Secondo una ricerca condotta dal centro studi RE/MAX USA, negli Stati Uniti d’America il tempo medio di vendita di una casa nel 2019 è stato di 38 giorni. In Italia l’Agenzia delle Entrate dice che ne sono serviti 238.
Per quale motivo?
È possibile importare in Italia quel sistema di vendita?
Si, è possibile addirittura batterlo, e NO. Non è svalutare la casa il segreto, anzi.
Prima che ti risponda lascia che ti racconti la storia dell’Open House della casa di Fabio.
DI quella volta che servirono 11 giorni per venderla al 100% del prezzo.
L’Open House è una tecnica di vendita americana e letteralmente tradotto significa “casa aperta”. In Italia è meglio tradurlo in “visita libera senza appuntamento”.
Foligno, anno domini 2019.
Quella mattina di Settembre facevano 30 gradi all’ombra, ma dentro casa di Via Delle Vergini il clima era fresco e sereno.
Sul finire della mattina erano già entrati a vedere casa 11 clienti interessati ad acquistarla.
Chi in coppia, chi accompagnato anche dai genitori.
Era un via vai di persone continuo.
Tra tutti una coppia decise di acquistarla al prezzo richiesto già quella mattina.
Non dimenticherò mai l’imbarazzo che provai quando il dodicesimo cliente, allegramente in ritardo, spalanco la porta di casa ignaro che mi avrebbe colto con le dita nel barattolo della marmellata mentre ritiravo l’assegno di caparra.
“Ma che fai, vendi le case così, su due piedi!!“
tradotto dall’espressione incredula sul volto.
Tutto fu tranne un caso o la fortuna.
Era l’esecuzione precisa di un sistema di vendita studiato negli USA.
Eppure in Italia ancora succede che:
le case non si vendono, c’è la crisi;
stessa cosa di prima elevata al livello pandemia;
“se hai un cliente portamelo”;
come prima ma 44 clienti dopo “e ma!!, ancora non chiudiamo, non ne posso più…”;
(44 furono le visite che feci nel 2012 per vendere un appartamento ai tempi in cui anche io usavo il metodo “le case si vendono da sole”)
che ci vorrà mai a vendere una casa! un cartello, un annuncio su internet e il gioco è fatto;
stessa cosa di prima ma ripetuta un anno e mezzo dopo;
per vendere casa bisogna per forza svalutarla;
stessa cosa di prima ma ripetuta dopo aver abbassato il prezzo ripetutamente per sei mesi;
E così, mentre in America esistono dei metodi “scientifici” per vendere casa, nel paese del Made in Italy ancora si crede che la vendita di una casa NON SIA UNA VENDITA, ma il frutto del colpo di fortuna più un cartello e un annuncio su internet.
Il tarlo del luogo comune “LE CASE SI VENDONO DA SOLE” fa più danni della pandemia.
Ma torniamo alla Vendita di Via delle Vergini.
Fabio mi aveva informato già ad inizio Agosto di voler vendere casa:
“Sai Giacomo, con il lavoro da geometra che faccio, prima di incaricarti voglio provarci un pò da solo. D’altronde ho delle persone interessate che devono darmi risposta”.
Passano le settimane:
“Giacomo pensaci tu.
È come la storia della sora Camilla, tutti la vogliono ma nessuno se la piglia.
Ho sparso la voce e diverse persone sono venute a vederla.
Entrano, gli illustro la casa, escono e tutti mi dicono “bella, mi interessa, ci penso e ti faccio sapere” ma poi o non mi rispondono quando li richiamo o mi rispondono che ancora ci stanno pensando, come se si vergognassero a dirmi che non gli piace”.
Questo è il risultato del metodo “LE CASE SI VENDONO DA SOLE”. Lo vedi applicare da tanti agenti immobiliari ed è normale pensare:
“che ci vuole a vendere casa così! sono buono a farlo anche io!”.
Questo luogo comune è così sotto gli occhi di tutti, da così tanti anni, che nessuno lo mette più in discussione (quasi).
Altrimenti non si spiega perché ci sono case in vendita con:
un cartello di carta appiccicato con dodici giri di nastro su un palo;
un annuncio con foto che riprendono accappatoi in bella vista, la tavoletta aperta, la carta igienica srotolata e gli spazzolini in bella vista;
un testo con “casa composta da soggiorno, camera, cucina e bagno” (d’altronde chi non ha mai comprato una macchina descritta da “auto con 4 ruote, 4 sedili e 5 sportelli”?);
un solo annuncio su internet sui portali gratuiti dei mercatini e sulla pagina social di “sei di Foligno se….”
Ma da dove viene?
Nel 1978 nasce il più primo franchising immobiliare italiano e “rivoluziona” il modo di vendere casa.
Quello che fa è spostare le agenzie immobiliari al piano terra fronte strada con una vetrina dove pubblicizzare gli immobili. Prima si trovavano tutte dentro i condomini.
È la prima rivoluzione immobiliareItaliana.
Nasce in quel momento la moda di sognare davanti alle vetrine delle agenzie.
Prima le agenzie erano nascoste, ora sono sotto gli occhi di tutti e le case hanno tutta la visibilità che la vetrina di un negozio può avere, alla stregua di una gioielleria.
“Si, ma adesso cosa ci mettiamo sulle vetrine dell’agenzia?”
“cerchiamo dei ragazzi dinamici e grintosi che vogliono affacciarsi al mondo dell’immobiliare, gli facciamo distribuire i volantini e mentre lo fanno chiedono alle persone che incontrano se conoscono qualcuno che vuole vender casa”.
E così, mentre negli Stati Uniti gli agenti immobiliari accoglievano i compratori nelle case preparandole come se fosse un evento con tanto di rinfresco, in Italia si avviava la seconda rivoluzione immobiliare italiana,suonare i campanelli.
Fine. In Italia dagli anni ’80 in poi, se escludiamo l’avvento dei portali internet, non è stato fatto nulla di nuovo per migliorare la vendita delle case.
Ma la storia non finisce qui.
SE LE CASE SI VENDONO DA SOLE, ALLORA NON SERVE FARE QUALCOSA PER MIGLIORARNE LA VENDITA tipo foto professionali, ripulire, ordinare e imbiancare la casa e portare solo clienti selezionati.
Se la casa gli piace sarà IL COMPRATORE a dire “LA VOGLIO”.
È così che nasce il metodo:
– Un cartello;
– Un annuncio con qualche foto fatta alla meglio di come trovi casa (guai a prepararla);
– Aprire casa al primo che ti chiede di vederla.
D’altronde FINO al 2006 Veramente le case si vendevano da sole.
Le persone che volevano comprare casa erano tre o quattro volte di più delle case in vendita.
Oggi non è più così.
Le vendite si sono dimezzate rispetto al 2006.
La festa è finita.
Ma ritorniamo a Fabio e alla vendita di casa sua.
Questa è la sua testimonianza.
“Quando ho deciso di vendere il mio appartamento nel centro storico di Foligno, dopo vari tentativi, per così dire, in proprio… visto che svolgo l’attività professionale di geometra, pensando:
“ti pare che non mi capita qualcuno che vuole fare un affare, con tutta la gente che conosco, anche per lavoro, ti pare che non riesco a vendermelo da solo???”
ho fatto questa semplice riflessione ovvero:
che forse è meglio che ognuno faccia il proprio lavoro, dedicando alla vendita di casa il tempo necessario e l’energia che merita un’attività cosi importante.
Tempo, energia, pazienza e competenze specifiche di cui mi sono reso conto di non avere;
Mi sono quindi rivolto direttamente a Giacomo Brandi per vari motivi.
UNO – perché già lo conoscevo da tempo (circa venti anni – dall’epoca in cui lui amministrava condomini) in seguito a rapporti professionali intercorsi, scaturiti dalla sua precedente attività.
DUE – perché, parlando con il mio collega d’ufficio, sono venuto al corrente che ad alcuni suoi clienti era riuscito a vendere, diciamo così, facilmente, diversi immobili, addirittura, ad uno in particolare anche più d’uno.
TRE – perché ero venuto a conoscenza di questo suo metodo innovativo, denominato “Sistema di Vendita Garantita – Casa120”, e, non sapendo di che si trattasse, mi sono sinceramente incuriosito ed ho voluto fare questo tentativo.
QUARTO – e ultimo (ma non meno importante), perché mi è capitato sovente, per lavoro, di fornire consulenze ai miei clienti, accompagnandoli a visitare immobili per un eventuale acquisto, incontrando agenti immobiliari a volte del tutto inadeguati nella presentazione dell’immobile, nella scarsa conoscenza delle normative che regolano l’edilizia e l’urbanistica in genere… concludendo, per così dire, poco professionali.
Il risultato di questa scelta è stato che Giacomo Brandi:
dopo i primi contatti preliminari (inizio Agosto 2019);
dopo avergli fornito tutti i documenti che mi ha chiesto (fine Agosto 2019);
dopo averlo ufficialmente incaricato di vendere casa il 10/09/2019;
dopo che lui, in brevissimo tempo, ha predisposto una adeguata preparazione dell’immobile;
nonché una eccellente promozione sui principali canali social;
alla prima Open House (che non avevo visto fare da nessun altro), svolta il giorno 21/09/2019è riuscito ad ottenere una proposta d’acquisto al prezzo fissato inizialmente, che io, ovviamente ho accettato di buon grado.
Che dire, GRAZIE Giacomo.
Geometra Fabio Carletti”
Da queste parole ci sono molte idee che puoi prendere in prestito.
“È come la storia della sora Camilla, tutti la vogliono ma nessuno se la piglia.
Entrano, gli illustro la casa, escono e tutti mi dicono “bella, mi interessa, ci penso e ti faccio sapere” ma poi o non mi rispondono quando li richiamo o mi rispondono che ancora ci stanno pensando, come se si vergognassero a dirmi che non gli piace”.
PRIMO – Devono entrare in casa solo dei compratori veri.
“e io che ti ho detto? se hai un cliente, portalo”
No, tu hai detto:
“se hai una persona che ha chiamato per un annuncio,
se hai qualcuno che ha spinto il pulsante “contatta l’agenzia” su un portale immobiliare,
se hai un cugino, un amico, o un amico di un amico che ti ha detto – voglio farmi un idea di che case ci sono in vendita –
e vogliono venire a farsi un giro per casa mia, portali pure”.
La scena che si ripete come un disco rotto è questa:
“Pronto…
buon giorno,ho visto l’annuncio della casa di Via delle Rose, posso vederla?”
“Certo, oggi alle 16:00 va bene?”
Zero domande, zero verifiche.
Poi succede che le persone vedono casa tua, si fanno un giro e uscendo contente e soddisfatte di aver soddisfatto la loro curiosità, ti salutano educati dicendoti:
“Non è male. Ci pensiamo un paio di giorni e le facciamo sapere”.
E spariscono come una nave nella notte, senza più risponderti al telefono.
Deve entrare in casa solo chi:
DEVE comprare casa adesso;
Ha il vil denaro (di cui nessuno vuole mai parlare, fosse mai che si urta) per lasciare immediatamente una caparra;
Vuole comprare una casa esattamente come la tua.
Qualche domanda bisognerà pur farla…
SECONDO – Si fa vedere casa solo dopo averla preparata.
“ … perché mi è capitato sovente, per lavoro, di fornire consulenze ai miei clienti, accompagnandoli a visitare immobili per un eventuale acquisto, incontrando agenti immobiliari a volte del tutto inadeguati nella presentazione dell’immobile
… dopo che lui, in brevissimo tempo, ha predisposto una adeguata preparazione dell’immobile”
La casa deve far innamorare il suo prossimo proprietario al primo appuntamento.
Ti ci voglio proprio vedere a comprare una mercedes sporca, pieni di giocattoli e con le ruote a terra – non la prenderesti in considerazione nemmeno sottoprezzo.
Dal momento che decidi di vendere, la casa diventa off limits per tutti. Parenti, amici, amici di amici – non entra nessuno a “farsi un idea”.
TERZO – Chi entra deve sapere già tutto.
e non “vengo per farmi un idea”
“… dopo avergli fornito tutti i documenti che mi ha chiesto (fine Agosto 2019);
nonché una eccellente promozione sui principali canali social…”
Chi entra deve CONOSCERE TUTTO della casa in maniera CHIARA ed INEQUIVOCABILE PRIMA DI ENTRARE.
Foto, video, piantina e visura catastale, stato dei documenti, dettagli di costruzione, posizione, esposizione, anno di costruzione, interventi di ristrutturazione, metri quadrati, esatto stato dell’immobile ecc.. ecc..
Per fare questo si usa un annuncio su internet completo di tutti i dettagli chiari e precisi.
I portali internet vanno usati tutti, e non solo subito.it o una paginetta gratuita su facebook tipo “sei di Foligno se….”.
Livello BONUS.
Per la costruzione dell’annuncio ci sono due strade da seguire.
Si può usare la tecnica basata sul principio “LE CASE SI VENDONO DA SOLE” e fare un annuncio come fan tutti
“meravigliosa casa composta da soggiorno, cucina, due camere e due bagni” con due foto fatte con il cellulare,
oppure si può avere un venditore camuffato da annuncio che lavora per te, giorno e notte, con più persone contemporaneamente, sfruttando le tecniche del marketing più efficaci e che fa leva sui benefici e i vantaggi che il più probabile compratore avrà comprando casa tua.
ATTENZIONE, se alla parola “marketing” stai associando la pubblicità del Buon Dì, quella della bambina odiosa e della mamma colpita da un asteroide, devo dirti che quella non è pubblicità, quella non ha aumentato in alcun modo le vendite del prodotto (semmai ha aumentato gli incassi dell’agenzia di pubblicità).
QUARTO – Concorrenza e competizione
“… alla prima Open House (che non avevo visto fare da nessun altro), svolta il giorno 21/09/2019 è riuscito ad ottenere una proposta d’acquisto al prezzo fissato inizialmente, che io, ovviamente ho accettato di buon grado…”
Cosa succede se il tuo compratore, anziché sentirsi l’unico che sta facendo una trattativa, ha non la percezione, MA la certezza di NON essere l’unico che sta facendo un offerta?
Questa cosa si chiama Open House – ossia far entrare il maggior numero di compratori CONTEMPORANEAMENTE (ovviamente rispettando le regole covid).
Altro non è che mettere in pratica gli insegnamenti dello psicologo, scienziato ricercatore e professore universitario dell’Arizona State University, Robert Cialdini.
Scarsità -> “guarda quante persone ci sono! non me la voglio far sfuggire…”
Riprova sociale -> “se piace a tutte queste persone deve essere valida, non serve stare a pensarci su….”
Livello BONUS.
Più la concorrenza e la competizione tra gli acquirenti è alta e più sarà probabile avere una vendita veloce e a prezzo pieno. Quindi invito anche gli agenti immobiliari di altre agenzie a portare acquirenti, non solo i colleghi della mia agenzia.
Se anche tu vuoi vendere casa entro e non oltre 4 mesi, al miglior prezzo di mercato, non dovrai far altro che chiamarmi al numero verde 800 291 678 e fissare la tua consulenza gratuita per verificare se casa tua può essere venduta con il Sistema di Vendita Garantito Casa120.
Sistema di Vendita Garantita – Casa120, l’unico con tripla garanzia.
Solo grazie al Sistema di Vendita Garantita – Casa120 riesci ad avere la tripla garanzia di:
1. Vendere casa tua in meno di 120 GIORNI al miglior prezzo di mercato;
✔ Senza svalutarla, salvando la vendita permettendoti di chiudere la trattativa al miglior prezzo di mercato;
✔ Tenerti informato ogni settimana su come procede la promozione e cosa dicono tutte le persone a cui è stato proposto;
✔ Senza vivere i prossimi mesi con l’angoscia di non riuscire a vendere;
✔ Senza senza altre preoccupazioni oltre a firmare l’atto e incassare l’assegno;
La garanzia che offro è quella di scalare 1.000 € della provvigione se non venderò la casa entro 120 giorni.
2. Prova il Sistema di Vendita Garantita Casa120.
Al 60° giorno del mio lavoro, se non sarai soddisfatto, potrai smettere di avvalerti della mia squadra, anche senza dovermi nessuna spiegazione.
Sogni di andare “in buca” al primo colpo, con un solo appuntamento e lasciandola/lo senza parole? Ti ci vorrà un po’ di sex appeal, e seguire come la Bibbia i quattro punti che stai per leggere.
“Ma come… cosa c’entra questo con vendere casa?”
Tranquillo, non mi sono dato ai corsi di seduzione.
Oggi stai per scoprire come vendere casa tua già durante l’incontro con l’acquirente (che se ne innamorerà), facendo attenzione a quattro semplici aspetti.
“Aaah e io che credevo che mi parlassi di come rimorchiare!”
Spiacente, per questa volta niente (credo che due o tre un po’ più bravini di me da cui imparare ce ne siano in giro, eh).
