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  • Il segreto dei segreti nella vendita di una casa (scherzo, ma nemmeno tanto).

    Il segreto dei segreti nella vendita di una casa (scherzo, ma nemmeno tanto).

    Se per uno strano scherzo alla Black Mirror dovessi perdere le mie competenze da agente immobiliare, puff… svanite, e mi fosse permesso di ricominciare da capo con una sola, quale vorrei?

    Rimuginavo da un po’ sull’esistenza del segreto dei segreti nella vendita. Non saprei come descrivelo. Esiste quella singola cosa/abilità/sistema, tipo la bacchetta magica che quel che tocca, vende?.

    Ed ecco, all’improvviso, l’ispirazione.

    La testimonianza del Dottor De Feo, con la semplicità tipica delle menti affilate, è stata l’ispirazione:

    “Ho acquistato casa con la sua agenzia e sono rimasto soddisfatto dalla professionalità e soprattutto dalla correttezza. Ha un modo appassionato di presentare le case, ma senza esagerare circa le reali caratteristiche…”

    Sai quando uno che di mestiere fa il venditore non esagera nello spiegare casa?

    “L’intonaco veneziano, scoperto da un antico romano mentre cercava di scacciare le zanzare lagunari, importato direttamente dal ferramenta sotto casa prima della prima guerra punica e conservato nel vaso di Pandora”

    Quando non sta lì a darti metaforiche “pacche” sulle spalle, “è la casa giusta per te”? anche se ti ha conosciuto cinque minuti prima sul parcheggio sotto casa

    Poi, io! Che parlo poco fino a quando non mi scatta quel non so che e divento logorroico.

    Quando la fiducia ha radici solide e profonde

    ‘spè, ti ho visto sorridere, dammi un attimo.

    Non parlo del Sant’Uomo, serafico e solare.

    Parlo della fiducia nella vendita di casa, non in se stesso in quanto uomo (beh, sì, anche quella non guasta).

    I 6 passaggi in cui si concretizza la fiducia:

    1. Analisi di mercato

    Hai fatto un’analisi di mercato specifica per la casa in vendita? Hai visto quanti immobili simili si vendono ogni mese nella tua zona? Allora sai quanto tempo ci metterai a vendere.
    Come il tuo se ne vendono dieci al mese? In due mesi lo vendi. Se ne vendono dieci all’anno? Calma, sangue freddo e qualche mese in più.

    2. Prezzo giusto

    Con l’analisi di mercato, sei riuscito a trovare i dati che servono per individuare il prezzo di vendita? Hai visto quante e quali case come la tua sono state vendute? Allora rispetterai quei tempi.

    3. Documenti pronti

    Hai iniziato a sistemare i documenti prima di metterla in pubblicità? È tutto pronto per fare l’atto o salterà perché ti mancano i documenti?

    4. Casa preparata

    Hai preparato l’immobile al meglio per trasmettere il suo reale valore? O casa è piena di oggetti, di muri sporchi, disordinata e personalizzata da una vita vissuta?

    5. Stai comunicando bene o stai depistando?

    Hai fatto una campagna di comunicazione che trasmette il vero valore di quella casa a chi sta cercando una casa come quella?

    6. Strategia per decidere

    Hai organizzato una strategia per aiutare gli acquirenti a decidere?

    Se stai pensando di vendere casa, scommetto che ti ho fatto passare un po’ d’ansia da “prestazione” adesso che conosci la via.

    Una fiducia così profonda nella vendita di casa che non trascuri nemmeno gli aspetti un po’ delicati. Devi saperli, e informarne gli acquirenti giusti nel modo e nel momento appropriato.

    Tipo: se la casa può essere consegnata solo dopo sei mesi dall’atto notarile di vendita, quando pensi di doverlo dire?

    Prima, durante, o dopo aver preso una proposta firmata di acquisto? Quando va detto al futuro proprietario? Scommetto un caffè che adesso, la risposta ti è venuta spontanea.

    Giacomo Brandi

  • Ogni casa ha il suo compratore: ecco la storia della vendita di una villa Liberty ereditata, ferma sul mercato per anni.

    Ogni casa ha il suo compratore: ecco la storia della vendita di una villa Liberty ereditata, ferma sul mercato per anni.

    C’era una volta una villa Liberty, riempita di luce da finestre spilungone, scaldata da freschi affreschi, e scalata da ferrose scale rampanti. Sembra l’inizio di una fiaba dal lieto fine, e invece, a una certa, assomigliava più al cigno che regredisce, di brutto, a un brutto anatroccolo.

    Questa è la sua storia. Di come è rinata vivendo con una nuova famiglia, e tutti siamo (ma con moderazione è…) diventati più contenti e felici, nonostante i remi che arrivavano contro fitti fitti.

    Fine della strana poesia. Passiamo ai crudi, ops, ai nudi fatti.

    Questa è il racconto della vendita di una villa in stile Liberty sotto ai Canapè, a Foligno. Disabitata da tanto, col giardino non curato da anni e i segni del tempo sui muri. Era in vendita da qualche anno, passando di mano tra diverse agenzie — spesso più d’una in contemporanea. Tutte avevano pubblicato annunci con foto fatte col cellulare, mostrando la casa così com’era. Nessuno si era posto la domanda fondamentale: a chi può piacere davvero questa casa? Nessuno si fa mai questa domanda, ma mai mai mai.

    Attenzione. Sembra complicato capire quale tipo di persona se ne innamorerà così tanto da comprarla, ma è più semplice di quello che pensi. Più avanti ne parliamo.

    Il mito della casa che piace a tutti

    C’è una convinzione diffusa nell’immobiliare: più persone vedono una casa, maggiori sono le probabilità di vendere. È un ragionamento che sembra logico, vero? Ed è in questo preciso punto che le fregnacce assurgono al rango di vera verità. Una bugia, per salire al rango di vera verità, deve essere verosimile. “Più gente vede la casa, più è facile venderla” suona molto bene, vero?

    Purtroppo dietro al desiderio che una casa piaccia a più persone possibili si nasconde una pillola amara da ingoiare. Se piace a tutti non piacerà mai a nessuno così tanto da fargli firmare un contratto di mutuo ventennale, o trentennale.

    “Giacomo, allora perché viene ripetuto da tutti ?”

    Bella domanda. La risposta è che siamo programmati per SEMPLIFICARE. Il nostro pilota automatico, settato nella notte dei tempi per sopravvivere, è rimasto in funzione per così tanto tempo che oggi non sappiamo spegnerlo. Di quando passavamo il tempo a correre nella savana a caccia della preda che ci avrebbe fatto sopravvivere altri tre giorni, o a fuggire per non diventare noi stessi prede masticate. O semplificavi le decisioni, agendo rapidamente, o ciccia alla ciccia.

    Ogni immobile possiede un carattere. Così come ogni persona ha una propria personalità, anche le case hanno un carattere proprio. Una villa Liberty con i suoi volumi generosi, le modanature, i soffitti alti, può far risuonare solo corde precise.

    • Non è la casa per chi cerca il minimalismo contemporaneo.
    • Non è l’appartamento per chi vuole tutto su un piano.
    • Non è la casa di un contabile, di un revisore dei conti, o di un ingegnere.

    È la casa di chi si nutre del bello, l’arte e la creatività, e ne fa una ragione di vita. Di chi entra in una stanza e prima di chiedersi quanto costa il riscaldamento, alza lo sguardo affascinato, attratto dal soffitto a cassettoni. Di chi vede una scala in ferro battuto e non pensa “scomoda”, ma “che meraviglia”. Di chi preferisce l’imperfezione autentica alla perfezione anonima.

    È la dimora di chi si riconosce in un’architettura d’epoca, e per questo è disposto a investire nel suo restauro conservativo, per chi cerca spazi da vivere con una certa idea di bellezza.

    Trovare il compratore giusto significa proprio questo: capire chi è la persona a cui quella casa farà battere il cuore e togliere tutto ciò che c’è di superfluo che può distrarlo.

    L’acquisto di una casa è un atto emotivo

    La psicologia comportamentale ci svela qualcosa di sorprendente su come girano le nostre rotelline, su come decidiamo di acquistare, e — ancora più importante — su come decidiamo di NON acquistare.

    Quando compriamo, che si tratti di un oggetto o di una casa, la sequenza non è quella che crediamo.

    Ci piace credere che prima analizziamo razionalmente e poi decidiamo. Accade esattamente il contrario: decidiamo emotivamente, poi ci diamo una giustificazione razionale.

    Ci innamoriamo di una casa. Sentiamo che è quella giusta. Solo dopo andiamo a verificare se ce la possiamo permettere, se ci sono difformità catastali, se il venditore è legittimato a vendere. Ma la scintilla iniziale è sempre emotiva.

    Ecco perché è fondamentale che l’immobile parli alle corde giuste. Se mostri una villa Liberty, cercando di farla sembrare quello che non è, non farà scattare nessuna molla, nessun click. O meglio, il click sarà per “bella, ci penso e le faccio sapere”, e via come una nave nella notte.

    Se poi la vuoi far vedere alla massa dei compratori, ossia chi cerca il classico appartamento, non solo non venderai: creerai frustrazione. Frustrazione.

    Se invece prepari casa ad incontrare la persona giusta — quella che entra e sente subito di essere a casa — il più è fatto.

