E come evitarli per non perdere settimane (o mesi) di tempo
Hai preparato l’istanza per chiedere al Giudice Tutelare l’autorizzazione a vendere l’immobile del tuo familiare.
Hai raccolto i documenti. Hai scritto tutto. Hai depositato. E adesso aspetti. Passano due settimane. Tre. Quattro.
Poi arriva la risposta: “Si richiede integrazione documentale”. Oppure, peggio: “Istanza rigettata”.
Significa ricominciare. Altre settimane. Altri documenti. Altra attesa.
Nel frattempo la RSA continua a costare 2.500 euro al mese. La liquidità si assottiglia. E tu ti chiedi: “Ma cosa ho sbagliato?”
Questa guida è per te — che tu sia un familiare nominato Amministratore di Sostegno alla prima esperienza, o un professionista che vuole evitare intoppi.
Ti mostro i 5 errori più comuni che fanno rigettare o rallentare le istanze di autorizzazione alla vendita. E soprattutto, come evitarli.
Errore #1: Motivazione generica o assente
Scrivere nell’istanza qualcosa tipo:
- “Si chiede l’autorizzazione a vendere l’immobile”
- “Per esigenze economiche dell’amministrato”
- “Per far fronte alle spese”
Il Giudice legge e pensa: “Quali esigenze? Quali spese? Perché è necessario vendere proprio adesso?”
Il Giudice Tutelare deve verificare che la vendita sia nell’interesse dell’amministrato. Se non gli spieghi chiaramente perché è necessaria, non può autorizzarla. Non è cattiveria. È il suo lavoro: proteggere chi non può proteggersi da solo.
La conseguenza: richiesta di integrazioni. Devi rispiegare tutto, allegare altri documenti, aspettare altre settimane.
Come evitarlo: scrivi una motivazione specifica, numerica e documentala.
Esempio corretto:
“L’amministrato è ricoverato presso la RSA ‘Villa Serena’ dal 15 marzo 2024, con una retta mensile di €2.450. Le entrate mensili dell’amministrato consistono nella pensione INPS di €1.180 e nell’indennità di accompagnamento di €531, per un totale di €1.711/mese. Il deficit mensile è quindi di €739. La liquidità residua sul conto corrente è di €6.200 (estratto conto allegato) e si esaurirà in circa 8 mesi. La vendita dell’immobile è l’unica soluzione per garantire la continuità delle cure.”
Vedi la differenza? Numeri. Date. Documenti allegati. Il Giudice capisce subito perché è necessario vendere.
Errore #2: Valutazione inadeguata o mancante
Allegare all’istanza:
- Nessuna valutazione (“tanto il Giudice sa quanto valgono le case”)
- Una stima verbale (“il geometra mi ha detto 150.000”)
- Una valutazione online (quelle automatiche dei portali immobiliari)
- Una valutazione senza dati a supporto (“vale 150.000 euro” e basta)
È un problema: il Giudice deve verificare che tu non stia svendendo il patrimonio dell’amministrato. Per farlo, ha bisogno di una valutazione professionale credibile.
Se la valutazione è debole o assente, il Giudice:
- Non sa se il prezzo è giusto
- Non può autorizzare senza sapere quanto vale l’immobile
- Si chiede se stai facendo le cose per bene
La conseguenza: Rigetto dell’istanza con richiesta di “perizia estimativa redatta da professionista abilitato”. Devi farla fare, allegarla, ridepositare. Minimo 3-4 settimane perse.
Come evitarlo: Allega una valutazione che contenga:
✅ Intestazione del professionista — Nome, qualifica, iscrizione all’albo
✅ Descrizione dell’immobile — Ubicazione, consistenza, stato di manutenzione
✅ Metodologia — Come è stato determinato il valore
✅ Dati di mercato — Compravendite reali di immobili simili nella zona, non annunci, vendite reali trascritte nella conservatoria dei registri immobiliari. Ci sono diversi servizi online in grado di trovarle. Attenzione, non confonderti con i sistemi di valutazione online, ma di servizi come Stimatrix che trovano gli atti di vendita per immobili simili e zone congrue.