Parliamo sempre di vendere casa, e di come poter vendere casa tua senza svalutarla sul mercato.
Per l’appunto, io seguo un metodo di vendita che mi permette di offrirti addirittura una garanzia in denaro se non riesco a venderla in 120 giorni.
Questo metodo comprende diversi step da seguire, tra cui anche la presentazione dell’immobile e la gestione dell’appuntamento.
Una piccola premessa, prima di tutto: il tempo svaluta DAVVERO il tuo immobile. Ecco come. Supponiamo che tu ora stia cercando di vendere casa tua, e che siano ormai passati quattro o cinque mesi.
Dico “ormai” perchè anche se non sei preoccupato affatto, anche se pensi di essere perfettamente nella norma come tempi, in realtà ti stai sbagliando, perchè inizi già ad avvicinarti pericolosamente a quel momento in cui casa tua inizia a svalutarsi.
Già. Tra i fattori che alla fine ti costringeranno a svendere c’è anche il tempo: più casa tua rimane a prendere acqua sugli annunci appesi alle vetrine, più mette radici sui portali immobiliari, più la gente penserà che “se non si vende ci deve essere un motivo”, meno sarà disposta a pagare.
Altra cosa: quanto vale, da 1 a 10, la prima impressione?
Ok, ora fai bene attenzione: una delle cose su cui insistono di più tutti i manuali ultra specializzati della vendita immobiliare è questa che ti sto per dire.
Presta extra attenzione. Per trovare questa informazione ho dovuto aspettare venti anni di formazione specialistica e mi ha sbalordito quando ho cominciato a farla mia.
Immaginiamo che ti stia preparando a ricevere un visitatore. E’ tutto pronto, lui (o lei) suona il campanello, e tu apri… ok adesso fermati un istante.
In questo esatto momento devi cercare di capire la sua reazione d’impatto alla vista che ha dall’uscio.
In particolare, fai attenzione ai suoi movimenti: se indugia sulla porta di casa, vuol dire che la scintilla non è scoccata. L’innamoramento non è avvenuto.
Cupido non ha scoccato, mi dispiace per te!
“Ma come, Cupido, innamoramento, scintilla… che stai dicendo???”
Proprio così, caro amico: scegliere una casa funziona proprio come innamorarsi. Un po’ come il famoso colpo di fulmine, l’amore a prima vista: la persona capisce nei primi 4 secondi se quella che ha davanti agli occhi sarà casa sua.
Quindi possiamo dire che da 1 a 10, la prima impressione può valere anche 8,9
Come possiamo far sì che avvenga il colpo di fulmine?
Non disperarti però. Non è detto matematicamente che se non scatta questa scintilla la persona scarterà a priori casa tua. Non tutto è perduto!
In fondo anche molti degli amori più duraturi non sono scattati al primo istante, no?
Ma se facciamo tutte le cose bene come si deve in questa fase della vendita, seguendo bene i quattro punti che stai per vedere, darai non solo la possibilità a Cupido di scoccare la famosa freccia dell’amore.
Ma darai anche ottime ragioni al tuo potenziale acquirente per non fissarsi troppo sul primo impatto e andare oltre.
(Stai ben attento ora, perchè stiamo per esaminare un aspetto della vendita di casa tua di cui difficilmente sentirai parlare da altri agenti immobiliari – quantomeno qui a Foligno).
Come vendere casa tua al tuo primo appuntamento: ecco le 4 cose fondamentali da tenere a mente.
Prima facciamo un a piccola premessa.
C’è un concetto fondamentale che a molti agenti sfugge quando si tratta di vendere una casa, ed è questo:
Una casa in vendita, durante le trattative, non è mai uguale a sè stessa.
Cosa intendo dire?
Che una casa dovrebbe sempre essere mostrata ai visitatori NON attraverso le sole caratteristiche, MA attraverso i benefici che una casa può dare all’una o all’altra persona, a seconda di ciò che questa cerca.
Mi spiego meglio: seguimi.
Ogni casa ha delle caratteristiche ben precise.
Facciamo finta ora che la tua in vendita sia una casetta singola a due piani, il soppalco mansardato con le travi a vista, e una stanzetta piccola al piano di sopra, due camere da letto al piano terra, un balconcino che dà sulla strada e delle finestre molto ampie e che danno luce e aria alle stanze.
Negli scorsi giorni hai avuto due visitatori: una famiglia con due figli e una coppia appena sposata.
E’ ovvio che questi due visitatori avranno esigenze diverse tra di loro, no?
Non solo, ma saranno con molta probabilità delle persone molto diverse fra di loro: la coppia appena sposata sta cercando una casa luminosa, arieggiata, che dia loro la sensazione di respirare all’aria aperta e la possibilità di fare colazione sul balcone, ad esempio.
La famiglia piuttosto starà cercando una bella camera da letto per i figli, una cucina comoda, abitabile e dove si possa stare in 4 senza calpestarsi i piedi. In più alla moglie piace la sensazione di calore e accoglienza che una casa può dare.
Ok. Abbiamo detto che l’acquisto di una casa viene fatto perlopiù in modo emotivo…
Ah, non l’abbiamo detto? Bene, lo diciamo adesso. Chi compra casa ha sempre bisogno di essere colpito dal lato emozionale, emotivo, delle sensazioni.
Questo vuol dire che la visita, per questi due tipi di persone diverse, dovrà essere impostata in modo totalmente diverso.
Ora, capirai che non è tanto questa la cosa difficile. La cosa che invece solitamente manca a tanti agenti, e che ovviamente tu farai fatica a fare (perchè hai fretta di chiudere la vendita e in più avrai anche il tuo lavoro a cui pensare) è capire a fondo e analizzare gli interessi, i gusti e i bisogni di un determinato cliente.
E questa è la primissima cosa da fare quando devi organizzare un appuntamento.
“Che dire, l’egregio lavoro svolto da Giacomo parla da solo.
Grande professionista, serio e affidabile. Ha una capacità innata nel risolvere ogni tipologia di problemi. Mi ha assistito in tutto l’iter di vendita. Consigliatissimo.”
Petrella Laurino, Campobasso
1. Capire gli interessi di un determinato cliente
Al momento della visita, ti trovi davanti alla coppia sposata di prima e stai per mostrargli la casa.
Se li conosci bene, saprai che cosa fargli vedere prima di tutto il resto.
Se sai quali sono i loro interessi, saprai anche quali aspetti della casa dovresti sottolineare.
Se sai che cosa lo sposino vorrebbe fare per riempire di gioia il cuore della sua mogliettina, saprai come fare presa sul suo lato emotivo, regalandogli ad esempio l’immagine di lui che prepara la colazione a lei sul balconcino di casa, in una tiepida mattinata di inizio estate, col sole che li accarezza e gli uccellini che cantano…
“E’ davvero questo che dovrebbe fare un agente immobiliare?”
E’ ESATTAMENTE quello che dovrebbe essere capace di fare!
Chiariamo una cosa: l’agente immobiliare non deve essere un “apritore di porte che porta gente in modo casuale a spasso per le case”.
Un vero agente immobiliare non deve essere uno specialista del mercato immobiliare.
Deve essere uno specialista nel conoscere le persone, nel capire che cosa stanno cercando in una casa.
“E come si fa?” chiederai tu.
Primo: dimenticati al più presto che le visite vanno fatte sempre allo stesso modo per tutti, facendo vedere in modo indistinto le caratteristiche della casa.
Secondo: impara a fare le domande giuste ai potenziali acquirenti, per capire i loro bisogni.
La sensazione che l’acquirente deve avere è di una casa “fatta apposta per lui”, modellata sui suoi bisogni, gusti e necessità. Un vero agente immobiliare specializzato dovrebbe essere in grado di fare questo tipo di lavoro.
“Appena sono entrata l’ho sentita mia. Finalmente la ricerca di casa era finita”.
A differenza di altre agenzie che mi volevano far vedere case lontane dalle mie esigenze, Giacomo mi ha fatto vedere solo due case, entrambe perfette per me. Mi ha compreso immediatamente e ha evitato di fare inutili visite ad appartamenti inadeguati alla mie esigenze.
Mariella Micheli
Giacomo mi ha aiutato a comprare la casa che cercavo.
Ha capito immediatamente le mie esigenze e difatti la prima proposta che mi ha fatto mi è piaciuta immediatamente.
Michele Botticella
2. Non diventare il venditore di “casa tua”
Perchè è così difficile vendere casa da soli? Semplicemente perchè fare tutto il lavoro di cui sopra ti risulterà pesante, inutile e senza senso.
Se tu hai abitato in quella casa, e l’hai vissuta e amata per ciò che a te dava, allora nel momento in cui dovrai venderla è normale che porterai alla luce gli aspetti che tu apprezzavi di più, quelli che per te erano le cose belle della casa.
Ma non è detto che la persona a cui la stai mostrando sia sulla tua stessa lunghezza d’onda.
Ti faccio un esempio.
Una persona a cui ho venduto casa il mese scorso nei giorni scorsi mi ha fatto questa confessione:
“il proprietario continuava a parlare dello stucco, dei pavimenti in marmo, dell’impianto di riscaldamento diviso in maniera particolare, del camino in cucina ma a me interessava solo andare in veranda [a vedere il panorama e a gustarmi le sensazioni che avrei provato] – fortuna che mi ci hai portato tu”
Capisci cosa intendo?
E’ davvero difficile gestire gli appuntamenti da soli se sei tu il proprietario di casa, perchè è più difficile immedesimarti nell’altra persona.
Perchè tu quella casa l’hai già vissuta a tuo modo e farai fatica a immaginare che ad altri possano interessare degli aspetti di cui magari a te interessava poco!
Poi magari col tempo, e con tutta una serie di appuntamenti svolti riuscirai a farlo: ma non dimenticarti che l’obiettivo che abbiamo è sempre quello di vendere casa in minor tempo possibile prima che si svaluti.
E quindi cercare di vendere senza fare decine e decine di appuntamenti con gente poco interessata, curiosoni che girano per casa e che non sanno nemmeno perchè si trovano lì.
Sono rimasto completamente soddisfatto per la precisione [dell’agenzia] e per aver trovato con loro ciò che da tempo cercavo inutilmente. Grazie ancora al sig. Giacomo Brandi.
Per la precisione che ho acquistato la prima che il Sig. Brandi mi ha fatto vedere.
Giordano Gualdoni
Ho avuto diverse volte contatti con agenzie immobiliari e posso dire con certezza che Giacomo Brandi ha una professionalità e affidabilità unica…. persona eccezionale che cerca di captare al massimo le tue esigenze….
io mi sono trovata benissimo e consiglio vivamente di farvi consigliare da lui per le vostre compravendite….
grazie Giacomo
Tullia Cutini
3. Non partire in quarta con lo “spiegone”.
Che cosa succede generalmente quando (o tu o un agente immobiliare qualsiasi) fai vedere casa?
Arriva il visitatore, bussa alla porta, lo fai entrare… e poi si parte con la visita guidata!
“Questa è la cucina…questo è il salotto”
Vuoi la verità? A me sinceramente i miei colleghi che dicono ai visitatori “questo è il salotto…questo è il bagno”, fanno un po’ ridere.
Scommetto che sei capace di vederlo da solo qual è il bagno e qual è la camera da letto!
Ma adesso, scherzi a parte, quello che si fa di solito e partire in quarta con lo spiegone di tutte le caratteristiche dell’appartamento:
“le fughe delle piastrelle sono state pulite ogni giorno…il cipollone della doccia è stato appena cambiato… il condizionatore è dualsplit con un piccolo difetto alla valvola di laminazione ma niente di irreparabile… i battiporta sono in legno di acero norvegese dell’800…”
Attenzione. Non sto dicendo che non siano importanti e che non devi dire le cose.
Però pensaci un attimo, fermati e prova a metterti nella testa di chi sta vedendo casa.
Se stanno cercando una casa da comprare, con ogni probabilità QUELLA CHE STAI MOSTRANDO NON E’ L’UNICA CASA CHE VEDRANNO OGGI.
Non solo oggi, ma probabilmente per i prossimi mesi saranno ogni giorno bombardati da agenti immobiliari che spiegano le caratteristiche delle case.
Secondo te quanto riusciranno a ricordare a fine giornata di tutto lo spiegone di casa tua? Quanta possibilità c’è che facciano confusione tra quella e una molto simile?
Quindi, onde evitare di far venire la nausea al tuo acquirente dopo dieci minuti di spiegone (corri il rischio di farlo disinnamorare anche se è potenzialmente interessato) e onde evitare di dover tornare a spiegare tutto quanto dall’inizio per l’ennesima volta, cosa si può fare?
Semplice! Spendere un po’ più di tempo nel conoscere meglio l’acquirente e cercare di fargli vedere solo ciò a cui potrebbe essere interessato, e calcare un po’ di più la mano su quelle cose.
(Semplice si fa per dire. Magari alla fine di questo articolo cercherai di mettere in pratica da solo tutto quello che hai scoperto: ti accorgerai che non è per niente facile!)
Ho potuto, in questo anno, comparare il servizio offerto da due agenzie immobiliari.
Con una ho prima venduto e con Tecnorete ho poi acquistato.
Il confronto è decisamente a favore di quest’ultima, sia riguardo la professionalità (preparazione e competenze), all’organizzazione, logistica degli appuntamenti, alla tipologia delle proposte “calzate” sulle esigenze del cliente e sulla base della capacità di risolvere i problemi.
Il tutto in maniera sempre tempestiva.
Maria Luisa Bosi
“I MIGLIORI IN ASSOLUTO!!!! UN GRAZIE NON BASTA!!!
Professionali, corretti, gentili, competenti, sempre disponibili. Mi hanno indicato la strada giusta da seguire per ogni piccolo problema, non mi hanno mai lasciata sola nella compra vendita.
Purtroppo più di 5 stelle non ci sono.”
Alessia Manini
4. farsi trovare pronto (col fascicolo di casa alla fine).
Supponiamo di aver fatto bene tutti e tre i punti appena visti ( abbiamo capito gli interessi del nostro cliente con le domande giuste, gli abbiamo mostrato casa come “la casa dei suoi sogni” e siamo riusciti a evitare di annoiarlo con spiegoni inutili).
Ora la visita è finita e, eureka. E’ davvero interessato ad acquistare!
A questo punto che si fa?
E’ importantissimo essere pronti con tutta la documentazione necessaria.
Il fascicolo del prefabbricato deve essere a portata di mano e pronto per essere mostrato alla fine della visita.
Tutti i documenti devono essere pronti ad attestare inoltre che l’abitazione è libera da cavilli burocratici che possono creare problemi alla vendita, devono esserci le visure catastali e tutto ciò che serve per lasciare meno fumo possibile nella testa del visitatore.
Conclusioni
Se stai ancora pensando di vendere casa tua da solo non sarà certo un articoletto di un agente immobiliare qualsiasi a farti cambiare idea.
Di questo sono sicuro. Però c’è una cosa che credo non dovresti sottovalutare.
Io credo che dovresti quanto meno prendere in considerazione che potrebbe non essere facile fare le giuste domande al cliente, fare attenzione ad alcuni piccoli particolari e capire esattamente quali sono i bisogni di quella persona.
Questo perchè sono capacità che si acquisiscono col tempo, a suon di trattative e a suon di “no”.
“No” che tu ora non hai più tempo di ricevere, perchè quella casa bisogna cercare di venderla e basta.
A presto e buona vendita.
P.S.
Un’ultima cosa. Ricordi quando ti ho parlato di scintilla, di colpo di fulmine?
E’ vero, funziona così, in linea generale.
Ma ho omesso (volutamente, e dopo ti spiego perchè) un aspetto molto importante che viene addirittura prima della presentazione, ed è quell’aspetto che potrebbe portare all’uscio di casa tua SOLO ED ESCLUSIVAMENTE persone già potenzialmente innamorate di casa tua.
Sto parlando della preparazione dell’immobile, e della scrittura degli annunci di vendita.
Questo è un aspetto fondamentale delle tecniche di vendita di una casa, e fa tutta la differenza del mondo tra scrivere un semplice annuncio descrittivo di casa tua, e scriverne invece uno che va a colpire in modo diretto e preciso come un raggio laser, le persone che potrebbero essere interessate ai vantaggi che può offrire casa tua.
Nel prossimo articolo vedremo quindi come scrivere annunci-laser per trovare subito acquirenti interessati a casa tua, proprio come se stessi usando dei sonar per scovare corpi sommersi nei fondali dell’oceano, e farli innamorare dell’abitazione dalla prima all’ultima riga.