    Cosa significa in pratica trovare il compratore giusto

    Identificare chi può davvero innamorarsi di una casa non è un esercizio teorico. Sono “cose” da fare in ogni fase della vendita.

    La regola d’oro: Togliere. La villa di Delfina era rimasta quasi com’era quando l’hanno lasciata da sola. Il giardino era incolto. Gli intonaci dei locali al piano terra si erano deteriorati. C’erano macchie sui muri dentro casa che raccontavano di infiltrazioni risolte da anni, ma mai cancellate. C’erano mobili e arredi appoggiati così, a caso.

    Prima di qualsiasi foto, è stato necessario un lavoro di preparazione: pulizia, imbiancatura, cura del verde, sistemazione dell’arredamento.

    Togliere macchie, togliere erba, togliere lo sporco, togliere il disordine.

    Chi entra, sin dal primo passo, deve vedercisi vivere. Se gli spazi sono saturi di oggetti, personalizzazioni eccessive e varie cose dubbiose, il sogno vivido di vivere lì non si accenderà. Il grillo parlante ciarlerà così tanto da parlare sopra a qualsiasi altra cosa.

    Le foto scattate col cellulare, senza criterio, comunicano disordine. Non tanto fisico, quanto emotivo e comunicativo. Per la villa Liberty sono state necessarie tre sessioni di riprese fotografiche e virtual tour. Ogni volta mi mancava un’angolazione, un dettaglio trascurato, una resa che non mi soddisfaceva. Il lavoro certosino ha richiesto tempo, ma era indispensabile per raccontare l’immobile nel modo giusto.

    Sulla strategia di vendita. Non tutti gli immobili si prestano alle stesse modalità. L’Open House, ad esempio, funziona in certi contesti e in altri no. Per questa villa, col senno di poi, non era la formula ideale. Ma ogni esperienza insegna qualcosa, e alla fine l’immobile è stato venduto superando anche alcune complessità burocratiche emerse nel percorso.

    La vendita di case ereditate presenta caratteristiche tutte sue, diverse dalla vendita di case abitate. Spesso arrivano sul mercato cariche di storia ma anche di tempo che si è stratificato ammassando mobili e oggetti a mo di magazzino e trascurandone la manutenzione. Sono state vissute con gusti e abitudini di un’altra epoca, poi disabitate per anni in attesa che gli eredi trovassero una quadra.

    Chi si occupa della vendita, l’agente immobiliare, di solito non le conosce davvero. Non le ha abitate, non ne percepisce il potenziale, vede solo i problemi. Chi le compra, dall’altra parte, fatica a guardare oltre la superficie (e perché mai dovrebbe).

    Il lavoro dell’agente immobiliare, in questi casi, è duplice:

    • da un lato preparare l’immobile affinché mostri ciò che può diventare;
    • dall’altro individuare le persone capaci di amare quella trasformazione.

    Il lieto fine

    A vendita conclusa, Delfina ha scritto queste parole, che mi emozionano ogni volta che le leggo, anche adesso (e di cui ti sarò sempre grato):

    «La cosa più importante della vita è la scelta del mestiere.

    Giacomo il suo l’ha scelto consapevole di metterci la passione e la professionalità. Io aggiungo anche l’onestà, che quando manca impedisce di raggiungere gli scopi.

    La sua visione ottimistica della vita sconfigge il pessimismo di chi ormai si è arreso e ha perso ogni speranza di vendere casa. Giacomo è sempre pronto a dire “tutto andrà bene”, e così quella spaventosa riconciliazione col destino che si chiama rassegnazione con Giacomo scompare per cedere il posto alla soddisfazione, che io ora condivido con lui.

    Grazie infinite, mi hai ridato la gioia di vivere. Ti aspetto per un brindisi nella mia zona, intanto metto in frigo la bottiglia.»

    Il brutto anatroccolo era tornato cigno.

    Se desideri vendere una casa e non sai da dove cominciare,

    puoi partire da qui:

    ☞ Scarica “A Rigor di Rogito”, la guida gratuita per vendere casa senza cadere nei soliti errori: giacomobrandi.com/a-rigor-di-rogito

    ☞ Leggi cosa dicono di me i miei clienti, molti dei quali hanno venduto case ereditate: giacomobrandi.com/testimonianze

    ☞ Lascia i tuoi dati e ti chiamerò personalmente per capire la tua situazione: giacomobrandi.com/contatti

    Non ti chiederò di “lasciare la casa così com’è”. Ti chiederò di fidarti.

    A presto, Giacomo Brandi

  • Non è una casa qualsiasi, è la tua storia: come vendere a Foligno la casa dei tuoi senza che calpestarne la memoria.

    Non è una casa qualsiasi, è la tua storia: come vendere a Foligno la casa dei tuoi senza che calpestarne la memoria.

    Ecco le due vendite del 2012 e del 2016 da cui è nato il sistema per valorizzarle la vendita di case ereditate a Foligno.

    Ferme per mesi, nessuno andava oltre la prima visita. Poi, stessa casa, stesso prezzo, stesso mercato, ma vendute in tre appuntamenti. Ecco cosa ho cambiato.

    Nel 2012 presi in vendita un appartamento in via Oslavia. Era una casa ereditata, ancora occupata dagli affittuari.

    Feci quello che si fa sempre: foto, annuncio, appuntamenti. Il risultato? Zero. Ogni visita finiva con un “ci pensiamo” — che tradotto significa “no grazie”.

    Quando finalmente gli inquilini uscirono, la casa divenne un foglio bianco. La preparai, la sistemai, la presentai in modo completamente diverso.

    Vendita al terzo appuntamento.

    Stessa casa. Stesso prezzo. Stesso mercato. L’unica differenza era come l’avevo preparata, e presentata sia negli annunci che di persona.

    Quel giorno iniziai a capire una cosa che anni dopo avrebbe cambiato per sempre il mio modo di lavorare: le case ereditate non si vendono come tutte le altre. E non è solo perché una casa disabitata si valorizza meglio di una abitata.

    Per farlo dovetti aspettare un caso simile.

    La casa che non riusciva ad essere venduta

    Nel 2015 un collega che lavorava con me prese in vendita una casa che i proprietari avevano ereditato. Loro non potevano occuparsi di sistemarla, e così il collega seguì il solito copione: foto, pubblicità e appuntamenti.

    Il risultato? Appuntamenti che non portavano a nulla. Visite sterili. Nessuna proposta.

    Quando quel collega scelse di seguire un’altra strada professionale, presi in mano la vendita di quella casa e capii che dovevo fare qualcosa di diverso.

    Cominciai a sistemarla. Con calma e con gli scatoloni per i traslochi. Con attenzione, facendo un angolo alla volta. Con rispetto sia di chi ci aveva abitato e sia di chi ci sarebbe entrato.

    Non si trattava solo di spostare mobili o fare ordine. Si trattava di trasformare quello spazio, di alleggerirlo, di prepararlo ad essere visto con occhi nuovi.

    Ci misi tempo. Molta cura. Ricordo ancora che mentre lavoravo dentro quella casa sentii una scossa di terremoto, una di quelle scosse di assestamento del 2016. Ma andai avanti.

    La casa si trasformò completamente. Rifeci le foto e l’annuncio da capo.

    Al terzo appuntamento arrivò lei. La persona giusta, che ancora oggi ama quella casa.

    Entrare, tornare, in una casa ereditata, non è come entrare in una casa come le altre. È un luogo fatto di ricordi, di amore, magari anche di qualche dissapore, di esperienze indelebili che hanno modellato la tua vita, ricordi che non puoi più cambiare.

    Ecco il punto: in questa situazione, tu non sarai mai del tutto lucido. Non puoi esserlo. Non riesci a guardare quella casa con gli occhi di chi la vede per la prima volta, e deve innamorarsene per comprarla, perché per te non è “una casa”, è La Casa di mamma, di papà, dei nonni.

    È normale. È umano, lo so in prima persona. Non riesci a valutare con distacco cosa funziona e cosa no, cosa attira e cosa respinge. E non riesci nemmeno a pianificare con freddezza una strategia di vendita, perché ogni decisione passa attraverso un filtro emotivo che distorce tutto.

    Serve qualcuno che sappia farlo al posto tuo: qualcuno che conosca queste dinamiche, che sappia leggere la casa con occhi professionali, e che abbia un metodo preciso per farla vedere agli occhi dei suoi prossimi proprietari come casa loro.

    “Lasciala così, non ti preoccupare”

    Questa è la frase che ultimamente sento più spesso da chi viene da me dopo aver parlato con altre agenzie.

    • “Lasciala così com’è, tanto la gente capisce.”
    • “Non serve fare niente, mettiamo le foto e vediamo che succede.”
    • Non vale la pena investire tempo, e denaro.”

    E così la casa dei tuoi genitori, dei tuoi nonni, delle persone che hai amato, finisce su Internet fotografata con inquadrature improbabili, disordinata, appesantita da troppe cose, con quell’aria che trasmette tristezza a chiunque la guardi.

    Non è solo un errore nella comunicazione di vendita. C’è qualcos’altro che manca. Non riesco a definire bene cosa sia, ma c’entra il rispetto con l’eredità che tutti noi lasciamo, il retaggio di una vita. Ogni volta che preparo una casa “ereditata”, ogni benedetta volta, mi ritrovo sempre a pensare: “ecco cosa lasciamo, ecco cosa resta di noi quando non ci siamo più”.

