Categoria: Vendere casa

Radiografia Immobiliare: ecco da dove inizio, prima di mettere in vendita casa tua.

Sai qual è la frase che sento più spesso dai proprietari che vengono da me dopo aver provato con un’altra agenzia?

“La precedente agenzia non ha mai fatto questo lavoro.”

E ogni volta che la sento, mi viene un po’ di tristezza. Non perché l’altra agenzia abbia fatto qualcosa di male — probabilmente ha fatto quello che fanno tutti. Ma “quello che fanno tutti” non basta.

Oggi ti porto dietro le quinte. Ti faccio vedere cosa succede davvero quando mi chiami e mi dici “Giacomo, devo vendere casa.”

Perché la prima cosa che faccio non è mettere un annuncio. Non è fare le foto. Non è nemmeno venire a vedere l’immobile.

La prima cosa che faccio è una Radiografia Immobiliare.

Che cos’è questa Radiografia Immobiliare?

Pensa al tuo medico. Quando hai un dolore, non ti dice subito “prendi questa pastiglia.” Prima ti visita. Ti fa fare degli esami. Guarda le lastre. E solo dopo che ha capito bene cosa sta succedendo, ti dice cosa fare.

Io faccio la stessa cosa con la tua casa.

Prima di decidere a quanto metterla in vendita, prima di fare qualsiasi cosa, devo capire esattamente dove ci troviamo. E per farlo uso un metodo che ho chiamato Tecnica S.C.A.N. — che sta per Screening Comparativo e Analisi Numerica.

Lo so, detta così sembra una roba complicata. Ma in pratica è molto più semplice di quello che pensi.

Cosa faccio concretamente? Te lo spiego passo passo.

Prima cosa: studio il territorio.

Prendo la zona dove si trova la tua casa e la passo al setaccio. Quante persone vivono lì. Che redditi hanno. Se la popolazione sta crescendo o sta calando. Se ci sono tante case vuote o se c’è richiesta. Se il mercato è in salita, in discesa, o fermo.

Perché ti interessa questo? Perché se la tua casa è in una zona dove la gente se ne sta andando, dove ci sono tante case vuote, dove i prezzi stanno scendendo… beh, devi saperlo. E devi saperlo prima di mettere il cartello “vendesi”, non dopo sei mesi che la casa è lì ferma e nessuno si fa vivo.

Seconda cosa: guardo le compravendite reali.

Questa è la parte che quasi nessuno fa, e ti spiego perché.

Io vado a cercare gli immobili simili al tuo che sono stati venduti nella tua zona negli ultimi anni. Non quelli in vendita — quelli venduti davvero. Con atto dal notaio. Con il prezzo reale scritto nero su bianco.

Perché c’è una differenza enorme tra il prezzo a cui uno mette in vendita la casa e il prezzo a cui la casa viene effettivamente comprata. Sono due numeri spesso molto diversi.

Terza cosa: analizzo tutti gli annunci degli immobili simili al tuo che sono sul mercato adesso.

Vado su tutti i portali — Immobiliare.it, Idealista, Casa.it, tutti quanti — e cerco ogni singolo annuncio di immobili paragonabili al tuo nella stessa zona. Guardo i prezzi a cui sono messi in vendita, da quanto tempo sono lì, se hanno abbassato il prezzo, quante volte l’hanno abbassato.

Questo mi dice una cosa fondamentale: la tua concorrenza. Perché quando un acquirente cerca casa, non guarda solo la tua. Guarda anche tutte le altre. E se la tua è messa a un prezzo più alto di immobili simili o migliori, indovina quale scelgono?

Quarta cosa: capisco quanto posso valorizzare il tuo immobile.

Questa è una parte che molti sottovalutano. La tua casa quasi mai va venduta così com’è. Magari basta una rinfrescata di bianco alle pareti. Magari c’è una crepetta da sistemare. Magari c’è un giardino che con due ore di lavoro passa da “abbandonato” a “che bel giardino.”

Io guardo cosa si può fare per presentare la casa al meglio, senza spendere una fortuna. Perché ogni euro investito bene nella preparazione te ne fa guadagnare molti di più alla vendita.

Quinta cosa — e questa è la più importante di tutte: individuo il più probabile acquirente.

E qui mi fermo un attimo perché questa è la parte che fa davvero la differenza.

La storia della villa che nessuno voleva (finché non è arrivato lui)

Qualche anno fa stavo vendendo una villa singola. Bella casa, stile anni ’50-’70, due piani. Piano terra zona giorno, sopra zona notte, tutta in parquet.

Nel soggiorno c’era un dettaglio particolare: il pavimento era sollevato di uno scalino rispetto all’ingresso. Una cosa estetica tipica di quegli anni, nessun problema strutturale.

Sai cosa succedeva?

Entravano le persone e dicevano: “Questo stile non mi piace. Le porte in mogano scuro non mi piacciono. Il parquet è troppo scuro, lo vorrei cambiare. Il pavimento lo vorrei cambiare. Le finestre le vorrei cambiare.”

Tradotto: “Questa casa non fa per me, ma se me la dai a metà prezzo forse ci penso.” E tutti si portavano il tecnico di fiducia, il quale puntualmente trovava mille motivi per abbassare il prezzo.

Poi un giorno è entrato un signore. Ha guardato il soggiorno, ha toccato le porte in mogano, ha camminato sul parquet, e ha detto: “Questa è la casa perfetta per me.”

Ha comprato a prezzo pieno. Senza trattare.

E sai cosa ha fatto? Ha portato anche lui il suo tecnico. Il quale ha detto l’esatto opposto di tutti gli altri: “Questo immobile è a un ottimo prezzo di mercato.”

Stesso immobile. Stesso prezzo. Tecnici diversi con opinioni opposte. L’unica differenza? L’acquirente giusto.

Ecco perché l’individuazione del più probabile acquirente è la parte più importante della Radiografia Immobiliare. Perché ogni casa ha il suo compratore ideale — quella persona per cui la tua casa non è “da sistemare” ma è esattamente quello che stava cercando.

Se non sai chi è questa persona, rischi di passare mesi a ricevere visite di gente che vuole solo abbassarti il prezzo. Se lo sai, cambia tutto.

Una cosa importante sui geometri, ingegneri e architetti

Apro una parentesi perché ci tengo.

Quando un geometra, un ingegnere o un architetto fa una stima del tuo immobile, non è il tuo nemico. Anzi. Io ho visto delle stime fantastiche fatte da tecnici.

La stima migliore che un tecnico può farti è quando fa un lavoro certosino sulla conformità dell’immobile: va in comune, raccoglie tutti i documenti, verifica il permesso di costruzione, i progetti, l’agibilità, controlla che tutto sia a posto dal punto di vista urbanistico. Questo lavoro è preziosissimo e io lo apprezzo enormemente.

Ma c’è un limite oggettivo.

Il tecnico, per quanto bravo, ha delle difficoltà a fare quello che faccio io tutti i giorni. Non conosce gli immobili comparabili “dal vivo” — perché non va a vedere case in continuazione come faccio io. Non ha una banca dati di acquirenti — perché non parla con chi cerca casa tutti i giorni. E soprattutto non sa quanto il più probabile acquirente di quel preciso immobile è disposto a pagare.

I dati delle compravendite precedenti? Li puoi trovare, certo. Ma sono dati “freddi”. Se non sai com’era quell’immobile, se non l’hai visto con i tuoi occhi, non puoi davvero paragonarlo al tuo.

Non è una critica. È semplicemente un mestiere diverso. Il tecnico fa benissimo il suo lavoro. Io faccio il mio. E quando lavoriamo insieme, il risultato è molto più forte.

Perché tutto questo conta per te?

Se hai ereditato una casa e devi venderla, probabilmente ti trovi in una situazione che non hai scelto. Magari non sai nemmeno da dove cominciare. Magari qualcuno ti ha detto “mettila su Immobiliare.it e vedi che succede.”

La Radiografia Immobiliare con Tecnica S.C.A.N. serve proprio a evitarti brutte sorprese. Serve a sapere prima di partire — non dopo mesi di attesa — quanto vale davvero la tua casa, chi è il compratore giusto, quanto tempo ci vorrà, e cosa conviene fare per presentarla al meglio.

È la prima cosa che faccio. Ed è esattamente quello che la tua precedente agenzia non ha mai fatto.

Se hai una casa da vendere e vuoi vedere con i tuoi occhi come funziona una Radiografia Immobiliare, chiamami. Ti mostro tutto, dati alla mano, senza nessun impegno.

Febbraio 13, 2026
Perché ogni volta che devi vendere un immobile per un’amministrazione di sostegno, finisce che ci stai dietro tu!

Sabato mattina, ore nove. Dovresti essere a casa.

Invece sei al telefono. Da una parte sbrogli problemi con il catasto e l’urbanistica, dall’altra il familiare dell’amministrato che ti chiama per la terza volta questa settimana: “Avvocato, a che punto siamo? La RSA costa duemilacinquecento euro al mese e i risparmi stanno finendo.”

Tu non hai novità. Hai delegato la commercializzazione dell’immobile, ma la “delega” funziona male, non hai notizie da settimane. L’ultimo aggiornamento che hai ricevuto è stato un messaggio vago: “ci stiamo lavorando.”

E intanto i mesi passano.

Se gestisci amministrazioni di sostegno con immobili da vendere, questa scena la riconosci. Non è un caso isolato, è la normalità. E il problema non è la procedura — quella la conosci. Il problema è che la parte immobiliare della vendita diventa un tuo problema, quando non dovrebbe esserlo.

Faccio l’agente immobiliare dal 2005 — esclusivamente questo, da vent’anni — e di vendite con amministrazione di sostegno a Foligno ne ho gestite diverse. E quasi sempre, quando il professionista che segue l’amministrazione si rivolge a me, lo fa dopo aver già provato altro. O dopo aver capito — sulla propria pelle — che una vendita con AdS non è una vendita normale.

Questi sono i cinque problemi che vedo ripetersi con maggiore frequenza. Non sono errori dell’avvocato. Sono le conseguenze di un lavoro di commercializzazione e di vendita fatto senza conoscere la procedura.

1 – Il prezzo autorizzato che non regge il mercato

Questo è il problema più frequente. Lo vedo succedere quasi sempre.

Funziona così: il perito stima il valore dell’immobile, l’avvocato deposita l’istanza con quella cifra, il Giudice Tutelare autorizza la vendita a quel prezzo. Fin qui tutto regolare.

L’immobile viene messo in vendita. Passano settimane, a volte mesi. Alla fine arriva un’offerta. Ma è più bassa del prezzo autorizzato. Magari di poco — cinque, diecimila euro — ma è più bassa.

Se il prezzo finale fosse più alto, nessun problema: nessuno torna dal Giudice per dire “abbiamo incassato di più”. Ma quando è più basso — anche di poco — bisogna tornare dal Giudice con un’integrazione che giustifichi perché si vende a meno rispetto alla perizia originale.

Altre settimane. Altro lavoro. E nel frattempo il compratore aspetta, il familiare chiama, e tu sei lì a coordinare pezzi che non dovresti coordinare.

Il punto è questo: la perizia è tecnicamente perfetta. Il perito ha fatto il suo lavoro, ha applicato i suoi criteri. Ma quei criteri non riflettono il prezzo reale a cui quel tipo di immobile si vende in quel mercato specifico.

Il primo problema è sui comparabili. I dati delle compravendite li trovi alla Conservatoria dei Registri Immobiliari o al catasto — sulla carta ce ne sono tanti. Ma un dato sulla carta non ti dice niente se non sei entrato in quell’appartamento, se non ne conosci le caratteristiche reali: stato di manutenzione, esposizione, piano, finiture. Due immobili nella stessa via possono valere cifre molto diverse. Per dire che un immobile è “comparabile” a quello che devi vendere, devi averli visti entrambi di persona.

Il secondo problema è il momento di mercato. Il mercato immobiliare non è fermo — subisce variazioni continue. Tassi di interesse che salgono, inflazione, cambiamenti nella domanda. Durante il COVID, per esempio, gli immobili con sfogo esterno — piano terra con giardino, attici, appartamenti con terrazzo grande — sono esplosi. Tutto il resto si è spento. Per due anni e mezzo, non li voleva letteralmente più nessuno. Quello che il mercato cerca oggi, quanti immobili simili si vendono ogni mese nella zona, quanto tempo ci vorrà realisticamente per vendere: sono dati che cambiano la stima, e che una perizia tecnica difficilmente considera.

Quando la valutazione parte da dati concreti — compravendite reali di immobili che conosci, letti nel contesto di quel momento specifico di mercato — il prezzo autorizzato corrisponde a quello che un compratore è realmente disposto a pagare. L’offerta arriva in linea con l’autorizzazione, e l’integrazione non serve.

2 – Le difformità che escono fuori quando è troppo tardi

La seconda situazione che vedo ripetersi è questa: l’agenzia prende l’incarico, pubblica l’annuncio, dopo qualche mese trova un compratore. Si arriva alla fase del rogito — e a quel punto il notaio blocca tutto. Oppure è il perito della banca dell’acquirente a fermare la pratica.

Perché? Difformità catastale. O urbanistica. A volte errori banali — una misura sbagliata, un codice fiscale errato nei documenti. Ma spesso difformità serie: abusi mai sanati, planimetrie che non corrispondono allo stato di fatto, pratiche edilizie mai chiuse. L’ultimo che ho rilevato in ordine di tempo è stato questo: c’era un accatastamento fatto nel 1950, ma post sisma l’appartamento era stato ristrutturato profondamente e diviso in maniera diversa. A guardarlo sulla piantina catastale erano due appartamenti diversi.

Cose che si risolvono, certo. Ma che richiedono tempo: da una settimana a diversi mesi, a seconda della gravità. E nel frattempo l’acquirente aspetta. Se aspetta troppo, compra altrove. E tu ti ritrovi a spiegare al Giudice perché la vendita è saltata — sempre che l’acquirente non ti chieda i danni per non aver rispettato i tempi concordati.

Il motivo per cui succede è sempre lo stesso: i documenti urbanistici vengono cercati dopo, non prima. L’agenzia prende l’incarico, pubblica l’annuncio, e solo quando c’è un compratore sul tavolo qualcuno si decide a controllare se è tutto in regola. A quel punto, qualsiasi problema diventa un’emergenza.

Il punto non è che queste difformità esistano — il 70% degli immobili a Foligno ne ha almeno una. Il punto è quando le scopri. Se le verifichi prima di mettere in vendita l’immobile, le risolvi con calma e per bene, senza pressione, senza dover pagare un’urgenza al tecnico, senza un compratore che scalpita dall’altra parte. Se le scopri al rogito, è un problema.

Un controllo documentale completo — catasto, urbanistica, ipoteche, successioni — va fatto prima di tutto il resto. Prima dell’annuncio, prima delle foto, prima di qualsiasi attività commerciale. Ma la maggior parte delle agenzie non lo fa, perché non è il modo in cui sono abituate a lavorare.

3 – L’agenzia che “lavora” ma non vende

Questo è il problema più insidioso, perché non sembra un problema. L’agenzia c’è, l’annuncio è online, tecnicamente stanno “lavorando”.

Ma cosa significa “lavorare” per la maggior parte delle agenzie?