P.P.S.:
Grazie al “Sistema di Vendita Garantita – Casa120” riesco a prometterti di:
✅ Vendere casa tua in meno di 120 GIORNI;
✔ Senza svalutarla, salvando la vendita permettendoti di chiudere la trattativa al miglior prezzo di mercato;
✔ Tenerti informato ogni settimana su come procede la promozione e cosa dicono tutte le persone a cui è stato proposto;
✔ Senza vivere i prossimi mesi con l’angoscia di non riuscire a vendere;
✔ Senza senza altre preoccupazioni oltre a firmare l’atto e incassare l’assegno;
✅ La garanzia che ti offro è quella di scalarti 1.000 € della provvigione se non riuscirò a vendere casa tua entro 120 giorni.
Non troverai altre garanzie di questo genere.
Tocca con mano il mio “Sistema di Vendita Garantita – Casa120”.
✅ Al 60° giorno del mio lavoro, se non sarai soddisfatto, potrai smettere di avvalerti della mia squadra e continuare per la tua strada, anche senza dovermi nessuna spiegazione.
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PS: Ogni mese posso prendere solo tre “nuove” case da vendere. Questo mese è già pieno e per il prossimo quasi, c’è solo un posto libero, non aspettare.
Perché a volte l’agenzia non vuole fornirti le visure catastali?
Prima di rispondere a questa domanda che ho visto fare in alcuni forum e siti di imobiliare, devo fare una piccola premessa.
L’unica vera risposta da dare a questa domanda è:
“Che ne so! O sono pazzi, o sono stupidi”. Davvero.
La realtà è che non dovrebbe esistere al mondo che l’agenzia immobiliare non ti fornisce su tempestiva richiesta le visure catastali dell’immobile.
Ciò detto, mi sono interrogato su come mai questo accade così spesso, finchè non mi ci sono trovato coinvolto direttamente, in questo modo di fare strano delle agenzie.
In che modo? Ecco che ti racconto cos’è successo.
Quando Cinzia mi ha detto:
“Sai Giacomo, ho visto una casa molto interessante, quella di Michele…. l’ho vista due volte con l’agenzia XYZ ma sono venti giorni che non riescono a darmi la visura catastale! Questa cosa mi crea forti dubbi”
Cinzia come avrai capito, è una ragazza che cercava di comprare casa (lo so, in questo blog si parla in genere di vendere case, ma credo che fare chiarezza su un concetto che dovrebbe essere la base sia importante anche per te che vuoi vendere).
Dicevo, quando Cinzia mi ha detto questo io sai cosa ho fatto?
“Ecco la visura catastale Cinzia, già che c’ero ti ho fatto anche la visura ipotecaria – se hai bisogno di altro trovi tutte le informazioni per fare da sola scaricando la mia guida [all’epoca era quella vecchia] sul mio blog comprarecasafoligno.it/”
Io ti posso garantire che non che sono stato rapito dagli alieni dell’immobiliare che svelano i Sacri Segreti della compravendita di case.
Nè ti assicuro che sia incredibilmente brillante e stratosfericamente efficiente come una sorta di Mister Tesla dell’immobiliare.
Semplicemente, quando la richiesta è una richiesta semplice, a maggior ragione io do una risposta immediata, semplice e efficace!
E così le ho tirato fuori le visure! E basta! Non serviva fare chissà che salti mortali.
(Sai come è finita? Cinzia ha comprato casa da Michele senza bisogno dell’agenzia, ha fatto tutto da sola. “E ci mancherebbe”, penserai te. E io? Io ho preso da lei l’incarico di vendergli due appartamenti (che poi ho puntualmente venduto).
Cinzia un “paio” di volte mi ha chiesto:
“ma come mai loro in tre settimane non mi hanno fatto la visura catastale e tu nel tempo in cui mi “lamentavo mi hai fatto sia la visura catastale e sia la visura ipotecaria?”
E così me lo sono chiesto anche io, visto che (e questo forse non lo sai, e di certo nessun’altra agenzia di quelle che ti sta nascondendo le visure verrà a dirtelo) i rischi di questa imperizia dell’agenzia sono notevoli. Veniamo quindi al punto.
Innanzitutto cos’è la visura catastale e la planimetria catastale?
La visura catastale è in sostanza un documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate contenente i dati principali di un immobile in Italia. Nella visura catastale c’è foglio, particella (o mappale) e subalterno del Comune di appartenenza; un terreno da foglio e particella (o mappale).
Vediamo anche la differenza tra visura e planimetria:
la visura catastale riguarda gli elementi identificativi del bene e degli intestatari;
la planimetria catastale riguarda la rappresentazione grafica.
Lo so, la spiegazione tecnica della visura è una cosa noiosa oltre che sganciata dalla realtà, e non ti spiega i vari disastri che un errore catastale può generare.
Ad esempio come fare saltare una vendita chiusa con la conseguente restituzione del doppio della caparra più i danni (questo è uno dei rischi che corri).
Eppure era necessario innanzitutto chiarire di cosa stessimo parlando.
La prima cosa importante che devi tenere a mente sempre
Per te è importante sapere che anche se sulla visura ci può essere il nome del proprietario, o dell’usufruttuario, non c’è nessun valore legale di proprietà.
Ossia non è idoneo per dimostrare chi è il proprietario.
Questo significa che anche se è indicato nella visura un proprietario, potrebbe non corrispondere alla realtà.
A cosa servono?
Il catasto ha principalmente la funzione di quantificare le tasse da pagare su un bene immobile (terreno o edificio).
Ma visura (e planimetria) catastale in realtà ti dà tutta una serie di informazioni, tra cui:
se è regolarmente iscritta al Catasto;
come viene rappresentata graficamente;
se l’indirizzo è corretto;
se sono riportati correttamente i trasferimenti di proprietà.
Perché sono fondamentali per la vendita?
Dal 1º luglio 2010 è obbligatorio, in sede di atto notarile di compravendita, attestare la conformità tra lo stato di fatto dell’immobile e le planimetrie catastali. All’atto verrà poi allegata la planimetria catastale sottoscritta da chi vende, da chi compra e dal notaio.
Che cosa rischi? Quali sono le conseguenze del non averle o se sono sbagliate?
Se decidi di comprare o vendere una casa, e:
non sei in possesso delle visure catastali;
sono incomplete (magari manca un usufruttuario o il coniuge in regime di comunione dei beni);
sono difformi (tipo il codice fiscale del venditore è sbagliato);
o palesemente errate (magari il precedente proprietario è deceduto e gli eredi se la stanno prendendo comoda);
o peggio ancora la planimetria catastale è difforme rispetto allo stato dei luoghi (e dei progetti approvati dal Comune).
nell’ipotetico caso in cui il notaio, per uno strano e misterioso motivo, non si accorge di uno di quei difetti, devi sapere che l’atto di compravendita con cui si trasferisce la proprietà di casa a fronte di un tot di euro è nullo.
“Ma quindi succede che i notai stipulano anche con delle difformità catastali?” – Si, succede che le parti (il venditore e l’acquirente) si mettono d’accordo e nascondo la verità al notaio tra l’altro mentendo in un atto pubblico.
E tu, venditore, hai pensato di aver trovato la soluzione veloce, indolore e a cui nessuno mai aveva pensato…. ma sai cosa significa che l’atto è nullo?
Nullo significa che l’acquirente può, in qualsiasi momento (sempre, anche dopo 10, 20 o 30 anni – cioè senza limiti di tempo), chiedere in tribunale l’annullamento della compravendita e vedersi restituire l’intero importo pagato oltre i danni (enormi), interessi, spese ecc. ecc. e magari tu, che gli hai venduto casa, con quei soldi ne hai acquistata un’altra che adesso ti vedrai costretto a vendere per pagare i danni.
Puoi farla da solo?
Possono essere abilitati a richiedere le visure catastali in molti (agenti immobiliari, periti iscritti agli albi, notai, geometri, ingegneri, architetti, commercialisti e molti altri) e la possono richiedere per qualsiasi immobile al costo irrisorio di 90 centesimi mentre la planimetria catastale può essere richiesta solo da geometri, ingegneri, architetti (oltre i notai) se in possesso di delega scritta da parte del proprietario e di specifica autorizzazione alla privacy.
Se sei proprietario di un immobile (o di un terreno), comproprietario o titolare di un diritto reale di godimento (tipo il diritto di superficie, usufrutto, uso di abitazione) puoi effettuare gratuitamente la visura catastale, ipotecaria ed estrarre la planimetria catastale sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Puoi sanare la situazione – è la fine del mondo?
No, non è la fine del mondo. Nella maggior parte dei casi basta affidarsi ad un bravo tecnico. Non starò qui a spiegarti le varie tipologie di attività da fare per sanare le difformità.
Ti basta sapere che la stragrande maggioranza dei problemi, se presi con larghissimo anticipo, possono essere sanati.
Conclusioni
Mi sarei fatto questa domanda fino ad un paio di anni fà, quando ancora cercavo di giustificare e aiutare i colleghi meno fortunati credendo che difendere la categoria sia la cosa più ovvia da fare (e anche perché da bravo “sentimentale” non riuscivo a non difendere un collega).
Dai, mi dicevo, avrà avuto una giornata pesante! Magari a casa qualcuno sta male, la moglie o la fidanzata lo stressa con chissà quali paturnie.
Anche lui combatte, come me, una guerra ogni giorno, devo difenderlo.
Quando sentivo di un’uscita infelice di un altro agente immobiliare cercavo sempre di mettermi nei suoi panni.
Oggi non è più così. Ed è per questo che voglio metterti in guardia da tutti quegli agenti che:
dicono che i clienti hanno le idee confuse;
vanno affermando che non serve risolvere i “difetti e i problemi” sulle case prima di metterle sul mercato;
controllano se i documenti sono in regola solo dopo che ha passato l’acconto di casa al venditore;
dicono che non bisogna raccogliere, catalogare e tenere aggiornate le richieste dei clienti che cercano casa da comprare perché “tanto poi cambiano sempre idea”;
ancora scrivono sugli annunci “casa composta da….” [e già che ci sei mettici pure “quattro muri per stanza, otto porte, dodici finestre e un citofono”];
Ci impiegano una vita e mezza a darti le visure catastali.
E’ a loro che devi stare attento.
P.S.: A questo proposito, se vuoi conoscere un sistema che ti permette di vendere casa in 120 giorni senza svalutarla, senza curiosi che girano per casa e senza avere seccature come queste appena viste puoi richiedere gratuitamente il report nuovo che ho appena finito di scrivere compilando i campi cliccando ➜ qui
Potrai scaricare gratuitamente il mio “sistema”, e ti giuro che non appena avrai finito di leggerlo ti troverai in pieno controllo delle informazioni che ti servono per scegliere a chi affidare la vendita di casa tua.
Vendere casa: per l’Agenzia delle Entrate ci vogliono 8 mesi? E’ troppo tempo se alla fine NON vuoi che si svaluti: ecco perché con il metodo “Casa120” questo non succede MAI.
Se vendere casa tua si tira troppo per le lunghe, agli occhi del compratore susciterà lo stesso effetto di una macchina ferma da tanto tempo nel parcheggio sotto casa. Ecco come.
Da idealista.it:
“… a dirlo è il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia relativo al primo trimestre 2017. Un’indagine che riguarda l’andamento recente e le prospettive a breve termine del mercato degli immobili residenziali e che è condotta congiuntamente dalla Banca d’Italia, da Tecnoborsa e dall’Agenzia delle Entrate.
… nel Centro il tempo tra l’affidamento dell’incarico e la vendita è di 7,3 mesi (6,6 mesi nelle aree urbane e 7,8 mesi nelle aree non urbane) …”
Hai letto bene, caro amico. Il tempo tra l’affidamento dell’incarico e la vendita è tra i 7 e gli 8 mesi.
Ma cosa significa impiegare 8 mesi a vendere casa? Una cosa molto semplice: alla fine sarai costretto a svalutarla.
Già, il concetto di base è questo: più tempo passa sulle vetrine il tuo annuncio di vendita, più tempo i cartelli con scritto “VENDESI” rimangono fuori casa tua, più il valore di casa tua diminuisce.
Ma seguimi e vediamo insieme perchè succede questo, e soprattutto come evitarlo.
Ti ho detto prima che lo svantaggio più grande di lasciare la tua casa in vendita per troppi mesi è quello di svalutarla. Vero, ma c’è anche un altro aspetto negativo che tanti reputano secondario ma che invece per alcune persone è fondamentale.
E tra quelle persone potresti esserci anche tu.
Hai dei progetti irrealizzati?
Questo è un aspetto della vendita di casa che 9 volte su 10 le agenzie immobiliari non sanno prendere in considerazione.
8 mesi è veramente tanto tempo soprattutto quando hai dei progetti che vorresti aver realizzato ieri (e non tra 7,8 mesi).
E cioè che ci sono delle persone, magari come te che leggi adesso, che semplicemente non vogliono stare ad aspettare 8 mesi prima che si realizzi qualcosa.
Non vogliono perchè magari non hanno tempo, perchè hanno fretta e perchè stanno aspettando da già troppo tempo che quella vendita si realizzi per poter realizzare piccoli progetti in cantiere, dei piccoli sogni.
Ad esempio, mi ricordo di un signore al quale ho venduto casa tempo fa che aveva il sogno di vendere casa per andare al più presto a svernare alle Canarie.
Per lui il tempo era fondamentale, e il passare del tempo senza che gli si vendesse casa lo mortificava e lo stressava sempre di più.
Quasi da dover rinunciare a quel sogno nel cassetto di andare a vivere al caldo, in un posticino tutto suo e lontano da rotture di scatole.
Se ti trovi anche tu nella stessa situazione sai di cosa parlo.
8 mesi è quasi un anno, e il pensiero di dover aspettare quasi un anno ti spaventa e ti infastidisce allo stesso tempo.
Eppure ti sembra l’unica opzione possibile e attualmente non vedi alternative migliori, perchè in fondo “se lo dice l’Agenzia delle Entrate” vuol dire che è una media reale e non inventata.
“E vuoi che io sia così fortunato da sfuggire al dato dell’Agenzia delle Entrate e vendere in molto meno tempo?”
Di solito, quando parlo di questo specifico dato degli 8 mesi ai miei clienti, questo è quello che pensano.
E alla fine ti rode ancor di più pensando che hai un mucchio di soldi seppelliti sotto la casa che devi vendere, e che quei soldi sono lì bloccati al palo. Così come la vendita di casa tua.
E anche oggi le valige le faccio domani, o dopodomani, o dopo dopo domani …
Quanto si può uscire dalla media dell’Agenzia delle Entrate?
Diciamoci la verità fino in fondo. I 7,8 mesi rilevati dall’Agenzia delle Entrate sono solo una media.
Questo vuol dire che si può vendere casa in meno tempo? In linea teorica sì. ma vuol dire anche che puoi impiegarci di più.
E a volte quel “di più” può essere un mostruosamente di più.
Non ci credi?
Ieri un nuovo cliente mi ha confessato che sta cercando di vendere da solo casa da TRE anni.
Tre anni, vuol dire 36 mesi.
Riesci a immaginare cosa vuol dire rimanere in ballo con la vendita di casa tua per TRE ANNI?
Dover stare dietro agli appuntamenti per TRE anni?
Dover prendere contatti con gli acquirenti, far vedere casa, sistemarla ogni volta, pagare gli annunci sui portali, avere gente che entra ed esce, ecce ecc… tutto questo per tre anni?
Questo, se già per te aspettare 8 mesi ti può sembrare tanto, ti farà certamente capire quanto può diventare rischioso e frustrante NON affidarsi a sistemi di vendita professionali, quando si parla di vendere casa.
Perchè è un’ipotesi che nemmeno lontanamente dovresti prendere in considerazione, aspettare 36 mesi prima di vendere casa.
Eppure, come vedi, come dimostrato dal mio nuovo cliente che cerca di vendere casa da solo da 3 anni, è un’ipotesi che non è troppo lontana dalla realtà. Anzi, molto vicina.
Immagina cosa può voler dire inoltre, dover rimandare quel famoso piccolo sogno nel cassetto che stai aspettando di realizzare con la vendita di quel fardello che è ormai diventata casa tua, ma vedi i contorni di quel sogno affievolirsi sempre di più.
Quella vacanza alle Canarie sfumare sempre di più, quella casa in quel posto esotico dove poter passare l’inverno si allontana sempre di più, e dopo tre anni quel sogno ti rimane solo un ricordo.
Ora, in questo momento io non so se sia il tuo caso. Ma se sei arrivato a leggere fin qui vuol dire che almeno un po’ ti identifichi in quello che sto raccontando.
Se è così, mi duole davvero ammettere che è proprio quello che accadrà, se deciderai di affidarti alla sorte, al tempo che passa (“tanto prima o dopo la vendo”), o a professionisti che non usano un metodo di vendita preciso e diviso in fasi.
Quanto pericoloso può essere tenere casa in vendita per tanto tempo? L’effetto “macchina parcheggiata”.
E adesso arriviamo alla cosa più importante: la svalutazione
Sapere che ogni mese che passa, il mercato cambia, e quando il mercato cambia tu vai incontro a grossi rischi di svalutazione.