    A costo di sembrare cinico, ti assicuro che questo stato d’animo “triste” non pervade solo me, contagia chiunque entri in contatto con la casa, che sia on line o di persona.

    Hai mai acquistato una cosa importante come una casa con tristezza? Ecco…

    Il problema non è la casa. Il problema è come viene presentata.

    Chi eredita una casa merita un agente che capisca cosa sta vivendo

    Se hai ereditato una casa, probabilmente ti trovi in una di queste situazioni:

    • Stai vivendo un momento di dolore, e l’ultima cosa che vuoi è occuparti di burocrazia e visite;
    • Ogni volta che entri in quella casa ti si accendono ricordi che occupano tutta la tua mente;
    • Vorresti vendere, ma non sai da dove cominciare;
    • Hai paura che la casa venga svenduta, che i ricordi vengano calpestati;
    • Oppure, in casi più rari, hai un rapporto complicato con quell’eredità. E anche questo va rispettato.

    In tutti questi casi, l’ultima cosa di cui hai bisogno è di un estraneo che ti dica “lasciala così” e che tratti la casa dei tuoi cari come un numero da vendere un tot. al metro.

    L’approccio alle case ereditate

    Quando prendo in carico una casa ereditata, non mi limito a fare le foto e mettere l’annuncio online.

    Chiedo il permesso di sistemarla, e con tutto il rispetto necessario, la preparo così da aiutarla a mostrare il suo vero potenziale.

    Non è una questione di “trucchi” o “magie”. È un metodo preciso che ho costruito in tanti anni di esperienza, partendo proprio dalle case ereditate.

    Il risultato?

    Case che passano da zero appuntamenti a vendite in poche settimane. Acquirenti che si innamorano sin dai primi passi.

    E soprattutto: la certezza che la casa dei tuoi cari è stata trattata con il rispetto che merita.

    Il Sistema di Vendita Garantita CASA120: molto più di “belle foto”

    Quello che ti ho raccontato finora — la preparazione, le foto, la cura dei dettagli — è solo una parte del lavoro. Una parte importante, certo, ma non basta da sola a vendere una casa al giusto prezzo e nei tempi giusti.

    Nel corso degli anni ho costruito un vero e proprio sistema di vendita che ho chiamato CASA120. Non è un singolo “trucco” o una formula magica. È un metodo completo, fatto di passaggi precisi che si incastrano tra loro.

    Il sistema si basa su tre step fondamentali:

    • Step 1 — Controllo della “vendibilità” e valutazione reale. Prima di tutto verifico che la documentazione dell’immobile sia in ordine per evitare brutte sorprese con i potenziali acquirenti. Poi faccio una valutazione che tiene conto non di numeri astratti, ma di quanto sono disposti a spendere adesso gli acquirenti che cercano una casa come la tua. Se per un immobile come il tuo ci sono solo compratori disposti a pagare 100, è inutile chiederne 120. Allo stesso modo, è dannoso chiederne 80.
    • Step 2 — Preparazione dell’immobile. È quello di cui ti ho parlato oggi. Già dal primo appuntamento la casa deve essere al meglio delle sue capacità. Non ci deve essere nulla che possa rappresentare un problema per l’acquirente, nulla che possa creare dubbi sullo stato di salute della casa. Il potenziale cliente deve entrare e uscire senza avere il minimo dubbio.
    • Step 3 — Campagne di marketing personalizzate. La migliore vendita si ha appena la casa viene messa sul mercato, nei primi 20-40 giorni. Quando rappresenta una “novità” agli occhi dell’acquirente che sta cercando da tempo. “Finalmente, questa è la volta buona” — questo è quello che deve pensare. Avrai una sola volta l’opportunità di sfruttare l’effetto novità. Dopo casa non “crollerà”, ma l’effetto novità sarà passato.

    E poi c’è la garanzia e la rassicurazione:

    ✓ Vendita entro 120 giorni al miglior prezzo di mercato, senza svalutare.

    ✓ Al 60° giorno, se non sei soddisfatto, puoi smettere di avvalerti del mio lavoro e dei miei collaboratori, anche senza dovermi nessuna spiegazione.

    ✓ Se non vendo entro 120 giorni, scalo 1.000€ dalla provvigione.

    Durante tutto il percorso ti tengo informato ogni settimana su come procede la promozione e cosa dicono tutte le persone a cui viene proposta la casa. Niente silenzi, niente “vediamo che succede”. Report precisi, comunicazione costante.

    CASA120 è nato proprio dalle case ereditate. Sono state loro a insegnarmi che vendere casa non è solo questione di prezzo o di fortuna. È questione di metodo, di cura, di rispetto. Per la casa, per chi l’ha abitata, e per chi la comprerà.

    E alla fine, per te, vendere casa non significherà altro che firmare l’atto e incassare l’assegno. Senza altre preoccupazioni.

    Se hai ereditato una casa e non sai da dove cominciare

    Puoi partire da qui:

    ☞ Vai su https://www.giacomobrandi.com/testimonianze/ e leggi cosa dicono di me i miei clienti, molti dei quali hanno venduto case ereditate.

    ☞ Vai su https://www.giacomobrandi.com/contatti/ e lascia i tuoi dati. Ti chiamerò personalmente per capire la tua situazione e vedere insieme come posso aiutarti.

    Non ti chiederò di “lasciare la casa così com’è”. Ti chiederò di fidarti.

    A presto,

    Giacomo Brandi

    P.S. So che entrare in una casa ereditata può essere difficile. Se preferisci, posso occuparmi io della preparazione senza che tu debba essere presente. Mi basta la tua fiducia e le chiavi.

    P.P.S. Dal 2012 ad oggi il mio metodo si è evoluto e perfezionato. Ogni casa che ho venduto mi ha insegnato qualcosa. Oggi ho un sistema collaudato che funziona, e continuo a migliorarlo.

    P.P.P.S. Se hai già provato con altre agenzie e ti hanno detto “lasciala così”, probabilmente hai capito che quella non è la strada giusta. Chiamami: vediamo insieme cosa si può fare.

  • Caso studio | Casa ereditata venduta in una sera, dopo una lunga preparazione.

    Caso studio | Casa ereditata venduta in una sera, dopo una lunga preparazione.

    Ti sei mai chiesto perché alcune case rimangono in vendita per mesi, spesso anni, mentre altre volano via?

    La risposta non è nel prezzo. È in quello che succede prima di mettere il cartello “vendesi”.

    Ti racconto cosa è successo con l’ultima casa ereditata che ho venduto. Questa storia ti mostrerà come le case ereditate valgono dal 10% al 15% in più di una casa abitata – ma solo se sai come muoverti.

    Inoltre rappresenta le problematiche classiche degli immobili ereditati — e soprattutto quello che accade quando vengono messi in vendita senza prepararli con metodo.

    Era “una casa come tante”

    Nella realtà nascondeva tutto ciò che rovina la vendita.

    Quando sono entrato per la prima volta in questo appartamento, ho trovato la situazione classica delle case ereditate.

    Disabitata da tempo ma soprattutto, abitata negli ultimi anni con la fatica degli ultimi anni.

    Negli ultimi mesi accade sempre la stessa cosa:

    • Si accumulano oggetti
    • Si smette di curare i dettagli
    • Le energie della famiglia sono rivolte altrove

    Il terrazzo, prima bellissimo, pieno di piante e fiori, abbandonato a se stesso era diventato un flebile ricordo di se stesso.

    Dentro casa c’erano molti mobili, molti quadri, molti centrini, molti soprammobili e ovviamente molto altro.

    Visivamente riempiva l’occhio fino a soffocarlo.

    E quando una casa è piena di oggetti:

    • Non si percepiscono gli spazi
    • Non si vede la luce
    • E soprattutto, quando è troppo personalizzata, non ci si immagina la vita futura dentro quella casa

    Che è l’unica cosa che fa innamorare il giusto acquirente.

    Tutto qui? Fosse mai. Il problema non era solo estetico

    Era anche documentale. È un classico.

    Come succede in gran parte delle case ereditate, la documentazione era insufficiente per fare l’atto notarile di vendita.

    Fortuna ha voluto che i proprietari, gli eredi, si erano già accorti che la documentazione non era in ordine e avevano già delegato un tecnico per sistemarla. Un caso più unico che raro.

    La trasformazione: da casa abbandonata a gioiello pronto per l’open house

    Mentre tutti corrono a mettere l’annuncio online, io ho pazientemente aspettato che fosse tutto in ordine.

    Parallelamente alla sistemazione dei documenti, ho iniziato la preparazione dell’immobile:

    • Svuotamento degli arredi e degli oggetti superflui per valorizzare la vendita
    • Sistemazione degli ambienti
    • Recupero del terrazzo
    • Piccoli ritocchi estetici

    E come succede sempre quando una casa torna a respirare, la luce mette in evidenza anche:

    • Piccole macchie di condensa
    • Leggere filature
    • Segni del tempo sui muri

    Difetti normali… ma che agli occhi dell’acquirente diventano frizioni nella decisione.

    Per questo abbiamo scelto di imbiancare e rifinire tutto.

