Tutto quello che devi sapere su autorizzazioni, documenti, tempistiche — che tu sia un familiare o un professionista nominato Ads
Sei stato nominato Amministratore di Sostegno di un tuo genitore — o di un altro familiare — e adesso devi vendere la sua casa.
Magari per pagare la RSA. Magari perché i soldi stanno finendo. Magari perché è l’unica soluzione sensata.
Ma ti sei reso conto che non puoi semplicemente vendere. C’è una procedura. Ci sono autorizzazioni. C’è un Giudice che deve dire sì.
E nessuno ti ha spiegato come funziona.
Questa guida è pensata per te: figlio, figlia, nipote o familiare di un genitore amministrato che deve capire come muoversi. Ti sarà utile anche come ripasso se sei un avvocato, commercialista, assistente sociale o professionista che gestisce amministrazioni di sostegno.
Niente teoria astratta. Solo la procedura concreta, i documenti che servono, le tempistiche reali, e gli errori che fanno perdere mesi.
Prima di tutto: cos’è l’Amministratore di Sostegno (in 30 secondi)
Se sei un familiare nominato AdS, probabilmente sai già cos’è. Ma facciamo un ripasso veloce.
L’Amministratore di Sostegno è una persona nominata dal Giudice Tutelare per proteggere e assistere chi non è più in grado di provvedere ai propri interessi — per età, malattia, disabilità.
Quando il Giudice ti nomina AdS, ti conferisce dei poteri specifici per agire in nome e per conto della persona che assisti (il “beneficiario” o “amministrato”).
Il punto chiave: Non tutti i poteri sono uguali. Alcuni atti li puoi fare da solo. Altri richiedono un permesso specifico del Giudice ogni volta.
Vendere una casa rientra quasi sempre nella seconda categoria.
Perché non puoi “semplicemente vendere”
La vendita di un immobile è considerata un atto di straordinaria amministrazione.
Tradotto: è un atto importante, che modifica in modo significativo il patrimonio della persona che assisti. Per questo il Giudice vuole verificare che sia davvero nell’interesse del tuo familiare.
La regola generale: Per vendere un immobile come AdS, ti serve l’autorizzazione del Giudice Tutelare. Prima di vendere, non dopo.
Eccezione rara: alcuni decreti di nomina conferiscono poteri amplissimi che includono la vendita senza ulteriore autorizzazione. Ma è l’eccezione, non la regola. Se non sei sicuro, chiedi al Giudice — meglio un’autorizzazione “in più” che una vendita contestabile.
Il primo passo: apri il tuo decreto di nomina
Prima di fare qualsiasi cosa, rileggi il decreto con cui sei stato nominato AdS.
Cosa cercare:
- Quali poteri ti sono stati conferiti?
- Gestione ordinaria (bollette, spese correnti, sanità)
- Gestione straordinaria (vendite, acquisti importanti, investimenti)
- Entrambi?
- Ci sono limiti specifici?
- Limiti di valore oltre i quali serve autorizzazione
- Esclusioni esplicite
- Condizioni particolari
- Cosa dice sulla vendita di immobili?
- Serve autorizzazione del GT? (quasi sempre sì)
- Ci sono indicazioni specifiche?
Se non capisci il decreto: È normale. Il linguaggio giuridico non è semplice. Chiedi al cancelliere del Tribunale, a un avvocato, o a me — ti aiuto a capire cosa puoi e non puoi fare.
La procedura completa, passo dopo passo
Ecco tutti i passaggi nell’ordine giusto. Saltarne uno o invertirli significa perdere settimane o mesi.
STEP 1: Verifica che l’immobile sia “vendibile”
Prima di cercare compratori, prima di chiedere autorizzazioni, verifica che la casa sia in ordine dal punto di vista documentale.
Sembra noioso. Ma è il passaggio che fa la differenza tra una vendita liscia e un incubo.
Documenti da recuperare:
| Documento | Dove si trova | A cosa serve |
| Atto di provenienza | Notaio che ha fatto il rogito, o ricerca in Conservatoria | Dimostra chi è il proprietario e come lo è diventato |
| Visura catastale | Agenzia delle Entrate (online o sportello) | Dati identificativi dell’immobile |
| Planimetria catastale | Agenzia delle Entrate | Disegno dell’immobile registrato al Catasto |
| APE | Tecnico abilitato (se non c’è, va rifatto) | Obbligatorio per vendere |
| Documentazione condominiale | Amministratore di condominio | Spese, delibere, situazione pagamenti |
Verifiche fondamentali:
- ✅ La planimetria corrisponde alla realtà? Se 30 anni fa hanno spostato una parete e non l’hanno dichiarato, è una difformità da sanare PRIMA di vendere.