Perchè? Che cosa succede? Voglio mostrartelo chiaramente con un esempio. Prova solo a immaginare questo. Ormai casa tua è in vendita da un paio di mesi, e questo vuol dire che l’hanno vista tutti gli acquirenti della zona potenzialmente interessati a comprare una casa come la tua.
Nel momento in cui una casa viene messa in vendita, agli occhi di un acquirente che sta cercando una casa da comprare da un po’ di tempo, c’è una specie di effetto novità.
Bene, devi sapere che quell’ effetto fa presto a svanire.
E più tempo passa, più nella mente delle persone quell’ ”effetto novità” si trasforma in “allarme sospetto”.
E’ una forma di sospetto che nasce uguale quando per esempio vedi una macchina sconosciuta ferma da troppo tempo nel parcheggio sotto casa.
Succede che questa macchina inizia a diventare sospetta. Nella mente tua e in quella di tutti gli abitanti del circondario più il tempo passa più quella macchina rappresenta un pericolo. “Ma di chi sarà? MA perchè è lì da così tanto?”
Finchè qualcuno non si convince che nell’abitacolo ci sia una bomba e fa chiamare la polizia e gli artificieri.
Ecco, non ci crederai ma succede la stessa identica cosa quando l’annuncio di vendita di casa tua rimane per più di quel paio di mesi sui portali, o sulle vetrine, o sui cartelli in giardino.
Chi sta cercando casa ed è ormai un mese, un mese e mezzo che vede SEMPRE lo stesso annuncio sui portali o sulle vetrine, possono succedere due cose:
O non lo nota più, come un cartellone pubblicitario
O penserà “ci sono dei problemi, perchè nessuno lo vuole, forse costa troppo, forse”…
E così, come un vestito in vetrina che è rimasto esposto troppo, il tuo immobile viene scartato per un effetto sbagliato che suscita nella mente delle persone.
Ed è anche così che un immobile si svaluta sul mercato.
Ora, la logica e la matematica vuole che se questo effetto succede dopo i primi due mesi, prova a immaginare dopo i famosi 8 mesi dell’Agenzia delle Entrate, SE l’agente immobiliare non ha pensato o a rifare la foto o a scrivere l’annuncio (dovrebbe essere un’abilità di marketing e non una semplice descrizione delle stanze). E questo succede quasi sempre perchè l’agente immobiliare lavora senza un metodo.
Dopo i famosi 8 mesi dell’Agenzia delle Entrate, a logica e facendo due conti, verrebbe da pensare che vendere casa è praticamente impossibile, se non stracciando il prezzo.
Qual è la soluzione?
Leggendo interamente l’articolo forse avrai già capito.
La soluzione è: evitare come la morte quegli agenti immobiliari che non si affidano a un metodo di vendita preciso e affinato negli anni, in modo da diventare quasi scientifico.
Dalla mia io posso dire che:
il mio metodo di vendita “Casa120” negli ultimi anni mi ha permesso di vendere le case dei miei clienti praticamente senza mollare di 1 € nella trattativa,
nella metà del tempo previsto dall’agenzia delle Entrate (e quindi in 120 giorni, che son 4 mesi…da qui il nome Casa120 🙂 )
e regalando ai miei clienti la possibilità di vivere questi mesi senza la minima angoscia e preoccupazione perchè li ho tenuti informati periodicamente con dei report mensili precisi su ciò che sto facendo per vendere casa loro (e questa è una pratica che tengo con qualsiasi mio cliente)
In pratica, grazie al mio metodo “Casa120” non esiste il rischio di svalutare casa e, per te, finalmente vendere casa non significherà altro che “firma l’atto e incassa l’assegno”. Fine.
Come potrebbe essere la tua vita?
Prima ti ho parlato di quali spiacevoli sensazioni può causarti dover trascinare avanti la vendita di casa con l’ansia di non riuscire a vendere e il terrore di doverla svalutare alla fine.
Se ci pensi sono piccoli dolori che si accumulano in una vita che già magari non è stata sempre rose e fiori.
In questo momento però voglio che ti dimentichi di queste brutte immagini, e che chiudi gli occhi un attimo (si fa per dire!Non chiuderli o non riuscirai a leggere :)) immaginandoti nel momento in cui venderai casa.
Quanto tempo è passato da quando l’hai messa in vendita? Nemmeno quattro mesi. Circa 120 giorni (questo grazie a un professionista che ha applicato alla lettera un metodo di vendita).
Finalmente, ora sei libero.
Hai firmato e incassato l’assegno e hai in mano la tua libertà. Sei tranquillo perchè sai che hai venduto al miglior prezzo di mercato possibile, perchè l’agente immobiliare ha lavorato in modo eccellente in fase di preparazione dell’immobile.
Sei felice, perchè sai che ora hai smesso di rincorrere i tuoi sogni e sei praticamente arrivato al momento in cui potrai prenderti tutto quello che desideri.
Sognavi una casa al mare dove poter stare in tranquillità? Fra poco ti troverai spaparanzato in terrazza a prendere il sole.
Sognavi un lungo viaggio in posti lontani, esotici, che da tanto tempo sogni di vedere? Hai già le valige pronte.
Inizia ad assaporare i tuoi sogni.
Se sei curioso di saperne di più su come ottenere tutto questo, puoi comodamente scaricare gratis la prima parte della mia guida su come vendere casa senza svalutare, che ti mostrerà anche come funziona il metodo “Casa120”,
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[…… Cosa dire è molto semplice, volevo vendere casa e nel giro di 20, 25 giorni abbiamo venduto casa e al prezzo che non solo il mercato diceva ma anche quello che chiedevo io, che chiedevamo io e mia moglie. ….. ]
Fabrizio Bordoni
[….. Venivo da un’altra agenzia che non mi aveva dato l’aiuto di cui avevo bisogno.
Giacomo mi ha valutato l’immobile facendomi un’analisi specifica realistica, lo ha pubblicato in una maniera eccellente e mi ha costantemente informata sull’andamento della vendita.
Il risultato è stato che ha venduto la casa in meno di un mese….]
Luciana Sciamanna
[… L’immobile è stato venduto immediatamente e con una trattativa accettabile…]
Loretta Mosconi
P.S. “Ok, troppo bello per essere vero. Dove sta l’intoppo?”
Nessun intoppo, caro amico mio. Sto facendo questo semplicemente per dimostrare agli abitanti di Foligno che esistono ancora agenti immobiliari onesti, che lavorano duro per far ottenere degli ottimi risultati ai propri clienti. Ma so che per guadagnare la tua fiducia, dovrò fare molto di più dei miei colleghi. Per questo ti sto regalando questa guida.
P.P.S. Non so te ma io, a quasi 50 anni, credo che la cosa più importante che abbiamo è il TEMPO (che passa e una volta passato non torna più).
E’ strano come da ragazzi ci sembri che la vita sia eterna, facciamo mille sbagli ma nessuno è veramente importante. Poi, all’improvviso, ti ritrovi a pensare che forse non farai in tempo a fare nemmeno la metà delle cose che vorresti fare.
Ti saluto dicendo che sì, in questo articolo abbiamo parlato di rischi, di medie e di incertezze.
Certo che quella dell’Agenzia delle Entrate è solo una media. Certo che impiegarci tre anni per vendere casa è solo un rischio.
Ma a dirla tutta è un rischio che non puoi assolutamente rischiare di correre, se vuoi vivere una vita felice.
Vuoi vendere casa ma hai paura di non realizzare il suo reale valore?
Quello che troverai nelle prossime righe ti aiuterà a difenderti da questa paura.
Se l’agente immobiliare si limita a “mettere casa online” e appendere un cartello, la tua casa finisce nel mucchio.
L’obiettivo non è più valorizzare il tuo immobile, ma riempire l’agenzia di nuovi incarichi: ogni giorno una casa in più da pubblicare, una scheda in più da caricare, una telefonata in più da fare. In questo schema, la tua casa è solo una delle tante e il mercato, le persone che verranno a vedere casa tua, l’accoglieranno come l’ennesima casa su cui, per prima cosa, bisogna trattare il prezzo a più non posso, senza un reale motivo, e poi “ci pensiamo se mettere l’offerta nero su bianco”.
Quando chi ti segue ha il metodo classico per vendere, succede questo:
le foto sono fatte di corsa, l’annuncio è una copia-incolla degli altri, il prezzo non è frutto di un’analisi seria ma di un “tanto proviamo”. Nessuno si prende il tempo di controllare davvero documenti, vincoli, incongruenze catastali, né di preparare casa, valorizzandola, per presentarla a chi potrebbe innamorarsene davvero.
Il risultato è che la trattativa si trascina per mesi, molto spesso, anni. Arrivano visite a vuoto, persone che non sono in target, offerte basse. Ogni settimana che passa senza una strategia chiara logora il valore percepito dell’immobile: la casa resta online troppo a lungo, compare e ricompare nei portali, e nella testa degli acquirenti scatta l’idea più pericolosa di tutte: “se è lì da così tanto, c’è qualcosa che non va”. Questo è il concetto più difficile da spiegare, quello su cui insisto di più, quello su cui trovo la maggior resistenza da parte dei miei nuovi clienti, quello che fa maggiormente la differenza quando viene capito.
Nella testa di tutti noi, quando un qualsiasi prodotto rimane “stantio” sul mercato, si forma la convinzione che ci sia qualcosa che non va, se non lo vuole nessuno. Potrebbe veramente esserci qualcosa che non va, ma potrebbero anche essere solo un problema di come viene presentata casa, di come sono fatte le foto, di come vengono accolti i clienti, di come vengono valorizzati i pregi di casa, e mille altre cose. Il punto è che, quando non c’è una risposta chiara al perché non si vende, quando ci manca un informazione, il nostro cervello la formula in autonomia e scattano i se, i ma e i forse, e, facci caso, sono sempre i peggiori scenari possibili.
Come se non bastasse, non è finita qui, dopo qualche mese – nel migliore dei casi – la casa diventa invisibile, come quella cartellina che hai lasciato sulla scrivania, o quella busta che hai messo in macchina. Sparisce. Nel peggiore dei casi, se va in sovraesposizione – tipo, se stai tutti i giorni a ripubblicare casa sui social, casa passera dal trasmettere una sensazione di diffidenza ad essere proprio “fastidiosa”. Una cosa tipo “peggio delle sette piaghe d’Egitto”.
SPOILER: il problema è sempre nella comunicazione.
Il vero rischio, quando ti affidi a chi non sa trasmettere il reale potenziale di casa tua a chi la sta cercando, è proprio questo: non è solo una questione di tempi più lunghi, ma di prezzo che si abbassa, aspettative che crollano e frustrazione crescente, fino a farti accettare condizioni che non avresti mai voluto prendere in considerazione.
Scommettiamo che indovino un paio di cose su di te? Vediamo.
So che ora ti trovi in una situazione che a confronto le dodici fatiche di Ercole erano allegre passeggiate lungo il corso a Foligno.
E cioè, quella di dover vendere casa senza doverci rimettere la salute mentale, stando appresso alle bizze delle agenzie immobiliari e dei loro agenti più o meno improvvisati.
La seconda cosa che so su di te è che non hai nessuna intenzione di vendere casa sentendoti costretto a SVENDERE.
“Andiamo al sodo: come posso fare per vendere casa prima possibile senza svalutarla, senza dovermi preoccupare anche di come lavora l’agente, e senza altre preoccupazioni inutili?”
Se vuoi fare tutto questo c’è solo una cosa di cui dovrai essere sicuro.
Ovvero accertati che nell’agenzia immobiliare che hai incaricato di venderti casa ci siano agenti che seguono un METODO di vendita ben preciso.
Se non hai la possibilità di vedere e ascoltare il video che trovi sopra eccoti la trascrizione:
ciao a tutti sono Fabrizio.
Devo fare due premesse importantissime.
Innanzitutto prima di settembre, ad agosto, Giacomo Brandi e la Tecnorete non li conoscevo assolutamente.
La seconda cosa importantissima è che queste parole che dico sono veritiere perché è l’esperienza mia personale, quello che mi è successo.
Cosa dire è molto semplice, volevo vendere casa e nel giro di 20, 25 giorni abbiamo venduto casa e al prezzo che non solo il mercato diceva ma anche quello che chiedevo io, che chiedevamo io e mia moglie.
Quindi a questo punto che dire? soddisfatto al cento per cento!
Quello che volevo assolutamente l’ho ottenuto in brevissimo tempo e con l’importo desiderato quindi grazie tantissimo a Giacomo Brandi e alla Tecnorete.
Ve lo consiglio tantissimo perché addirittura a casa mia prima di lui sono venuti 4, 5 agenti e sinceramente non mi avevano dato tutta questa fiducia.
Quando è venuto lui, con le sue argomentazioni, la professionalità, la banca dati e tutte le situazioni, diciamo professionali, che si richiedono ho capito che mi potevo affidare una persona che non mi avrebbe fatto perdere tempo.
Che poi, casa mia io ritenevo, erroneamente, sta su un veicolo, è un pò piccolina, manca il garage … pensavo che potesse essere difficile da vendere o chissà quando ci riuscirò???… e invece mi sono sbagliato perché è stato tutto l’opposto.
L’ho venduta alla svelta e al prezzo che dicevo io quindi non ho null’altro da dire se non un grazie a Giacomo e un saluto a tutti.
Fabrizio Bordoni
residente a: Foligno professione: Imprenditore provenienza immobile: Immobile acquistato come abitazione principale venduto per riacquistare una nuova abitazione principale
Ora ti permetterò di capire meglio cosa intendo.
Ma prima voglio farti un appunto. Giusto perchè tu lo sappia, in caso sia ancora indeciso se affidarti o meno a un agente immobiliare.
“No, perchè io stavo pensando di arrangiarmi da solo…niente agenzie, niente agenti incapaci!”
E io ti assicuro che posso comprendere il tuo pensiero.
Ciò nonostante, per quanto sappia che al giorno d’oggi lavorare con le agenzie immobiliari è un incubo, continuo a sconsigliarti il fai-da-te quando si tratta di vendere casa.
Perché?
Se sei in una fase ancora precedente a questa, SE sei ancora indeciso se affidarti o meno a un agente immobiliare e stai pensando di arrangiarti da solo, te lo sconsiglio vivamente.
E’ praticamente impossibile che tu riesca a vendere:
con la certezza assoluta che non ci siano beghe burocratiche sul tuo immobile;
SENZA sapere come si prepara professionalmente una casa per farla vedere all’acquirente;
SENZA sapere come scrivere l’annuncio in modo persuasivo e che colpisca un target preciso;
SENZA sapere come selezionare gli acquirenti;
Molti pensano che senza intermediazione con l’agenzia risparmieranno.
La realtà è che, per quanto ti sia difficile crederlo adesso, finiresti solo per buttare via un sacco di tempo e di soldi.
E ti assicuro che non te lo dico per tirare acqua al mio mulino.
Anzi, ti dirò di più.
Magari alla fine la vendi anche la casa eh, non è che non la vendi.
MA, c’è un “MA” grosso come…una casa 🙂
Ma se il tuo obiettivo è DAVVERO quello di NON SVALUTARE la casa in cui hai vissuto, di NON PERDERCI assolutamente NIENTE, ma soprattutto di preservare la tua salute mentale e quella della tua famiglia, lascia stare davvero.
Le complicazioni burocratiche che insorgono all’ultimo momento sono un labirinto dal quale non ne esci più;
Nella gestione della trattativa avrai a che fare con gente a cui non interessa altro che darti meno soldi possibile, e farà di tutto, anche assillarti nel cuore della notte, per raggiungere il suo scopo;
In una situazione anomala qual è il mercato adesso, bisogna avere competenze specifiche per saper scrivere un annuncio, preparare l’immobile alla visita e soprattutto selezionare gli acquirenti per evitare che casa tua si trasformi in un parco giochi;
Ma quindi come usciamo da questa situazione?
Ok. Gli agenti immobiliari sono un disastro e vendere da solo è una follia.
Tutto questo fa sì che, quando arriva il fatidico momento di dire: “sì, vendiamo casa”, tutto a un tratto vieni assalito da una sensazione di ansia, di vera angoscia che ti chiude la bocca dello stomaco.
Sì, perché sai già a cosa stai andando incontro.
Sai già che i prossimi mesi in casa si respirerà aria di vera tensione.
Vendere casa vuol dire o rompersi la testa contro il muro per la desolazione causata dal non trovare un’agenzia immobiliare in grado di fare il proprio, o intossicarsi l’anima e provare a fare tutto da solo.
E quindi vedi che l’agenzia ti chiama una o due volte al mese per dirti che questo o quello potrebbe essere interessato, e poi questi vengono e non si fanno più vedere
Inizia il periodo delle visite, se tutto va bene: ed ecco i curiosoni che entrano ed escono da casa tua come fosse un luna park. L’agente immobiliare con fare svogliato, mostra le sole due camere di casa tua, e il visitatore dice: “Ah ma io credevo che fossero tre stanze e due bagni!”.