    L’appartamento a quel punto era:

    • Più luminoso
    • Più aperto
    • Più limpido
    • E trasmetteva finalmente una sensazione di ordine e serenità

    Prima di me erano entrate altre agenzie

    E tutte avrebbero immediatamente messo in vendita la casa così com’era

    • Senza aspettare che i documenti fossero in regola
    • Senza preparazione casa per riportarla alla luce
    • Senza studiare una campagna di comunicazione su misura, che facesse vedere i pregi di questa casa alla persona che se ne sarebbe innamorata 

    Io, invece:

    • Ho fatto una stima che teneva conto di come la casa sarebbe diventata una volta preparata
    • Quindi leggermente più alta rispetto agli altri
    • Ma supportata da un metodo preciso di valorizzazione

    I proprietari non mi hanno scelto perché ho fatto una stima più alta.

    Mi hanno scelto perché hanno compreso che:

    1. Prima si risolvono i problemi
    2. Poi si prepara la casa
    3. Poi si costruisce la comunicazione giusta
    4. E solo dopo si va sul mercato

    E questo fa tutta la differenza nel risultato finale.

    L’open house che ha cambiato tutto: 44 famiglie in un sabato pomeriggio

    Tra documenti, lavori e combinazioni sfortunate, abbiamo dovuto rinviare più volte:

    • Prima per l’ondata di caldo torrido di giugno
    • Poi per un problema all’ascensore
    • Poi per i tempi lunghi delle pratiche burocratiche

    Le aspettative erano alle stelle, la pressione pure.

    Ma quando finalmente siamo arrivati al giorno giusto – un sabato pomeriggio di novembre, orario scelto con cura – è successo quello che doveva succedere.

    44 famiglie in poche ore.

    Ti confesso una cosa: l’open house non è il modo furbo di raggruppare gli appuntamenti. È estenuante. Ogni domanda è una negoziazione. Ogni obiezione è una trattativa che inizia.

    Quella sera ero distrutto. Ho dormito 10 ore filate.

    Ma un’ora dopo aver richiuso la porta di casa è arrivata la chiamata:

    “Giacomo, quando possiamo vederci? Questa casa la voglio comprare, non me la faccio sfuggire.”

    Non solo l’abbiamo venduta la sera stessa dell’open house.

    L’abbiamo venduta sopra il prezzo richiesto.

    Con ulteriori condizioni vantaggiose per i venditori che hanno aumentato ancora di più il valore economico dell’operazione.

    E sai qual è il segreto?

    La verità sulle case ereditate che nessuno ti dice

    Le case ereditate hanno un vantaggio nascosto: sono sempre disabitate.

    Questo mi permette di applicare il metodo CASA120 alla perfezione, con un’attenzione maniacale ai dettagli che sarebbe impossibile in una casa abitata.

    Posso:

    • Preparare ogni ambiente fino al dettaglio, facendo e disfacendo tutte le volte che voglio fino a quando non sono soddisfatto;
    • Fare foto professionali negli orari migliori, in tutti gli orari di luce e condizione atmosferica che servono;
    • Organizzare open house senza stress per i proprietari;
    • Mostrare la casa nel suo massimo potenziale.

    Ma soprattutto, posso trasformare quella che per molti è “la casa della nonna piena di ricordi” in “la casa dei sogni di qualcun altro”.

    Le lezioni che ho imparato

    1. Il tempo investito nella preparazione si ripaga sempre: mesi di lavoro preliminare = vendita in una sera
    2. I documenti in ordine valgono più di qualsiasi sconto: ogni incertezza burocratica è un -10% sul prezzo
    3. La presentazione cambia la percezione del valore: la stessa casa può sembrare da 150.000 € o da 180.000 €
    4. L’open house funziona, ma solo se fatto bene: non in qualsiasi momento e non per qualsiasi casa. Fatto male, o utilizzato nei casi inadeguati, può anche essere controproducente

    Non tutte le eredità sono uguali

    Se hai ereditato una casa e stai pensando di venderla, sappi questo:

    Metterla sul mercato “com’è” significa sempre svenderla.

    Ma con il metodo giusto e la pazienza necessaria, quella stessa casa può diventare un sogno che si realizza per il nuovo proprietario in un sabato pomeriggio.

    La differenza?

    Sta tutta in chi scegli per accompagnarti in questo percorso.

    Giacomo Brandi
    Agente immobiliare a Foligno
    Sistema di Vendita Garantita CASA120

    P.S. Vuoi sapere quanto potrebbe valere realmente la casa che hai ereditato? Chiamami al 320 41 09 595. La prima consulenza è sempre senza impegno, ma con tanta sostanza.

  • Open House a Foligno: Ho visto succedere di TUTTO (insolite storie di vendite di case)

    Open House a Foligno: Ho visto succedere di TUTTO (insolite storie di vendite di case)

    Agli open house di Foligno ho visto succedere di tutto. Da eventi stile film western anni ’70 – con la partecipazione solo di covoni di paglia che ruzzolano indisturbati, a eventi a cui sono venute, inaspettatamente, 64 famiglie, mandando quasi in tilt tutta l’organizzazione, a persone che arrivano con l’assegno pronto in agenzia, giorni prima dell’Open House.

    Oggi ti racconto alcune delle esperienze più insolite che ho vissuto durante gli open house a Foligno, e soprattutto cosa mi hanno insegnato sul vero valore di una casa.

    Prima di iniziare con le storie, sfatiamo subito il mito più dannoso: stimare una casa “tot al metro quadro” è uno dei luoghi comuni più pericolosi per chi vuole vendere casa a Foligno.

    È il risultato, a vendita avvenuta, mai il punto di partenza.

    Il valore di una casa non è mai oggettivo come tutti credono, ma profondamente soggettivo. E questa differenza cambia completamente il modo di vendere un immobile.

    La Scena del Blocchetto degli Assegni

    Erano le una passate. L’evento era finito, avevo chiuso le porte. Un cliente si era fermato, il giorno dopo sarebbe partito per restare fuori città per una decina di giorni. Ci eravamo accomodati sul tavolo per compilare i modelli vari e l’assegno di caparra.

    Suona il campanello.

    “Sarà il proprietario che viene a controllare come è andata.”

    Invece era un signore interessato all’open house.

    Apro la porta e lui cosa vede? Il tavolino con la proposta già scritta e altri documenti, il blocchetto degli assegni aperto, e noi intorno al tavolo.

    Rimanemmo tutti di sasso. Lui non sapeva se entrare, scusarsi o andarsene. Si scusò, salutò e uscì camminando all’indietro. Una scena surreale, il mondo degli open house immobiliari può essere veramente imprevedibile.

    Ma questa non è l’unica volta che ho assistito a scene incredibili durante la vendita di immobili a Foligno.

    Il Fenomeno delle Proposte Anticipate: Vendere Casa Prima dell’Open House

    Altre volte ho visto acquirenti venire direttamente in agenzia prima dell’open house, prima di aver visto casa, tanto erano convinti dall’annuncio, con l’intenzione di fare proposte a prezzo pieno, senza trattare, senza nessun tipo di condizione sospensiva, e solo dopo fare un sopralluogo in casa per confermare la buona impressione.

    Volevano comprare l’immobile e farlo togliere dal mercato immediatamente.

    Io vorrei, e così programmo ogni open house sin dall’inizio, dare almeno sette giorni di tempo a chi è venuto a vedere casa, per decidere se fare una proposta, e per organizzarsi, per poi portarle tutte al proprietario, l’unico che deve e può decidere in merito alla vendita di casa.

    Fino all’anno scorso mi succedeva una volta l’anno, quest’anno siamo a metà anno ed è successo già due volte.

    Che succede in questi casi?

    Succede che è il proprietario che decide, il mio dovere è tenerlo informato. Ma quando informi un proprietario che qualcuno vuole comprare casa a delle condizioni molto interessanti… beh, di solito la reazione è di stupore totale, di grande sollievo e di grossi sorrisi.

    Le tante esperienze con questo metodo particolare, mi hanno portato a due conclusioni:

    1. Ci sono degli schemi che si ripetono negli eventi di successo, e degli schemi che si ripetono in quelli che non lo sono
    2. Il primo e più frequente di questi schemi gira intorno a questo: Le case non hanno un valore oggettivo. Il mito che si possa stimare una casa “un tot al metro quadro” è solo un mito, e fa più danni che la grandine in piena fioritura

    Quanto vale casa al metro è un’informazione che puoi avere solo a vendita avvenuta. Se vuoi stabilire in partenza il prezzo casa con questo metodo significa affidarsi al caso, e il caso ti darà solo due opportunità: centrarlo o sbagliarlo. In realtà sono tre: lo centri, lo sbagli al rialzo o lo sbagli al ribasso.

    Per chi ha assolutamente bisogno di quel tipo di casa, in quella zona specifica, in quel momento della loro vita, quella casa vale oro.

    Per chi non ha un interesse per quella zona, o cerca una casa con caratteristiche solo simili ma non uguali, la stessa casa non è così appetibile e farà un’offerta al ribasso per la Legge del Surrogato, ma di questa te ne parlerò un’altra volta.

    I Primi 2 Step che Faccio Sempre per gli Open House

    Prima di organizzare qualsiasi evento a Porte Aperte a Foligno, comincio da questi due passaggi. Questi step fanno la differenza tra un evento deserto e una vendita immediata.

    Step 1: L’Analisi della “Personalità” della Casa

    Hai sorriso, vero?

    La prima cosa che faccio, sia che si tratti di un open house, sia che si tratti di una vendita classica, è studiare la personalità di casa.

    Non parlo solo di metrature e caratteristiche tecniche, certo quelle sono fondamentali, andiamo oltre.