Quattro foto fatte col telefono. Un annuncio con una descrizione generica — “luminoso trilocale in zona centrale, ottime condizioni” — che potrebbe descrivere qualsiasi appartamento d’Italia. Nessun piano di comunicazione, nessuna preparazione di casa per valorizzarla, nessuna strategia per raggiungere i compratori giusti, nessun report periodico sull’andamento della vendita.

Il risultato: “le ragnatele in casa aumentano”, poche visite, nessun feedback strutturato, tempi che si allungano. E tu, come professionista che segue l’amministrazione, non hai dati da comunicare al familiare che ti chiama. Non sai se il prezzo è sbagliato, se le foto non funzionano, se il mercato non c’è. Non sai niente, perché l’agenzia non ti dice niente.

Per una vendita con AdS questo è un problema doppio. Perché i tempi non sono “elastici” come in una vendita normale. C’è una retta RSA che corre. C’è un patrimonio dell’amministrato da tutelare. E c’è un Giudice a cui rendere conto.

Un immobile fermo sul mercato per mesi non è solo un’occasione persa — è un problema gestionale che ricade su di te.

4 – Il compratore che salta

Dopo settimane o mesi di attesa, l’agenzia trova finalmente un compratore. Presenta un’offerta. Sembra tutto a posto.

Poi succede una di queste cose: i tempi per l’autorizzazione si allungano e il compratore si stanca di aspettare. Oppure il compratore non era poi così “solido” — non aveva il mutuo approvato, o stava valutando altri immobili in parallelo — e nessuno lo aveva verificato prima.

Il risultato è lo stesso: si ricomincia da zero. Nuovo annuncio, nuove visite, nuovo compratore da trovare. Altre settimane, altri mesi.

Il problema qui è doppio: da una parte nessuno ha qualificato l’acquirente prima di presentare l’offerta. Dall’altra, i tempi della vendita erano già troppo lunghi — e un compratore serio non aspetta in eterno.

Quando i documenti sono in ordine fin dall’inizio, quando il prezzo è calibrato sul mercato reale, quando l’agenzia genera visite in tempi ragionevoli, la finestra tra offerta e rogito si accorcia drasticamente. E un compratore che vede una macchina che funziona non ha motivo di andarsene.

5 – La sequenza sbagliata: cercare il compratore prima dell’autorizzazione

C’è un ultimo problema, e forse è il più grave di tutti. Perché non riguarda un’agenzia che lavora male — riguarda l’impostazione stessa della vendita.

Succede quando qualcuno decide di cercare prima l’acquirente, e poi — una volta trovato — chiedere l’autorizzazione al Giudice Tutelare. La logica sembra sensata: “Perché chiedere un autorizzazione se non so nemmeno se trovo qualcuno che compra?”

In realtà è il modo più sicuro per far saltare tutto.

Perché l’acquirente che hai trovato aspetta. Aspetta che il Giudice autorizzi. Aspetta che i tempi del Tribunale facciano il loro corso. E mentre aspetta, non ha nessuna garanzia: non sa se l’autorizzazione arriverà, non sa a quali condizioni, non sa quanto tempo ci vorrà. È sospeso nel vuoto.

Nel frattempo vede altri immobili. Il suo agente gli propone alternative. La banca che gli aveva dato la predelibera del mutuo gli mette una scadenza. E a un certo punto — prevedibilmente — si sfila.

E tu ti ritrovi con una vendita da ricominciare da zero, ma questa volta in una posizione peggiore: senza acquirente, senza autorizzazione, e con mesi persi che non tornano. La retta RSA ha continuato a correre. I risparmi dell’amministrato si sono assottigliati. E il tempo perso non si recupera.

La sequenza corretta è il contrario. Prima si verifica la documentazione, si prepara una valutazione solida, si chiede l’autorizzazione al Giudice con un prezzo che regge il mercato. Poi si commercializza. In questo modo, quando l’acquirente arriva, la macchina è già pronta. Non deve aspettare nessuno. E la vendita si chiude.

Quello che cambia quando deleghi a chi conosce la procedura

Non ti sto raccontando queste cose per farti sentire che hai sbagliato qualcosa. L’avvocato che segue un’amministrazione di sostegno non dovrebbe essere un esperto di vendite immobiliari — così come un agente immobiliare non dovrebbe essere un esperto di diritto civile.

Il problema nasce quando l’agenzia a cui affidi la vendita tratta l’immobile dell’amministrato come una compravendita qualsiasi. Perché non lo è. C’è un Giudice, c’è un’autorizzazione, c’è una rendicontazione. E ogni errore, ogni ritardo, ogni integrazione ricade sulla tua scrivania.

Quello che faccio quando un professionista mi affida la vendita di un immobile con AdS è togliergli di mezzo la parte immobiliare. Tutta.

Prima della vendita: verifico tutta la documentazione — catasto, urbanistica, ipoteche, successioni — e risolvo eventuali difformità prima ancora di pubblicare l’annuncio. Preparo una valutazione basata su dati di compravendite reali nella zona, così che il prezzo nell’istanza corrisponda a quello che il mercato pagherà davvero.

Durante la vendita: gestisco la commercializzazione con un piano strutturato — non quattro foto e un annuncio. Qualifico ogni potenziale acquirente prima di portarlo in trattativa. E mando report periodici che puoi usare per rispondere al familiare o per la rendicontazione al Giudice.

Dopo la vendita: preparo la documentazione per la rendicontazione. Il tuo coinvolgimento si riduce al minimo.

Non divento il tuo geometra, il tuo notaio o il tuo consulente legale. Faccio la parte immobiliare — ma la faccio conoscendo la procedura AdS, i tempi del Tribunale di Spoleto, e le esigenze specifiche di chi gestisce un’amministrazione.

Se hai un caso aperto

Se in questo momento hai un’amministrazione con un immobile da vendere — o se sai che ne arriverà una nei prossimi mesi — chiamami o scrivimi su WhatsApp.

Non c’è nessun impegno. Vediamo insieme il caso specifico, i documenti che ci sono già, e ti dico con chiarezza cosa serve, quanto tempo ci vuole, e come posso toglierti di mezzo la parte immobiliare.

Febbraio 13, 2026
Vuoi vendere casa ma non sai come fare, ecco da dove partire.
«Giacomo, io e i miei fratelli abbiamo ereditato una casa in campagna. I nostri genitori ci hanno lasciato questo posto bellissimo, ma adesso nessuno di noi ci vive. Vorremmo vendere ma non sappiamo da dove iniziare»

«Avete già parlato con qualche agenzia?»

«Con due. Il primo ci ha detto che vorrebbe mettere un annuncio immediatamente per poi vedere che succede. Il secondo, prima di vederla, ha già detto che il prezzo è sbagliato. Nessuno dei due ci ha chiesto un documento. Nessuno ci ha detto cosa controllare. Ci siamo sentiti quasi come pazienti in un ospedale dove nessuno ti fa la diagnosi ma ti mandano già in sala operatoria. Ci hanno confuso e spiazzato così tanto che siamo rimasti perplessi, congelati, e già non avevamo le idee chiare prima.»

Quella frase, in forme diverse, da persone diverse e con storie diverse, me la sento ripetere spesso. Il punto è sempre lo stesso.

Tutti vogliono passare subito alla fase DURANTE la vendita — l’annuncio, le visite, la trattativa — senza aver fatto il PRIMA di metterla in vendita.

È come presentarsi a un esame e pretendere di preparare la risposta dopo ogni domanda. Certo, al centesimo tentativo ci riusciresti pure. Ma nel mercato immobiliare, non parliamo di un brutto voto, ma di mesi persi in un mercato spesso scosso da eventi imprevedibili che lo portano al ribasso, migliaia di euro buttati in tasse e manutenzioni, e notti insonni passate a chiederti dove hai sbagliato e cosa puoi fare per venirne fuori.

Chi vuole vendere casa si trova davanti a un bivio. Non lo sa, ma è la scelta che determinerà tutto quello che verrà dopo.

Strada A: parti subito. Metti l’annuncio, fai le foto col telefono, aspetti che qualcuno chiami. Ti sembra la via più veloce. In realtà è la più lenta e la più costosa.

Strada B: ti fermi. Prepari tutto. Documenti, casa, materiali. E quando parti, parti davvero. Senza fermarti più.

La maggior parte delle persone sceglie la Strada A. Non perché è quella giusta, ma perché nessuno gli ha mai spiegato che ne esiste un’altra.

Quando sbagli strada succede che:

Maria, 67 anni, vedova

Voleva vendere casa per trasferirsi dalla figlia a Roma. «Tanto è semplice». Dopo due anni e mezzo stava ancora aspettando la prima proposta seria.

Il problema? Un errore nella planimetria catastale di vent’anni fa che nessuno aveva mai corretto. Ogni acquirente arrivava entusiasta, vedeva i documenti e si dileguava, in silenzio, come una nave nella notte. Era un difetto fatale? No, ma fintanto che le persone che venivano a vedere casa, potevano scegliere altro, con tutto in ordine, perché non farlo?

Due anni e mezzo, per un foglio.

Quando Maria è arrivata da me, la prima cosa che abbiamo fatto è stata incaricare un geometra. In tre settimane la planimetria era aggiornata e in quattro mesi casa era stata venduta.

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Luca e Francesca, giovane coppia

Volevano vendere per comprare una casa più grande per il figlio in arrivo. Segui la scena, ma prima ti avverto, è da stomaci forti. Stanno ascoltando il notaio leggere l’atto di vendita, che avrebbero firmato da lì a pochi minuti insieme ai nuovi proprietari, quando il notaio arriva all’articolo dei documenti, manca l’agibilità. Apriti cielo. I compratori scoprono che manca mentre loro l’avevano data per certa, in sincera buona fede.

«O ci veniamo incontro, o non firmo.»

Nota: È il classico caso di immobile costruito ante ’67: per legge, nella compravendita di immobili edificati prima del 1° settembre 1967, non è obbligatorio presentare il certificato di agibilità, perché la normativa dell’epoca non lo richiedeva in modo sistematico, ma se la prometti, la musica cambia. In questi casi la trasparenza informata fa tutta la differenza del mondo.

Sono venuti da me l’anno dopo, per comprare. «Se lo avessimo saputo prima», mi ha detto Francesca, «ci saremmo risparmiati tanti, troppi, soldi e i sei mesi dopo passati con il mal di stomaco.»

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Giuseppe, 52 anni, imprenditore

Casa ereditata dai genitori, voleva venderla velocemente per liquidare gli altri eredi. Non sapeva che c’era un’ipoteca giudiziaria di otto anni prima, mai cancellata. L’ha scoperto il giorno prima del rogito.

Vendita rimandata e il timore di dover restituire il doppio della caparra.

Dopo, Giuseppe si è affidato ad un avvocato, ha fatto cancellare l’ipoteca e alla fine ha venduto. Ma quei due mesi, più lo stress, più le spese legali, più il terrore di perdere l’acquirente e di dover pagare il danno, se li poteva risparmiare con una visura ipotecaria fatta prima, dal costo di pochi euro.

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Tre storie diverse, tutte con lo stesso copione: hanno saltato il PRIMA.

Perché succede (e perché non è colpa tua)

Ora, tu potresti pensare: «Ma queste persone sono state superficiali.» No. Erano persone normalissime. Come te, come me, come la signora che mi ha chiamato ieri.

Il problema non siamo noi. Il problema è un sistema che non ti prepara.

Pensa a cosa succede quando decidi di vendere casa. Chiedi in giro, parli con amici e parenti. Tutti ti dicono la stessa cosa: «Mettila in vendita e vedi che succede.»

L’agente immobiliare medio ti fa la stessa identica cosa: ti chiede le chiavi, mette un annuncio, e aspetta. Se non arrivano offerte, ti dice di abbassare il prezzo. Se arrivano problemi ai documenti, ti dice «ah, non lo sapevo.»

Capisco perfettamente perché la maggior parte dei proprietari parte impreparata. Ti hanno sempre detto che vendere casa è semplice. Che basta trovare l’acquirente giusto. Che i documenti «si vedono dopo.»

Ma non è così. E qui devo essere onesto con te: capisco la logica che ti ha portato a pensarla in questo modo, ma non la condivido. Perché ogni volta che un proprietario segue quel consiglio, succedono esattamente le cose che ti ho appena raccontato.

Il mercato immobiliare non perdona chi arriva impreparato. Non importa quanto sia bella la tua casa. Non importa quanto sia conveniente il prezzo. Non importa quanta fretta hai di vendere.

Senza le carte giuste in mano fin dal primo giorno, rischi due cose: perdere tempo prezioso e perdere una quantità di soldi importante. E la cosa peggiore è che lo scopri solo quando è troppo tardi per rimediare.

C’è un modo diverso (e migliore) di fare le cose

Vendere casa è un percorso con tre fasi. Tre, non una. Ognuna ha un ruolo preciso, e vanno fatte tassativamente in sequenza.
- Il PRIMA: tutto quello che devi fare prima ancora di pubblicare un annuncio.
- Il DURANTE: l’annuncio, le visite, la trattativa, la proposta.
- Il DOPO: dal compromesso al rogito, fino alla consegna delle chiavi.
Oggi parliamo del PRIMA. Perché è qui che si gioca la partita vera. È qui che si decide se la tua vendita sarà veloce, sicura e al prezzo giusto.

Il PRIMA ha due binari che devono correre insieme. Non uno dopo l’altro. Insieme. In parallelo. È questo che fa la differenza tra chi vende in quattro mesi e chi è ancora lì dopo un anno.

Binario destro: i documenti

È il punto di partenza assoluto. Senza documenti in ordine, non esiste vendita. Esiste solo un’illusione che prima o poi crolla — di solito davanti al notaio, nel momento peggiore possibile.

In vent’anni a Foligno ho visto di tutto. Vendite saltate per una planimetria non aggiornata. Acquirenti che strappano quindicimila euro di sconto perché mancava un certificato. Proprietari bloccati per anni da un errore catastale che nessuno aveva controllato.

Ci sono dieci documenti che devi avere prima ancora di pensare di mettere casa in vendita. Dieci. Non tre, non cinque. Dieci.
- L’atto di provenienza
- Le visure catastali
- La planimetria
- Il progetto approvato dal Comune
- Il permesso di costruzione
- I certificati degli impianti
- L’APE (Attestato di Prestazione Energetica)
- L’agibilità
- La visura ipotecaria
- La situazione condominiale e i documenti personali
Ognuno di questi è un possibile punto di rottura. Una bomba a orologeria che può esplodere quando meno te lo aspetti — di solito il giorno del rogito, con il notaio che scuote la testa e l’acquirente che ti guarda come se lo avessi preso in giro.

Per questo ho scritto «A Rigor di Rogito»: la guida con i 10 documenti essenziali che devi avere prima ancora di pensare di vendere. Non sono consigli generici. Sono le cose che devi fare se non vuoi ritrovarti a piangere lacrime amare tra sei mesi.La trovi qui sotto, gratuita, senza moduli e senza email da lasciare. Leggila, stampala, tienila a portata di mano.

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Nessuna attesa, nessun rischio che ti mandi mail come se volessi vendere ghiaccio agli eschimesi, e nessun rischio che finisca nello spam della casella.

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Hai letto la guida? Bene.

Hai appena scoperto i 10 documenti essenziali per vendere casa senza sorprese.

