⁉️ “Eppure siamo andati dal notaio”. Ma il notaio fa il notaio, non il geometra.
Interno notte. Parenti acquisiti, geometra e ingegnere. Tutte belle persone. Quattro famiglie, un cielo-terra in centro storico, e un problema che va avanti più o meno da quando Mosè spartì le acque.
Questa è la storia: molto tempo fa, queste famiglie hanno comprato una porzione di cielo-terra attaccata ai loro appartamenti. Chi si è preso il piano terra, chi il primo, chi il secondo. Ognuno ha accorpato la sua parte al proprio appartamento. Tutto regolare, starai pensando — ma occhio ai postumi post serata di Sanremo…
Hanno fatto il rogito dal notaio. Hanno pagato. Cioè, hanno pagato… “per carità non lo diciamo a nessuno quanto abbiamo pagato che è costato più il notaio che la casa”, ci è costato xx milioni di Lire, gli ultimi anni delle gloriose Lire.
E adesso hanno degli appartamenti difformi, sia a livello catastale che urbanistico.
La frase che ieri sera rimbalzava da una parte all’altra del tavolo era sempre la stessa: “Ma noi siamo andati dal notaio! Abbiamo pagato una cifra esagerata!”
Come se il notaio fosse una specie di protezione totale. Un ombrello che copre tutto.
Ecco il punto che quasi nessuno conosce, e che ieri sera mi rimbalzava continuamente tra i pensieri: il notaio fa il notaio. Non fa il geometra. Anzi, il notaio deve fare il notaio. Figurati se tu scoprissi di aver comprato una casa da tizio, che invece è di caio? O che pensavi libera, e invece è piena di ipoteche e pignoramenti!
All’epoca in cui queste famiglie hanno fatto quegli atti, il notaio non aveva nemmeno l’obbligo di verificare la corrispondenza tra le planimetrie catastali e la realtà. Dal 2010, con la Legge 122, le cose sono cambiate: oggi il notaio è obbligato a ricevere la dichiarazione delle parti che i dati catastali e le planimetrie depositate al Catasto corrispondano allo stato di fatto dell’immobile. Se non corrispondono, l’atto è nullo. Punto.
Ma la conformità urbanistica dell’immobile? Quella non è compito suo. Per quella serve un tecnico — un geometra, un architetto, un ingegnere — che verifichi che quello che c’è costruito corrisponda a quello che risulta in Comune e al Catasto.
E quel passaggio, quelle famiglie, non l’hanno mai fatto.
Hanno fatto solo il frazionamento catastale. Che è come farsi fare la carta d’identità nuova con la foto sbagliata: il documento esiste, ma non corrisponde alla realtà.
Ora, il problema non è quello che è successo vent’anni fa. I problemi di vent’anni fa li risolvi — se li conosci. Il problema è quello che succede quando non li risolvi.
E quello che succede è una trappola a tre livelli.
Primo livello: non puoi vendere. Se domani una di quelle famiglie volesse vendere il proprio appartamento, il notaio — stavolta sì — bloccherebbe tutto al rogito. La legge oggi è chiara: se l’immobile non corrisponde a quello che risulta in Catasto e in Comune, non si rogita. Fine.
Secondo livello: non puoi affittare, per svariati motivi troppo lunghi per parlarne qui.
Terzo livello: non puoi nemmeno lasciarlo lì. Cioè, tecnicamente puoi. Puoi abitarci tu, se non ti serve l’agibilità o l’idoneità alloggiativa (quel certificato che il Comune rilascia ai cittadini stranieri per dimostrare che l’abitazione è a norma — senza quello, niente permesso di soggiorno, niente ricongiungimento familiare). Ma l’immobile resta difforme. L’IMU la paghi comunque. Le spese condominiali le paghi comunque. E il valore, nel frattempo, non sale — perché chiunque faccia una verifica scopre il problema e si allontana.
Ieri sera, attorno a quel tavolo, la discussione si è incagliata su un punto preciso: il costo della regolarizzazione.
Perché regolarizzare quelle porzioni di immobile costa. Costa la pratica del tecnico. Costa la pratica in Comune. Costano le sanzioni, perché il Comune per sanare un’irregolarità urbanistica ti fa pagare una sanzione che può essere anche sostanziosa. Sommando tutto, in alcuni casi si supera il valore stesso di quelle porzioni di immobile.
Ed è qui che la discussione si blocca, ogni volta. “Costa più la regolarizzazione che l’immobile. Non ha senso.”
Ora, detta così sembra un ragionamento logico. Ma se ci pensi bene, è come dire “costa più riparare la macchina che comprarne un’altra” — e poi non comprare neanche l’altra, e continuare a pagare assicurazione e bollo su una macchina ferma in garage che non puoi guidare.