    Mi domando: “Chi si innamorerà di questa casa? Qual è il cliente ideale?”

    Negli anni della mia gioventù professionale anche io sorridevo insieme ai colleghi quando un cliente diceva:

    “Per casa mia serve un amatore”

    come se fosse un essere mitologico, un Unicorno, una Chimera o il Principe Azzurro. Tutti ne parlano, ma nessuno l’ha mai visto.

    Oggi ho capito che una casa si vende solo a chi se ne innamora, nessuno compra una casa che gli sta indifferente. La comprerà solo chi in essa vede realizzarsi i suoi sogni e i suoi desideri.

    Step 2: Il “Test dell’Entrata”

    Esco, mi allontano per 50 metri e poi torno indietro e entro come se fossi un potenziale acquirente.

    Cosa vedo? Cosa sento? Cosa percepisco nei primi 30 secondi?

    Registro mentalmente ogni dettaglio: da dove cade la luce, quali rumori si sentono, perfino che odore c’è. Questi primi 30 secondi decidono tutto.

    In base a questo test, decido quali mobili spostare, quali complementi d’arredo togliere e in che giorno e in che ora fare l’evento a Porte Aperte.

    Questi primi due passaggi sono fondamentali, perché la comprerà solo chi se ne innamorerà, e questo avviene nei primissimi minuti che camminano per casa.

    Il processo decisionale di acquisto, per ognuno di noi, funziona sempre con lo stesso meccanismo.

    Dopo che hai preso tutte le informazioni possibili immaginabili, e dopo che hai risposto positivamente alla domanda “me la posso permettere economicamente”, sarà nel momento in cui la tocchi con mano che deciderai di comprarla, oppure di non comprarla.

    E NO, lo dici nei primi 30 secondi, e quando decidi di no, niente ti farà cambiare idea.

    Ma questi sono solo i primi due step…

    In realtà, il mio metodo CASA120 per gli open house prevede altri passaggi che applico in base al tipo di immobile, alla zona di Foligno e al target di acquirenti che voglio attrarre.

    Non volevo annoiarti con dettagli tecnici, se li vuoi conoscere ne parliamo durante il sopralluogo che farò a casa tua e poi, sono anche un po’ geloso di questi dettagli, penso che mi capirai se le mantengo un po’ riservate…

    Applicando questo metodo, ho ottenuto che:

    • Nel 73% dei miei open house la casa viene venduta
    • Il Tempo medio di vendita è di 45 giorni (di cui, in genere 30 sono di preparazione)
    • Con uno Sconto medio del 4% (contro il 15-20% del mercato)

    Il sistema di vendita garantita CASA120, che uso oggi, è l’evoluzione di anni di sperimentazione. Il primo open house che ho fatto utilizzando una versione primitiva di quello che uso oggi, è proprio quello che ti ho raccontato all’inizio.

    Prima di individuare questi schemi, prima di fare un’analisi approfondita delle migliori tecniche per gli open house, era il contrario: la maggior parte delle volte l’open house non era un evento di successo.

    Non è la Soluzione per Tutti gli Immobili

    Come l’aspirina non è la soluzione di ogni dolore, oggi ho capito che questa tipologia di vendita non è la soluzione migliore per tutti gli immobili a Foligno. Ci sono casi in cui potrebbe anche essere dannosa. Deve essere valutato caso per caso.

    L’open house funziona meglio quando:

    • L’immobile ha caratteristiche uniche (il che non significa che deve essere il più splendente, ma semplicemente deve avere caratteristiche diverse dagli altri immobili in vendita)
    • La zona è ricercata
    • Casa è disabitata, così da permettermi di preparare casa al meglio delle sue potenzialità, fin nei minimi dettagli

    Ogni casa ha il suo acquirente ideale, e il mio compito è far incontrare la casa giusta con la persona giusta nel momento giusto.

    La lezione più importante che ho imparato? Negli open house può succedere veramente di tutto.

    Da appartamenti completamente deserti a vendite che si concludono prima ancora che l’open house finisca.

    Il segreto non è avere una formula magica che funziona sempre, ma capire che ogni immobile ha una sua storia, un suo valore soggettivo e un suo acquirente ideale.

    Se Stai Pensando di Vendere Casa a Foligno

    Se stai pensando di vendere casa a Foligno e vuoi sapere se l’open house è la strategia giusta per il tuo immobile, sono a tua disposizione per un sopralluogo gratuito.

    Cosa include la consulenza gratuita

    Durante il sopralluogo verificherò:

    ✅ Se l’open house è la migliore soluzione per valorizzare casa tua
    ✅ Come preparare l’immobile per massimizzare l’interesse
    ✅ Il timing ottimale per organizzare l’evento
    ✅ Le strategie di comunicazione più efficaci per il tuo target

    Come Contattarmi

    Prenota subito la tua consulenza gratuita. Riempi il modulo qui sotto, e ti contatterò prima possibile.

    Il sopralluogo è sempre gratuito e senza impegno. Parliamo della tua situazione specifica e vediamo insieme la strategia migliore per valorizzare il tuo immobile a Foligno.

    Come ideatore del Sistema di Vendita Garantita CASA120, ti garantisco un approccio professionale e risultati concreti. Non prometto miracoli, ma un metodo rodato in 20 anni di esperienza nel mercato immobiliare di Foligno.

    FAQ – Domande Frequenti sugli Open House a Foligno

    Quanto costa organizzare un Open House a Foligno?

    L’open house è incluso nel servizio di vendita immobiliare. Non ci sono costi aggiuntivi oltre alla provvigione di vendita (che va sempre pagata solo a vendita realizzata). Durante la consulenza ti spiego tutti i dettagli economici.

    Quanto tempo richiede la preparazione di un Open House?

    La preparazione di un open house efficace richiede solitamente 2-3 settimane, a seconda delle condizioni dell’immobile. Include: analisi della casa, preparazione degli spazi, pianificazione della tempistica, creazione del materiale promozionale e coordinamento delle visite.

    L’Open House funziona per tutti i tipi di case?

    No, ogni immobile ha la sua strategia di vendita ottimale. L’open house funziona meglio per:

    • Case con caratteristiche uniche o particolari
    • Immobili in zone molto richieste di Foligno
    • Proprietà che si prestano a creare un’atmosfera accogliente
    • Situazioni dove il proprietario può essere flessibile sui tempi

    Durante il sopralluogo valutiamo insieme se è la soluzione migliore per te.

    Devo essere presente durante l’Open House?

    Dipende dalla situazione. In alcuni casi la presenza del proprietario aiuta a creare un’atmosfera più accogliente, in altri può limitare la libertà dei visitatori. Ti consiglierò sempre la strategia migliore in base al tuo immobile specifico.

    Che differenza c’è tra Open House e visite private?

    L’open house permette a più persone di vedere la casa nello stesso momento, creando spesso un effetto “competizione” positivo. Le visite private sono più personali ma richiedono più tempo. Spesso uso entrambe le strategie in sequenza.

    Se l’Open House non va bene, cosa succede?

    Se l’open house non genera interesse, analizzo subito cosa non ha funzionato: prezzo, preparazione, timing o comunicazione. Poi adattiamo la strategia. Il mio metodo prevede sempre un piano B per ogni situazione.

    Quanto tempo dura un Open House?

    Solitamente 1 ora, che diventano spesso 2, in una fascia oraria studiata specificamente per valorizzare la casa e che agevoli i visitatori. La scelta del tempo dipende dall’esposizione e dalle caratteristiche dell’immobile.

    Posso organizzare l’open house da solo/a?

    Tecnicamente sì, ma sconsiglio vivamente. L’organizzazione richiede esperienza in: gestione dei flussi di persone, tecniche di presentazione, qualificazione dei visitatori, gestione delle trattative. Inoltre, essere emotivamente coinvolti come proprietari può limitare l’efficacia.

    Chi si occupa di seguire gli acquirenti interessati?

    Questa è una fase veramente delicata, e non basta avere le competenze e tecniche specifiche legali e amministrative (anche se sono indispensabili). Bisogna avere una predisposizione naturale alla risoluzione dei problemi e dei sogni altrui, l’Empatia.

    Nessuno meglio di Daniela Flagiello (STIMA Immobiliare) può farlo, la mia collega. Con 30 anni di esperienza nel settore e una serietà comprovata e indiscussa, è lei che si occupa di seguire ogni tuo potenziale cliente, qualificarli adeguatamente e accompagnarli nel processo di acquisto.

    Daniela ha la sua sede in pieno centro storico di Foligno in Via Cesare Agostini, 38, perfetta per chi preferisce incontri nel cuore della città, mentre la mia sede è in Via Cipriano Piccolpasso in periferia, dove è facile parcheggiare. Questa sinergia ci permette di offrire ai clienti la soluzione più comoda e di concentrarci al 100% – io sulla valorizzazione del tuo immobile, lei sulla gestione professionale degli acquirenti.

    Come gestite la sicurezza durante l’Open House?

    Manteniamo sempre un controllo costante su chi entra e esce. La nostra esperienza ci permette di riconoscere subito i visitatori seri da quelli che potrebbero avere altri scopi.

    Cosa succede se arrivano più offerte contemporaneamente?