- ✅ Ci sono ipoteche, pignoramenti, vincoli? La visura ipotecaria te lo dice.
- ✅ Le successioni precedenti sono state fatte? Se tuo padre ha ereditato la casa da tuo nonno ma non è mai stata fatta la successione, c’è un problema.
- ✅ Ci sono condoni non chiusi? Il condono del 1985 presentato ma mai concluso è più comune di quanto pensi.
Perché è così importante:
Il 70% delle case ha qualche difformità. Se la scopri dopo aver trovato l’acquirente e ottenuto l’autorizzazione del Giudice, devi fermare tutto, sistemare, e spesso rifare parte della procedura.
Meglio scoprirlo subito, all’inizio della procedura, quando devi comunque aspettare, utilizzando quel tempo di attesa per sistemare i documenti.
STEP 2: Fai valutare l’immobile (nel modo giusto)
Il Giudice Tutelare vuole sapere quanto vale la casa. E vuole una valutazione seria, non un numero a caso.
Chi può fare la valutazione:
- Geometra abilitato (nel 99% dei casi è professionista migliore a cui affidarsi)
- Ingegnere
- Architetto
- Agente immobiliare iscritto al ruolo (con perizia motivata)
Cosa deve contenere:
- Descrizione dell’immobile
- Metodologia usata per la stima
- Dati di mercato reali — compravendite effettive di case simili nella zona
- Valore finale motivato
⚠️ L’ERRORE PIÙ COMUNE:
Molti si affidano a valutazioni “a occhio” o chiedono all’amico geometra che “dà un’occhiata e ti dice quanto vale”.
Poi succede che:
- Il Giudice chiede i dati a supporto e non sai cosa rispondere
- Vendi a un prezzo diverso dalla valutazione e devi giustificarti
- I tuoi fratelli (o altri familiari) contestano che hai svenduto
Una valutazione fatta bene ti protegge. Deve essere basata su compravendite reali di immobili simili, non su annunci online (che hanno prezzi gonfiati) e non su medie generiche.
Se qualcuno ti dice “vale X” senza mostrarti i dati, quella non è una valutazione. È un’opinione.
STEP 3: Prepara l’istanza per il Giudice Tutelare
Una volta che hai:
- ✅ Documenti dell’immobile verificati
- ✅ Valutazione professionale seria
Puoi preparare la richiesta di autorizzazione (si chiama “istanza”).
L’istanza deve contenere:
- I tuoi dati come AdS e i riferimenti al procedimento
- I dati dell’immobile — indirizzo, dati catastali, descrizione
- Perché vuoi vendere — Questa è la parte importante. Devi spiegare al Giudice perché la vendita è nell’interesse del tuo familiare.
Esempio: “Per far fronte alle spese di ricovero presso la RSA XY, pari a €2.400 al mese, non sostenibili con le sole entrate dell’amministrato (pensione di €1.100/mese). La liquidità residua è di €8.000 e si esaurirà in circa 3 mesi.” - La valutazione — Allegata, con il nome del professionista che l’ha fatta
- Il prezzo minimo — Di solito si indica il valore di perizia, o un minimo accettabile
- Come intendi vendere — Tramite agenzia? Privatamente?
Documenti da allegare:
- Visura catastale aggiornata
- Planimetria
- Atto di provenienza
- Valutazione/perizia
- Documentazione che dimostra la necessità (fatture RSA, estratti conto, situazione economica)
Consiglio pratico: Se non hai mai scritto un’istanza, chiedi aiuto. Un avvocato, il servizio di supporto del Tribunale, o anche io posso indicarti come strutturarla. Un’istanza fatta male viene rimandata indietro — e perdi settimane.
STEP 4: Deposita l’istanza e aspetta la risposta
Come si deposita:
- Se sei un professionista: deposito telematico tramite portale Giustizia
- Se sei un familiare: generalmente deposito cartaceo in cancelleria, oppure tramite un avvocato
Quanto tempo ci vuole?
Dipende dal Tribunale e dalla complessità del caso. Per il Tribunale di Spoleto (che copre Foligno):
| Situazione | Tempo stimato |
| Istanza semplice e completa | 2-4 settimane |
| Istanza che richiede integrazioni | 4-8 settimane |
| Casi complessi (opposizioni, situazioni particolari) | 2-3 mesi o più |
Cosa può succedere:
| Esito | Cosa significa |
| ✅ Autorizzazione concessa | Puoi vendere alle condizioni indicate dal Giudice |
| 📝 Richiesta di integrazioni | Devi mandare altri documenti o chiarimenti |
| ⚠️ Autorizzazione con condizioni | Puoi vendere ma con vincoli (es: prezzo minimo obbligatorio) |
| ❌ Rigetto | Devi ripresentare l’istanza corretta o rinunciare |
Il segreto per non perdere tempo: Un’istanza completa e ben motivata passa veloce. Un’istanza incompleta torna indietro. Ogni richiesta di integrazione = 2-4 settimane perse.