Fino a poco tempo fa mi occupavo in prima al 100%. Oggi preferisco delegarne una parte. Il motivo è molto semplice. In materia urbanistica e catastale, i tecnici (geometri, architetti e ingegneri) sono sicuramente più competenti di me. Oggi delego nel 100% dei casi la pratica che in gergo si chiama “accesso agli atti“. In pratica il comune ti consente di visionare tutti i titoli edilizi approvati sino ad ora, e di farne una copia. Una volta raccolti i documenti, va verificato che casa corrisponda ai progetti approvati. Quasi sempre c’è qualcosa da sistemare, e se a sistemare le carte è il tecnico che ha già fatto l’accesso agli atti, siamo già a metà dell’opera.

Questo è il primo binario del PRIMA. Ma ricordati: c’è un secondo binario che deve correre in parallelo.

Binario sinistro: la preparazione della casa

Ecco quello che quasi nessuno ti dice.

Mentre raccogli e controlli i documenti — e magari aspetti che venga sistemata una difformità al catasto o una pratica urbanistica al Comune — c’è qualcosa di molto intelligente da fare in quel tempo che sembra «morto.»

Preparare la casa per la vendita.

Parlo di sistemare gli ambienti perché un acquirente entri e pensi «qui ci mi ci vedo vivere» invece di quello che succede nella maggior parte delle visite, quando l’acquirente cammina per le stanze e dentro di sé fa un processo silenzioso, spietato, che tu non sentirai mai.

«Perché c’è ancora tutta quella roba? Non riesco a capire quanto è grande la stanza.»

«Quegli armadi a muro sono orrendi. Quanto mi costerebbe toglierli?»

«Sento odore di umido. Sarà un problema strutturale? Meglio non rischiare.»

«Le foto già non erano tutto sto gran bello, ma dal vivo è tutta un’altra storia. Mi sento preso in giro.»

«C’è una macchia d’acqua in cucina. Anche al bagno. Qui c’è un problema d’acqua.»

Ogni sguardo è un giudizio. Ogni angolo è un verdetto. Il processo decisionale — quello emotivo e quello razionale — si inceppa a ogni dettaglio fuori posto. E quando un acquirente inizia a trovare difetti, non si ferma più. Cerca conferme a quello che già sente: che quella casa non fa per lui. E tu non lo saprai mai, perché non te lo verrà a dire. Semplicemente scomparirà, con una stretta di mano e un bel sorriso e sempre con la stessa sentenza “Bella, ci pensiamo. Ne parliamo un attimino a casa tra di noi, con mamma, babbo, zio, zia, il gatto e il canarino e poi le faccio sapere. Mi faccio vivo io.”.

Parlo di fotografia professionale — non le foto fatte col telefono, con inquadrature improbabili e senza aspettare la migliore luce, che fanno sembrare un attico un sottoscala. Parlo di riprese con il drone, che fanno vedere il contesto, il giardino, la posizione. Di video in time-lapse che raccontano la casa in trenta secondi nei vari momenti di luce, alba e tramonto. E soprattutto del virtual tour — quello strumento che oggi permette agli acquirenti seri di «visitare» casa tua ancora prima di mettere piede dentro, e di tornarci ogni volta che vogliono anche dopo.

Tutto quel materiale che fa la differenza tra un annuncio che attira acquirenti veri e uno che viene messo tra i “lo vedo dopo”, che significa “mai”.

Perché? Perché il giorno in cui i documenti sono a posto, tu non devi aspettare ancora. Devi essere già pronto a partire. Annuncio online, pubblicità mirata, prime visite. Tutto dal giorno uno.

Documenti da una parte, preparazione della casa dall’altra. Due binari, un unico obiettivo: arrivare al rogito nel minor tempo possibile, al prezzo giusto, senza intoppi.

Come funziona nella pratica

È esattamente così che funziona il Metodo CASA120: i due binari del PRIMA corrono in parallelo. Per questo riesco a portare così spesso i miei clienti al rogito in meno di 120 giorni — perché quando si parte, si parte davvero. Non si parte per poi fermarsi.

Otto case su dieci che gestisco vengono vendute in meno di quattro mesi. Non perché sono un mago. Ma perché il PRIMA viene fatto come si deve.

E non lo dico io. Lo dicono i miei clienti.

«Dopo poco più di 3 mesi ci ha chiamato dicendoci che casa era stata venduta. Gli agenti immobiliari sono tanti, ma chi veramente fa bene il suo lavoro è solo uno: Giacomo Brandi.»

— Andrea Doda

«Premetto che prima del sig. Giacomo abbiamo dato la vendita della casa ad altre due agenzie, purtroppo senza risultati. Grazie alla sua professionalità siamo riusciti a vendere ad un prezzo maggiore di quanto tutti gli altri ci avevano prospettato.»

— Emanuele Manini

«Da ingegnere informatico ero abbastanza scettico. Mi dicevo: ma come è possibile che possa esistere un sistema strutturato, quasi scientifico, che gli consente di vendere le case a prezzo pieno in tempi ragionevoli? Eppure, a distanza di mesi, ho potuto toccare e verificare con mano che il Sistema di Vendita Garantita Casa120 Funziona.»

— Simone Zepponi

Il DURANTE e il DOPO? Ne parleremo nei prossimi articoli.

Ma sappi questo: senza un PRIMA fatto bene, il resto non conta nulla. Puoi avere la casa più bella di Foligno, il prezzo più competitivo, l’acquirente più motivato. Se i documenti non sono a posto e la casa non è presentata nel modo giusto, stai costruendo su sabbie mobili.

«Sì, ma io non ho tutti quei problemi.» Forse no. Ma lo sai per certo? Hai controllato? Perché ogni proprietario di cui ti ho raccontato la storia era convinto della stessa cosa. Fino al giorno in cui ha scoperto che non era così.

«Sì, ma io ho fretta di vendere.» Lo capisco. Ma la fretta e il bisogno non accompagnano mai le persone dal notaio, se non sfregandosi le mani tipo il gatto e la volpe. Chi si prepara bene vende prima di chi parte prima. Sembra un paradosso, ma è la realtà che vedo ogni settimana.

«Sì, ma è tutto complicato.» No. È articolato, ma non complicato. E non devi fare tutto da solo.

Il primo passo è più semplice di quanto pensi

Se tu e la tua famiglia state cercando di capire da dove partire — esattamente come la signora che mi ha chiamato ieri — il primo passo è semplice: una chiacchierata.

Mi racconti la situazione, io ti dico esattamente dove siete e cosa fare. Sui documenti e sulla preparazione della casa. Gratuitamente, senza nessun obbligo.

Perché chi parte dal PRIMA, arriva al rogito senza sorprese. Chi salta il PRIMA… beh, le storie le hai già lette.
Febbraio 4, 2026

Vendere casa come amministratore di sostegno – I 5 errori che fanno rigettare le istanze di autorizzazione al Giudice Tutelare

E come evitarli per non perdere settimane (o mesi) di tempo

Hai preparato l’istanza per chiedere al Giudice Tutelare l’autorizzazione a vendere l’immobile del tuo familiare.

Hai raccolto i documenti. Hai scritto tutto. Hai depositato. E adesso aspetti. Passano due settimane. Tre. Quattro.

Poi arriva la risposta: “Si richiede integrazione documentale”. Oppure, peggio: “Istanza rigettata”.

Significa ricominciare. Altre settimane. Altri documenti. Altra attesa.

Nel frattempo la RSA continua a costare 2.500 euro al mese. La liquidità si assottiglia. E tu ti chiedi: “Ma cosa ho sbagliato?”

Questa guida è per te — che tu sia un familiare nominato Amministratore di Sostegno alla prima esperienza, o un professionista che vuole evitare intoppi.

Ti mostro i 5 errori più comuni che fanno rigettare o rallentare le istanze di autorizzazione alla vendita. E soprattutto, come evitarli.

Errore #1: Motivazione generica o assente

Scrivere nell’istanza qualcosa tipo:

“Si chiede l’autorizzazione a vendere l’immobile”
“Per esigenze economiche dell’amministrato”
“Per far fronte alle spese”

Il Giudice legge e pensa: “Quali esigenze? Quali spese? Perché è necessario vendere proprio adesso?”

Il Giudice Tutelare deve verificare che la vendita sia nell’interesse dell’amministrato. Se non gli spieghi chiaramente perché è necessaria, non può autorizzarla. Non è cattiveria. È il suo lavoro: proteggere chi non può proteggersi da solo.

La conseguenza: richiesta di integrazioni. Devi rispiegare tutto, allegare altri documenti, aspettare altre settimane.

Come evitarlo: scrivi una motivazione specifica, numerica e documentala.

Esempio corretto:

“L’amministrato è ricoverato presso la RSA ‘Villa Serena’ dal 15 marzo 2024, con una retta mensile di €2.450. Le entrate mensili dell’amministrato consistono nella pensione INPS di €1.180 e nell’indennità di accompagnamento di €531, per un totale di €1.711/mese. Il deficit mensile è quindi di €739. La liquidità residua sul conto corrente è di €6.200 (estratto conto allegato) e si esaurirà in circa 8 mesi. La vendita dell’immobile è l’unica soluzione per garantire la continuità delle cure.”

Vedi la differenza? Numeri. Date. Documenti allegati. Il Giudice capisce subito perché è necessario vendere.

Errore #2: Valutazione inadeguata o mancante

Allegare all’istanza:

Nessuna valutazione (“tanto il Giudice sa quanto valgono le case”)
Una stima verbale (“il geometra mi ha detto 150.000”)
Una valutazione online (quelle automatiche dei portali immobiliari)
Una valutazione senza dati a supporto (“vale 150.000 euro” e basta)

È un problema: il Giudice deve verificare che tu non stia svendendo il patrimonio dell’amministrato. Per farlo, ha bisogno di una valutazione professionale credibile.

Se la valutazione è debole o assente, il Giudice:

Non sa se il prezzo è giusto
Non può autorizzare senza sapere quanto vale l’immobile
Si chiede se stai facendo le cose per bene

La conseguenza: Rigetto dell’istanza con richiesta di “perizia estimativa redatta da professionista abilitato”. Devi farla fare, allegarla, ridepositare. Minimo 3-4 settimane perse.

Come evitarlo: Allega una valutazione che contenga:

✅ Intestazione del professionista — Nome, qualifica, iscrizione all’albo

✅ Descrizione dell’immobile — Ubicazione, consistenza, stato di manutenzione

✅ Metodologia — Come è stato determinato il valore

✅ Dati di mercato — Compravendite reali di immobili simili nella zona, non annunci, vendite reali trascritte nella conservatoria dei registri immobiliari. Ci sono diversi servizi online in grado di trovarle. Attenzione, non confonderti con i sistemi di valutazione online, ma di servizi come Stimatrix che trovano gli atti di vendita per immobili simili e zone congrue.

✅ Valore finale motivato — Il numero finale con la spiegazione di come ci si è arrivati

✅ Data e firma — Del professionista che l’ha redatta

Il geometra spesso è la scelta migliore, conosce il territorio, ed è la categoria professionale che più spesso si relaziona con i Tribunali.

Errore #3: Documentazione incompleta

Depositare l’istanza pensando: “ho fretta, intanto mando quello che ho, il resto lo mando dopo, se me lo chiedono.”

In genere manca uno di questi documenti:

La visura catastale e ipotecaria aggiornata
La planimetria
L’atto di provenienza
La documentazione che dimostra la necessità (fatture RSA, estratti conto)
Il decreto di nomina come AdS

Il Giudice non può valutare un’istanza incompleta. Non sa nemmeno se l’immobile esiste davvero, se è intestato all’amministrato, se ci sono vincoli.

Puntualmente arriva una richiesta di integrazioni. Qualche volta una alla volta — e ogni volta perdi 2-3 settimane. La leggenda narra di istanze andare avanti per un anno solo per documentazione mancante fornita a rate.

Come evitarlo: Prima di depositare, verifica di avere tutti questi documenti:

Documento	Serve per
Decreto di nomina AdS	Dimostrare che sei legittimato a chiedere
Visura catastale aggiornata	Identificare l’immobile
Planimetria catastale	Descrivere l’immobile
Atto di provenienza	Dimostrare che è dell’amministrato
Visura ipotecaria	Verificare vincoli, ipoteche, pignoramenti
Valutazione/perizia	Stabilire il valore
Documentazione economica	Dimostrare la necessità (fatture RSA, estratti conto, pensione)

Regola d’oro: Se ti chiedi “ma questo documento servirà?”, la risposta è sì. Meglio abbondare.

Errore #4: Prezzo minimo non indicato o irrealistico

Nell’istanza scrivi:

Nessun prezzo minimo (“vendo al miglior offerente”)
Un prezzo minimo molto più basso della valutazione senza spiegare perché
Un prezzo minimo molto più alto della valutazione (sperando di guadagnare di più)

Il Giudice autorizza la vendita a determinate condizioni. Il prezzo minimo è una di queste. Se non lo indichi, il Giudice non sa cosa autorizzare. Se indichi un prezzo troppo basso rispetto alla valutazione, il Giudice pensa che stai svendendo.

Se indichi un prezzo troppo alto, venderai a quel prezzo solo se trovi qualcuno disposto a pagarlo — e se non lo trovi, devi tornare dal Giudice a chiedere di abbassare il minimo. Questa è la più frequente.

La conseguenza:

Richiesta di chiarimenti (“indicare prezzo minimo accettabile”)
Autorizzazione con prezzo minimo deciso dal Giudice (che potrebbe non piacerti)
Doverci tornare dopo mesi per modificare le condizioni

Come evitarlo:

Indica un prezzo minimo realistico e motivato.

Esempio:

“Si richiede l’autorizzazione a vendere al prezzo minimo di €145.000, corrispondente al valore di perizia allegata, con facoltà di accettare offerte inferiori fino a un massimo del 10% in meno (€130.500) qualora le condizioni di mercato o lo stato dell’immobile lo giustifichino.”

In questo modo:

Dai un riferimento chiaro al Giudice
Ti lasci un margine di trattativa ragionevole
Non devi tornare per ogni piccola variazione

Questo passaggio è il più ostico da mettere in pratica. Il timore che il Giudice possa rifiutarsi di autorizzare un prezzo minimo inferiore alla perizia, spinge molti a non chiederlo per niente.

Errore #5: Non spiegare come intendi vendere

Non indicare nell’istanza:

Se venderai tramite agenzia o privatamente
Se hai già un acquirente interessato
Come gestirai la vendita

Il Giudice vuole capire che hai un piano. Che non stai improvvisando. Che sai come porterai a termine la vendita nell’interesse dell’amministrato. Se non spieghi nulla, sembra che tu stia andando a tentoni e la richiesta di chiarimenti rispunta di nuovo fuori. Oppure arriva un’autorizzazione con condizioni restrittive che non avevi previsto.

Come evitarlo:

Dedica un paragrafo a spiegare il tuo piano:

Tipo, se hai già un acquirente:

“È già pervenuta proposta d’acquisto dal Sig. Mario Rossi per €148.000 (proposta allegata). Si richiede l’autorizzazione a procedere con la vendita a tale acquirente.”

Oppure, se devi ancora trovare l’acquirente:

“La vendita verrà gestita tramite l’agenzia immobiliare XY di Foligno, specializzata in vendite con amministrazione di sostegno. L’immobile verrà commercializzato sui principali portali immobiliari e tramite la rete di contatti dell’agenzia.”

