quel punto la casa è “bruciata” — tutti pensano che ci sia qualcosa che non va
Risultato finale: vendi a 140.000 dopo 9 mesi. Meno di quello che avresti preso partendo dal prezzo giusto.
Nel frattempo: 9 mesi di rette RSA = 22.500 euro (a 2.500/mese). Soldi usciti mentre la casa restava ferma.
Come evitarlo:
Non scegliere l’agente che valuta di più. Scegli quello che ti spiega COME ha fatto la valutazione.
Una valutazione seria si basa su:
- Compravendite reali nella zona (non annunci, vendite vere)
- Confronto con immobili simili venduti negli ultimi 6-12 mesi
- Analisi dello stato specifico della casa
- Verifica dei documenti
Se l’agente ti dà un numero “a occhio” o “al metro quadro”, scappa.
Errore #3: Vendere la casa “così com’è”
“Tanto la gente capisce.”
“È una casa vecchia, non vale la pena sistemarla.”
“Chi compra poi la ristruttura come vuole.”
Tutte scuse. Tutte costose.
Il problema:
La casa dei tuoi genitori probabilmente è:
- Piena di mobili accumulati in 40-50 anni
- Con odori “di chiuso” o “di vecchio”
- Con piccoli difetti mai sistemati (crepe, macchie, lampadine fulminate)
- Personalizzata secondo i gusti di un’altra generazione
Per te, quella casa è piena di ricordi. Per chi la vede per la prima volta, è piena di problemi.
L’acquirente entra, vede il disordine, sente l’odore, nota i difetti. E pensa: “Chissà quanti soldi devo spenderci”. Anche se non è vero, la percezione diventa realtà.
Quanto ti costa:
Una casa non preparata si vende:
- Più lentamente (mesi in più = rette RSA in più)
- A un prezzo più basso (gli acquirenti chiedono sconti “per i lavori da fare”)
Ho visto case identiche, nella stessa zona, vendute a prezzi diversi del 15-20%. La differenza? Una era preparata, l’altra no.
Su una casa da 150.000 euro, il 15% sono 22.500 euro. Lasciati sul tavolo per non aver speso 2-3.000 euro di preparazione.
Come evitarlo:
Prima di mettere in vendita:
- Svuota (almeno parzialmente) — meno oggetti = spazi più grandi
- Pulisci a fondo — elimina odori e polvere
- Sistema i piccoli difetti — una mano di bianco costa poco e rende tanto
- Fai foto professionali — le foto sono il primo contatto con gli acquirenti
Se non puoi farlo tu (vivi lontano, non hai tempo), trova qualcuno che lo faccia per te. È un investimento, non una spesa.
Errore #4: Avere fretta (e farlo vedere)
Capisco. La RSA costa, i soldi finiscono, c’è urgenza.
Ma mostrare fretta è il modo migliore per perdere soldi.
Perché succede:
Quando l’acquirente capisce che hai bisogno di vendere in fretta, il suo atteggiamento cambia.
Non pensa più: “Questa casa mi piace, quanto posso offrire?”
Pensa: “Questi hanno fretta, quanto posso tirare sul prezzo?”
I segnali che tradiscono la fretta:
- Accetti visite a qualsiasi ora, anche con poco preavviso
- Rispondi subito a ogni messaggio (anche alle 11 di sera)
- Parli della RSA, delle rette, dei soldi che finiscono
- Chiedi “allora, che ne pensate?” alla fine di ogni visita
- Sei disponibile a trattare prima ancora che arrivi un’offerta
Ma c’è un problema ancora più grave.
La fretta non fa solo abbassare il prezzo. Fa scappare gli acquirenti.
Perché? Perché pensano: “Se hanno tutta questa fretta, forse c’è qualcosa che non va nella casa”. Anche se non c’è niente che non va, il dubbio li allontana.
Come evitarlo:
Anche se hai urgenza, comportati come se non ne avessi.
- Fissa le visite con calma, in orari che valorizzano la casa
- Non parlare della situazione familiare con gli acquirenti
- Lascia che sia l’agente a gestire le comunicazioni
- Non chiedere feedback immediati
- Aspetta offerte scritte prima di discutere il prezzo
La fretta vera si gestisce prima — partendo per tempo, preparando tutto in anticipo. Non durante la trattativa.