    In questo caso, gestiamo tutte le proposte in modo trasparente, dando a tutti le stesse opportunità e tempi di riflessione. La scelta finale spetta sempre al proprietario, a cui noi forniamo tutti gli elementi per decidere in maniera consapevole, la palla passa al proprietario.

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  • Perché Trattare il Prezzo di Casa è un Mito: Il Metodo Scientifico per Vendere Senza Svalutare

    Perché Trattare il Prezzo di Casa è un Mito: Il Metodo Scientifico per Vendere Senza Svalutare

    Tratteresti mai sul prezzo della benzina dal benzinaio? Chiederesti uno sconto al tuo parrucchiere di fiducia? O al ristorante, quando sei finalmente a cena con la donna dei tuoi sogni? Dal dentista, dopo che hai passato una notte insonne tra mille dolori?

    Ovviamente no. Allora perché tutti diamo per scontato che vendere casa significhi necessariamente fare grandi sconti?

    Il Grande Mito della Trattativa Obbligatoria

    Credere che dovrai trattare sul prezzo sembra una verità assoluta nel mondo immobiliare, ma non è così. Non solo è un mito farlocco, ma è il peggior male nella vendita.

    Per me è quasi un mistero come sia possibile considerarlo un obbligo, addirittura offensivo se non tratti.

    Questa convinzione è figlia di un metodo di vendita fermo agli anni 80/90, nonostante gli enormi balzi tecnologici e la semplificazione che la tecnologia ha portato nella ricerca di informazioni. Fino a pochi anni fa era impensabile poter conoscere e consultare tutti gli atti di vendita delle case vendute negli ultimi vent’anni. Oggi non solo è possibile, questo servizio è anche contenuto nel costo.

    Quando Non Trattiamo Mai il Prezzo

    Rifletti su queste situazioni quotidiane. Quando paghi il giusto prezzo senza discutere:

    • I tuoi abbonamenti a Netflix o Spotify;
    • Le lezioni private per tuo figlio che rischia la bocciatura;
    • La cucina che hai sempre sognato, quando finalmente puoi permettertela;
    • Una visita medica da uno specialista per risolvere un problema che altri medici non riescono a curare;
    • I biglietti per il concerto del tuo artista preferito;

    In almeno uno o due di questi casi, il problema prezzo è quasi l’ultimo dei problemi. Non è un problema il costo del biglietto dei Coldplay, è che finiscono nei primi trenta secondo da quando aprono la prevendita dei biglietti.

    Le 4 Regole per Calcolare il Prezzo Giusto

    In 20 anni di esperienza nella vendita di case e 10 anni di studio della Scienza della Comunicazione, ho individuato degli schemi che si ripetono per ogni vendita di successo, 4 regole da rispettare prima di calcolare il prezzo e poi 3 passaggi da seguire per calcolarlo:

    1. Confronta Solo Case Realmente Simili alla Tua

    Non ha senso paragonare un appartamento degli anni ’80, anche se ristrutturato, con uno costruito dal 2000 in poi. O uno esposto al sole due ore al giorno con uno che lo vede dall’alba al tramonto. Devi confrontare immobili che il tuo compratore valuterebbe come alternative concrete.

    2. Misura Personalmente Casa Tua

    Le superfici riportate sulle visure catastali hanno un 10-30% in più rispetto alla superficie calpestabile. Il catasto serve per pagare le tasse di proprietà, quindi riporta i metri commerciali, compresi muri esterni, tramezzi, terrazzi e spesso anche cantine e garage.

    3. Considera la Casa Come Sarà Dopo Averla Preparata

    Ogni difetto non solo abbassa il valore percepito, ma, peggio ancora, impedisce all’acquirente di dire sì. Imbiancare, ordinare, sgomberare e fare quelle piccole riparazioni a cui ti sei abituato fa veri e propri miracoli sulla percezione del valore.

    4. Identificati con il Tuo Compratore Ideale

    Inizia facendo un elenco dei vantaggi che casa tua può dare rispetto alle altre in vendita. Cosa la rende speciale? Cosa amerà il prossimo proprietario?

    I 3 Passaggi Scientifici per Calcolare il Prezzo

    Primo Passaggio: OMI e Borsino della Camera di Commercio

    Consulta i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. Anche se è generico, riferito a zone troppo grandi e a vendite di immobili troppo diversi tra loro, è utilissimo nelle zone dove si vendono poche case e ti darà il primo ordine di grandezza.

    Secondo Passaggio: Analizza le Compravendite Simili Recenti

    Un agente immobiliare specializzato può accedere al portale Entratel dell’Agenzia delle Entrate per analizzare le compravendite simili effettuate negli ultimi sei mesi.

    Grazie a questi dati è possibile conoscere:

    • Quante case sono state vendute nella tua zona nell’ultimo anno
    • Quanto erano grandi
    • A che prezzo sono state vendute
    • Quando sono state concluse le vendite

    È importante sapere che gli atti di vendita sono pubblici. Grazie a piattaforme professionali come Stimatrix, AgentPricing o BorsinoPro è possibile consultarli, evitando così di fare valutazioni basate sul sentito dire.

    Terzo Passaggio: Studia la Concorrenza

    Se non lo fai ci saranno solo due scenari possibili: farai vendere altre case o venderai sotto prezzo.

    Usa portali come immobiliare.it, casa.it e idealista.it per identificare i concorrenti diretti. Confronta solo case realmente simili, tenendo presente che molti annunci hanno superfici falsate, dettagli mancanti e prezzi lontani da quelli di vendita effettivi.

    Attenzione agli “invenduti”: case sul mercato da anni spesso sono valutazioni errate che ti trarranno in inganno.

    Il Metodo CASA120: Vendere Senza Sconti

    Grazie a metodologie di comunicazione perfezionate in 10 anni di studio e applicazione della Scienza della Comunicazione e 20 anni di vendita di case, oggi riesco a creare strategie su misura per ogni casa da vendere, per valorizzarne il reale valore.

    L’obiettivo è aiutare gli acquirenti a riconoscere immediatamente il valore dell’immobile e a decidere di acquistarlo, senza perdere tempo in trattative estenuanti.

    Con il sistema CASA120, i miei clienti vendono casa in circa 120 giorni – la metà del tempo previsto dall’Agenzia delle Entrate – e con sconti medi di appena il 4%.

    Non succede il 100% delle volte, ma in un buon 75% dei casi è così. Ti basta leggere le parole di chi si è già affidato a questo metodo nella sezione “Testimonianze” del mio blog.

    Non È Magia, È Metodo

    Calcolare il prezzo di vendita di casa non è solo possibile, ma è il risultato di un metodo scientifico. Non è una questione di opinioni o sensazioni, ma di dati concreti e strategie di comunicazione efficaci.

    Se l’acquirente percepisce davvero il valore e l’unicità dell’immobile, rispondendo in anticipo a tutti i suoi dubbi, la trattativa diventa marginale o scompare del tutto.

    Così come non ti verrebbe mai in mente di trattare sul prezzo delle lezioni private che possono salvare tuo figlio dalla bocciatura, allo stesso modo il giusto prezzo di casa tua, quando è determinato scientificamente e comunicato efficacemente, non dovrebbe essere oggetto di grandi sconti.

    Vuoi Scoprire il Valore Reale della Tua Casa?

    Se stai pensando di vendere e il timore di dover svendere ti blocca, o se hai già provato a vendere senza successo, posso aiutarti a calcolare il vero valore di mercato del tuo immobile.

    Con il giusto metodo, vendere casa non è un problema: è una soddisfazione.

    Prenota una consulenza gratuita:

    Telefona al numero 320 41 09 595 o vieni in Sede per fissare un appuntamento: Via Cipriano Piccolpasso, 4A – Foligno

    Durante la consulenza scoprirai:

    • ✅ Il valore reale della tua casa basato su dati concreti
    • ✅ Gli errori più comuni che impediscono la vendita
    • ✅ La strategia personalizzata per vendere senza svalutare
    • ✅ Nessuna pressione a firmare o decidere sul momento

    La prima consulenza è sempre gratuita e senza impegno.

    Giacomo Brandi – Specialista nella valorizzazione e vendita di immobili a Foligno

  • La prima Agenzia “non-agenzia”.

    La prima Agenzia “non-agenzia”.

    Quando entrai a far parte del più diffuso franchising d’Italia, la rotta era tutta impostata su “devi trovare più case da vendere possibile” e la giornata era incentrata su questo unico mantra.

    In agenzia c’era una vera e propria gara a chi trovava più notizie di case da vendere. E così succedeva di trovarne da 2, fino al mio personale record di 7, a settimana. Il tutto passava dal parlare con le persone, e anche li andavo dalle 20 ai 70 contatti con persone diverse, al giorno.

    Il risultato era che per un singolo agente immobiliare, avere tra le 40 e le 60 case in vendita era la norma.

    Il Problema Nascosto dei Franchising

    Ho impiegato più di un decennio a capire perché questa direttiva era, ed ancora è, la principale causa delle case vendute con difficoltà.

    C’è un problema strutturale nei franchising, ben nascosto, sotto gli occhi di tutti, che sono stati bravissimi a trasformare in virtù. Il ricambio continuo: per ogni agente che “continua”, ce ne sono almeno dieci che smettono nei primi sei mesi.

    Promettono che sia semplice e facile da imparare ma la verità è che servono anni di esperienza e di studio, non solo sugli aspetti tecnici e legali, ma anche su comunicazione, marketing, negoziazione e una riserva mai finita di amore per il prossimo.