Meglio dedicare una settimana in più a prepararla bene che aspettare un mese per un’integrazione.
STEP 5: Adesso puoi vendere
Con l’autorizzazione in mano, puoi procedere alla vendita.
Ma attenzione:
Leggi bene cosa ha scritto il Giudice. Potrebbero esserci condizioni:
- Un prezzo minimo sotto il quale non puoi scendere
- Una scadenza entro cui devi vendere
- Altre indicazioni specifiche
Se vendi a un prezzo inferiore alla valutazione:
Dovrai spiegare il perché nella rendicontazione finale. Motivi accettabili:
- Difetti dell’immobile emersi durante le trattative
- Mercato cambiato rispetto alla valutazione
- Necessità urgente di liquidità documentata
- Nessuna offerta migliore ricevuta nonostante adeguata commercializzazione
Conserva TUTTO: email con potenziali acquirenti, proposte ricevute, rifiuti, quanto tempo è stato in vendita. Ti servirà per dimostrare che hai fatto le cose per bene.
STEP 6: Il rogito dal notaio
Il giorno del rogito, l’atto deve menzionare:
- Che vendi come Amministratore di Sostegno
- Gli estremi dell’autorizzazione del Giudice Tutelare (il notaio vorrà una copia dell’autorizzazione in originale)
- I riferimenti al procedimento di amministrazione di sostegno
Tu firmi al posto del tuo familiare, in qualità di AdS.
Porta con te:
- Il decreto di nomina come AdS
- L’autorizzazione del Giudice alla vendita
- Il tuo documento d’identità
- Il documento d’identità dell’amministrato (anche se non firma)
- Tutti i documenti dell’immobile
STEP 7: Dopo la vendita, devi rendicontare
Non finisce col rogito. Devi comunicare al Giudice Tutelare come è andata.
La rendicontazione deve includere:
- Copia dell’atto di vendita
- Prezzo effettivo incassato
- Dove sono finiti i soldi (conto corrente dell’amministrato)
- Spese sostenute (agenzia, notaio, imposte, eventuali sanatorie)
Perché è importante: Il Giudice verifica che tu abbia agito nell’interesse del tuo familiare. Una rendicontazione chiara e completa chiude la pratica senza problemi. Una rendicontazione confusa o incompleta può aprire contestazioni.
Quanto tempo ci vuole in totale?
Mettiamo insieme tutti i pezzi:
| Fase | Tempo stimato |
| Verifica documenti immobile | 1-2 settimane |
| Valutazione professionale | 1-2 settimane |
| Preparazione istanza | 1 settimana |
| Attesa autorizzazione Giudice | 2-8 settimane |
| Vendita vera e propria | 4-12 settimane |
| Dal compromesso al rogito | 4-8 settimane |
| TOTALE | 3-6 mesi (caso normale) |
Cosa può allungare i tempi:
- Difformità da sanare → +1-3-9-18 mesi
- Integrazioni richieste dal Giudice → +2-4 settimane per ogni richiesta
- Familiari che si oppongono → +2-6 mesi (o più)
- Casa difficile da vendere → variabile
Cosa può accorciare i tempi:
- Documenti già tutti in ordine
- Valutazione solida con dati reali
- Istanza completa al primo colpo
- Casa appetibile, prezzo giusto, buona commercializzazione
I 7 errori che fanno perdere mesi (e soldi)
Errore 1: Mettere in vendita prima di avere l’autorizzazione
“Intanto troviamo il compratore, poi chiediamo l’autorizzazione.”
L’acquirente trova casa, vuole comprare, tu gli dici “aspetta 2 mesi che chiedo il permesso”. L’acquirente non aspetta, compra un’altra casa. Tu hai perso tempo.
Fai così: avvia la procedura di autorizzazione PRIMA o IN PARALLELO alla ricerca dell’acquirente.
Errore 2: Valutazione “a occhio”
“Mio cugino geometra dice che vale 150.000.”
Poi vendi a 130.000 e i tuoi fratelli ti accusano di aver svenduto. Oppure il Giudice chiede su che base hai fatto la valutazione e non sai rispondere.
Fai così: pretendi una valutazione scritta, con dati di compravendite reali, firmata da un professionista.
Errore 3: Istanza incompleta
“Mando intanto quello che ho, il resto lo mando dopo.”
Ogni integrazione richiesta = settimane perse. E dai l’impressione di essere approssimativo.