Errore #5: Non allinearsi con i fratelli prima di iniziare
Questo errore non è tecnico. È umano. Ed è devastante.
Come succede:
Decidi di vendere. Fai tutto il lavoro: documenti, preparazione, visite, trattative. Trovi un acquirente a 145.000 euro.
Chiami tuo fratello per comunicargli la buona notizia.
E lui dice: “145.000? Ma mamma diceva che valeva almeno 180.000. Io non firmo.”
Oppure: “Perché hai deciso tu tutto? Dovevi consultarmi prima.”
Oppure: “Io non sono d’accordo a vendere. Aspettiamo.”
L’acquirente sparisce. Non ha tempo di aspettare che voi vi mettiate d’accordo. Ha altre case da vedere.
Quanto ti costa:
- La vendita salta
- Devi ricominciare da capo
- La casa si “brucia” sul mercato
- I rapporti familiari peggiorano (e questo non ha prezzo)
Ho visto case bloccate per anni a causa di conflitti tra fratelli. Anni di rette RSA pagate mentre la casa restava invenduta.
Come evitarlo:
Prima di fare qualsiasi cosa — prima di chiamare un agente, prima di fare una valutazione — siediti con i tuoi fratelli e mettete le cose in chiaro.
Domande da porsi insieme:
- Siamo tutti d’accordo a vendere?
- Chi si occupa di cosa?
- Come ci dividiamo i costi (e poi il ricavato)?
- Qual è il prezzo minimo che accettiamo?
- Chi ha l’ultima parola se non siamo d’accordo?
Metti tutto per iscritto. Anche tra fratelli. Soprattutto tra fratelli.
Un accordo scritto all’inizio evita guerre alla fine.
Il costo nascosto di questi errori
Facciamo due conti.
Situazione tipica:
- Casa del valore di 150.000 euro
- Retta RSA di 2.500 euro/mese
Se fai questi errori:
| Errore | Tempo perso | Soldi persi |
| Documenti non verificati | 3-6 mesi | 5.000-15.000€ (caparra/danni) |
| Prezzo sbagliato | 6-9 mesi | 10.000-20.000€ (ribasso forzato) |
| Casa non preparata | 3-6 mesi | 15.000-25.000€ (prezzo più basso) |
| Fretta visibile | – | 5.000-15.000€ (trattativa al ribasso) |
| Fratelli non allineati | 6-12 mesi | Incalcolabile |
Più: ogni mese in più = 2.500 euro di retta RSA.
Totale potenziale: decine di migliaia di euro. Su una vendita da 150.000.
La buona notizia
Tutti questi errori hanno una cosa in comune: si evitano con la preparazione.
- Verifica i documenti prima
- Fai una valutazione seria prima
- Prepara la casa prima
- Gestisci la comunicazione con calma sempre
- Allineati con i fratelli subito
Non servono competenze speciali. Serve solo sapere cosa fare e in che ordine.
Se vuoi essere sicuro di non fare errori
Ho scritto questo articolo perché vedo troppe famiglie perdere soldi per errori evitabili. In una situazione già difficile, questi errori rendono tutto più pesante.
Se stai pensando di vendere la casa dei tuoi genitori per pagare la RSA e vuoi partire con il piede giusto, chiamami per una consulenza gratuita.
Ti dirò:
- Se i documenti sono in ordine (o cosa manca)
- Quanto vale davvero la casa (con dati, non opinioni)
- Come prepararla per ottenere il massimo
- Quanto tempo ci vuole realisticamente
Nessun impegno. Nessuna pressione. Solo informazioni chiare per decidere bene.
Chiamami al 320 41 09 595
Giacomo Brandi Agente immobiliare a Foligno dal 2005 Sistema di Vendita Garantita CASA120
P.S. Se hai già iniziato a vendere e sospetti di aver fatto uno di questi errori, chiamami lo stesso. A volte si può ancora rimediare. Meglio saperlo subito che scoprirlo troppo tardi.
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