Se invece vendi privatamente:

“La vendita verrà gestita privatamente tramite pubblicazione di annunci sui portali Immobiliare.it e Idealista, e tramite passaparola nella rete di conoscenze del sottoscritto.”

Il mio consiglio, ovviamente, è di affidarti ad un’agenzia immobiliare che abbia fatto a sua volta un’analisi di mercato (due stime sono meglio di una) e abbia stilato un preciso elenco di attività che farà per vendere l’immobile.

Riepilogo: la checklist anti-rigetto

Prima di depositare l’istanza, verifica:

Elemento	✅ Fatto?
Motivazione specifica con numeri, date, importi	☐
Valutazione professionale con dati di mercato reali	☐
Tutti i documenti allegati (decreto, visure, atto provenienza, perizia, documentazione economica)	☐
Prezzo minimo indicato e motivato	☐
Modalità di vendita spiegate	☐

Se hai 5 spunte, la tua istanza ha ottime probabilità di passare al primo colpo.

Se ne manca anche solo una, stai rischiando settimane di ritardo.

Il vero costo di un’istanza sbagliata

Non è solo il tempo perso.

Facciamo i conti:

RSA: €2.500/mese
Ritardo per integrazioni: 4-8 settimane
Ritardo per rigetto e nuovo deposito: 8-12 settimane

Un’istanza sbagliata può costarti 2-3 mesi di ritardo. Che moltiplicato per €2.500 significa 5.000-7.500 euro in più di RSA da pagare prima di incassare dalla vendita.

Senza contare lo stress, l’ansia, il tempo che perdi a rincorrere documenti.

Vale la pena fare le cose bene la prima volta.

Come posso aiutarti

Se devi vendere un immobile come Amministratore di Sostegno a Foligno o zona, posso aiutarti a:

Preparare la documentazione — Recupero io visure, verifico l’atto di provenienza, controllo che non ci siano sorprese
Redigere una valutazione solida — Con dati di compravendite reali, che regge davanti al Giudice (spesso mi coordino con un tecnico per dare maggiore solidità all’istanza)
Impostare l’istanza — Ti aiuto a scrivere la motivazione, a mettere in ordine i documenti da allegare e ad indicare le attività che verranno fatte per vendere casa al meglio
Gestire la vendita — Una volta autorizzata, mi occupo di tutto fino al rogito, dalla prima scatola da spostare per preparare casa fino a dopo l’atto

Non devi fare tutto da solo.

Il primo passo

Chiamami per un sopralluogo gratuito. Vedo l’immobile, verifico i documenti, e ti dico:

Se ci sono problemi da risolvere prima
Quanto può valere (con dati reali)
Come impostare l’istanza per farla passare al primo colpo

Nessun impegno. Solo informazioni chiare per evitare errori costosi.

Chiamami al 320 41 09 595

Oppure scrivimi su WhatsApp.

Giacomo Brandi Agente immobiliare a Foligno dal 2005 Sistema di Vendita Garantita CASA120

P.S. Se hai già depositato un’istanza e ti hanno chiesto integrazioni, chiamami lo stesso. Posso aiutarti a preparare la risposta giusta per sbloccare la pratica.

Gennaio 29, 2026

Vendere un immobile a Foligno come Amministratore di Sostegno: la guida completa alla procedura

Tutto quello che devi sapere su autorizzazioni, documenti, tempistiche — che tu sia un familiare o un professionista nominato Ads

Sei stato nominato Amministratore di Sostegno di un tuo genitore — o di un altro familiare — e adesso devi vendere la sua casa.

Magari per pagare la RSA. Magari perché i soldi stanno finendo. Magari perché è l’unica soluzione sensata.

Ma ti sei reso conto che non puoi semplicemente vendere. C’è una procedura. Ci sono autorizzazioni. C’è un Giudice che deve dire sì.

E nessuno ti ha spiegato come funziona.

Questa guida è pensata per te: figlio, figlia, nipote o familiare di un genitore amministrato che deve capire come muoversi. Ti sarà utile anche come ripasso se sei un avvocato, commercialista, assistente sociale o professionista che gestisce amministrazioni di sostegno.

Niente teoria astratta. Solo la procedura concreta, i documenti che servono, le tempistiche reali, e gli errori che fanno perdere mesi.

Prima di tutto: cos’è l’Amministratore di Sostegno (in 30 secondi)

Se sei un familiare nominato AdS, probabilmente sai già cos’è. Ma facciamo un ripasso veloce.

L’Amministratore di Sostegno è una persona nominata dal Giudice Tutelare per proteggere e assistere chi non è più in grado di provvedere ai propri interessi — per età, malattia, disabilità.

Quando il Giudice ti nomina AdS, ti conferisce dei poteri specifici per agire in nome e per conto della persona che assisti (il “beneficiario” o “amministrato”).

Il punto chiave: Non tutti i poteri sono uguali. Alcuni atti li puoi fare da solo. Altri richiedono un permesso specifico del Giudice ogni volta.

Vendere una casa rientra quasi sempre nella seconda categoria.

Perché non puoi “semplicemente vendere”

La vendita di un immobile è considerata un atto di straordinaria amministrazione.

Tradotto: è un atto importante, che modifica in modo significativo il patrimonio della persona che assisti. Per questo il Giudice vuole verificare che sia davvero nell’interesse del tuo familiare.

La regola generale: Per vendere un immobile come AdS, ti serve l’autorizzazione del Giudice Tutelare. Prima di vendere, non dopo.

Eccezione rara: alcuni decreti di nomina conferiscono poteri amplissimi che includono la vendita senza ulteriore autorizzazione. Ma è l’eccezione, non la regola. Se non sei sicuro, chiedi al Giudice — meglio un’autorizzazione “in più” che una vendita contestabile.

Il primo passo: apri il tuo decreto di nomina

Prima di fare qualsiasi cosa, rileggi il decreto con cui sei stato nominato AdS.

Cosa cercare:

Quali poteri ti sono stati conferiti?
- Gestione ordinaria (bollette, spese correnti, sanità)
- Gestione straordinaria (vendite, acquisti importanti, investimenti)
- Entrambi?
Ci sono limiti specifici?
- Limiti di valore oltre i quali serve autorizzazione
- Esclusioni esplicite
- Condizioni particolari
Cosa dice sulla vendita di immobili?
- Serve autorizzazione del GT? (quasi sempre sì)
- Ci sono indicazioni specifiche?

Se non capisci il decreto: È normale. Il linguaggio giuridico non è semplice. Chiedi al cancelliere del Tribunale, a un avvocato, o a me — ti aiuto a capire cosa puoi e non puoi fare.

La procedura completa, passo dopo passo

Ecco tutti i passaggi nell’ordine giusto. Saltarne uno o invertirli significa perdere settimane o mesi.

STEP 1: Verifica che l’immobile sia “vendibile”

Prima di cercare compratori, prima di chiedere autorizzazioni, verifica che la casa sia in ordine dal punto di vista documentale.

Sembra noioso. Ma è il passaggio che fa la differenza tra una vendita liscia e un incubo.

Documenti da recuperare:

Documento	Dove si trova	A cosa serve
Atto di provenienza	Notaio che ha fatto il rogito, o ricerca in Conservatoria	Dimostra chi è il proprietario e come lo è diventato
Visura catastale	Agenzia delle Entrate (online o sportello)	Dati identificativi dell’immobile
Planimetria catastale	Agenzia delle Entrate	Disegno dell’immobile registrato al Catasto
APE	Tecnico abilitato (se non c’è, va rifatto)	Obbligatorio per vendere
Documentazione condominiale	Amministratore di condominio	Spese, delibere, situazione pagamenti

Verifiche fondamentali:

✅ La planimetria corrisponde alla realtà? Se 30 anni fa hanno spostato una parete e non l’hanno dichiarato, è una difformità da sanare PRIMA di vendere.
✅ Ci sono ipoteche, pignoramenti, vincoli? La visura ipotecaria te lo dice.
✅ Le successioni precedenti sono state fatte? Se tuo padre ha ereditato la casa da tuo nonno ma non è mai stata fatta la successione, c’è un problema.
✅ Ci sono condoni non chiusi? Il condono del 1985 presentato ma mai concluso è più comune di quanto pensi.

Perché è così importante:

Il 70% delle case ha qualche difformità. Se la scopri dopo aver trovato l’acquirente e ottenuto l’autorizzazione del Giudice, devi fermare tutto, sistemare, e spesso rifare parte della procedura.

Meglio scoprirlo subito, all’inizio della procedura, quando devi comunque aspettare, utilizzando quel tempo di attesa per sistemare i documenti.

STEP 2: Fai valutare l’immobile (nel modo giusto)

Il Giudice Tutelare vuole sapere quanto vale la casa. E vuole una valutazione seria, non un numero a caso.

Chi può fare la valutazione:

Geometra abilitato (nel 99% dei casi è professionista migliore a cui affidarsi)
Ingegnere
Architetto
Agente immobiliare iscritto al ruolo (con perizia motivata)

Cosa deve contenere:

Descrizione dell’immobile
Metodologia usata per la stima
Dati di mercato reali — compravendite effettive di case simili nella zona
Valore finale motivato

⚠️ L’ERRORE PIÙ COMUNE:

Molti si affidano a valutazioni “a occhio” o chiedono all’amico geometra che “dà un’occhiata e ti dice quanto vale”.

Poi succede che:

Il Giudice chiede i dati a supporto e non sai cosa rispondere
Vendi a un prezzo diverso dalla valutazione e devi giustificarti
I tuoi fratelli (o altri familiari) contestano che hai svenduto

Una valutazione fatta bene ti protegge. Deve essere basata su compravendite reali di immobili simili, non su annunci online (che hanno prezzi gonfiati) e non su medie generiche.

Se qualcuno ti dice “vale X” senza mostrarti i dati, quella non è una valutazione. È un’opinione.

STEP 3: Prepara l’istanza per il Giudice Tutelare

Una volta che hai:

✅ Documenti dell’immobile verificati
✅ Valutazione professionale seria

Puoi preparare la richiesta di autorizzazione (si chiama “istanza”).

L’istanza deve contenere:

I tuoi dati come AdS e i riferimenti al procedimento
I dati dell’immobile — indirizzo, dati catastali, descrizione
Perché vuoi vendere — Questa è la parte importante. Devi spiegare al Giudice perché la vendita è nell’interesse del tuo familiare.
Esempio: “Per far fronte alle spese di ricovero presso la RSA XY, pari a €2.400 al mese, non sostenibili con le sole entrate dell’amministrato (pensione di €1.100/mese). La liquidità residua è di €8.000 e si esaurirà in circa 3 mesi.”
La valutazione — Allegata, con il nome del professionista che l’ha fatta
Il prezzo minimo — Di solito si indica il valore di perizia, o un minimo accettabile
Come intendi vendere — Tramite agenzia? Privatamente?

Documenti da allegare:

Visura catastale aggiornata
Planimetria
Atto di provenienza
Valutazione/perizia
Documentazione che dimostra la necessità (fatture RSA, estratti conto, situazione economica)

Consiglio pratico: Se non hai mai scritto un’istanza, chiedi aiuto. Un avvocato, il servizio di supporto del Tribunale, o anche io posso indicarti come strutturarla. Un’istanza fatta male viene rimandata indietro — e perdi settimane.

STEP 4: Deposita l’istanza e aspetta la risposta

Come si deposita:

Se sei un professionista: deposito telematico tramite portale Giustizia
Se sei un familiare: generalmente deposito cartaceo in cancelleria, oppure tramite un avvocato

Quanto tempo ci vuole?

Dipende dal Tribunale e dalla complessità del caso. Per il Tribunale di Spoleto (che copre Foligno):

Situazione	Tempo stimato
Istanza semplice e completa	2-4 settimane
Istanza che richiede integrazioni	4-8 settimane
Casi complessi (opposizioni, situazioni particolari)	2-3 mesi o più

Cosa può succedere:

Esito	Cosa significa
✅ Autorizzazione concessa	Puoi vendere alle condizioni indicate dal Giudice
📝 Richiesta di integrazioni	Devi mandare altri documenti o chiarimenti
⚠️ Autorizzazione con condizioni	Puoi vendere ma con vincoli (es: prezzo minimo obbligatorio)
❌ Rigetto	Devi ripresentare l’istanza corretta o rinunciare

Il segreto per non perdere tempo: Un’istanza completa e ben motivata passa veloce. Un’istanza incompleta torna indietro. Ogni richiesta di integrazione = 2-4 settimane perse.

Meglio dedicare una settimana in più a prepararla bene che aspettare un mese per un’integrazione.

STEP 5: Adesso puoi vendere

Con l’autorizzazione in mano, puoi procedere alla vendita.

Ma attenzione:

Leggi bene cosa ha scritto il Giudice. Potrebbero esserci condizioni:

Un prezzo minimo sotto il quale non puoi scendere
Una scadenza entro cui devi vendere
Altre indicazioni specifiche

Se vendi a un prezzo inferiore alla valutazione:

Dovrai spiegare il perché nella rendicontazione finale. Motivi accettabili:

Difetti dell’immobile emersi durante le trattative
Mercato cambiato rispetto alla valutazione
Necessità urgente di liquidità documentata
Nessuna offerta migliore ricevuta nonostante adeguata commercializzazione

Conserva TUTTO: email con potenziali acquirenti, proposte ricevute, rifiuti, quanto tempo è stato in vendita. Ti servirà per dimostrare che hai fatto le cose per bene.

STEP 6: Il rogito dal notaio

Il giorno del rogito, l’atto deve menzionare:

Che vendi come Amministratore di Sostegno
Gli estremi dell’autorizzazione del Giudice Tutelare (il notaio vorrà una copia dell’autorizzazione in originale)
I riferimenti al procedimento di amministrazione di sostegno

Tu firmi al posto del tuo familiare, in qualità di AdS.

Porta con te:

Il decreto di nomina come AdS
L’autorizzazione del Giudice alla vendita
Il tuo documento d’identità
Il documento d’identità dell’amministrato (anche se non firma)
Tutti i documenti dell’immobile

STEP 7: Dopo la vendita, devi rendicontare

Non finisce col rogito. Devi comunicare al Giudice Tutelare come è andata.

La rendicontazione deve includere:

Copia dell’atto di vendita
Prezzo effettivo incassato
Dove sono finiti i soldi (conto corrente dell’amministrato)
Spese sostenute (agenzia, notaio, imposte, eventuali sanatorie)

Perché è importante: Il Giudice verifica che tu abbia agito nell’interesse del tuo familiare. Una rendicontazione chiara e completa chiude la pratica senza problemi. Una rendicontazione confusa o incompleta può aprire contestazioni.

Quanto tempo ci vuole in totale?