Come possiamo allora sbrogliare questa situazione senza che nessuno si faccia male?
Innanzitutto c’è bisogno che tu prenda consapevolezza di una cosa.
Un concetto fondamentale senza il quale farai davvero fatica a trovare la soluzione.
Ma che dandolo per assunto, fissandolo bene nella tua mente con un pennarello indelebile, ti permetterà di trovare in men che non si dica un professionista dell’immobiliare davvero valido con cui lavorare assieme.
Devi capire che ormai al giorno d’oggi, in praticamente qualsiasi settore, il concetto di generalista è morto.
Non puoi più affidarti a aziende e professionisti che si rivolgono a un mercato generalista.
Con la rapida evoluzione industriale abbiamo assistito al nascere di aziende specializzate in qualsiasi settore.
Ciò ha comportato la creazione di quelle che si chiamano “nicchie di mercato”. Che cos’è successo?
Con l’aumentare del benessere, i bisogni delle persone si sono fatti sempre più specifici, sempre più particolari.
Siamo passati nel giro di poche decine di anni dall’aver bisogno di sedie e tavoli, (dall’essere quindi un paese in ricostruzione e abbattuto dalla guerra) all’avere bisogno di tavoli ovali anti-macchia ultra leggeri allungabili…
Spero che l’esempio ti sia chiaro per farti capire il concetto.
I bisogni delle persone sono sempre più specifici, e questo vuol dire che sia le aziende che i professionisti devono essere in grado di rispondere a questi specifici bisogni.
“ok, Giacomo, ma tutto questo per dirmi cosa?”
Bene. Il punto è che per quanto ti possa sembrare strano, la stessa identica cosa funziona anche nell’immobiliare.
Seguimi un attimo nel ragionamento.
Lo sai bene anche tu: il mercato è cambiato.
In realtà è in continuo e rapidissimo mutamento (e questo è il motivo per cui ad esempio non ci si può rifare ai prezzi delle vendite di 10 mesi fa in fase di valutazione del prezzo).
In una situazione anomala come quella in cui si trova l’ immobiliare oggi, in cui è tutto molto più difficile SE NON SI HANNO DELLE COMPETENZE SPECIFICHE per affrontarlo, bisogna essere più consapevoli rispetto a una volta.
Consapevoli soprattutto del mare che c’è di mezzo tra il vendere una casa e vendere un capannone, per esempio.
Del mare che c’è di mezzo tra conoscere le necessità specifiche e i bisogni di un acquirente e di un locatario.
In sintesi?
Un agente immobiliare deve avere ben chiaro in testa che i problemi del residenziale non sono uguali ai problemi del commerciale.
E di conseguenza, ma deve armarsi delle migliori competenze, della migliore formazione e di una preparazione di altissimo livello PER OFFRIRE IL MEGLIO DEL SUO LAVORO A UNA SPECIFICA TIPOLOGIA DI CLIENTI.
Questo è quello che fa uno specialista.
E questo vuol dire, in sostanza, specializzarsi e permettere a TE che devi vendere, di dire:
“Ok, so che quell’agente immobiliare è specializzato nella vendita di case, e quindi è preparato al massimo su problemi che potrò avere io nel mio caso specifico, è abituato a parlare con gente che sta vendendo case e quindi capirà davvero di cosa ho bisogno!”
“Finalmente posso vendere casa SENZA doverla svendere.”
Essere specializzati nella vendita di abitazioni vuol dire offrire la massima garanzia di soddisfazione al tuo cliente.
Per te quindi vuol dire:
1. massima tutela dei tuoi interessi.
2. essere sicuro di vendere casa nella metà del tempo previsto, ad esempio, dai report dell’Agenzia delle Entrate.
3. essere sicuro che l’agente saprà come gestire la vendita con margini di trattativa bassissimi.
4. avere la serenità che stai lavorando con una persona che ha le competenze per fare tutti gli accertamenti burocratici del caso, preparare il tuo immobile al meglio sia dal punto di vista fisico, sia dal punto di vista burocratico, per le visite ai compratori;
5. ma soprattutto, vuol dire conoscere bene il proprio pubblico, e quindi di conseguenza saperci parlare, saper scrivere annunci efficaci di vendita.
Vuol dire, alla fine di tutto, dormire sonni tranquilli e vivere il periodo di vendita di casa tua con massima leggerezza, senza che tu ti debba preoccupare di nient’altro se non firmare il contratto e incassare l’assegno.
Il problema che oggi affligge l’agente immobiliare vecchio stampo alla “faccio tutto per tutti”, e che rallenterà la vendita di casa tua fino a doverla svendere
Di base, gli agenti immobiliari che fanno locazioni, compravendite, capannoni commerciali, negozi, abitazioni…insomma che NON sono specialisti, hanno un problema: non sono abituati a parlare a un target preciso.
O meglio, non lo sanno fare. Non sanno andare a fondo dei bisogni specifici del loro cliente.
Questo perchè per loro il lavoro consiste in:
fare più banca dati possibile;
ottenere l’esclusiva su qualsiasi immobile sia in trattativa nella loro zona: non importa se in affitto o vendita. Non importa se un’attività commerciale o una casa.
puntare tutto sulla quantità di gente da portare a far vedere l’immobile, nella speranza che qualcuno di veramente interessato ci sia;
E basta. Non c’è un vero e proprio metodo di lavoro.
Ma quello che è peggio è che nel lavoro di un agente immobiliare generalista NON esiste la qualificazione dell’acquirente.
Ora voglio cercare, senza complicare le cose, di mostrarti qual è la differenza che passa tra un agente immobiliare generalista e un agente immobiliare specializzato.
1. capacità specifica di risolvere dei problemi burocratici;
2. competenza specifica per scrivere gli annunci;
3. competenze per selezionare e targetizzare l’acquirente;
4. tempo da dedicare al cliente e a capire di cosa davvero lui ha bisogno;
Ora, senza andare troppo nei dettagli tecnici, posso assicurarti che i problemi del residenziale non sono gli stessi problemi del commerciale.
Il controllo per prendere il mutuo è semplice, privato che compra – per l’azienda è più complicato
Di cosa ha bisogno chi vuole comprare casa? E di cosa ha bisogno chi invece vuole vendere?
I bisogni di acquirente e compratore si possono riassumere così:
VENDITORE: “Devo vendere casa mia e voglio vendere prima possibile a 100 senza svalutare l’immobile di nemmeno 1€!”
COMPRATORE: “Voglio comprare casa tua ma voglio spendere 10 e non darti neanche 1€ di più!”
Questo è in sintesi il dialogo mentale che passa tra venditore e compratore. Come puoi ben notare c’è un gap di diversi chilometri di distanza.
Come si fa a creare il sistema del doppio vincitore, in cui sia venditore che compratore sono soddisfatti?
Se tu venditore, dovessi fare una domanda del genere a un agente immobiliare generalista, una domanda del tipo: “come posso essere sicuro che farai i miei interessi?”, io ci metterei la mano sul fuoco che inizierebbero a sciorinarti le loro competenze sui criteri accademici di valutazione dell’immobile, proseguendo col parlare delle crisi dell’immobiliare e di quanto sia difficile vendere casa oggi, ecc ecc.
Se tu facessi questa domanda a me per esempio, io ti risponderei che la partita si gioca tutta attorno a un concetto di base: le necessità specifiche che ogni compratore e che ogni venditore ha.
L’agente immobiliare deve essere in grado di capire quali sono queste necessità ed essere in grado di rispettarle.
Ora ho bisogno che tu mi presti la massima attenzione: sto per svelarti una cosa che difficilmente troverai scritta da qualche altra parte, o che altri agenti immobiliari ti diranno.
Ti parleranno di criteri di valutazione, ti parleranno di valutazione a corpo, di valutazione comparativa e così via.
Tu devi sapere che i metodi “tradizionali”, accademici, per stabilire il prezzo di un immobile sono del tutto SGANCIATI DALLA REALTA’.
Ci sono essenzialmente solo DUE modi per ottenere il massimo prezzo di mercato da una casa.
l modi per ottenere il massimo prezzo di mercato da un immobile sono:
presentarlo bene;
presentarlo alla persona che più lo apprezzerà;
Ok, ora lasciami spiegare quello che magari adesso ti sembra un gioco di parole.
Che cosa vuol dire “Presentare l’immobile alla persona che più lo apprezzerà”?
Vuol dire che nel momento in cui decidi di vendere, devi evitare come la morte che casa tua si trasformi in un luogo di attrazione per visitatori occasionali, curiosi del momento, e “cacciatori di opportunità”.
Mi spiego meglio.
La maggior parte degli agenti immobiliari, e soprattutto quelli che NON sono specializzati sul residenziale, oggi lavora così: “faccio vedere casa tua a più gente possibile, e vedrai che prima o poi qualcuno che compra lo trovo!”
Ti sembrerà assurdo, ma è così. So che adesso stai pensando che non è possibile, che è fuori da ogni immaginazione, che dovranno pur avere un metodo, ma ti posso garantire che funziona così ancora nella maggior parte delle agenzie immobiliari.
E quindi?
Dal momento in cui metti in vendita e dai l’incarico all’agente immobiliare, ancora con un barlume di speranza nel cuore di poter vendere in tempo utile e di farlo al miglior prezzo possibile, per l’agente inizia la corsa disperata al compratore, e partono così “le visite guidate”.
Quando l’agente immobiliare non ha un metodo di lavoro, casa tua inizia a essere vista e visitata da persone che NON hanno la più pallida idea di cosa stanno cercando.
Che non sanno quanto vogliono spendere e non sanno quanto POSSONO spendere.
Attenzione. Non lo sanno loro, e non lo sa nemmeno l’agente immobiliare!
La differenza tra uno specialista e un generalista nel vendere case: conoscere l’acquirente.
Tradizionalmente gli agenti immobiliari NON fanno nessuna domanda a chi gli capita in agenzia e dice di voler comprare casa.
Non hanno quindi, dei metodi di qualificazione dell’acquirente. Non solo non ce li hanno, ma pensano che porre tutta una serie di domande preventive a chi si presenta in agenzia sia una sorta di maleducazione.
“Non si fa, disturbi e scacci le persone!”
Eh già.
Poi però:
trasformare casa tua in un viavai di persone a caso;
farti aspettare mesi e mesi prima che tu possa solamente immaginare di imbastire un minimo di trattativa;
farti firmare il preliminare senza fare nessun accertamento burocratico sull’immobile rischiando di far saltare tutto e farti pagare multe da orbi;
e infine, se tutto va bene, farti vendere solo svalutando;
No, questo no, non gli pare brutto.
Ma andiamo avanti.
Dicevamo che gli agenti immobiliari tradizionalmente non attuano nessun metodo di qualificazione dell’acquirente. Ma non che lo facciano per cattiveria o perchè provino un piacere perverso nel farti vivere una situazione di angoscia quando devi vendere. No.
Semplicemente tanti navigano nel buio perchè proprio non sanno come si fa. Perché di base sono rimasti ancorati a metodologie di lavoro dell’anteguerra. Perchè non hanno quindi evoluto il loro modo di lavorare adattandolo alla situazione anormale che si è creata negli ultimi dieci anni.
Il generalista è quello che è rimasto al palo per quanto riguarda la formazione e le attività di promozione dell’immobile.
E quindi il loro modo di selezionare l’acquirente si riassume in: “intanto ti porto a dare un’occhiata così ti fai un’idea”.
Ecco, in questa frase è racchiuso il male.
“Intanto ti porto in giro a dare un’occhiata così ti fai un’idea”.
Io ti do un consiglio: prima di assumere qualsiasi agente, prima di assegnare un incarico, accertati sempre che abbia dei metodi validi di qualificazione dell’acquirente.
Casa tua non si venderà facendola vedere a più persone possibile: no. Al contrario, rimarrà sul mercato per ancora più tempo e alla fine ti troverai costretto a svendere.
Casa tua si venderà solo ed esclusivamente facendola vedere a persone preventivamente qualificate.
Cioè quando l’agente immobiliare sa esattamente:
a) chi è quella persona;
b) di quanto veramente ha a disposizione e quanto è disposto a spendere per l’acquisto di casa;
c) cosa sta cercando e quale bisogno o necessità specifica vuole risolvere con l’acquisto di casa;
Nella misura in cui casa tua è, per la persona che la sta vedendo, “esattamente ciò che sta cercando”, non ci saranno problemi a imbastire la trattativa e vendere, arrivando a trattare il meno possibile sul prezzo che io, agente immobiliare, e te, venditore, avremo stabilito.
Che cosa succede di solito quando fai vedere casa a un potenziale acquirente?
Sarà successo anche a te, se hai già provato a vendere casa, di accogliere potenziali acquirenti in casa per poi sentirli esclamare: “Bella! Ci pensiamo qualche giorno e poi ti facciamo sapere”.
Se ancora non sei in questa fase, allora dovrai credermi sulla fiducia, perchè è esattamente quello che succede.
Nei giorni successivi tu non hai MAI PIU’ ricevuto o saputo nulla.
Li chiami e non ti rispondono al telefono. Vero? Vero che è così?
Erano dei ladri? O dei maleducati?
No, nessuno dei due. Semplicemente non rispondevano ai tre criteri fondamentali di qualificazione dell’acquirente, che stai per vedere adesso.
Innanzitutto ricorda:
Tutte le attività per promuovere il tuo immobile devono essere volte ad attrarre solo i clienti in target, squalificando contemporaneamente tutti quelli che non sono interessati.
L’agente immobiliare deve sapere come far innamorare l’acquirente di casa tua dal primo momento che vede casa su internet a quando entra.
“Appena sono entrata l’ho sentita mia. Finalmente la ricerca di casa era finita”.
Micheli Mariella
Questo è quello che comporta il lavoro di uno specialista:
i contenuti delle inserzioni (cartelli, volantini, annunci online ecc) devono essere scritti per il cliente tipo, quello cioè che apprezzerà maggiormente un immobile come il tuo;
la selezione e la qualificazione del venditore dev’essere fatta in modo professionale e con delle domande specifiche che ti permettono di capire se quella persona è più adatta per vedere e apprezzare casa tua o meno;
La casa deve essere visitata solo da persone che:
1. Vogliono comprare adesso.
Puoi anche fare a meno di chi ti dice che non ha fretta o che sta girando per “farsi un’idea del mercato”.
2. Vogliono comprare adesso… e vogliono proprio casa tua.
Se hanno bisogno di tre camere matrimoniali, è inutile mostrare loro una casa con una camera matrimoniale, una camera singola e una cameretta/ studio.
“Ma lei che tipo di casa sta cercando?”
“Mah, non lo so… l’importante è che sia un affare!”
Ammetto che spesso è davvero difficile entrare nella testa dell’acquirente anche facendo delle domande esplicite, proprio perchè la persona stessa non hai idea di cosa stia cercando.
3. Vogliono comprare adesso, vogliono proprio casa tua…e hanno la disponibilità finanziaria per acquistarla in questo momento.
Non ci interessa sapere quanti soldi hanno in banca.
Ma per farti un esempio, se devono accendere un mutuo dobbiamo essere “sicuri” che la banca glielo conceda.
Non basta che il bancario di turno gli abbia detto “Tranquillo che il mutuo lo prendi”, senza prima avergli fatto una specifica analisi di fattibilità.
Non serve far vedere casa a quante più persone possibili. Cercare di attirarli dando informazioni sbagliate e parziali, con la speranza che poi, vedendola, si innamorino.
Non funziona.
Anzi, ti farà perdere un sacco di tempo e ti porterà un livello di frustrazione e insoddisfazione da non dormire la notte.
“Venivo da un’altra agenzia che non mi aveva dato l’aiuto di cui avevo bisogno”
Giacomo lo ha pubblicato in una maniera eccellente: Il risultato è stato che ha venduto la casa in meno di un mese.”
Luciana Sciamanna
Ora, ricapitolando…
come posso fare per vendere casa prima possibile senza svalutarla e senza troppe preoccupazioni?
Affidati a un agente immobiliare SPECIALIZZATO nella vendita di case, quindi nel settore residenziale, che abbia un metodo di lavoro specifico.
✔️ come riconosco un agente specializzato nella vendita di case?
Prima di affidargli l’incarico, accertati che nel metodo di lavoro dell’agente immobiliare sia prevista una fase di selezione e qualificazione dell’acquirente, e che non lavorino “alla vecchia maniera”.
✔️ perché non dovrei provare a venderla senza agente immobiliare?
L’idea di vendere casa da solo deriva da una concezione distorta del lavoro dell’agente, e che la categoria stessa dell’agente immobiliare in Italia ha contribuito ad alimentare.
In realtà fare tutto da solo aumenterà le tue probabilità di vendere dovendo svalutare, e ti causerà più problemi che altro.