✅ Valore finale motivato — Il numero finale con la spiegazione di come ci si è arrivati
✅ Data e firma — Del professionista che l’ha redatta
Il geometra spesso è la scelta migliore, conosce il territorio, ed è la categoria professionale che più spesso si relaziona con i Tribunali.
Errore #3: Documentazione incompleta
Depositare l’istanza pensando: “ho fretta, intanto mando quello che ho, il resto lo mando dopo, se me lo chiedono.”
In genere manca uno di questi documenti:
- La visura catastale e ipotecaria aggiornata
- La planimetria
- L’atto di provenienza
- La documentazione che dimostra la necessità (fatture RSA, estratti conto)
- Il decreto di nomina come AdS
Il Giudice non può valutare un’istanza incompleta. Non sa nemmeno se l’immobile esiste davvero, se è intestato all’amministrato, se ci sono vincoli.
Puntualmente arriva una richiesta di integrazioni. Qualche volta una alla volta — e ogni volta perdi 2-3 settimane. La leggenda narra di istanze andare avanti per un anno solo per documentazione mancante fornita a rate.
Come evitarlo: Prima di depositare, verifica di avere tutti questi documenti:
| Documento | Serve per |
| Decreto di nomina AdS | Dimostrare che sei legittimato a chiedere |
| Visura catastale aggiornata | Identificare l’immobile |
| Planimetria catastale | Descrivere l’immobile |
| Atto di provenienza | Dimostrare che è dell’amministrato |
| Visura ipotecaria | Verificare vincoli, ipoteche, pignoramenti |
| Valutazione/perizia | Stabilire il valore |
| Documentazione economica | Dimostrare la necessità (fatture RSA, estratti conto, pensione) |
Regola d’oro: Se ti chiedi “ma questo documento servirà?”, la risposta è sì. Meglio abbondare.
Errore #4: Prezzo minimo non indicato o irrealistico
Nell’istanza scrivi:
- Nessun prezzo minimo (“vendo al miglior offerente”)
- Un prezzo minimo molto più basso della valutazione senza spiegare perché
- Un prezzo minimo molto più alto della valutazione (sperando di guadagnare di più)
Il Giudice autorizza la vendita a determinate condizioni. Il prezzo minimo è una di queste. Se non lo indichi, il Giudice non sa cosa autorizzare. Se indichi un prezzo troppo basso rispetto alla valutazione, il Giudice pensa che stai svendendo.
Se indichi un prezzo troppo alto, venderai a quel prezzo solo se trovi qualcuno disposto a pagarlo — e se non lo trovi, devi tornare dal Giudice a chiedere di abbassare il minimo. Questa è la più frequente.
La conseguenza:
- Richiesta di chiarimenti (“indicare prezzo minimo accettabile”)
- Autorizzazione con prezzo minimo deciso dal Giudice (che potrebbe non piacerti)
- Doverci tornare dopo mesi per modificare le condizioni
Come evitarlo:
Indica un prezzo minimo realistico e motivato.
Esempio:
“Si richiede l’autorizzazione a vendere al prezzo minimo di €145.000, corrispondente al valore di perizia allegata, con facoltà di accettare offerte inferiori fino a un massimo del 10% in meno (€130.500) qualora le condizioni di mercato o lo stato dell’immobile lo giustifichino.”
In questo modo:
- Dai un riferimento chiaro al Giudice
- Ti lasci un margine di trattativa ragionevole
- Non devi tornare per ogni piccola variazione
Questo passaggio è il più ostico da mettere in pratica. Il timore che il Giudice possa rifiutarsi di autorizzare un prezzo minimo inferiore alla perizia, spinge molti a non chiederlo per niente.
Errore #5: Non spiegare come intendi vendere
Non indicare nell’istanza:
- Se venderai tramite agenzia o privatamente
- Se hai già un acquirente interessato
- Come gestirai la vendita
Il Giudice vuole capire che hai un piano. Che non stai improvvisando. Che sai come porterai a termine la vendita nell’interesse dell’amministrato. Se non spieghi nulla, sembra che tu stia andando a tentoni e la richiesta di chiarimenti rispunta di nuovo fuori. Oppure arriva un’autorizzazione con condizioni restrittive che non avevi previsto.