Mettiamo insieme tutti i pezzi:

Fase	Tempo stimato
Verifica documenti immobile	1-2 settimane
Valutazione professionale	1-2 settimane
Preparazione istanza	1 settimana
Attesa autorizzazione Giudice	2-8 settimane
Vendita vera e propria	4-12 settimane
Dal compromesso al rogito	4-8 settimane
TOTALE	3-6 mesi (caso normale)

Cosa può allungare i tempi:

Difformità da sanare → +1-3-9-18 mesi
Integrazioni richieste dal Giudice → +2-4 settimane per ogni richiesta
Familiari che si oppongono → +2-6 mesi (o più)
Casa difficile da vendere → variabile

Cosa può accorciare i tempi:

Documenti già tutti in ordine
Valutazione solida con dati reali
Istanza completa al primo colpo
Casa appetibile, prezzo giusto, buona commercializzazione

I 7 errori che fanno perdere mesi (e soldi)

Errore 1: Mettere in vendita prima di avere l’autorizzazione

“Intanto troviamo il compratore, poi chiediamo l’autorizzazione.”

L’acquirente trova casa, vuole comprare, tu gli dici “aspetta 2 mesi che chiedo il permesso”. L’acquirente non aspetta, compra un’altra casa. Tu hai perso tempo.

Fai così: avvia la procedura di autorizzazione PRIMA o IN PARALLELO alla ricerca dell’acquirente.

Errore 2: Valutazione “a occhio”

“Mio cugino geometra dice che vale 150.000.”

Poi vendi a 130.000 e i tuoi fratelli ti accusano di aver svenduto. Oppure il Giudice chiede su che base hai fatto la valutazione e non sai rispondere.

Fai così: pretendi una valutazione scritta, con dati di compravendite reali, firmata da un professionista.

Errore 3: Istanza incompleta

“Mando intanto quello che ho, il resto lo mando dopo.”

Ogni integrazione richiesta = settimane perse. E dai l’impressione di essere approssimativo.

Fai così: deposita solo quando hai TUTTO. Meglio una settimana in più di preparazione che un mese di attesa per integrazioni.

Errore 4: Non verificare i documenti della casa

“La casa è a posto, ci ha abitato mia madre per 40 anni.”

E in quei 40 anni hanno chiuso un balcone, spostato la cucina, e fatto il condono che non è mai stato concluso. Lo scopri il giorno del rogito.

Fai così: fai verificare tutto da un tecnico PRIMA di iniziare.

Errore 5: Affidarti a chi non conosce la procedura AdS

“Ho dato l’incarico all’agenzia qui vicino.”

L’agenzia ti promette di vendere in un mese. Non sa che serve l’autorizzazione del Giudice. Ti porta gente a vedere casa quando non puoi ancora vendere. Perdi tempo tutti.

Fai così: lavora con qualcuno che sa come funziona la vendita con AdS.

Errore 6: Non comunicare con i tuoi fratelli

“Tanto la decisione la prendo io che sono l’AdS.”

Tecnicamente è vero. Ma se i tuoi fratelli si sentono esclusi, possono creare problemi — contestare la valutazione, opporsi al Giudice, rallentare tutto.

Fai così: tienili informati, anche se la decisione finale è tua. Prevenire è meglio che litigare.

Errore 7: Avere fretta e farlo vedere

“Devo vendere subito, i soldi stanno finendo!”

Capisco l’urgenza. Ma se l’acquirente capisce che sei disperato, ti offre meno. E se fai le cose di corsa, sbagli qualcosa.

Fai così: pianifica per tempo. Se sai che tra 6 mesi finiranno i soldi, inizia ADESSO, non tra 5 mesi.

Una nota per i professionisti

Se sei un avvocato, commercialista o assistente sociale che gestisce amministrazioni di sostegno, sai già la maggior parte di queste cose.

Ma forse ti è utile avere:

Un riferimento da passare ai familiari degli amministrati che ti chiedono “come funziona?”
Un ripasso veloce della procedura immobiliare specifica
Un contatto di un agente che conosce la procedura e non ti fa perdere tempo

Se hai amministrazioni con immobili da vendere a Foligno o zona, chiamami. Ti preparo la documentazione che ti serve per l’istanza, gestisco la vendita, e ti mando report che puoi usare per la rendicontazione.

Il tuo coinvolgimento si riduce al minimo.

Come posso aiutarti

Gestisco vendite immobiliari per Amministratori di Sostegno da oltre 20 anni a Foligno.

Che tu sia un familiare o un professionista, ecco cosa faccio:

Verifico i documenti — Prima di tutto, controllo che la casa sia vendibile senza sorprese.
Preparo una valutazione seria — Con dati reali di compravendite, che puoi allegare all’istanza senza preoccupazioni.
Ti aiuto con l’istanza — Ti cerco i documenti da allegare in Comune, nella conservatoria dei registri immobiliari e controllo pesi, vincoli, trascrizioni, servitù facendo la visura ipotecaria .
Gestisco la vendita — Preparazione di casa e commercializzazione, visite, trattative, fino al rogito.
Mi occupo dei rapporti difficili — Se ci sono tensioni con altri familiari, le gestisco io.
Ti fornisco documentazione per la rendicontazione — Tutto in ordine per quando devi riferire al Giudice.

Il primo passo

Se devi vendere la casa di un genitore (o altro familiare) come Amministratore di Sostegno, chiamami per un sopralluogo gratuito.

Ti dirò:

Se ci sono problemi documentali da risolvere prima
Quanto può valere la casa (con dati, non opinioni)
Quanto tempo ci vorrà realisticamente
Come procedere passo dopo passo

Nessun impegno. Solo informazioni chiare per capire come muoverti.

Chiamami al 320 41 09 595

Oppure scrivimi su WhatsApp — spesso è più comodo.

Giacomo Brandi Agente immobiliare a Foligno dal 2005 Sistema di Vendita Garantita CASA120

Via Cipriano Piccolpasso, 4A — Foligno

P.S. Se hai urgenza (RSA da pagare, liquidità in esaurimento), dimmelo subito. Ci sono modi per ottimizzare i tempi, ma devo saperlo dall’inizio per pianificare di conseguenza.

P.P.S. Se non sai ancora se verrai nominato AdS o se stai valutando l’opzione, questa guida può aiutarti a capire cosa comporta. Se hai dubbi, chiamami lo stesso — una chiacchierata non costa nulla.

P.P.P.S. Se ti preoccupa la preparazione di casa, magari perché sei distante da Foligno, penso a tutto io insieme ai miei collaboratori.

Gennaio 29, 2026

I 5 errori che fanno perdere soldi quando vendi casa per pagare la RSA

(E come evitarli, anche se non hai mai venduto una casa in vita tua)

Vendere la casa dei tuoi genitori per pagare la RSA è già abbastanza difficile dal punto di vista emotivo.

Non lasciare che diventi anche un disastro economico.

In 20 anni di lavoro ho visto decine di famiglie in questa situazione. E ho visto ripetere sempre gli stessi errori — errori che costano migliaia di euro e mesi di tempo perso.

La buona notizia? Sono tutti errori evitabili. Basta sapere quali sono.

Errore #1: Mettere in vendita prima di verificare i documenti

Questo è l’errore più comune. E il più costoso.

Come succede:

Hai fretta. La RSA costa 2.500 euro al mese, i risparmi stanno finendo. Pensi: “Mettiamo in vendita intanto, i documenti li sistemiamo dopo”.

Trovi un acquirente. Firmate il compromesso. Versi la caparra.

E poi scopri che:

C’è una difformità catastale (una parete spostata 30 anni fa)
Manca un atto di successione
Il condono del 1985 non è mai stato chiuso
La planimetria non corrisponde allo stato reale

Il notaio non può rogitare. L’acquirente si stufa di aspettare. La vendita salta.

Quanto ti costa:

Nel migliore dei casi: mesi persi + devi ricominciare da capo
Nel peggiore dei casi: devi restituire il doppio della caparra + risarcimento danni

Ho visto famiglie perdere 20.000-30.000 euro per questo errore. Soldi che sarebbero serviti per la RSA.

Come evitarlo:

Prima di mettere in vendita — prima ancora di dire a qualcuno che vuoi vendere — fai verificare tutti i documenti da un professionista.

Sì, costa qualche centinaio di euro. Ma ti evita sorprese da decine di migliaia.

Errore #2: Scegliere l’agente che valuta di più

Questo errore nasce da un ragionamento che sembra logico: “Se l’agente A valuta 150.000 e l’agente B valuta 180.000, scelgo B perché mi fa guadagnare di più”.

Sbagliato.

Come funziona davvero:

Alcuni agenti sopravvalutano apposta per prendere l’incarico. Sanno che tu, emotivamente legato a quella casa, vuoi sentire che vale tanto. Ti dicono quello che vuoi sentire.

Poi succede questo:

Metti in vendita a 180.000
Nessuno chiama (il prezzo è fuori mercato)
Passano 3 mesi, l’agente ti chiede di abbassare
Abbassi a 165.000 — ancora niente
Passano altri 3 mesi, abbassi a 150.000
A quel punto la casa è “bruciata” — tutti pensano che ci sia qualcosa che non va

Risultato finale: vendi a 140.000 dopo 9 mesi. Meno di quello che avresti preso partendo dal prezzo giusto.

Nel frattempo: 9 mesi di rette RSA = 22.500 euro (a 2.500/mese). Soldi usciti mentre la casa restava ferma.

Come evitarlo:

Non scegliere l’agente che valuta di più. Scegli quello che ti spiega COME ha fatto la valutazione.

Una valutazione seria si basa su:

Compravendite reali nella zona (non annunci, vendite vere)
Confronto con immobili simili venduti negli ultimi 6-12 mesi
Analisi dello stato specifico della casa
Verifica dei documenti

Se l’agente ti dà un numero “a occhio” o “al metro quadro”, scappa.

Errore #3: Vendere la casa “così com’è”

“Tanto la gente capisce.”

“È una casa vecchia, non vale la pena sistemarla.”

“Chi compra poi la ristruttura come vuole.”

Tutte scuse. Tutte costose.

Il problema:

La casa dei tuoi genitori probabilmente è:

Piena di mobili accumulati in 40-50 anni
Con odori “di chiuso” o “di vecchio”
Con piccoli difetti mai sistemati (crepe, macchie, lampadine fulminate)
Personalizzata secondo i gusti di un’altra generazione

Per te, quella casa è piena di ricordi. Per chi la vede per la prima volta, è piena di problemi.

L’acquirente entra, vede il disordine, sente l’odore, nota i difetti. E pensa: “Chissà quanti soldi devo spenderci”. Anche se non è vero, la percezione diventa realtà.

Quanto ti costa:

Una casa non preparata si vende:

Più lentamente (mesi in più = rette RSA in più)
A un prezzo più basso (gli acquirenti chiedono sconti “per i lavori da fare”)

Ho visto case identiche, nella stessa zona, vendute a prezzi diversi del 15-20%. La differenza? Una era preparata, l’altra no.

Su una casa da 150.000 euro, il 15% sono 22.500 euro. Lasciati sul tavolo per non aver speso 2-3.000 euro di preparazione.

Come evitarlo:

Prima di mettere in vendita:

Svuota (almeno parzialmente) — meno oggetti = spazi più grandi
Pulisci a fondo — elimina odori e polvere
Sistema i piccoli difetti — una mano di bianco costa poco e rende tanto
Fai foto professionali — le foto sono il primo contatto con gli acquirenti

Se non puoi farlo tu (vivi lontano, non hai tempo), trova qualcuno che lo faccia per te. È un investimento, non una spesa.

Errore #4: Avere fretta (e farlo vedere)

Capisco. La RSA costa, i soldi finiscono, c’è urgenza.

Ma mostrare fretta è il modo migliore per perdere soldi.

Perché succede:

Quando l’acquirente capisce che hai bisogno di vendere in fretta, il suo atteggiamento cambia.

Non pensa più: “Questa casa mi piace, quanto posso offrire?”

Pensa: “Questi hanno fretta, quanto posso tirare sul prezzo?”

I segnali che tradiscono la fretta:

Accetti visite a qualsiasi ora, anche con poco preavviso
Rispondi subito a ogni messaggio (anche alle 11 di sera)
Parli della RSA, delle rette, dei soldi che finiscono
Chiedi “allora, che ne pensate?” alla fine di ogni visita
Sei disponibile a trattare prima ancora che arrivi un’offerta

Ma c’è un problema ancora più grave.

La fretta non fa solo abbassare il prezzo. Fa scappare gli acquirenti.

Perché? Perché pensano: “Se hanno tutta questa fretta, forse c’è qualcosa che non va nella casa”. Anche se non c’è niente che non va, il dubbio li allontana.

Come evitarlo:

Anche se hai urgenza, comportati come se non ne avessi.

Fissa le visite con calma, in orari che valorizzano la casa
Non parlare della situazione familiare con gli acquirenti
Lascia che sia l’agente a gestire le comunicazioni
Non chiedere feedback immediati
Aspetta offerte scritte prima di discutere il prezzo

La fretta vera si gestisce prima — partendo per tempo, preparando tutto in anticipo. Non durante la trattativa.

Errore #5: Non allinearsi con i fratelli prima di iniziare

Questo errore non è tecnico. È umano. Ed è devastante.

Come succede:

Decidi di vendere. Fai tutto il lavoro: documenti, preparazione, visite, trattative. Trovi un acquirente a 145.000 euro.

Chiami tuo fratello per comunicargli la buona notizia.

E lui dice: “145.000? Ma mamma diceva che valeva almeno 180.000. Io non firmo.”

Oppure: “Perché hai deciso tu tutto? Dovevi consultarmi prima.”

Oppure: “Io non sono d’accordo a vendere. Aspettiamo.”

L’acquirente sparisce. Non ha tempo di aspettare che voi vi mettiate d’accordo. Ha altre case da vedere.

Quanto ti costa:

La vendita salta
Devi ricominciare da capo
La casa si “brucia” sul mercato
I rapporti familiari peggiorano (e questo non ha prezzo)

Ho visto case bloccate per anni a causa di conflitti tra fratelli. Anni di rette RSA pagate mentre la casa restava invenduta.

Come evitarlo:

Prima di fare qualsiasi cosa — prima di chiamare un agente, prima di fare una valutazione — siediti con i tuoi fratelli e mettete le cose in chiaro.

Domande da porsi insieme:

Siamo tutti d’accordo a vendere?
Chi si occupa di cosa?
Come ci dividiamo i costi (e poi il ricavato)?
Qual è il prezzo minimo che accettiamo?
Chi ha l’ultima parola se non siamo d’accordo?

Metti tutto per iscritto. Anche tra fratelli. Soprattutto tra fratelli.

Un accordo scritto all’inizio evita guerre alla fine.

Il costo nascosto di questi errori

Facciamo due conti.

Situazione tipica:

Casa del valore di 150.000 euro
Retta RSA di 2.500 euro/mese

Se fai questi errori:

Errore	Tempo perso	Soldi persi
Documenti non verificati	3-6 mesi	5.000-15.000€ (caparra/danni)
Prezzo sbagliato	6-9 mesi	10.000-20.000€ (ribasso forzato)
Casa non preparata	3-6 mesi	15.000-25.000€ (prezzo più basso)
Fretta visibile	–	5.000-15.000€ (trattativa al ribasso)
Fratelli non allineati	6-12 mesi	Incalcolabile

Più: ogni mese in più = 2.500 euro di retta RSA.

Totale potenziale: decine di migliaia di euro. Su una vendita da 150.000.

La buona notizia

Tutti questi errori hanno una cosa in comune: si evitano con la preparazione.

Verifica i documenti prima
Fai una valutazione seria prima
Prepara la casa prima
Gestisci la comunicazione con calma sempre
Allineati con i fratelli subito

Non servono competenze speciali. Serve solo sapere cosa fare e in che ordine.