    Immaginate se pubblicassero un annuncio del tipo:

    “Lavora con noi! In appena dieci anni apprenderai le basi per diventare un professionista. Nel frattempo, però, via a pedalare, spendendo soldi di tasca tua.”

    Non vedremmo molte agenzie in franchising in giro, vero?

    E allora come fanno a reggersi? Semplice, utilizzano a loro vantaggio il ricambio continuo. La formazione è tutta incentrata solo su come trovare nuove case da vendere, su nuovi incarichi da prendere, e poco o niente su come valorizzare le casse da vendere.

    Non importa se il prezzo è sballato, se la casa si presenta male o se i documenti sono pieni di “mine antiuomo” inesplose. Non c’è tempo per formare nessuno su come si valorizzano le case – i nuovi agenti immobiliari smettono sempre troppo presto.

    La Svolta: Scienza della Comunicazione e Marketing

    Dieci anni fa, già con dieci anni di patentino sulle spalle, ero un bravo agente, ma stavo per abbandonare il sogno di vendere le case. Tutta la formazione che avevo trovato, tra Roma e Milano, era deludente e senza risposte.

    “Fortuna”, o tigna, volle che cercando risposte fuori dal mondo dell’immobiliare, mi imbattei in un mondo fatto di formazione che univa la Scienza della Comunicazione, la negoziazione e il marketing.

    Ho scoperto che la comunicazione, per chi vende casa, va ben oltre foto e annunci: significa saper mostrare come quell’immobile realizza i desideri del futuro proprietario, sciogliendo tutti i mille dubbi che si hanno comprando una casa.

    Il processo decisionale che ci porta a decidere di comprare una casa coinvolge cuore e mente. Ogni passaggio che accompagna l’acquirente – dalla prima all’ultima foto, ai documenti, all’accoglienza durante la visita, fino alla fase di negoziazione – deve tenerne conto.

    Ho provato a introdurre questi strumenti in tutti i marchi con cui ho collaborato, ma ogni volta, dopo un iniziale entusiasmo, mi sono visto rispondere che erano inutili.

    La verità è che se l’acquirente non percepisce davvero il valore e l’unicità dell’immobile, la trattativa si allunga, si complica e finisce al ribasso.

    Un Nuovo Approccio alla Vendita

    Dopo aver messo la parola fine con i franchising, ho scelto una nuova sede, accogliente, elegante, spaziosa, luminosa e facile da raggiungere, dove posso confrontare le mie esperienze con le competenze di avvocati affermati in diversi settori, con cui condivido gli uffici.

    Mentre i franchising chiedono ai propri agenti di mettere in pubblicità i nuovi incarichi velocemente, possibilmente in mezza giornata tra firma dell’incarico, foto e compilazione dell’annuncio, io impiego in media un giorno per creare una campagna pubblicitaria adeguata.

    Solo applicando scrupolosamente il sistema CASA120 riesco a ricevere le testimonianze entusiaste, di clienti soddisfatti che hanno venduto casa in meno di 120 giorni e con sconti medi di appena il 4%.

    La scelta concentrare tutta la mia attenzione a chi si affida a me, è una necessità per garantire risultati eccellenti, che passano dal:

    • Fare un’analisi approfondita del valore reale dell’immobile;
    • Preparare la casa per valorizzarla al massimo (home staging);
    • Creare materiale fotografico e promozionale di alta qualità;
    • Selezionare accuratamente i potenziali acquirenti;
    • Gestire ogni fase della trattativa con la massima attenzione.

    Il risultato? I miei clienti vendono casa in metà del tempo medio previsto dall’Agenzia delle Entrate, e senza dover mollare sul prezzo.

    È il momento di ripensare come vendere casa

    Se stai pensando di vendere e ti hanno detto che “dovrai fare una grossa trattativa” o che “i tempi sono lunghissimi”, è il momento di valutare un approccio che va oltre il semplice modo di vendere case.

    Non tutte le agenzie sono uguali, e non tutti gli agenti lavorano allo stesso modo. La differenza tra vendere casa in 8-12 mesi con un forte sconto e venderla in 4 mesi al prezzo giusto sta tutta nel metodo.

    Se vuoi scoprire come il metodo CASA120 può funzionare per la tua casa, contattami per una consulenza gratuita e senza impegno. Casa tua merita di essere valorizzata, non solo venduta.

  • Come vendere casa senza trattare sul prezzo (e senza aspettare anni)

    Come vendere casa senza trattare sul prezzo (e senza aspettare anni)

    Oggi scoprirai come individuare il miglior prezzo di vendita di casa.

    Questo articolo è per te se:

    • è da un po’ che stai cercando di vendere casa, senza riuscirci, e sei tormentato dall’idea di dover abbassare il prezzo;
    • o se stai pensando di metterla in vendita, ma il pensiero che probabilmente dovrai svenderla, ti turba.

    Ciao, sono Giacomo Brandi e in questo breve articolo scoprirai come vendere casa senza svenderla, senza trattare sul prezzo e senza aspettare tempi biblici, anche se pensi di non avere alcuna dote da negoziatore e non sai da dove cominciare.

    Imparerai anche come controllare se chi, per te, ha individuato il prezzo di vendita casa tua l’ha fatto tenendo conto dell’effettivo potenziale della casa, o se ti ha indicato un prezzo basso solo per venderla facilmente, o più semplicemente non ha le competenze per individuarlo.

    Grazie a metodologie di comunicazione, sconosciute ai più, perfezionate in 10 anni di studio e applicazione della Scienza della Comunicazione e 20 anni di vendita di case, oggi so creare strategie su misura per ogni casa da vendere, per valorizzarne il reale valore, così da aiutare gli acquirenti a riconoscerlo immediatamente, così da decidere di acquistarla senza perdere tempo.

    Alla fine di questo articolo, il timore di dover svendere per vendere, sarà solo un ricordo.

    Partiamo dal primo errore

    Il più grande: credere che dovrai trattare sul prezzo sembra una verità assoluta, ma non è così.

    Non solo è un mito farlocco, ma è il peggior male nella vendita – non solo di case, ma di qualunque cosa – per me è quasi un mistero come sia possibile considerarlo un obbligo, addirittura offensivo se non lo fai.

    Ti ci vedi farlo dal benzinaio? in farmacia? al supermercato? in clinica? dal medico specialista?

    Credere che non sia possibile calcolare, in maniera scientifica, il prezzo di vendita, è figlio di un metodo di vendita fermo agli anni ’90, nonostante gli enormi balzi tecnologici e la semplificazione che questo ha portato nella vita di tutti noi nel cercare informazioni. Fino a pochi anni fa era impensabile poter conoscere, e consultare, tutti gli atti di vendita di tutte le case vendute (almeno degli ultimi venti anni).

    Per calcolare il prezzo giusto devi rispettare 4 regole e poi seguire tre passaggi

    1. Confronta solo case realmente simili alla tua. Non ha senso paragonare un appartamento anni ’80, anche se ristrutturato, con uno costruito dal 2.000 in poi o uno esposto al sorgere del sole con uno che vede il sole due ore al giorno, o addirittura con uno con la doppia esposizione (che lo vede dall’alba al tramonto). Devi confrontare immobili che il tuo compratore valuterebbe come alternative concrete.
    2. Misura personalmente casa tua. Le superfici riportate sulle visure catastali riportano un 10-30% in più rispetto alla superficie calpestabile. Il catasto serve per pagare le tasse di proprietà, quindi riporta i metri commerciali, compresi muri esterni tramezzi, terrazzi e spesso anche cantine e garage.
    3. Considera la casa come sarà dopo averla preparata. Ogni difetto non solo abbasserà il valore percepito, ma, peggio ancora, gli impedirà di dire di si. Imbiancare, ordinare, sgomberare e fare quelle piccole riparazioni a cui ti sei abituato, fa veri e propri miracoli.
    4. Identificati con il tuo compratore ideale, ossia la persona che amerà casa tua. Come? Inizia dal fare un elenco dei vantaggi che casa tua può dare rispetto alle altre in vendita.

    ECCO I TRE PASSAGGI PER CALCOLARE IL PREZZO DI CASA

    PRIMO – OMI e borsino della Camera di Commercio

    Consulta i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. Anche se è generico, riferito a zone troppo grandi e a vendite di immobili troppo diversi tra di loro, è utilissimo nelle zone dove si vendono poche casa e ti darà il primo ordine di grandezza. In alcune provincie questi dati li fornisce anche la camera di commercio con il “borsino Immobiliare”.

    SECONDO

    Affidati al tuo agente immobiliare per analizzare le compravendite simili effettuate negli sei mesi.

    Queste informazioni possono essere reperite sul sito Entratel dell’agenzia delle entrate: Grazie al portale Entratel fornito dall’Agenzia delle Entrate, su “forniture OMI – Volumi delle compravendite” è possibile conoscere quante case sono state vendute nella tua città nell’ultimo anno, divise per dimensioni (piccole, medie, grandi).

    Sempre su Entratel, su “Pubblicazione prezzi immobiliari” è possibile conoscere quanti immobili sono stati venduti nel raggio di 500 o 1.000 metri dal tuo, a che prezzo, quanto erano grandi e quando.

    Questo ti aiuterà a rispondere a domande cruciali:

    • Sono state vendute case nella tua zona? Quante? Tante! c’è richiesta, poche! un pò cambia…
    • Quanto erano grandi?
    • A che prezzo sono state vendute?