Come evitarlo:
Dedica un paragrafo a spiegare il tuo piano:
Tipo, se hai già un acquirente:
“È già pervenuta proposta d’acquisto dal Sig. Mario Rossi per €148.000 (proposta allegata). Si richiede l’autorizzazione a procedere con la vendita a tale acquirente.”
Oppure, se devi ancora trovare l’acquirente:
“La vendita verrà gestita tramite l’agenzia immobiliare XY di Foligno, specializzata in vendite con amministrazione di sostegno. L’immobile verrà commercializzato sui principali portali immobiliari e tramite la rete di contatti dell’agenzia.”
Se invece vendi privatamente:
“La vendita verrà gestita privatamente tramite pubblicazione di annunci sui portali Immobiliare.it e Idealista, e tramite passaparola nella rete di conoscenze del sottoscritto.”
Il mio consiglio, ovviamente, è di affidarti ad un’agenzia immobiliare che abbia fatto a sua volta un’analisi di mercato (due stime sono meglio di una) e abbia stilato un preciso elenco di attività che farà per vendere l’immobile.
Riepilogo: la checklist anti-rigetto
Prima di depositare l’istanza, verifica:
| Elemento | ✅ Fatto? |
| Motivazione specifica con numeri, date, importi | ☐ |
| Valutazione professionale con dati di mercato reali | ☐ |
| Tutti i documenti allegati (decreto, visure, atto provenienza, perizia, documentazione economica) | ☐ |
| Prezzo minimo indicato e motivato | ☐ |
| Modalità di vendita spiegate | ☐ |
Se hai 5 spunte, la tua istanza ha ottime probabilità di passare al primo colpo.
Se ne manca anche solo una, stai rischiando settimane di ritardo.
Il vero costo di un’istanza sbagliata
Non è solo il tempo perso.
Facciamo i conti:
- RSA: €2.500/mese
- Ritardo per integrazioni: 4-8 settimane
- Ritardo per rigetto e nuovo deposito: 8-12 settimane
Un’istanza sbagliata può costarti 2-3 mesi di ritardo. Che moltiplicato per €2.500 significa 5.000-7.500 euro in più di RSA da pagare prima di incassare dalla vendita.
Senza contare lo stress, l’ansia, il tempo che perdi a rincorrere documenti.
Vale la pena fare le cose bene la prima volta.
Come posso aiutarti
Se devi vendere un immobile come Amministratore di Sostegno a Foligno o zona, posso aiutarti a:
- Preparare la documentazione — Recupero io visure, verifico l’atto di provenienza, controllo che non ci siano sorprese
- Redigere una valutazione solida — Con dati di compravendite reali, che regge davanti al Giudice (spesso mi coordino con un tecnico per dare maggiore solidità all’istanza)
- Impostare l’istanza — Ti aiuto a scrivere la motivazione, a mettere in ordine i documenti da allegare e ad indicare le attività che verranno fatte per vendere casa al meglio
- Gestire la vendita — Una volta autorizzata, mi occupo di tutto fino al rogito, dalla prima scatola da spostare per preparare casa fino a dopo l’atto
Non devi fare tutto da solo.
Il primo passo
Chiamami per un sopralluogo gratuito. Vedo l’immobile, verifico i documenti, e ti dico:
- Se ci sono problemi da risolvere prima
- Quanto può valere (con dati reali)
- Come impostare l’istanza per farla passare al primo colpo
Nessun impegno. Solo informazioni chiare per evitare errori costosi.
Chiamami al 320 41 09 595
Oppure scrivimi su WhatsApp.
Giacomo Brandi Agente immobiliare a Foligno dal 2005 Sistema di Vendita Garantita CASA120
P.S. Se hai già depositato un’istanza e ti hanno chiesto integrazioni, chiamami lo stesso. Posso aiutarti a preparare la risposta giusta per sbloccare la pratica.
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