Fai così: deposita solo quando hai TUTTO. Meglio una settimana in più di preparazione che un mese di attesa per integrazioni.
Errore 4: Non verificare i documenti della casa
“La casa è a posto, ci ha abitato mia madre per 40 anni.”
E in quei 40 anni hanno chiuso un balcone, spostato la cucina, e fatto il condono che non è mai stato concluso. Lo scopri il giorno del rogito.
Fai così: fai verificare tutto da un tecnico PRIMA di iniziare.
Errore 5: Affidarti a chi non conosce la procedura AdS
“Ho dato l’incarico all’agenzia qui vicino.”
L’agenzia ti promette di vendere in un mese. Non sa che serve l’autorizzazione del Giudice. Ti porta gente a vedere casa quando non puoi ancora vendere. Perdi tempo tutti.
Fai così: lavora con qualcuno che sa come funziona la vendita con AdS.
Errore 6: Non comunicare con i tuoi fratelli
“Tanto la decisione la prendo io che sono l’AdS.”
Tecnicamente è vero. Ma se i tuoi fratelli si sentono esclusi, possono creare problemi — contestare la valutazione, opporsi al Giudice, rallentare tutto.
Fai così: tienili informati, anche se la decisione finale è tua. Prevenire è meglio che litigare.
Errore 7: Avere fretta e farlo vedere
“Devo vendere subito, i soldi stanno finendo!”
Capisco l’urgenza. Ma se l’acquirente capisce che sei disperato, ti offre meno. E se fai le cose di corsa, sbagli qualcosa.
Fai così: pianifica per tempo. Se sai che tra 6 mesi finiranno i soldi, inizia ADESSO, non tra 5 mesi.
Una nota per i professionisti
Se sei un avvocato, commercialista o assistente sociale che gestisce amministrazioni di sostegno, sai già la maggior parte di queste cose.
Ma forse ti è utile avere:
- Un riferimento da passare ai familiari degli amministrati che ti chiedono “come funziona?”
- Un ripasso veloce della procedura immobiliare specifica
- Un contatto di un agente che conosce la procedura e non ti fa perdere tempo
Se hai amministrazioni con immobili da vendere a Foligno o zona, chiamami. Ti preparo la documentazione che ti serve per l’istanza, gestisco la vendita, e ti mando report che puoi usare per la rendicontazione.
Il tuo coinvolgimento si riduce al minimo.
Come posso aiutarti
Gestisco vendite immobiliari per Amministratori di Sostegno da oltre 20 anni a Foligno.
Che tu sia un familiare o un professionista, ecco cosa faccio:
- Verifico i documenti — Prima di tutto, controllo che la casa sia vendibile senza sorprese.
- Preparo una valutazione seria — Con dati reali di compravendite, che puoi allegare all’istanza senza preoccupazioni.
- Ti aiuto con l’istanza — Ti cerco i documenti da allegare in Comune, nella conservatoria dei registri immobiliari e controllo pesi, vincoli, trascrizioni, servitù facendo la visura ipotecaria .
- Gestisco la vendita — Preparazione di casa e commercializzazione, visite, trattative, fino al rogito.
- Mi occupo dei rapporti difficili — Se ci sono tensioni con altri familiari, le gestisco io.
- Ti fornisco documentazione per la rendicontazione — Tutto in ordine per quando devi riferire al Giudice.
Il primo passo
Se devi vendere la casa di un genitore (o altro familiare) come Amministratore di Sostegno, chiamami per un sopralluogo gratuito.
Ti dirò:
- Se ci sono problemi documentali da risolvere prima
- Quanto può valere la casa (con dati, non opinioni)
- Quanto tempo ci vorrà realisticamente
- Come procedere passo dopo passo
Nessun impegno. Solo informazioni chiare per capire come muoverti.
Chiamami al 320 41 09 595
Oppure scrivimi su WhatsApp — spesso è più comodo.
Giacomo Brandi Agente immobiliare a Foligno dal 2005 Sistema di Vendita Garantita CASA120
Via Cipriano Piccolpasso, 4A — Foligno
P.S. Se hai urgenza (RSA da pagare, liquidità in esaurimento), dimmelo subito. Ci sono modi per ottimizzare i tempi, ma devo saperlo dall’inizio per pianificare di conseguenza.
P.P.S. Se non sai ancora se verrai nominato AdS o se stai valutando l’opzione, questa guida può aiutarti a capire cosa comporta. Se hai dubbi, chiamami lo stesso — una chiacchierata non costa nulla.
P.P.P.S. Se ti preoccupa la preparazione di casa, magari perché sei distante da Foligno, penso a tutto io insieme ai miei collaboratori.
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