Se vuoi essere sicuro di non fare errori

Ho scritto questo articolo perché vedo troppe famiglie perdere soldi per errori evitabili. In una situazione già difficile, questi errori rendono tutto più pesante.

Se stai pensando di vendere la casa dei tuoi genitori per pagare la RSA e vuoi partire con il piede giusto, chiamami per una consulenza gratuita.

Ti dirò:

Se i documenti sono in ordine (o cosa manca)
Quanto vale davvero la casa (con dati, non opinioni)
Come prepararla per ottenere il massimo
Quanto tempo ci vuole realisticamente

Nessun impegno. Nessuna pressione. Solo informazioni chiare per decidere bene.

Chiamami al 320 41 09 595

Giacomo Brandi Agente immobiliare a Foligno dal 2005 Sistema di Vendita Garantita CASA120

P.S. Se hai già iniziato a vendere e sospetti di aver fatto uno di questi errori, chiamami lo stesso. A volte si può ancora rimediare. Meglio saperlo subito che scoprirlo troppo tardi.

Gennaio 28, 2026

Vivi lontano e devi vendere la casa dei tuoi genitori a Foligno?
Come gestire tutto senza dover tornare ogni settimana

Milano, Roma, Torino, Bologna. O magari Londra, Berlino, New York.

La vita ti ha portato lontano da Foligno. Hai costruito la tua famiglia, la tua carriera, la tua quotidianità altrove. E va bene così — i tuoi genitori volevano esattamente questo per te.

Ma adesso c’è un problema.

Tuo padre o tua madre sono in RSA. La casa di Foligno è vuota. E tu sei a centinaia di chilometri di distanza, con un lavoro, una famiglia, impegni che non puoi mollare.

Come si fa a vendere una casa quando non puoi essere lì?

Il problema che nessuno capisce

Provo a descrivere la tua situazione. Dimmi se ci ho preso.

Ogni volta che devi occuparti della casa, significa:
- Prendere ferie
- Organizzare il viaggio
- Lasciare la tua famiglia
- Spendere soldi per treni, aerei, benzina
- Tornare stanco e con la sensazione di non aver concluso niente
E poi c’è il senso di colpa doppio.

Quello per la vendita (“sto vendendo la casa di mamma”) e quello per la distanza (“dovrei essere lì e invece sono qui”).

I tuoi fratelli — se ne hai — magari abitano più vicino e ti fanno pesare che “tu non ci sei mai”. Oppure anche loro sono lontani e nessuno riesce a coordinarsi.

Nel frattempo:
- La casa resta ferma
- Le bollette arrivano
- La RSA manda le fatture
- Il tempo passa
E ogni viaggio a Foligno ti costa tempo, soldi e energie che non hai.

“Ma come faccio a vendere se non posso essere presente?”

Questa è la domanda che mi fanno più spesso i figli che vivono fuori.

E la risposta è: non devi essere presente. Devo esserlo io.

Lascia che ti spieghi come funziona quando lavoro con chi vive lontano.

Come gestisco la vendita a distanza

1. Il primo contatto: telefono o videochiamata

Non serve che tu venga a Foligno per il primo incontro. Ci parliamo al telefono o in videochiamata.

Mi racconti la situazione:
- Dov’è la casa
- In che stato è
- Che documenti hai (o non hai)
- Qual è la situazione familiare
- Che urgenza c’è
Io ti faccio le domande giuste per capire se e come posso aiutarti.

Tempo richiesto da parte tua: 30-45 minuti.

2. Il sopralluogo: ci vado io

Una volta che decidiamo di procedere, vado io a vedere la casa.

Se hai le chiavi, me le fai avere (tramite un vicino, un parente, un corriere). Se non le hai, troviamo il modo.

Durante il sopralluogo:
- Documento tutto con foto e video
- Verifico lo stato reale dell’immobile
- Identifico eventuali problemi
- Ti mando un report dettagliato
Tu non devi muoverti.

3. I documenti: li recupero io

Ecco una cosa che fa impazzire chi vive lontano: la burocrazia.

Visure catastali, planimetrie, atti di provenienza, APE, documenti condominiali… Roba che richiede di andare in Comune, al Catasto, dall’amministratore, dal notaio.

Io ho una rete di professionisti che si occupa di tutto questo.

Geometri, tecnici, avvocati — gente che lavora con me da anni e sa cosa serve. Coordinano tutto loro, tu ricevi gli aggiornamenti.

Se ci sono difformità da sanare, pratiche da aprire, successioni da sistemare — te lo dico subito e ti spiego cosa fare, senza sorprese a trattativa avviata.

4. La preparazione della casa: la coordino io

La casa dei tuoi genitori probabilmente è piena di mobili, oggetti, ricordi.

Questo è uno dei punti più difficili per chi vive lontano. Come fai a svuotare una casa se non puoi essere lì per settimane?

Ho una rete di professionisti per questo:
- Ditte di sgombero serie e rispettose
- Servizi di pulizia professionale
- Artigiani per piccoli interventi
Il processo funziona così:
1. Ti mando foto e video di tutto quello che c’è in casa
2. Tu mi dici cosa vuoi tenere (te lo faccio spedire o conservare)
3. Coordino lo sgombero del resto
4. Supervisiono la preparazione per la vendita
Tu decidi. Io eseguo.

5. Le visite: le faccio io

Quando la casa è pronta, partono le visite.

E qui c’è una differenza importante rispetto ad altri agenti.

Io non faccio vedere la casa a chiunque. Prima qualifico gli acquirenti — capisco chi sono, cosa cercano, quanto possono spendere. Solo chi è davvero in target entra in casa tua.

Dopo ogni visita ti mando un feedback dettagliato:
- Chi è venuto
- Cosa ha detto
- Che impressione ha avuto
- Se c’è interesse concreto
Così sai sempre cosa sta succedendo, anche se sei a 500 km di distanza.

6. La trattativa: ti tengo informato passo passo

Quando arriva una proposta, ti chiamo.

Ti spiego:
- Chi è l’acquirente
- Quanto offre
- Che condizioni mette
- Cosa ne penso io
Decidi tu se accettare, rifiutare o contrattare. Io ti do tutte le informazioni per decidere bene.

Se accetti, coordino tutto con il notaio. Tu dovrai essere presente solo per il rogito finale — un solo viaggio, quando tutto è già fatto.

7. Il rogito: l’unico momento in cui (forse) devi esserci

Per l’atto finale dal notaio, di norma serve la tua presenza.

Ma anche qui ci sono opzioni:
- Procura notarile: se non puoi proprio venire, puoi delegare qualcuno a firmare per te
- Rogito programmato: fissiamo la data con largo anticipo così puoi organizzarti
In ogni caso, è un solo giorno. Non settimane di avanti e indietro.

“Ma come faccio a fidarmi se non sono lì?”

Capisco la domanda. Stai affidando la casa dei tuoi genitori a qualcuno che non puoi controllare di persona.

Ecco come lavoro per darti tranquillità:

Comunicazione costante
- Aggiornamenti regolari via WhatsApp, email o telefono
- Foto e video di ogni passaggio
- Report scritti quando serve
- Rispondo sempre, anche la sera
Trasparenza totale
- Ti dico subito se ci sono problemi
- Ti spiego i costi prima di sostenerli
- Niente sorprese, niente “poi ne parliamo”
Tracciabilità
- Ogni decisione importante passa da te
- Ogni spesa è documentata
- Ogni passaggio è registrato
Non sono io che decido. Sei tu. Io eseguo e ti tengo informato.

Quanto tempo devo dedicare io?

Facciamo un confronto.

Senza un agente che gestisce tutto:
- 4-6 viaggi a Foligno (minimo)
- Ore di telefonate con tecnici, notai, amministratori
- Giorni di ferie bruciati
- Stress continuo
- Coordinamento impossibile da remoto
Con me:
- 1 videochiamata iniziale (45 min)
- Telefonate di aggiornamento (15-20 min ciascuna)
- Qualche decisione da prendere via WhatsApp
- 1 viaggio per il rogito finale
Il tuo tempo totale: qualche ora distribuita su alcuni mesi.

Il resto lo faccio io.

E se ho fratelli che non collaborano?

Situazione classica. Tu sei lontano, loro sono più vicini (o anche loro lontani), e nessuno si prende la responsabilità.

Oppure peggio: tutti hanno opinioni diverse su cosa fare, quando farlo, a quanto vendere.

In questi casi, posso fare da punto di coordinamento neutrale.
- Parlo con tutti
- Raccolgo le esigenze di ognuno
- Propongo soluzioni che funzionano per tutti
- Metto per iscritto gli accordi
Non risolvo i conflitti familiari — quello non è il mio lavoro. Ma posso evitare che la vendita si blocchi per mancanza di comunicazione.

Cosa mi serve da te per iniziare

Per partire mi bastano poche cose:
1. Una telefonata per capire la situazione
2. L’accesso alla casa (chiavi tramite qualcuno, o altro sistema)
3. I documenti che hai (anche se incompleti — il resto lo recupero io)
4. La tua disponibilità a rispondere quando ti contatto
Tutto il resto lo gestisco io.

Una cosa importante

So che affidare la casa dei tuoi genitori a qualcuno che “fa tutto lui” può sembrare rischioso.

Ma pensaci: l’alternativa qual è?
- Lasciare la casa ferma per mesi (o anni) perché non riesci a occupartene?
- Bruciare tutte le ferie per viaggi estenuanti?
- Affidarti a un’agenzia che ti chiama solo quando ha bisogno di una firma?
Io ti offro una terza via: delegare a qualcuno che si occupa davvero di tutto, tenendoti informato e lasciandoti il controllo delle decisioni.

Non devi fidarti ciecamente. Devi solo darmi la possibilità di dimostrarti come lavoro.

Il primo passo

Se vivi lontano e devi vendere una casa a Foligno, chiamami.

Non devi venire qui. Parliamo al telefono, mi racconti la situazione, e ti dico cosa posso fare per te.

Se poi decidi di procedere, ci organizziamo. Se decidi di no, almeno avrai le idee più chiare.

Chiamami al 320 41 09 595

Oppure scrivimi su WhatsApp — spesso è più comodo per chi ha orari complicati.

Giacomo Brandi Agente immobiliare a Foligno dal 2005 Sistema di Vendita Garantita CASA120

P.S. Se stai rimandando perché “prima o poi troverò il tempo di andare a Foligno”… quel momento non arriverà mai. La vita è piena, il lavoro non aspetta, la famiglia ha bisogno di te. Lascia che me ne occupi io.
Gennaio 28, 2026
Vendere la casa dei tuoi genitori non significa tradirli
Quello che nessuno ti dice quando devi prendere questa decisione

Lo so cosa stai pensando, l’ho visto negli occhi chi si è seduto davanti a me, in ufficio, mentre mi raccontava la sua situazione. E mentre parlava della casa, della RSA, delle rette da pagare, c’era sempre un momento in cui la voce si incrinava.

Non per i soldi. Non per la burocrazia.

Per il senso di colpa.

Quel pensiero che ti tiene sveglio la notte: “Sto vendendo la casa di mamma mentre lei è ancora viva.”

Se ti riconosci in queste parole, questo articolo è per te.

Lascia che ti dica cosa sento raccontare più spesso.

“In quella casa ci sono i miei ricordi”

“è tutto ciò che mi resta della prima parte della mia vita”

“I miei fratelli mi giudicheranno.”

Queste parole le conosco bene, e mi commuovono sempre, ogni volta di più. Mi ci immedesimo ogni santa volta, anche adesso. Ma ho capito una cosa? Che sono tutte voci che nascono dall’amore. Non dalla cattiveria, non dall’avidità, non dall’egoismo.

Dall’amore.

Se non ti importasse niente, non proveresti quello che provi. Venderesti e basta. Il fatto che ti pesi significa che quella casa, per te, non è solo un immobile.

Ma fermati un secondo

Voglio farti una domanda.

Quella casa, adesso, a chi serve?

Tuo padre o tua madre non ci abitano più. Sono in una struttura dove qualcuno si prende cura di loro 24 ore su 24. La casa è vuota. O forse è piena — di mobili, di oggetti, di ricordi — ma è comunque vuota di vita.

Nel frattempo:
- Le bollette continuano ad arrivare
- Il condominio va pagato
- La manutenzione si accumula
- I muri si raffreddano d’inverno e si scaldano d’estate
- La polvere si deposita sui ricordi
E soprattutto: la retta della RSA continua a prosciugare i risparmi.

Ogni mese che passa, quella casa costa. E ogni mese che passa, le risorse per garantire le cure migliori ai tuoi genitori diminuiscono.

La domanda che dovresti farti davvero

Non è “Cosa penseranno di me se vendo?”

La domanda giusta è: “Cosa serve davvero ai miei genitori, adesso?”

Quello che serve a tuo padre, a tua madre, non è una casa vuota.

Quello che serve è:
- Una struttura adeguata alle loro esigenze
- Personale qualificato che li assista
- Cure mediche quando servono
- Dignità fino all’ultimo giorno
E tutto questo ha un costo. Un costo che quella casa può coprire.

Vendere non è tradire. È trasformare un bene immobile in un bene mobile — qualcosa che può essere usato per loro, non solo custodito in loro memoria.

Cosa direbbe davvero tuo padre? Tua madre?

Prova a pensarci un attimo.

Immagina di poter parlare con loro — quelli di dieci anni fa, quelli lucidi, quelli che prendevano le decisioni.

Cosa ti direbbero se sapessero che ti stai facendo venire l’ulcera per non vendere una casa vuota, mentre i soldi per le loro cure stanno finendo?

Io non ho conosciuto i tuoi genitori. Ma ne ho conosciuti tanti, di genitori.

E non ho mai incontrato un padre o una madre che preferisse un immobile al benessere del proprio figlio.

Nemmeno uno.

Quello che vogliono i genitori — tutti i genitori — è che i figli stiano bene. Che non si tormentino. Che vivano la loro vita senza portarsi pesi inutili.

La casa era un mezzo, non un fine. Era il posto dove crescere una famiglia, non un monumento da adorare.

Se tua madre potesse parlare, probabilmente ti direbbe: “Ma sì, vendila. E smettila di preoccuparti.”

I ricordi non abitano nei muri

Questo è forse il punto più importante.

I ricordi di tuo padre, di tua madre, non stanno dentro quelle mura. Stanno dentro di te.

Puoi vendere la casa e portare con te tutto ciò che conta:
- Le foto
- Gli oggetti a cui sei legato
- Le storie
- I valori che ti hanno trasmesso
Queste cose non si vendono. Non si trasferiscono. Non finiscono nelle mani di un acquirente.

L’acquirente compra i metri quadri. Tu tieni i ricordi.

Ho visto persone piangere mentre svuotavano la casa dei genitori. E le ho viste sorridere, qualche mese dopo, guardando una foto incorniciata nel loro soggiorno.

La casa è andata. I ricordi sono rimasti.

“Ma io non sono pronto”

Può essere. E va bene così.

Nessuno ti sta chiedendo di essere pronto oggi. Nessuno ti sta mettendo fretta.

Quello che ti chiedo è di smettere di torturarti con un senso di colpa che non meriti.

Non sei un traditore. Non sei un avvoltoio. Non stai facendo niente di sbagliato.