Perchè? Ci vogliono delle competenze specifiche nella fase di controllo dell’immobile, dal punto di vista burocratico.
Il fatto è che noi italiani con queste cose tendiamo sempre a pensare: “Tanto a me non succederà mai!”.
In questo caso il rischio è troppo grosso per pensarla così: un inghippo burocratico sulla casa può portarti a dover pagare un prezzo troppo alto.
Ti faccio un esempio: esistono delle particolari convenzioni col Comune ti obbligano a vendere solo a un certo tipo di persone, o solo entro una certa soglia di prezzo. Pena la nullità dell’atto di compravendita e il pagamento di una penale.
Vale la pena di rischiare?
✔️cosa vuol dire essere SPECIALIZZATO nella vendita di case?
Vuol dire lavorare con professionista in grado di garantirti che:
farà vedere casa tua solo a persone preventivamente qualificate;
è in grado di analizzare e conoscere gli specifici bisogni del venditore e del compratore;
sa bene che esistono differenze abissali tra residenziale e commerciale, tra vendita e locazione, NON SOLo dal punto di vista burocratico, ma anche riguardo alle necessità delle controparti;
✔️ qual è il vantaggio di lavorare con un agente immobiliare che segue un metodo di vendita?
Se devi vendere casa e il tuo obiettivo è quello di vendere al miglior prezzo possibile, mantenendo margini sulla trattativa inferiori al 10%, senza restare in ballo con la vendita un’infinità di tempo, e senza vivere questo periodo nell’angoscia e nella paura di non riuscire a vendere, allora il tuo agente immobiliare deve seguire un metodo di vendita.
A questo punto dovresti avere tutte le carte in mano per riconoscere un VERO professionista che ti permetterà di vendere senza svalutare.
Qui a Foligno, ci sono altre agenzie che ti promettono – ti garantiscono – di raggiungere il risultato di vendere casa entro un numero prefissato di giorni. Chi 60, chi 45, ma nessuno dice in cosa consiste questa promessa, questa garanzia. Cosa succede dopo quei giorni. Nulla, non succede nulla.
Eppure una garanzia funziona solo se prometti qualcosa. La mia garanzia è di scalarti 1.000 euro dalle provvigioni, e lo metto nero su bianco nell’incarico.
Ringrazio tutti i componenti dell’agenzia per aver risolto con sollecitudine, gentilezza e professionalità i problemi relativi al mio appartamento a Foligno.
Venivo da un’altra agenzia che non mi aveva che non mi aveva aiutato a vendere.
Giacomo ha stimato l’immobile effettuando un’analisi specifica di mercato, ha realizzato una promozione specifica sul mio appartamento e mi ha sempre tenuta aggiornata sulla vendita.
La casa è stata venduta e sono stati risolti i tanti problemi burocratici che ho avuto dall’inizio alla fine grazie a Giacomo.
Senza Giacomo non avremmo potuto dare la casa che sognavamo alla nostra famiglia, o almeno sarebbero trascorsi un paio di anni in più, ad andare bene.
…….
Cosa c’era che non andava prima?
Prima non conoscevamo tutti i problemi che avrebbero compromesso la vendita della nostra “vecchia” casa, o almeno, per quelli che conoscevamo, ne ignoravamo la portata.
Abbiamo pensato: che ci vorrà mai a venderla? Avevamo comprato la vecchia casa nel 2011 con un’altra agenzia ed era rimasta in sospeso una pratica con il Comune di Foligno. Il venditore ci aveva rassicurato che l’avrebbe chiusa in brevissimo tempo e a riprova della loro parola quest’impegno era stato inserito nell’atto di compravendita stipulato con il notaio. Ognuno ci aveva rassicurato, ci avevano detto: state tranquilli, si può fare. Perché dubitare della parola data? Per di più di fronte al notaio?
E come sempre avviene in Italia, cosa sarà mai successo dopo? Che siamo dovuti andare dall’avvocato! Ma questa è un’altra storia.
C’era solo una pratica da chiudere? Il problema era solo questo? Per carità, piove sempre sul bagnato. Abbiamo anche trovato dell’altro. Come ci ha spiegato Giacomo prima le normative erano “leggermente” diverse, ora l’atto il notaio non ce lo avrebbe potuto stipulare. La casa non si sarebbe potuta rivendere.
Difficile capire che un pezzo di carta, o due, possono impedirti di vendere una casa comprata da poco, con un mutuo stipulato anch’esso da poco. Una casa amata e coccolata, una casa che volevamo vendere perché il solo ed unico difetto era quello di non avere un giardino
Giacomo ci ha indicato la strada da seguire e le azioni da intraprendere per risolvere i problemi burocratici. Problemi che sembravano irrisolvibili per il precedente proprietario. Dopo che ci ha aiutato a risolvere questi problemi ci ha venduto casa al terzo appuntamento. Come ha fatto non l’ho ancora capito, visto che si parla tanto della crisi delle case.
Inoltre ci ha assistito anche nell’acquisto della nuova casa. Anche se non l’abbiamo comprata con lui, ma con un’altra agenzia, ci ha sempre consigliato per il meglio ogni volta che glielo abbiamo chiesto.
Non ci ha mai lasciato soli. Ci ha sempre assistito anche dopo l’atto.
Non possiamo che concludere consigliando vivamente l’agenzia Tecnorete di Foligno per la grande professionalità del titolare Giacomo Brandi e dei suoi collaboratori.
residente a: Foligno professione: Dipendente provenienza immobile: Immobile acquistato come abitazione principale venduto per riacquistare una nuova abitazione principale.
Per te da ora vendere casa significherà solo firmare l’atto e incassare l’assegno.
Senza nessun’altra preoccupazione.
Vuoi vendere casa in massimo 4 mesi, con un margine sulla trattativa di non più del 5-10% e senza doverti preoccupare di niente?
Clicca sul pulsante contattami (in alto, sulla barra principale), ti chiamerò entro poche ore per fissare una prima visita all’immobile.
Un’ultima cosa, prima di salutarci. Per quanto riguarda quello che sto per dirti credo davvero di essere forse l’unico
in Italia a fare una proposta del genere ai miei clienti.
Se non ottieni il risultato che ti aspettavi, ti garantisco la restituzione di € 1.000 dalla provvigione.Questa è la garanzia che offro da quando mi sono reso conto che il mio metodo mi permette di avere una percentuale
di fallimento molto vicina allo zero.
Così io non rischio niente perchè so per certo che riusciremo e tu sei tutelato con una garanzia potente.
Aspetto la tua chiamata…SUBITO!
Non voglio metterti fretta, so che anche tu hai le tue cose da valutare.
Ma io ti consiglio al massimo di:
dare una riletta a questo articolo;
dare un’occhiata al resto di questo blog e leggerti qualche articolo;
e poi prendere subito il telefono e chiamarmi;
Considera che questo blog è molto visitato e sono molte le persone che chiamano per chiedermi le informazioni più disparate in merito al contenuto di quest’articolo.
Il fatto è che per il prossimo mese non posso prendere più di dieci incarichi.
Per cui se inizi ad accorgerti che il tempo se ne sta andando e casa non si vende…
O se ti sembra che il tuo agente immobiliare non stia combinando ancora nulla di buono…
O se hai appena deciso di mettere casa in vendita e l’idea di dover affrontare i prossimi mesi di visite, pulizie, telefonate, trattative e altre scocciature, ti terrorizza…
Ti consiglio di prendere il telefono e chiamarmi ora, in questo momento.
Molto probabilmente altri venditori, in questo esatto momento che leggi queste parole, mi stanno chiamando e stanno fissando il loro appuntamento.
Spero per te di non essere già arrivato al limite di incarichi!
P.S.
Ecco il link alla sezione contatti ➡︎ cliccando qui ⬅︎ e mandarmi un richiesta da li.
(rivelato anche perché devi evitare come la peste gli agenti immobiliari che si nascondono dietro alla crisi)
I miei colleghi ridevano quando dicevo di usare questa “mandrakata” per vendere le case velocemente e senza svalutarle. Ma quando videro che le mie case si vendevano in pochi giorni, mentre nelle loro i visitatori entravano ed uscivano alla velocità della luce… HANNO SMESSO TUTTI di sghignazzare!
“Appena sono entrata l’ho sentita mia. Finalmente la ricerca di casa era finita”.
A differenza di altre agenzie che mi volevano far vedere case lontane dalle mie esigenze, Giacomo mi ha fatto vedere solo due case, entrambe perfette per me. Mi ha compreso immediatamente e ha evitato di fare inutili visite ad appartamenti inadeguati alla mie esigenze.
Giacomo mi ha assistita, supportata e sopportata per tutta la compravendita fornendomi assistenza sui tanti problemi che ho dovuto affrontare, assistenza che continua a darmi anche dopo aver fatto l’atto di compravendita.
Qual è il motivo per cui, nonostante mesi e mesi di tribolazione con le agenzie, nonostante ormai da tempo immemore gli annunci della tua casa in vendita campeggino su tutti i portali immobiliari…
Perché nonostante tutto questo c’è sempre poca gente che viene a visitare l’immobile?
E perché quella poca gente che ti entra in casa ha quell’aria disinteressata di chi si sta facendo una passeggiata giusto così, “per dare un’occhiata”?
Oggi con questo articolo mi duole annunciarti che c’è un motivo di base per cui casa tua non sta ricevendo visite.
Come potrai vedere questo motivo è una sciocchezza, in realtà. Un piccolo accorgimento che l’agente immobiliare dovrebbe avere nel momento in cui assume l’incarico, ma di cui senza dubbio, se casa tua non si sta vendendo, non sta tenendo conto.
Per inciso: dimenticati dei discorsi sulla crisi, che non si vendono case, che bisogna svendere, e quant’altro. Piuttosto preoccupati che il tuo agente immobiliare stia facendo tutto quello che c’è da fare per vendere casa tua al massimo prezzo di mercato.
E tra tutto quello che c’è da fare c’è anche questo. Sappi che è una di quelle cose che ti fa la differenza tra fare visite e NON fare visite. E quindi, tra vendere casa e non venderla.
Posso confermarti con sicurezza che da questa “sciocchezza”, dipende la vendita di casa tua. Attenzione: non l’esito della trattativa, non quanto ne ricaverai, ma proprio il fatto di avere visitatori o meno che entrano a vederla.
Questa cosa ti sta di fatto, impedendo di creare un pubblico di potenziali acquirenti.
Molti dei miei colleghi la ignorano. E le rare volte in cui invece ne siano consapevoli, la snobbano apertamente.
Perché? In fondo è due ore che dico che stiamo parlando di una cosa in realtà banale! Attenzione: banale, ma non semplice. Proprio come un trucco di magia o illusionismo.
“Non c’è trucco e non c’è inganno!”: in realtà i trucchi di magia sono banali giochetti di illusione ottica, ma fatti con una perizia ed esperienza tale da lasciare a bocca aperta gli spettatori.
Ora stai per scoprire come, tenendo questo accorgimento di cui ti sto per parlare, ricreerai lo stesso effetto che il prestigiatore ha sullo spettatore, per vendere casa tua in metà tempo incantando l’acquirente tanto da farlo rimanere a bocca aperta davanti a casa come fosse in stato di ipnosi.
PRIMA
DOPO
Perché casa tua NON si sta vendendo?
Come avrai potuto capire dalle immagini sopra, stiamo parlando delle foto che vengono scattate agli ambienti di casa tua.
Una cosa piuttosto banale, di per sé. Non trovi?
È ovvio che si debbano fare le foto. TUTTI gli agenti immobiliari, quando fanno la prima visita, vengono a scattare delle foto.
Dove sta il problema? Il problema, gravissimo, è che da come viene presentato l’immobile dipende il fatto che la gente venga attratta nel vederlo o meno.
Quelle che vedi sopra sono immagini scattate ad un immobile che ho venduto qui a Foligno.
L’interno è lo stesso: un bagno. La prima foto che vedi è stata fatta da un mio vecchio collaboratore (peraltro architetto, quindi non uno qualunque). La seconda è stata fatta da me.
La differenza è stata: ZERO appuntamenti prima e CINQUE appuntamenti in 15 giorni e poi la vendita.
Ora, io ti vorrei davvero allegare l’intera cartella di foto che sono state scattate PRIMA il mio intervento e compararle con quelle che ho fatto io.
Non si può fare, ma te ne voglio mettere almeno un’altra, per farti capire la differenza.
PRIMA
DOPO
Sono stata molto soddisfatta del lavoro fatto dall’agenzia, hanno superato di gran lunga le mie aspettative, Venivo da un’altra agenzia che non mi aveva dato l’aiuto di cui avevo bisogno.
Giacomo mi ha valutato l’immobile facendomi un’analisi specifica realistica, lo ha pubblicato in una maniera eccellente e mi ha costantemente informata sull’andamento della vendita.
Il risultato è stato che ha venduto la casa in meno di un mese.
Mi ha assistito fino alla fine risolvendomi i tanti problemi burocratici che ho avuto dall’inizio alla fine, ha pensato a tutto Giacomo.
Sciamanna Luciana
Qual è il problema?
Partiamo dall’inizio.
Quando decidi di mettere in vendita casa tua, e decidi malauguratamente di affidarti all’agenzia immobiliare di turno.
In realtà nemmeno vendendo da solo risolveresti i tuoi problemi perché probabilmente impiegheresti tanto tempo per capire come scattare una foto decente al bagno di casa tua, che nel frattempo il più scappato di casa degli agenti immobiliari avrebbe potuto strappare per il rotto della cuffia almeno un paio di appuntamenti. Ma andiamo avanti.
Chiami l’agenzia immobiliare e dopo qualche giorno viene un agente a vedere casa tua.
Ora, tralasciamo tutte le varie mancanze tra cui il non farti domande, ecc.
Ma hai questo signore in casa che si presenta con l’iPhone scassato, o con un qualsiasi altro smartphone.
Oppure con un iPad, o comunque con uno strumento che per carità avrà un’alta risoluzione, avrà una buona gestione dei pixel, ma NON ti permette di fare le foto con le angolature giuste per gli interni.
A meno che tu non sia un eccellente fotografo professionale, chiaramente, 9 anzi 10 volte su 10 gli agenti immobiliari si presentano a fare le foto o col cellulare o con l’iPad, e dopo tu ti ritrovi a doverle rifare tutte quante.
Magari sempre col cellulare, ma comunque alla fine sono migliori le tue.
Ma non solo. Non è finita qui. Al di là dello strumento usato, che può essere più o meno discutibile, c’è un altro problema ancor più grave.
L’agente è in grado di preparare l’immobile alla visita?
Perchè quando parliamo di “miglioramento della promozione con delle foto di buona qualità”, siamo in fase pre-vendita.
innanzitutto per vendere casa senza svenderla, senza svalutarla e senza dover tirare avanti un anno con le visite, ci vuole un metodo preciso di vendita;
questo metodo prevede due fasi: una pre vendita e una durante la vendita;
nella fase pre vendita ha importanza centrale la “preparazione dell’immobile”;
In realtà, “fare le foto alla casa” non è solo “fare belle foto”.
Torniamo all’esempio che ti facevo prima: l’agente immobiliare viene a casa tua, tira fuori il cellulare (o una comune macchinetta fotografica) , si guarda un po’ intorno, e poi inizia a scattare.
E non è che si preoccupa che l’immobile sia preparato e sistemato al meglio per essere presentato.
Tu, chiaramente, magari avrai messo un po’ in ordine la casa.
Ma il problema di base è che noi NON siamo nella testa del visitatore, del nostro ospite, quando vediamo la nostra casa.
Noi ovviamente abbiamo la visione di chi la abita: quella che è abituata comunque a vedere le cose messe in un certo modo, a vedere sempre gli stessi spazi, il tavolo messo così, il tappeto messo colà…
E questo vuol dire che non ci rendiamo conto che:
Gli spazi e le camere potrebbero avere una disposizione diversa in modo da risultare più spaziose in foto;
Gli ambienti potrebbero essere resi più luminosi per la presentazione e quindi per le foto;
Ci sono alcuni dettagli qui e lì che al nostro occhio ormai “pigro” e abituato sfuggono, ma che al nuovo visitatore, soprattutto quello che viene per comprare, stai sicuro non sfuggiranno;
E tutta un’altra serie di cose per cui in realtà, anche se hai fatto le pulizie e messo un po’ in ordine, il tuo immobile non è ancora pronto per essere presentato al potenziale acquirente.
Giacomo mi ha aiutato a comprare la casa che cercavo.
Ha capito immediatamente le mie esigenze e difatti la prima proposta che mi ha fatto mi è piaciuta immediatamente.
Da li abbiamo iniziato la pratica del mutuo e Giacomo mi ha seguito per tutto il percorso.
Anche quando sono sopraggiunti vari problemi mi ha aiutato e tenuto sempre aggiornato sulla pratica rassicurandomi e assistendomi durante tutto l’iter di acquisto.