La verità è che “costa più del valore dell’immobile” non è un calcolo economico. È un muro emotivo. È il modo in cui il cervello ti protegge dal dolore di tirare fuori altri soldi per una cosa che ti ha già fatto spendere troppo. È la rabbia che deve uscire per un’ingiustizia percepita, di fronte alla quale siamo tutti ugualmente impotenti.
Ma intanto, mentre la rabbia sfoga, il conto sale.
Io per tutta la sera non avevo detto niente. Sentivo di dover lasciare sfogare gli animi, di non avere nulla di emotivo da aggiungere. Ascoltavo. A un certo punto, mentre ci stavamo alzando, qualcuno mi ha guardato e ha detto: “Ma Giacomo, tu non dici niente? Non hai un’opinione?”
E io ho detto l’unica cosa che andava detta:
“Vi dico solo che non potete non farla. Se non la fate, lasciate in eredità questo masso ai vostri figli.”
Silenzio.
Perché è esattamente questo il punto. Puoi ragionare quanto vuoi sul costo della regolarizzazione, puoi dire che non ha senso spendere più dell’immobile, puoi rimandare di anno in anno — e lo fanno in tanti, molti, troppi.
Ma se non regolarizzi, quel problema non sparisce. Si trasferisce. Passa di generazione in generazione come un mobile vecchio che nessuno vuole ma nessuno ha il coraggio di buttare. Solo che questo immobile ti costa in tasse, ti blocca qualsiasi operazione, e diventa sempre più costoso da sistemare man mano che passano gli anni e cambiano le norme. Perché che cambino non è un’opzione, è una delle poche certezze che abbiamo — così come è certo che cambiano sempre in direzione della complessità e del rimpolpamento delle casse dello Stato.
E anzi, già le norme sono cambiate. C’è la normativa Green da rispettare tra pochissimi anni, e se sopra a questo masso — che oggi pesa già abbastanza — ce ne metti anche un altro, poi bisogna chiamare l’escavatore, o far brillare tutto stile cava, per poi rimuovere le macerie.
I tuoi figli, i tuoi nipoti, erediteranno un immobile che non possono vendere, non possono affittare, e che continueranno a pagare senza poterci fare niente. E a quel punto il costo della regolarizzazione sarà ancora più alto, sicuro come le tasse da pagare aumentano nonostante le promesse di ogni nuovo governante.
La cosa che mi colpisce di più, in storie come queste, è come succede. Perché non è che quelle famiglie siano state incoscienti. Anzi, hanno fatto le cose “per bene” — sono andati dal notaio, hanno pagato fior di soldi, hanno firmato atti regolari.
Il problema è che nessuno gli ha detto che mancava un pezzo. Non il notaio, che faceva il suo lavoro. Non il geometra, che nessuno ha chiamato.
È un meccanismo che vedo continuamente nel mio lavoro: le persone non sanno quello che non sanno. E certo, nessuno sa di non sapere. Non è colpa loro. È che nel mondo immobiliare ci sono passaggi che sembrano ovvi a chi ci lavora dentro, ma che per chi compra o vende casa una volta nella vita semplicemente non esistono.
“Siamo andati dal notaio” sembra una garanzia totale. E invece copre solo una parte del percorso.
Se ti riconosci in questa storia — se hai un immobile che è stato modificato, accorpato, frazionato, ristrutturato senza che nessuno abbia mai verificato la conformità urbanistica e catastale — il consiglio è uno solo: fallo controllare. Adesso.Non tra un anno, non quando deciderai di vendere, non quando sarà troppo tardi.
Perché il momento peggiore per scoprire che un immobile è difforme è quando sei davanti al notaio per il rogito. O peggio ancora, quando i tuoi figli ci si troveranno davanti al posto tuo.
Una Radiografia Immobiliare serve esattamente a questo: a mettere l’immobile sotto una lente e tirare fuori tutto quello che non va, prima che diventi un problema. Non dopo.
Se hai un dubbio sulla tua situazione, scrivimi. Anche solo per capire se c’è qualcosa da verificare. A volte basta una chiacchierata per evitare anni di riunioni attorno a un tavolo.
Giacomo Brandi — Agente Immobiliare, Foligno Metodo CASA120
PS: I documenti in regola servono per vendere in regola, questo è ovvio. Ma non è il valore più importante. Il valore vero è un altro: un immobile con tutti i documenti a posto si vende prima e si vende meglio. Perché il tuo acquirente dirà di sì con serenità, non con il timore di doversi guardare le spalle — come succede quasi sempre oggi. E tra un “sì sereno” e un “sì con il nodo allo stomaco” c’è di mezzo la velocità della vendita, il prezzo finale, e la tua tranquillità.
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