Stai affrontando una delle situazioni più difficili che un figlio possa vivere. E la stai affrontando con amore — anche se in questo momento non te ne rendi conto.

Il solo fatto che ti faccia così male dimostra che sei una brava persona.

Quando sarai pronto

Quando sarai pronto a fare il passo, ci sarà un modo giusto di farlo.

Un modo che rispetta la casa, la storia, i ricordi. Un modo che non svende, che non svilisce, che non butta via una vita.

Un modo che trasforma quella casa in risorse concrete per garantire ai tuoi genitori le cure che meritano.

Ho aiutato tante famiglie in questa situazione. So quanto è difficile. So che non è “solo una vendita”.

E proprio per questo lavoro in modo diverso. Perché una casa dove qualcuno ha vissuto, amato, cresciuto una famiglia, merita rispetto. Anche quando è il momento di lasciarla andare.

Una cosa prima di chiudere

Se stai leggendo questo articolo alle tre di notte, con quel groppo in gola che non va via, voglio che tu sappia una cosa.

Non sei solo.

Questa situazione la vivono migliaia di famiglie. Figli che si sentono in colpa, che rimandano, che non dormono. Figli che fanno tutto da soli perché i fratelli non collaborano. Figli che vivono lontano e si sentono impotenti.

Non c’è niente di sbagliato in quello che stai provando. E non c’è niente di sbagliato nel decidere che è arrivato il momento.

Quando sarai pronto — se sarai pronto — io sono qui.

Non per metterti fretta. Ma per aiutarti a fare le cose nel modo giusto.

Giacomo Brandi Agente immobiliare a Foligno dal 2005

Se vuoi parlare della tua situazione, senza impegno, chiamami al 320 41 09 595.

Anche solo per toglierti un peso.

P.S. A volte il primo passo non è vendere. È solo parlarne con qualcuno che capisce. Se hai bisogno di questo, la mia porta è aperta.
Gennaio 28, 2026
Come si vende una casa quando un genitore è in RSA
La guida pratica per chi deve affrontare questa situazione

Se stai leggendo questo articolo, probabilmente ti trovi in una situazione che non avresti mai immaginato di dover affrontare.

Tuo padre, tua madre — o entrambi — sono in una RSA. La retta costa tra i 1.800 e i 3.500 euro al mese. La pensione non basta. I risparmi si stanno esaurendo.

E l’unica soluzione rimasta, è quella che stai leggendo.

Quella casa. La casa dove sei cresciuto. La casa dei pranzi della domenica, delle feste di Natale, dei ricordi di una vita intera. Lo so. Non è facile nemmeno pensarci.

Ma se sei arrivato fin qui, significa che hai capito che devi farlo. E la domanda che ti stai facendo è semplice: come si fa?

Questa guida è per te.

Le domande che ti stai facendo (e a cui risponderò)

Prima di entrare nel dettaglio, lascia che ti dica una cosa: le domande che hai in testa sono le stesse che si fanno tutti quelli che si trovano nella tua situazione.

“Posso vendere la casa se mio padre/madre è ancora vivo?” Sì, nella maggior parte dei casi puoi. Ma dipende da alcune condizioni che vedremo tra poco.

“Serve qualche permesso speciale?” Dipende. Se il tuo genitore è lucido e può firmare, no — ma ti consiglio caldamente di fare una procura speciale notarile, dopo ci torniamo. Se non è più in grado di intendere e volere, sì — serve l’intervento di un Giudice.

“Quanto tempo ci vuole?” Da 2 a 6 mesi, a seconda della situazione documentale e della procedura necessaria.

“Quanto vale davvero quella casa?” Più di quanto pensi, se sai come valorizzarla. Meno di quanto speri, se la metti in vendita “così com’è”.

“Ce la posso fare da solo?” Puoi provarci. Ma ti consiglio di leggere tutto questo articolo prima di decidere.

Prima di tutto: in quale situazione ti trovi?

Non tutte le vendite “per RSA” sono uguali. Il percorso che dovrai seguire dipende da una domanda fondamentale:

Il tuo genitore è in grado di firmare un atto di vendita?

Da questa risposta dipende tutto il resto.

CASO 1: Il genitore è lucido e può firmare

Questa è la situazione più semplice dal punto di vista burocratico (non emotivo, quello è sempre complicato).

Se tuo padre o tua madre:
- È consapevole di quello che sta firmando
- Capisce che sta vendendo la sua casa
- Può recarsi dal notaio (o il notaio può andare da lui/lei)
Allora la vendita può procedere come una normale compravendita.

Cosa devi fare:
1. Parlare con il genitore — Sembra ovvio, ma è il passaggio più difficile. Devi spiegargli perché è necessario vendere e ottenere il suo consenso.
2. Raccogliere i documenti — Atto di proprietà, visure catastali, planimetrie, eventuali documenti condominiali. Se non sai dove sono, preparati a cercare.
3. Verificare che tutto sia in regola — Qui casca l’asino. Molte case hanno piccole difformità catastali, abusi edilizi mai sanati, successioni non trascritte. Meglio scoprirlo prima che dopo.
4. Valutare l’immobile — Non “a occhio” o “tot al metro quadro”. Serve una valutazione professionale basata su dati reali.
5. Preparare la casa per la vendita — Lo so, è piena di mobili, ricordi, una vita intera. Ne parliamo dopo.
6. Trovare un acquirente — E qui entra in gioco la strategia di vendita.
7. Firmare il compromesso e poi il rogito — Con il tuo genitore presente (o rappresentato con procura).
Quanto tempo ci vuole?
- Se tutto è in ordine: 3-4 mesi
- Se ci sono documenti da sistemare: aggiungi 1-3 mesi
Un consiglio importante: la procura speciale notarile

C’è una cosa che vedo succedere troppo spesso, e che puoi evitare.

Inizi il percorso di vendita con tuo padre o tua madre che sta bene — magari un po’ acciaccato, ma lucido e in grado di firmare. Trovi l’acquirente, concordate il prezzo, fissate la data del rogito.

E poi, poche settimane prima dell’atto, succede qualcosa.

Un ictus. Una caduta. Un aggravamento improvviso. Il Parkinson che peggiora. L’artrite che blocca completamente le mani.

Il tuo genitore è ancora perfettamente lucido — capisce tutto, vuole vendere, è d’accordo su tutto — ma fisicamente non riesce più a tenere in mano una penna. O non può essere trasportato dal notaio. O è troppo debole per affrontare la firma di un atto.

A quel punto sei bloccato.

L’acquirente aspetta. Il notaio aspetta. La RSA continua a mandare le fatture. E tu non puoi fare niente perché, senza la firma del proprietario, non si vende.

La soluzione? Fare una procura speciale notarile PRIMA che serva.

La procura speciale a vendere è un atto con cui tuo padre o tua madre ti autorizza (o autorizza un’altra persona di fiducia) a vendere quella specifica casa al posto suo. Si fa dal notaio, costa qualche centinaio di euro, e richiede che il genitore sia presente e lucido al momento della firma.

Perché farla subito, anche se oggi non sembra necessaria:
- Se domani il tuo genitore non potrà più fisicamente firmare (per tremore, debolezza, paralisi), tu potrai comunque procedere con la vendita
- Se dovrà essere ricoverato e non potrà muoversi, non dovrai organizzare trasferte impossibili
- Se le sue condizioni peggioreranno rapidamente, avrai già lo strumento per agire
- Ti toglie un pensiero e ti dà sicurezza per tutto il percorso
Attenzione: La procura speciale funziona finché il tuo genitore mantiene la capacità di intendere e volere. Se dovesse perderla (per demenza, Alzheimer, o altre patologie che compromettono la lucidità mentale), la situazione cambia — e a quel punto potrebbe servire l’Amministratore di Sostegno. Ne parliamo nel Caso 2.

Ma per tutti gli impedimenti fisici — mani che non stringono la penna, impossibilità di spostarsi, debolezza estrema — la procura speciale è la tua rete di sicurezza.

Il mio consiglio: se stai iniziando un percorso di vendita con un genitore anziano, anche se oggi sta bene, parlane con lui e valutate insieme di fare questa procura. È una forma di tutela per entrambi. Non significa che non ti fidi di lui o che pensi il peggio — significa che state affrontando la situazione da adulti, con lungimiranza.

CASO 2: Il genitore non è lucido ma non c’è ancora un Amministratore di Sostegno

Questa è la situazione più comune — e la più delicata.

Il tuo genitore ha l’Alzheimer, una demenza, o comunque non è più in grado di prendere decisioni consapevoli sulla vendita della casa.

Cosa NON puoi fare:
- ❌ Vendere la casa al posto suo
- ❌ Firmare tu al posto suo
- ❌ Usare una vecchia procura generica
E la procura speciale a vendere?

Qui dobbiamo fare una distinzione importante.

Se la procura speciale è stata fatta PRIMA che il tuo genitore perdesse la lucidità mentale, la situazione è delicata. Dal punto di vista strettamente legale, la procura non si estingue automaticamente con la perdita di capacità del mandante — ma nella pratica, molti notai sono (giustamente) prudenti.

Se è evidente che il proprietario non è più in grado di intendere e volere, il notaio potrebbe rifiutarsi di rogitare basandosi solo sulla procura, per tutelare tutte le parti coinvolte. E se successivamente venisse aperta una procedura di Amministrazione di Sostegno, il Giudice potrebbe revocare la procura o mettere in discussione gli atti compiuti.

Il mio consiglio: se il tuo genitore ha già perso la capacità di intendere e volere, anche se hai una procura, la strada più sicura è comunque richiedere l’Amministrazione di Sostegno. È più lunga, ma ti mette al riparo da qualsiasi contestazione futura.

Cosa DEVI fare: Richiedere la nomina di un Amministratore di Sostegno al Giudice Tutelare.

L’Amministratore di Sostegno (spesso sei proprio tu, il figlio) è una figura che viene autorizzata dal Giudice a compiere determinati atti al posto della persona che non può più farlo da sola.

Come si fa:
1. Presentare ricorso al Tribunale — Serve un avvocato oppure puoi farlo da solo con i moduli del Tribunale. Ti consiglio la prima opzione.
2. Attendere l’udienza — Il Giudice ti convocherà, ascolterà la situazione, e deciderà se nominare l’AdS e con quali poteri.
3. Ottenere la nomina — Da questo momento sei ufficialmente AdS.
4. Chiedere l’autorizzazione alla vendita — Attenzione: essere AdS non significa poter vendere automaticamente. Serve un’altra autorizzazione specifica del Giudice per vendere l’immobile.
5. Procedere con la vendita — Una volta autorizzato, puoi vendere.
Quanto tempo ci vuole?
- Per la nomina AdS: 1-3 mesi
- Per l’autorizzazione alla vendita: 2-8 settimane
- Per la vendita vera e propria: 3-4 mesi
- Totale: 5-9 mesi (in media)
CASO 3: Esiste già un Amministratore di Sostegno

Se l’AdS è già stato nominato (magari sei tu, magari è un altro familiare, magari è un professionista), il percorso è più veloce.

Cosa devi fare:
1. Verificare i poteri dell’AdS — Nel decreto di nomina sono specificati i poteri. Controlla se include la possibilità di vendere immobili o se serve un’autorizzazione specifica.
2. Chiedere l’autorizzazione al Giudice — Quasi sempre serve. Devi presentare un’istanza con la valutazione dell’immobile e le motivazioni della vendita.
Importante sulla valutazione:

Il Giudice Tutelare vuole essere certo che il prezzo di vendita sia congruo, cioè che tu non stia svendendo il patrimonio del beneficiario. Per questo la valutazione deve essere fatta da un professionista abilitato:
- Geometra
- Ingegnere
- Architetto
- Agente immobiliare iscritto al ruolo
Non basta una stima “fatta in casa” o basata su quello che dice il vicino.

Un errore da evitare: sbagliare la valutazione iniziale. Se presenti al Giudice una stima troppo alta e poi non riesci a vendere a quel prezzo, dovrai rifare la perizia e ripresentare l’istanza. Questo può costarti da uno a tre mesi di tempo — mesi in cui la RSA continua a mandare fatture.
1. Attendere l’autorizzazione — Il Giudice verificherà che il prezzo sia congruo e che la vendita sia nell’interesse del beneficiario.
2. Procedere con la vendita — Con tutti i documenti in regola.
Quanto tempo ci vuole?
- Per l’autorizzazione: 2-8 settimane
- Per la vendita: 3-4 mesi
- Totale: 4-6 mesi
CASO 4: Ci sono più figli e non siete d’accordo

Questo non è un caso burocratico, è un caso umano. E purtroppo è frequentissimo.

Situazioni tipiche:
- Un fratello vuole vendere subito, l’altro vuole aspettare
- Disaccordo sul prezzo (“mamma diceva che valeva almeno…”)
- Un fratello fa tutto, gli altri criticano
- Vecchi rancori familiari che riemergono
Cosa devi sapere:
- Se la casa è intestata al genitore (ancora vivo), i figli non hanno voce in capitolo sulla vendita. Decide il proprietario (o l’AdS).
- Se la casa è già in successione (genitore deceduto), servono le firme di TUTTI gli eredi per vendere.
- I conflitti familiari sono la prima causa di vendite bloccate per mesi o anni.
Cosa puoi fare:
- Cercare un mediatore (può essere l’agente immobiliare, un avvocato, un familiare “neutrale”)
- Mettere per iscritto gli accordi
- Stabilire regole chiare su chi decide cosa
- In casi estremi, rivolgersi a un giudice per la divisione
I documenti che ti servono

Prima di mettere in vendita la casa, devi assicurarti di avere (o di poter recuperare) questi documenti:

Documenti essenziali:
- ✅ Atto di proprietà (o atto di provenienza)
- ✅ Visura catastale aggiornata
- ✅ Planimetria catastale
- ✅ Certificato di abitabilità/agibilità
- ✅ APE (Attestato di Prestazione Energetica)
- ✅ Eventuali atti di successione, anche precedenti
Documenti condominiali (se è un appartamento):
- ✅ Regolamento condominiale
- ✅ Ultimi verbali di assemblea
- ✅ Situazione spese condominiali
- ✅ Eventuali delibere su lavori straordinari
Documenti urbanistici:
- ✅ Permesso di costruire originale e progetti approvati
- ✅ Eventuali condoni edilizi
- ✅ Certificato di conformità urbanistica (obbligatorio in alcune Regioni)
Il problema nascosto:

Nel 70% delle case che vedo, c’è almeno una difformità tra lo stato reale e i documenti. Una parete spostata, una finestra chiusa, un bagno aggiunto.

Queste difformità vanno sanate PRIMA di vendere. Altrimenti il notaio non stipula l’atto.

Meglio scoprirlo all’inizio, quando puoi impiegare i mesi che servono per sistemare i documenti.

La casa è piena di roba. Cosa faccio?

Questa è una delle domande più frequenti. E una delle più dolorose.

La casa dei tuoi genitori è probabilmente piena di:
- Mobili di 40-50 anni
- Oggetti accumulati in una vita
- Ricordi, foto, cimeli
- Vestiti, biancheria, stoviglie
- Cantine e garage stracolmi
La verità è questa: una casa piena di oggetti si vende peggio, a un prezzo più basso e soprattutto in molto più tempo.