    Questi dati non solo influenzeranno la valutazione della tua casa, ma determineranno anche le strategie pubblicitarie da adottare e i tempi necessari per vendere.

    Giunto qui, se ci sono delle vendite effettuate – perché se non ci sono dovrai accontentarti dell’OMI – puoi fare l’approfondimento più importante. Devi sapere che gli atti di vendita sono pubblici. Grazie a piattaforme professionali è possibile consultarli, evitando così di fare valutazioni sul sentito dire.

    Tra i servizi più usati ci sono:

    • Stimatrix, AgentPricing o BorsinoPro.

    TERZO

    Studia la concorrenza. Se non lo fai ci saranno solo due scenari possibili. Farai sempre vendere altre case o venderai sotto prezzo.

    Usa portali come immobiliare.it, casa.it e idealista.it per identificare i concorrenti diretti. Confronta solo case realmente simili, tenendo presente che molti annunci hanno superfici falsate, dettagli mancanti (come lavori da fare urgentemente) e prezzi lontani da quelli di vendita effettivi.

    Attenzione agli “invenduti”, case sul mercato da anni. Spesso sono valutazioni errate che ti trarranno in inganno.

    Adesso sai che calcolare il prezzo di vendita di casa non è solo possibile, ma è il risultato di un metodo.

    Se vuoi scoprire cosa fare dopo, come costruire la strategia perfetta per vendere casa al massimo prezzo, leggi il mio articolo su come vendere senza svendere cliccando QUI.

    Scoprirai come sia possibile, grazie a metodologie prese dalla scienza della comunicazione, riuscire a trasmettere al prossimo proprietario di casa il suo reale valore, senza perdere tempo e senza ascoltare obiezioni infinite.

    “Con il giusto metodo, vendere casa non è un problema: è una soddisfazione. Io sono Giacomo Brandi, e il mio lavoro è trasformare la tua vendita in un successo.”

  • Visure ipotecarie: perché sono essenziali e perché l’agenzia ci mette tanto a dartele.

    Visure ipotecarie: perché sono essenziali e perché l’agenzia ci mette tanto a dartele.

    L’unica vera risposta è: “Non c’è nessuna risposta sensata a questa domanda”. Non esiste ragione al mondo perché un’agenzia non ti consenta di visionarle prima di fare una proposta di acquisto, dopo potrebbe essere troppo tardi.

    L’agenzia deve averle già prima di metterla in vendita, e conoscerle a menadito.

    “tanto ci pensa il notaio” è la risposta standard. Purtroppo, quando si arriva dal notaio il danno è fatto. Scoprire che c’è un pignoramento, dopo che è stata incassata una caparra, è tardi.

    Una Piccola Storia Vera

    Ti racconto una piccola storia accaduta due anni e mezzo fa. Un amico voleva comprare una casa che aveva visto con un altro agente immobiliare. Erano due settimane che gli promettevano di fargli vedere i documenti, mentre lui continuava a dirgli: “prendete i miei soldi, voglio comprare casa adesso!!” …le sue parole non erano proprio queste, ma non esiste una traduzione migliore…

    Venne a trovarmi, sconsolato, chiedendomi di aiutarlo. Sai quanto ci ho messo a stampargliele? Il tempo di bere un caffè. Però tipo un caffè americano, non i ristretti che prendo la mattina…

    Non è che mi sono imbattuto nel sacro calice che infonde la segreta conoscenza dell’immobiliare. Né ti assicuro di essere brillante e maniacalmente efficiente come una specie di Mister Tesla dell’immobiliare. Semplicemente avere i documenti di casa è il minimo sindacale per vendere le case in sicurezza, non solo ipotecari e catastali ovviamente.

    I Rischi della Leggerezza

    Stefano più volte mi ha chiesto: “Ma come mai loro trovavano sempre motivi plausibili per non farla e tu, nel tempo in cui borbottavo, l’hai fatta? Cioè, io pensavo che nemmeno mi stavi a sentire e invece, dopo aver sbattuto un pò le dita sulla tastiera, l’hai stampata…”

    E così ho cominciato a chiedermelo anche io, ma senza riuscire a darmi una risposta sensata, visto che (e questo forse non lo sai, e di certo nessun’altra agenzia di quelle che ti sta nascondendo le visure verrà a dirtelo) i rischi di questa leggerezza sono pazzeschi. Ed è tanto grave quanto è facile scaricarla dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

    Cos’è la Visura Ipotecaria e Perché è Fondamentale

    La visura ipotecaria è un documento rilasciato dal Conservatore dei Registri Immobiliari, che contiene informazioni su eventuali ipoteche, pignoramenti, servitù o altri gravami presenti su un immobile. È fondamentale per verificare se l’immobile è libero da vincoli che possano ostacolare una transazione.

    A cosa servono le visure?

    Sinteticamente, le visure ipotecarie sono fondamentali per:

    • Verificare l’esistenza di ipoteche o gravami;
    • Assicurarsi che il venditore abbia piena disponibilità dell’immobile;
    • Evitare sorprese al momento del rogito notarile.

    Quando Scappare a Gambe Levate

    Non sottovalutare mai l’importanza di ottenere tutte le informazioni necessarie prima di staccare un assegno di caparra.

    Se qualcuno ci mette più di 30 secondi a darti la visura ipotecaria prima di firmare l’assegno di caparra, più che chiederti il perché, fuggi…

    Lo stesso vale se stai vendendo casa. Se l’agenzia non te la chiede mentre gli stai dando le chiavi di casa, accertati che possano procurarsela da soli, oppure fuggi, prima che sia troppo tardi. Perché non solo soprassederanno su quella, ma anche sul permesso di costruzione e il progetto approvati dal comune, l’agibilità, l’attestato di prestazione energetica, l’atto di acquisto e mille altri documenti.

  • Foligno: la città dove il mattone batte la crisi. Come va il mercato: il seguito.

    Foligno: la città dove il mattone batte la crisi. Come va il mercato: il seguito.

    Ancora oggi sento operatori di mercato lamentarsi che il mercato immobiliare è in crisi. Questa è un opinione che va riportata alla realtà. Il mercato immobiliare è sano, soprattutto a Foligno.

    I dati dell’Agenzia delle Entrate per il 2023 dimostrano la forza del mercato immobiliare di Foligno. Con 619 vendite registrate nel 2023, Foligno si distingue per la sua capacità di prosperare.

    Analisi del Contesto: Pre e Post Covid

    Per comprendere il significato di questi numeri bisogna inserirli nel contesto. Nel quinquennio pre-Covid, la media delle vendite a Foligno era di 455 unità. Oggi, anche dopo un corposo calo rispetto al picco del 2022, le vendite rimangono ben al di sopra del periodo pre covid.

    Questo dato è particolarmente rilevante se si considerano gli eventi straordinari che hanno scosso il mercato negli ultimi anni, dalla pandemia all’aumento dei tassi di interesse sui mutui.

    Una fase di Sana Normalizzazione

    È innegabile che il boom delle vendite nel 2021 e nel 2022, con rispettivamente 635 e 710 immobili venduti, sia stato favorito da circostanze eccezionali come gli incentivi per le ristrutturazioni e i tassi di interesse storicamente bassi.

    Tuttavia, il fatto che le vendite del 2023 superino ancora del 36% la media pre-Covid è una chiara testimonianza della solidità del mercato di Foligno.

    Lungi dall’essere in crisi, Foligno sta attraversando una fase di sana normalizzazione dopo anni di attività frenetica. Il rallentamento delle vendite era non solo prevedibile, ma anche necessario per garantire un riallineamento verso condizioni di mercato più sostenibili nel lungo termine.

    Perché molti operatori vedono una crisi?

    Purtroppo, molti operatori del mercato, in particolare gli agenti immobiliari, hanno una percezione distorta a causa dell’utilizzo di tecniche di vendita antiquate o della mancanza di comprensione di come si applichino le tecniche moderne. Questa limitazione impedisce loro di cogliere appieno le reali potenzialità del mercato.

    Ne sono una prova concreta i miei open house organizzati dall’inizio dell’anno. Su 5 eventi, ho concluso 5 vendite:

    • due al prezzo richiesto senza trattativa;
    • due a un prezzo superiore (rispettivamente di 10.000 e 2.000 euro);
    • e solo una con una riduzione del 5,88%.

    Questi risultati dimostrano che, applicando tecniche innovative e strategie di vendita efficaci, è possibile non solo resistere alla crisi, ma anche ottenere i risultati desiderati.

    [nota: rispetto al precedente articolo, dove dicevo che le vendita a prezzo pieno erano state tre, in fase di conclusione della trattativa, sull’ultimo open house un compratore ha scelto di superare il prezzo richiesto di 2.000].

    Conclusioni e Consigli

    Basandomi sulla mia più che ventennale esperienza nel settore immobiliare di Foligno, posso affermare che questi dati raffigurano un mercato in ottima salute.

    Se stai considerando di acquistare o vendere un immobile, il mio consiglio è di affidarsi a professionisti che abbiano dimostrato di saper utilizzare strategie innovative e di ottenere risultati concreti.

    Solo lavorando con esperti in grado di comprendere e sfruttare appieno le potenzialità del mercato, sarà possibile cogliere le migliori opportunità e massimizzare il valore del proprio investimento immobiliare.