Grazie
Michele Botticella
Qual è la cosa veramente grave in tutto questo?
In realtà, che tu non abbia pensato a tutti questi dettagli, a tutti questi elementi, può starci.
Perché comunque non è il tuo lavoro l’agente immobiliare, non sei un esperto dell’immobiliare e non c’è ragione per cui debba esserlo.
Il problema è che neanche l’agente immobiliare stesso ha la più pallida idea di che cosa voglia dire tutto questo che ti ho appena scritto!!!
Di base lui entra e fa le foto. Stop.
Non è che si preoccupa che:
Tutto sia in ordine;
Che gli ambienti siano luminosi al massimo;
Che la casa risulti più spaziosa possibile nelle foto;
Che non ci siano imperfezioni come macchie di umido, strisciature o sverniciature;
Insomma, tutto il discorso si può riassumere dicendo che:
l’agente immobiliare non è anche esperto di home staging.
Cosa vuol dire home staging? In America (e ormai anche in Italia) stanno nascendo agenzie e scuole interamente specializzate su questa pratica che non vuol dire altro che “la preparazione dell’immobile” per presentarlo nel migliore dei modi ad accogliere il suo acquirente.
Capisci che, se già oggi si fanno fatica a vendere le case, vuol dire che l’agente immobiliare NON PUO’ PIU’ ignorare l’importanza dell’ home staging e dell’ottimizzazione della casa anche tramite le foto, se vuole ottenere un minimo di risultato?
Sono rimasto completamente soddisfatto per la precisione [dell’agenzia] e per aver trovato con loro ciò che da tempo cercavo inutilmente. Grazie ancora al sig. Giacomo Brandi.
Per la precisione che ho acquistato la prima che il Sig. Brandi mi ha fatto vedere.
Giordano Gualdoni
“Ma serve davvero essere esperti di home-staging per vendere casa?”
La verità è che no, caro amico mio, non serve veramente essere ESPERTI di home staging per vendere.
Serve però avere un minimo di competenze di come si prepara un immobile per presentarlo a un acquirente, un minimo di competenze nel fare delle foto agli interni.
E soprattutto all’agente immobiliare servirebbe un minimo di interesse a formarsi e studiare per migliorare nel suo lavoro, per fare ottenere a TE (e a lui stesso) i risultati.
Perché capiamoci un attimo.
Perché, se stiamo parlando semplicemente di “fare fotografie migliori”, o di “essere in grado di presentare un immobile”, (e quindi non ingegneria astrospaziale), comunque il professionista che dovrebbe seguirti e farti ottenere il risultato sembra fregarsene?
Perché se è tanto banale gli agenti immobiliari o non lo conoscono o lo snobbano?
La risposta è molto semplice. E non è perché gli agenti immobiliari sono tutti cattivi o sono tutti stupidi.
Il motivo è che l’agente immobiliare lavora allo stesso identico modo di come lavorava 30 anni fa.
La realtà amico mio è questa, purtroppo. E se hai già avuto occasione di lavorare con un agente immobiliare non farai fatica a credermi.
Gli agenti immobiliari sono ancora convinti che per fare il loro lavoro basta un po’ di faccia tosta, la parlantina, mettere qualche annuncio e portare la gente a far gitarelle per le case in vendita di un certo paese.
E quindi non è un “lavorare male” o un “essere incapaci”. Perché il fatto è che lavorare così, fino a qualche anno fa andava bene.
Torniamo un attimo indietro, di qualche decina d’anni: la gente perché, quando c’è stato il boom dell’immobiliare in Italia, quindi tra gli anni ’80 e ’90, si metteva a fare l’agente immobiliare? Perché era attirata dal “grande sogno” di guadagnare tanto facendo poco.
Perché vendere case era facile, le provvigioni erano alte, e quindi potevi guadagnare abbastanza da vivere bene semplicemente mettendo in pratica quelle due tre cose che ti insegnavano al corso di formazione, e basta.
Era finito lì, il lavoro dell’agente immobiliare. Poi chiaramente, i mestieri si tramandano di padre in figlio, così come le aziende che moltissime sono a gestione familiare, e si arriva ai giorni nostri.
E all’agente immobiliare che ti dice che c’è crisi.
Ma la crisi dell’immobiliare serve a nascondere l’elefante nella stanza.
La crisi serve a giustificare il fatto che l’agente immobiliare di base, è convinto che a lavorare come si faceva 10, 20 o 30 anni fa, si porti a casa ancora la pagnotta.
Di conseguenza, tutto ciò che richiede:
Formazione;
Studio;
Apprendimento;
Innovazione;
Disciplina;
Metodo;
Competenze parallele
Io e il mio fidanzato abbiamo comprato casa a Novembre.
La prima casa. E non avendo esperienza nel settore non potevamo che non affidarci ad un agenzia immobiliare.
Abbiamo girato molte agenzie e visto molte case.
Abbiamo provato anche senza agenzie per evitare i costi d’intermediazione, ma nulla da fare, i proprietari facevano i propri interessi, nascondendo i punti deboli del prodotto.
Per di più non avevano le conoscenze tecniche sull’acquisto per poterci guidare nel meglio, in particolare nella scelta del mutuo.
Giacomo Brandi fin dal primo appuntamento è stato gentile e pronto all’ascolto. Ha compreso subito cosa cercavamo.
Ci ha illustrato con passione casa con tutti i pregi e difetti, e quest’ultimi con le relative modifiche per trasformarliin punti di forza.
Ad ogni dubbio sempre presente e leale. Professionalmente ci ha seguito passo dopo passo in tutto il percorso dell’acquisto.
Tra le agenzie girate ci è sembrato il più preparato nel campo.
Sono felice di poter scrivere questa recensione positiva sopratutto perché …. ci siamo dovuti affidare ad una persona che non conoscevamo e né è valsa la pena.
Anna Scortichini e Leonardo Ferri
(come nel caso che stiamo per vedere oggi)
l’agente immobiliare lo vede come un’inutile e faticosa perdita di tempo.
“Perché mai dovrei faticare se poi mi basta vendere una o due case e sto apposto per un anno?”
questo è il ragionamento che sta alla base. Ti giuro.
Oggi però è normale che non si più così. Oggi il mercato immobiliare sta vivendo una situazione totalmente anomala.
Non ha senso scendere nei dettagli.
Il succo della questione è che se tu a un agente immobiliare gli parli di “home staging” loro ti rispondono “cavolate new age”. Tutto qui.
La conseguenza però è che nel frattempo tu non vendi casa.
Che la gente entra ed esce da casa tua come fosse al parco giochi. Da mesi e mesi casa è in vendita e di anche solo uno straccio di trattativa nemmeno l’ombra.
Più tempo passa che il tuo agente immobiliare non è in grado di vendere, e più casa tua si svaluta, finchè sarai costretto da lui ad accettare un prezzo di vendita ridicolo, e lui se ne tornerà a casa con la provvigione in tasca fregandosi le mani, e tu te ne starai lì con l’acido nello stomaco, la rabbia che ti monta e lo sguardo deluso e rammaricato di tua moglie e i tuoi figli a cui è stata tolta alla fine un po’ di serenità economica.
È brutale dirlo così, lo so.
Però è così.
Si parte dall’agente immobiliare che non sa fare le foto e non sa preparare l’immobile alle visite, e si finisce con casa tua che viene svenduta a due lire e una cupola nera di tristezza sulle vostre teste.
E tutto questo danneggia te che devi stare in ballo mesi e mesi, a volte anni, con una casa in vendita che per qualche oscuro motivo non si riesce a vendere.
Anzi no, non per oscuri motivi. Loro ti dicono non si vende perchè “c’è crisi”. Questo è quello che ti dicono, questo è il dito dietro quale si nascondono.
Poi però quando gli vai a chiedere “ma questa cosa qui l’hai fatta?” “No, ma non serve…”
“Ma quest’altra cosa qui l’hai fatta?” “Ma no non frega niente a nessuno”…
“Ma le foto all’immobile come le hai fatte? Fammi vedere un po’…”
E lì capisci perchè casa tua è in ballo da un anno e mezzo sui portali immobiliari e nessuno se la fila.
Come trovare una soluzione a tutto questo e come far innamorare al primo sguardo i potenziali acquirenti di casa tua PRIMA ancora che vedano l’immobile e convincerli a comprare SUBITO, come se fossero in uno stato ipnotico
La soluzione c’è, caro amico. Ma non c’è il trucchetto di magia, o il segreto incredibile per vendere casa in un solo giorno. Non esistono le “4 mosse incredibili” che ti permetteranno di vendere casa senza perderci un Euro.
Esiste un metodo preciso, scientifico, grazie al quale oggi riesco a vendere le case dei miei clienti senza mollare di 1 € nella trattativa, nella metà del tempo previsto dall’agenzia delle Entrate, e grazie al quale per te da ora vendere casa significherà solo firmare l’atto e incassare l’assegno.
Senza nessun’altra preoccupazione.
È un metodo di vendita fatto di diverse fasi e diversi passaggi (tra cui anche l’applicazione di un sistema di preparazione e presentazione dell’immobile grazie a cui sono riuscito ad esempio a passare da 0 visite e zero vendite, a vendere in due settimane e dopo solo cinque visite), che non si possono imparare in un articolo di blog.
Per questo adesso, SE davvero sogni di vendere casa tua senza dover subire nessuna ansia e nessun’altra preoccupazione, oltre a quella di mettere la tua firma sull’assegno (con la cifra che vuoi tu), puoi partire da qui:
– vai qui https://comprarecasafoligno.it/contatti/ e lascia i tuoi dati per essere ricontattato. Riceverai nel più breve tempo possibile una mia telefonata per fissare un primo appuntamento e vedere a che punto stiamo con la preparazione dell’immobile
A presto
P.S. a proposito di fotografie…Io di solito mi presento sempre con macchina fotografica professionale, due o tre obiettivi, due cavalletti, una macchina per le riprese virtuali a 360 gradi, uno stabilizzatore per fare le riprese video e chissà cos’altro mi inventerò per quando ci vedremo.
Non sono certamente un fotografo professionista ma quanto meno cerco di prendere tutti gli accorgimenti che servono per presentare nel modo migliore che ci sia il tuo immobile, già dall’annuncio.
P.P.S. a proposito di formazione costante, quelle sono foto “vecchie”. Adesso ho di nuovo cambiato (e migliorato) il mio modo di riprendere le case.
P.P.P.S. Quando fisseremo l’appuntamento dovrai stare molto attento a preparare bene casa tua…sono un occhio di lince e ormai non mi sfugge niente!
Ti hanno detto che per vendere casa sarai costretto ad “accettare un compromesso” per quanto riguarda il prezzo?
Come mai si fatica a vendere casa?
Semplice, molti agenti immobiliari mancano di metodi efficaci e di un modo di lavorare specifico e al passo con i tempi.
Così dopo 10 mesi/1 anno che vedi le pubblicità di casa tua sui portali, senza che si sia mossa una foglia, sei costretto ad accettare di svendere. Con le conseguenze che questo atto comporta.
Ecco come evitare di trovarsi in questo frustrante quadretto.
Ti ricordi come ci eravamo lasciati l’ultima volta?
Nell’ultimo articolo ti avevo raccontato la storia della signora Gabriella e di come le ho permesso di vendere casa velocemente.
Molto più velocemente di quello che si aspettasse e nonostante i tanti, davvero tanti problemi insorti durante la trattativa.
Sì, perché caro lettore, io in quell’articolo ti ho parlato di uno solo degli intoppi una convenzione col comune dura da risolvere, ma in realtà la “pioggia di asteroidi” che ci è caduta addosso in quei mesi è stata fitta, fitta…
Come procedere a “velocità curvatura” (se non sei un appassionato almeno di Star Trek ti starai chiedendo ancora dal primo articolo: “ma che diavolo è questa velocità curvatura???” In sostanza è la velocità che la propulsione, detta a curvatura, delle navi stellari può raggiungere quando vola nello spazio. In pratica è la velocità della luce, o iper velocità), evitando contemporaneamente la pioggia di asteroidi che quotidianamente colpisce la galassia dell’immobiliare, al momento di vendere una casa?
Ci vuole un super eroe…un ottimo pilota di astronavi, un esperto comandante!
Beh, caro lettore, pur non avendo io mai volato nello spazio, a quanto pare la signora Gabriella è stata davvero soddisfatta di come abbiamo risolto i problemi sorti.
Perché con un problema alla volta ci sarebbe andata di lusso.
La realtà è che abbiamo dovuto aver a che fare con:
Un’ intestazione catastale sbagliata: non era indicata la moglie comproprietaria in virtù del regime coniugale della comunione dei beni (abbiamo incaricato il notaio di fare la correzione);
Un’ipoteca era ancora iscritta sull’immobile sebbene il relativo mutuo fosse stato estinto da circa 17 anni (ci abbiamo pensato noi sbattendoci come un flipper tra le banche perché nel frattempo la banca originaria era passata di gruppo in gruppo un paio di volte l’attuale non ne sapeva nulla (da Credito Italiano a Credit Agricole);
Un atto di acquisto (di oltre 20 anni) su cui non era stata riportata la moglie che andava indicata in quanto il regime coniugale era in “Comunione dei Beni”;
Insomma, una situazione davvero intricata ma che siamo riusciti a risolvere.
Ma ricordi come ci siamo lasciati alla fine dell’articolo scorso?
Sembrava tutto risolto, l’atto di compravendita era fissato per il giovedì successivo…
Il giorno prima dell’atto, alle nove in punto, mi squilla il telefono, era la signora Gabriella.
Il suo tono di voce era davvero atterrito.
Il marito, purtroppo malato da tempo, ci aveva “lasciato” poche ore prima.
Ovviamente i figli erano lontanissimi per lavoro (uno addirittura lontano dall’Europa).
A questo punto c’era solo da compilare l’atto di successione.
In alcuni casi (tipo il mutuo) la scelta è ricaduta in personale interno all’agenzia, in altri in collaborazione (la ricerca degli altri atti io, la mia collega e lo studio notarile) o il geometra più efficace e veloce in quel determinato periodo (luglio) e per quel determinato compito (ricerca atti in comune e verifica di conformità urbanistica e catastale) e il notaio per quanto attiene la successione.
Ora, devi sapere che per fare la successione generalmente è richiesto un periodo di tempo abbastanza lungo.
Di solito si va anche sui due mesi.
È un tempo che non potevamo permetterci di aspettare!
Per questo ho ripreso il controllo della situazione e nel giro di pochi giorni, la successione era pronta.
Ma perché ci vuole tutto questo tempo per fare una successione in genere?
Perché ci si rivolge a dei professionisti che fanno le successioni solo marginalmente (commercialisti, avvocati, geometri…).
Per carità, alcuni di questi tecnici sono bravi nel farle ma, la questione è che non sono specializzati.
Mentre il notaio ha un altro punto di vista e ti permette di avere la successione per fare immediatamente dopo l’atto di compravendita.
Quindi ogni problema di forma e di tempistica (che potrebbe essere se ci fossero due professionisti che devono lavorare in tandem) è immediatamente risolto
Tra l’altro qui il notaio ha dovuto fare in modo che la signora potesse fare tutto (successioni varie e compravendita) anche a nome del figlio che doveva rientrare al lavoro lontano dall’Europa.
Ma quando si parla di successioni c’è anche un altro problema. Un fraintendimento abbastanza comune e anche radicato profondamente nelle persone.
Ovvero, tutti pensano che basta registrare la successione all’Agenzia delle Entrate e basta.
In realtà, farlo presso quell’ufficio serve solo per pagare le tasse sulla successione e non vale come accettazione della successione.
L’errore è generato dal fatto che comportarsi come erede per un tot di anni è di fatto uno dei modi di accettazione dell’eredità, questo in generale sulle successioni.
Per quanto riguarda le case va anche trascritta alla conservatoria dei beni immobiliari, come il PRA per le macchine.
E qui casca SEMPRE l’asino: nel 95% dei casi la conservatoria viene ignorata e i clienti mi si ritrovano all’atto di vendita a dover pagare la “registrazione tacita dell’accettazione ereditaria” alla Conservatoria pagando tra i 400 e i 600 euro.
Cifra peraltro che, quando la successione la fa il notaio, in genere, è compresa nella pratica di successione a parte le tasse di registrazione.
Quindi il notaio è più bravo, più efficace, più veloce alla fine anche più economico, se ci mettiamo tutte le voci di spesa.
Alla fine della fiera, il problema è sempre lo stesso: sapersi rivolgere a professionisti specializzati nel risolvere determinati problemi.
Se a volte scelgo personale interno all’agenzia, altre volte scelgo dei professionisti in collaborazione.
Come è stato per la ricerca degli altri atti nel primo articolo, o in questo caso per lo studio notarile, altre volte invece ho bisogno del geometra più efficace e veloce in quel determinato periodo, o per quel determinato compito.