Non perché gli oggetti tolgano valore, ma perché impediscono all’acquirente di immaginare la SUA vita in quella casa.

Cosa fare:

1. Dividi in categorie
- Cose da tenere (ricordi importanti, oggetti di valore)
- Cose da regalare (a familiari, amici, associazioni)
- Cose da buttare (sii onesto: la maggior parte)
- Cose da vendere (mobili vintage, oggetti di antiquariato)
2. Non fare tutto da solo
- Coinvolgi i fratelli (se possibile)
- Chiedi aiuto ad amici
- Valuta un servizio di sgombero professionale
3. Prenditi il tempo che serve
- Non è un lavoro da fare in un weekend
- È emotivamente pesante
- Fai pause quando ne hai bisogno
4. Non buttare niente senza controllare
- Documenti importanti nascosti nei cassetti
- Contanti nascosti (succede più spesso di quanto pensi)
- Gioielli dimenticati
Un’alternativa: in alcuni casi, si può vendere la casa “con tutto dentro”. Costa meno, ma elimina lo stress dello sgombero. Dipende dalla situazione.

Se tutto questo ti sembra troppo: posso occuparmene io. Ho una rete di professionisti di fiducia per lo sgombero, la pulizia, lo smaltimento. Coordino tutto io, tu devi solo dirmi cosa vuoi tenere. È uno dei servizi che offro a chi deve vendere casa in situazioni come la tua — perché so che hai già abbastanza a cui pensare.

Quanto vale davvero la casa?

Questa è LA domanda. E la risposta non è “tot al metro quadro”.

Il valore di una casa dipende da decine di fattori, tutti collegati tra di loro:
- Posizione e piano
- Stato di manutenzione
- Luminosità e esposizione
- Conformità dei documenti
- Situazione del mercato locale
- Chi sta cercando casa in questo momento
Gli errori più comuni nella valutazione:

1. Basarsi sul prezzo di acquisto “L’abbiamo pagata 100 milioni di lire nel 1985, quindi oggi vale almeno 150.000 euro.” No. Il mercato è in continuo cambiamento. Sale lentamente in una situazione di stabilità economica nazionale, e scende velocemente a seguito di eventi economici e non.

2. Confrontare con l’annuncio del vicino “Il vicino ha messo in vendita a 200.000, la nostra è più bella quindi vale 220.000.” Sbagliato. I prezzi degli annunci non sono i prezzi di vendita.

3. Affidarsi al “sentito dire” “Mi hanno detto che in questa zona si vende a 1.500 al metro quadro.” Chi te l’ha detto? Sulla base di cosa?

4. Sopravvalutare per “margine di trattativa” “Chiedo 180.000 così poi tratto e arrivo a 150.000.” Non funziona. Un prezzo troppo alto allontana gli acquirenti e allunga i tempi.

Come si fa una valutazione seria:
- Analisi delle compravendite reali nella zona (non annunci sparsi in tutta la città e di immobili solo un po’ simili — devi considerare le vendite affini, quelle che il tuo compratore potrebbe scegliere al posto di casa tua)
- Confronto con immobili simili venduti negli ultimi 6-12 mesi
- Valutazione dello stato specifico dell’immobile
- Considerazione dei documenti e delle eventuali difformità
Gli errori da evitare assolutamente

In 20 anni di lavoro ho visto ripetere sempre gli stessi errori. Eccoli, così puoi evitarli:

1. Mettere in vendita prima di verificare i documenti Scopri che manca qualcosa quando hai già un acquirente. Lui si stanca di aspettare e sparisce. Tu perdi mesi. Questo nei casi migliori. Troppo spesso succede di non poter vendere dopo aver firmato un preliminare di vendita. In quel caso il non poter vendere potrebbe equivalere a un danno economico pari almeno al doppio della caparra.

2. Scegliere l’agente che valuta di più Alcuni agenti sopravvalutano per prendere l’incarico. Risultato: la casa resta invenduta per mesi, poi devi abbassare il prezzo (e sembri disperato).

2.1 Scegliere l’agente che valuta di meno Perché non prepara la casa a mostrare il suo meglio. In questo caso, sembra paradossale, ma il danno non è tanto incassare di meno, quanto che servirà molto più tempo per vendere una casa non preparata.

3. Mettere un prezzo “tanto per provare” “Se qualcuno la vuole a questo prezzo bene, sennò abbasso.” Sbagliato. Le prime settimane sono le migliori, quando casa rappresenta una novità per chi la sta cercando da mesi. Un prezzo sbagliato brucia il miglior realizzo.

4. Fare le foto con il telefono Le foto sono il primo (e spesso unico) contatto con gli acquirenti. Foto brutte = nessuna visita.

5. Non preparare la casa Una casa piena di mobili vecchi, con odori strani, con crepe non sistemate, si vende male e si svende. Sì, lo so. A te si illuminano gli occhi ogni volta che ci entri, ma per chi la vede per la prima volta è diverso. La prima impressione conta più di quanto ti immagini.

6. Avere fretta (e farlo vedere) L’acquirente che capisce che hai urgenza tratterà di più. Ma anche qui, la perdita economica non è il danno maggiore. Installerai il dubbio che ci sia qualcosa che non va nell’acquirente, che intanto avrà altre case da vedere — e da scegliere.

7. Non comunicare tra fratelli Arrivate all’offerta e scoprite che non siete d’accordo. L’acquirente sparisce. Avete perso tutti.

Quanto tempo ci vuole davvero?

Dipende dalla situazione di partenza. Ecco una stima realistica:

Se tutto è in ordine (documenti ok, genitore può firmare, fratelli d’accordo): → 3-4 mesi

Se servono sistemazioni documentali: → 4-6 mesi

Se serve nominare un Amministratore di Sostegno: → 6-9 mesi

Se ci sono conflitti familiari: → Impossibile stimare. Ho visto case bloccate per anni.

Consiglio: inizia a muoverti PRIMA che i soldi finiscano. La fretta, il bisogno, è il peggior nemico della vendita.

Come posso aiutarti

Se sei arrivato fin qui, probabilmente hai capito due cose:
1. Non è semplice come pensavi
2. Non devi per forza fare tutto da solo
Mi chiamo Giacomo Brandi e da più di 20 anni aiuto le persone a vendere casa a Foligno. Ho gestito decine di situazioni come la tua — case da vendere per pagare la RSA, con genitori anziani, fratelli lontani, documenti da sistemare, case diventate dei magazzini.

Cosa posso fare per te:
- Verificare i documenti prima di partire, così sai subito se ci sono problemi
- Valutare la casa con un metodo basato su dati reali, non su sensazioni
- Prepararla per la vendita anche se è piena di mobili e ricordi — coordino io sgombero, pulizia e tutto il resto
- Gestire la vendita a distanza se non puoi essere presente
- Coordinare i professionisti necessari (geometra, notaio, avvocato se serve)
- Tenerti aggiornato passo dopo passo, senza sorprese
Non ti prometterò di vendere in una settimana. Ti prometterò di fare le cose per bene, con i tempi giusti, senza svenderla.

Il primo passo

Se vuoi capire come muoverti nella tua situazione specifica, chiamami per una consulenza gratuita.

Non ti chiederò di firmare niente. Parleremo della tua situazione, dei documenti che hai, dei tempi possibili. E alla fine avrai le idee più chiare su cosa fare.

Anche se poi deciderai di non affidarti a me.

Chiamami al 320 41 09 595

Oppure vieni a trovarmi in sede: Via Cipriano Piccolpasso, 4A — Foligno

Giacomo Brandi Agente immobiliare a Foligno dal 2005 Sistema di Vendita Garantita CASA120

P.S. Se stai rimandando questa decisione perché emotivamente è troppo pesante, ti capisco. Ma ogni mese che passa costa soldi — la retta della RSA, le spese di una casa vuota, il valore che si perde. Quando sei pronto, io ci sono.
Gennaio 28, 2026
Il segreto dei segreti nella vendita di una casa (scherzo, ma nemmeno tanto).

Se per uno strano scherzo alla Black Mirror dovessi perdere le mie competenze da agente immobiliare, puff… svanite, e mi fosse permesso di ricominciare da capo con una sola, quale vorrei?

Rimuginavo da un po’ sull’esistenza del segreto dei segreti nella vendita. Non saprei come descrivelo. Esiste quella singola cosa/abilità/sistema, tipo la bacchetta magica che quel che tocca, vende?.

Ed ecco, all’improvviso, l’ispirazione.

La testimonianza del Dottor De Feo, con la semplicità tipica delle menti affilate, è stata l’ispirazione:

“Ho acquistato casa con la sua agenzia e sono rimasto soddisfatto dalla professionalità e soprattutto dalla correttezza. Ha un modo appassionato di presentare le case, ma senza esagerare circa le reali caratteristiche…”

Sai quando uno che di mestiere fa il venditore non esagera nello spiegare casa?

“L’intonaco veneziano, scoperto da un antico romano mentre cercava di scacciare le zanzare lagunari, importato direttamente dal ferramenta sotto casa prima della prima guerra punica e conservato nel vaso di Pandora”

Quando non sta lì a darti metaforiche “pacche” sulle spalle, “è la casa giusta per te”? anche se ti ha conosciuto cinque minuti prima sul parcheggio sotto casa

Poi, io! Che parlo poco fino a quando non mi scatta quel non so che e divento logorroico.

Quando la fiducia ha radici solide e profonde

‘spè, ti ho visto sorridere, dammi un attimo.

Non parlo del Sant’Uomo, serafico e solare.

Parlo della fiducia nella vendita di casa, non in se stesso in quanto uomo (beh, sì, anche quella non guasta).

I 6 passaggi in cui si concretizza la fiducia:

1. Analisi di mercato

Hai fatto un’analisi di mercato specifica per la casa in vendita? Hai visto quanti immobili simili si vendono ogni mese nella tua zona? Allora sai quanto tempo ci metterai a vendere.
Come il tuo se ne vendono dieci al mese? In due mesi lo vendi. Se ne vendono dieci all’anno? Calma, sangue freddo e qualche mese in più.

2. Prezzo giusto

Con l’analisi di mercato, sei riuscito a trovare i dati che servono per individuare il prezzo di vendita? Hai visto quante e quali case come la tua sono state vendute? Allora rispetterai quei tempi.

3. Documenti pronti

Hai iniziato a sistemare i documenti prima di metterla in pubblicità? È tutto pronto per fare l’atto o salterà perché ti mancano i documenti?

4. Casa preparata

Hai preparato l’immobile al meglio per trasmettere il suo reale valore? O casa è piena di oggetti, di muri sporchi, disordinata e personalizzata da una vita vissuta?

5. Stai comunicando bene o stai depistando?

Hai fatto una campagna di comunicazione che trasmette il vero valore di quella casa a chi sta cercando una casa come quella?

6. Strategia per decidere

Hai organizzato una strategia per aiutare gli acquirenti a decidere?

Se stai pensando di vendere casa, scommetto che ti ho fatto passare un po’ d’ansia da “prestazione” adesso che conosci la via.

Una fiducia così profonda nella vendita di casa che non trascuri nemmeno gli aspetti un po’ delicati. Devi saperli, e informarne gli acquirenti giusti nel modo e nel momento appropriato.

Tipo: se la casa può essere consegnata solo dopo sei mesi dall’atto notarile di vendita, quando pensi di doverlo dire?

Prima, durante, o dopo aver preso una proposta firmata di acquisto? Quando va detto al futuro proprietario? Scommetto un caffè che adesso, la risposta ti è venuta spontanea.

Giacomo Brandi

Gennaio 25, 2026

Categoria: Vendere casa

Che cos’è questa Radiografia Immobiliare?

Cosa faccio concretamente? Te lo spiego passo passo.

La storia della villa che nessuno voleva (finché non è arrivato lui)

Una cosa importante sui geometri, ingegneri e architetti

Perché tutto questo conta per te?

1 – Il prezzo autorizzato che non regge il mercato

2 – Le difformità che escono fuori quando è troppo tardi

3 – L’agenzia che “lavora” ma non vende

4 – Il compratore che salta

5 – La sequenza sbagliata: cercare il compratore prima dell’autorizzazione

Quello che cambia quando deleghi a chi conosce la procedura

Se hai un caso aperto

Quando sbagli strada succede che:

Maria, 67 anni, vedova

Luca e Francesca, giovane coppia

Giuseppe, 52 anni, imprenditore

Perché succede (e perché non è colpa tua)

C’è un modo diverso (e migliore) di fare le cose

Binario destro: i documenti

Binario sinistro: la preparazione della casa

Come funziona nella pratica

Il primo passo è più semplice di quanto pensi

E come evitarli per non perdere settimane (o mesi) di tempo

Errore #1: Motivazione generica o assente

Errore #2: Valutazione inadeguata o mancante

Errore #3: Documentazione incompleta

Errore #4: Prezzo minimo non indicato o irrealistico

Errore #5: Non spiegare come intendi vendere

Riepilogo: la checklist anti-rigetto

Il vero costo di un’istanza sbagliata

Come posso aiutarti

Il primo passo

Tutto quello che devi sapere su autorizzazioni, documenti, tempistiche — che tu sia un familiare o un professionista nominato Ads

Prima di tutto: cos’è l’Amministratore di Sostegno (in 30 secondi)

Perché non puoi “semplicemente vendere”

Il primo passo: apri il tuo decreto di nomina

Cosa cercare:

La procedura completa, passo dopo passo

STEP 1: Verifica che l’immobile sia “vendibile”

STEP 2: Fai valutare l’immobile (nel modo giusto)

STEP 3: Prepara l’istanza per il Giudice Tutelare

STEP 4: Deposita l’istanza e aspetta la risposta

STEP 5: Adesso puoi vendere

STEP 6: Il rogito dal notaio

STEP 7: Dopo la vendita, devi rendicontare

Quanto tempo ci vuole in totale?

I 7 errori che fanno perdere mesi (e soldi)

Errore 1: Mettere in vendita prima di avere l’autorizzazione

Errore 2: Valutazione “a occhio”

Errore 3: Istanza incompleta

Errore 4: Non verificare i documenti della casa

Errore 5: Affidarti a chi non conosce la procedura AdS

Errore 6: Non comunicare con i tuoi fratelli

Errore 7: Avere fretta e farlo vedere

Una nota per i professionisti

Come posso aiutarti

Il primo passo

(E come evitarli, anche se non hai mai venduto una casa in vita tua)

Errore #1: Mettere in vendita prima di verificare i documenti

Errore #2: Scegliere l’agente che valuta di più

Errore #3: Vendere la casa “così com’è”

Errore #4: Avere fretta (e farlo vedere)

Errore #5: Non allinearsi con i fratelli prima di iniziare

Il costo nascosto di questi errori

La buona notizia

Se vuoi essere sicuro di non fare errori

Come gestire tutto senza dover tornare ogni settimana

Il problema che nessuno capisce

“Ma come faccio a vendere se non posso essere presente?”

Come gestisco la vendita a distanza

1. Il primo contatto: telefono o videochiamata

2. Il sopralluogo: ci vado io

3. I documenti: li recupero io

4. La preparazione della casa: la coordino io

5. Le visite: le faccio io

6. La trattativa: ti tengo informato passo passo

7. Il rogito: l’unico momento in cui (forse) devi esserci

“Ma come faccio a fidarmi se non sono lì?”

Quanto tempo devo dedicare io?