Per quanto riguarda la successione, in questo caso non potevo assolutamente permettermi di aspettare due mesi.
Per farti capire un attimo la situazione in cui mi trovavo: la compratrice quando ha saputo del decesso ha subito pensato che l’atto sarebbe saltato, ma quando le ho detto che ci saremo visti dal notaio dopo 10 giorni è rimasta incredula (e ancora lo è).
Ma tu pensa se la venditrice si fosse imbattuta in un acquirente “cacciatore di opportunità” e fosse stata da sola o (peggio) male accompagnata?
Ma come ti dicevo, nonostante lo sconforto (non solo per il fatto che si fosse complicato il lavoro, ma comunque anche per il dispiacere della perdita), sono “partito”, di nuovo a velocità curvatura, e nel giro di pochi giorni abbiamo fatto la successione e poi l’atto di compravendita quando nella media una successione impiega un paio di mesi come minimo.
Che cosa succede nella maggior parte dei casi?
Non abbiamo bisogno di andare a guardare troppo distante, caro lettore.
Prendiamo ad esempio questa stessa storia.
Perché la signora Gabriella ci ha contattato per l’incarico?
Perché se ricordi, come era scritto anche nella sua testimonianza, aveva già avuto a che fare precedentemente con un’altra agenzia che però non era stata in grado di venirle incontro.
E pensare che le vere grane le abbiamo affrontate (e risolte) noi!
Non voglio nemmeno immaginare cosa sarebbe potuto accadere in una situazione del genere, in cui c’era una successione da fare alla velocità della luce, o una convenzione col comune da risolvere.
I tempi si allungano a dismisura, perché l’agente continua a procrastinare;
L’agenzia, per paura di non vendere inizia a far vedere la casa anche ai “curiosi del momento”, gente poco interessata o non qualificata economicamente per acquistare;
Tu inizi a perdere non solo la pazienza, ma anche la fiducia nell’agenzia;
In te si fa sempre più largo la sensazione di essere stato quasi truffato dall’agenzia;
Questa è solo una delle tante storie che ti potrei raccontare in anni di attività.
Ma il succo del discorso, alla fine, qual è?
Quello che ci tengo a dirti è questo: hai l’obiettivo di vendere casa tua in tempi che non siano gli 8 mesi che ti indica l’Agenzia delle Entrate?
Vorresti, ad esempio, vendere casa tua entro 4 mesi a partire da adesso, senza pensare nient’altro che firmare l’atto e incassare l’assegno?
Il tuo desiderio è di dare l’incarico a un’agenzia che si occupi di vendere il tuo appartamento senza svenderlo al prezzo più basso ottenibile, per fare in modo di chiudere la vendita prima possibile?
Se vuoi ottenere ciascuna di queste cose devi stare attento a evitare agenti immobiliari improvvisati o addirittura poco onesti.
“In che modo”, stai pensando?
Ad esempio, chiedi sempre se ti viene offerta qualche garanzia!
Io, ai clienti che mi danno l’incarico, garantisco sempre che se la vendita non avviene
entro 120 giorni gli sconto 1.000 € dalle provvigioni.
Vuoi le prove che non sono matto? Eccole:
“….. mi ha valutato l’immobile facendomi un’analisi specifica realistica, lo ha pubblicato in una maniera eccellente e mi ha costantemente informata sull’andamento della vendita.
Il risultato è stato che ha venduto la casa in meno di un mese.
Luciana Sciamanna”
” …… ci ha indicato la strada da seguire e le azioni da intraprendere per risolvere i problemi burocratici. Problemi che sembravano irrisolvibili per il precedente proprietario.
Dopo che ci ha aiutato a risolvere questi problemi ci ha venduto casa al terzo appuntamento.
Come ha fatto non l’ho ancora capito, visto che si parla tanto della crisi delle case.
Trovi tante altre prove sulla pagina – Testimonianze –
Bene, siamo finalmente giunti alla conclusione di questa storia.
Se leggendo i fatti della signora Gabriella ti sei in qualche modo rivisto, o hai rivissuto una brutta esperienza che hai avuto con le agenzie immobiliari, puoi scrivermi nei commenti e raccontarmi cosa ti è successo.
Ti risponderò dicendoti come invece io avrei gestito la cosa e come avrei cercato di risolvere il problema.
Ci vediamo nei commenti qui sotto, intanto grazie dell’attenzione e a presto!
Ecco come il tuo agente immobiliare dovrebbe lavorare per procedere a “velocità curvatura” ed evitare la pioggia di asteroidi degli intoppi precedenti alla vendita (ad esempio quelle “oscure” Convenzioni coi Comuni di cui spesso neanche l’agente è a conoscenza).
“Ringrazio tutti i componenti dell’agenzia per aver risolto con sollecitudine, gentilezza e professionalità, i problemi relativi alla vendita del mio appartamento a Foligno. Venivo da un’altra agenzia che non mi aveva dato l’aiuto di cui avevo bisogno. Giacomo ha valutato l’immobile facendo un’analisi realistica, lo ha pubblicato in modo eccellente e mi ha costantemente informata sull’andamento della vendita. La casa è stata venduta e sono stati risolti i problemi burocratici che ho avuto dall’inizio alla fine, grazie a Giacomo”
Questa è, come avrai già capito, una testimonianza di una signora di Perugia alla quale, oltre a venderle l’appartamento a Foligno, ho risolto davvero un bel po’ di noie.
A te potrà sembrare una testimonianza come un’altra. Ma le parole della signora Gabriella sono il riassunto di una vera e propria epopea.
Ma perché oggi voglio raccontarti la storia di come l’ho aiutata a vendere casa? (nulla di inventato, sia chiaro… va bene, il titolo è un po’ fantascientifico, ma a parte quello è tutto vero).
Il fatto è questo, non mi stancherò mai di dirlo: quando il mare ti sembra piatto come una tavola, è lì che nasconde una tempesta dietro l’angolo.
Lo so, stai pensando che sono un negativo e un malfidato. Ma ti assicuro che non è così.
Ti racconto questa storia perché se tu che leggi devi vendere casa, è importante che tu capisca l’importanza di controllare anche i minimi particolari PRIMA DELL’ATTO DI VENDITA, anche se sei sicuro che è tutto a posto.
In questo caso, uno dei problemi più grandi è stato ad esempio una Convenzione con il Comune che ci ha messo i bastoni tra le ruote.
Se sei in procinto di vendere casa questi vincoli possono essere per te davvero belle gatte da pelare.
Soprattutto se stai cercando di vendere da solo, ma in alcuni casi ANCHE se sei aiutato da un agente immobiliare.
Eh sì, perché:
I vincoli di cui ti parlo oggi sono frutto di alcune convenzioni stipulate con il Comune stesso;
Queste convenzioni (o in altri casi Leggi Regionali) sono dei veri e propri LIMITI alle tue possibilità di vendere;
Le stesse convenzioni di cui sopra, troppo spesso sono SCONOSCIUTE! A te (ma diciamo che è comprensibile), ma anche all’agente immobiliare che ti sta seguendo;
E 9 volte su 10 di fronte a questi vincoli succede che:
l’agente immobiliare si trova spiazzato e impreparato su ciò che bisogna fare;
tu ti ritrovi a cascare dalla nuvole di fronte al notaio che ti dice, a preliminare già fatto, che NON PUOI vendere l’immobile (o che non puoi venderlo a quel prezzo);
a questo punto è un vero e proprio disastro, perché salta la vendita e se disgraziatamente ti trovi nella situazione in cui stai comprando casa nuova pensando di aver venduto la tua vecchia, e poi salta fuori che la vendita è nulla, potresti rimetterci parecchi soldi.
Quelli della caparra per la nuova casa e quelli da restituire al vecchio acquirente.
Ma andiamo con calma e in ordine.
So che tu continui a pensare che io sia uno scellerato uccellaccio del malaugurio ☺
Il fatto che in quanto professionista e soprattutto in quanto agente specializzato esclusivamente nella vendita di abitazioni, mi sento in dovere di alzare la guardia quando si parla di tutti quegli intoppi che possono venire fuori anche dopo il contratto preliminare.
Perché sono situazioni davvero complesse da sbrigare, perché senza dubbio rallenteranno di molto la vendita e vai incontro al rischio serio di far saltare tutto.
Ma ecco la storia di oggi.
Ricorda che ti racconto questo perché voglio dimostrarti che non sto facendo le cose più gravi di quelle che sono, e perché è bene che tu capisca che i problemi possono esserci anche quando meno te lo aspetti.
La signora Gabriella, moglie del proprietario della casa in questione (un signore anziano e purtroppo gravemente malato) mi sceglie in sostituzione di un’altra agenzia che a quanto pare non aveva dato loro ciò di cui avevano bisogno.
Noi partiamo subito, a velocità curvatura (quella delle navi spaziali di Star Trek, per intenderci ☺). Dobbiamo recuperare terreno!
Facciamo una promozione ultra dettagliata:
Foto con la reflex, cavalletto, spot e tutto il resto dell’attrezzatura professionale per fate eccellenti foto d’interni;
Foto con la macchina virtuale per riprese a 360 gradi (che adesso vanno per la maggiore sui principali portali immobiliari);
Video sull’immobile con la macchina stabilizzata;
Promozione sui principali portali (tipo immobiliare.it);
Annunci a pagamento su Facebook;
Riviste mensili e volantini specifici (oltre 10.000 al mese);
Promozione diretta alle richieste nella nostra banca dati;
Pubblicità sulle vetrine dell’agenzia;
Sono talmente tante cose che per leggere il resoconto mensile (report) che le spediamo a casa ci impiega ogni volta una mezz’ora buona.
(giusto per la cronaca, questi report sono cose che solo la mia agenzia è in grado di fornire al cliente. Non è spavalderia. È semplicemente così e basta).
Ok, che si fa adesso per portare la gente a vedere la casa della signora Gabriella?
A questo punto il mio sistema di lavoro prevede che vengano fatti tutti i controlli necessari e si completi il fascicolo della documentazione.
Così inizio, alla velocità della luce, a:
fare la visura catastale;
acquisire e verificare la planimetria catastale;
fare la visura ipotecaria che mi indica chiaramente che la piena proprietà è del marito della signora;
andare in comune per prendere il permesso di costruire, il relativo progetto approvato e l’abitabilità;
il tutto aspettando che la signora mi portasse l’atto di compravendita (lo avrei preso direttamente dal notaio che lo aveva fatto, ma questo aveva chiuso da qualche anno – alla peggio, se tardava, lo avrei preso direttamente all’archivio notarile).
Mentre aspettavo di avere in mano l’ultimo documento che mi mancava (non è passato nemmeno un mese), ecco che arrivano due acquirenti.
Eccezionale davvero! Non una ma ben due proposte al prezzo che la signora voleva: una in contanti e una con il mutuo.
Che dire…meglio di così non poteva andare!
Unico problema? Non avevo finito di fare tutti i controlli. Ma non me ne preoccupo e raccolgo comunque le proposte.
Non perché volessi fare lo sleale, ma garantivo che avrei finito di fare i controlli prima di rendere il contratto preliminare efficace, alla peggio avrei o restituito le proposte agli acquirenti senza renderle efficaci (non facendole accettare dal venditore) o, se l’acquirente fosse stato d’accordo, avrei ADEGUATO gli accordi contenuti nella proposta di acquisto.
Cosa che dovrebbero fare tutti, nel momento in cui si raccolgono proposte senza che sia terminata la fase dei controlli nel modo più puntuale possibile.
E infatti, come volevasi dimostrare, quello che ho fatto mi ha dato ragione.
Perché a questo punto, sei stato attento fin dall’inizio dell’articolo sai già che questo è il momento in cui sta per succedere qualcosa.
Qualcosa di molto poco piacevole, anche.
Cos’è successo?
In pratica, la signora non aveva letto l’atto di compravendita.
Può succedere, ci sono molte persone che hanno difficoltà ad approcciarsi a questo tipo di documenti, o che per mille motivi, si fidano di ciò che è stato fatto dal marito o dai figli.
Io, dalla mia parte, mi ero fidato delle visure ipotecarie e catastali che avevo fatto, ma insomma cosa viene fuori davanti al notaio?
Viene richiamata la famosa, temibile, convenzione con il Comune di Foligno infatti.
Mi casca il mondo addosso: com’era possibile che la precedente agenzia, che ci aveva lavorato per più di un anno e mezzo, ignorasse l’esistenza della convenzione?
Ok, voglio mostrarti velocemente e in modo semplice cosa sono queste Convenzioni col comune.
Le convenzioni sono in pratica degli accordi che regolamentano particolari rapporti tra le parti.
Possono essere tra privati e privato o tra privati e ente pubblico (Comune, Provincia, Regione ecc. ecc.).
La convenzione a cui faccio riferimento è quella con il Comune (che poi spesso richiama un’altra convenzione con la Regione), e sono sostanzialmente di tre tipi.
Una di queste è molto rara, ora te ne mostrerò solo due:
Il comune, in cambio di uno sconto sugli oneri di costruzione impone ai proprietari di non vendere per un lungo periodo (in genere 20/25 anni) e allo scadere possono vendere SOLO a soggetti che rientrano in determinati parametri (di reddito, età…) e SOLO ad un prezzo calcolato dal Comune.
Pena? Sanzioni altissime per il venditore, talvolta addirittura la NULLITÀ dell’atto.
la convenzione prevede che i proprietari del terreno realizzino delle opere vicino allo stabile come ad esempio parcheggi, strade, impianti di illuminazione, piccole aree verdi adibite a spazi pubblici ecc. ecc.
Insomma, in queste convenzioni con i Comuni ci può stare scritto di tutto, da un semplice accordo in cui ci si impegna a rispettare dei confini fino all’obbligo di dover vendere ad un prezzo imposto, solo a determinate persone e previa autorizzazione del Comune.
Ma il problema vero quando è?
È quando l’agente immobiliare stesso, colui che dovrebbe essere il professionista, NON verifica la presenza di queste convenzioni, mettendoti in guai seri.
Questo perché praticamente 9 volte su 10, gli agenti immobiliari controllano i documenti solo DOPO aver CHIUSO la vendita.
È proprio frutto di una mentalità sbagliata di chi fa questo mestiere. Mentre magari il privato è all’oscuro di tutto, l’agente immobiliare pensa…
“Non ho tempo da perdere! I controlli li faccio solo se vendo!”
Ma torniamo alla nostra povera signora G., a cui disperata, casca il mondo addosso.
E io, che pur avevo svolto il mio lavoro in modo corretto e quindi in linea teorica non avrei avuto responsabilità, non la avrei mai lasciata sola in un momento come questo. Non è questo il mio metodo di lavoro.
Casca il mondo? Certo, ma io non mi scanso: si va subito alla ricerca di una soluzione.
Bene: qual è la cosa migliore da fare in questi casi?
Avvalersi del miglior professionista specializzato nel risolvere un determinato problema.
Senza indugi, direttamente dal migliore per comprovata esperienza (e ovviamente il più caro).
Ad esempio, se tu avessi bisogno di vendere la tua abitazione, io ti consiglierei di rivolgerti a un agente specializzato esclusivamente nella vendita e di sole case. Uno come me, ad esempio! ☺
In questo caso, io avevo bisogno dell’aiuto di un professionista specializzato esterno all’agenzia.
In alcuni casi la scelta è ricaduta in personale interno all’agenzia, in altri invece, serve il geometra più efficace e veloce in quel determinato periodo e per quel determinato compito (in questo caso, ricerca di atti in comune e verifica di conformità urbanistica e catastale).
In questo momento la cosa più importante era risolvere velocemente i problemi. Ci serviva la famosa “velocità curvatura”.
Parte il geometra subito che fa le ricerche in comune e trova, poco dopo, la fantomatica convenzione.
Io e la segretaria del notaio cerchiamo altri atti di compravendita fatti sulla stessa palazzina così da poter leggere la convenzione richiamata e di nuovo allegata in quegli atti (ancora non sapevamo che il geometra l’avrebbe trovata nel giro di poche ore).
Troviamo ciò di cui abbiamo bisogno.
E finalmente sembra essere tutto a posto.
La convenzione non è la peggiore, prevede solo dei parcheggi da fare accanto al condominio (tra l’altro fatti da tanti anni).
Completiamo il preliminare nel tempo previsto e finalmente fissiamo l’atto di compravendita per il giovedì successivo.
Ma qui ritorniamo all’inizio dell’articolo!
Ricordi cosa dicevo?
Tanti sono i problemi IMPROVVISI che risolviamo prima dell’atto, prima o poi un fulmine farà esplodere la scrivania mentre il notaio legge l’atto.
E a forza di sbeffeggiare il destino non poteva che accadere ciò che è successo…
Ma per oggi preferisco fermarmi qui!
Lo so, tu aspettavi di leggere come era andata a finire la vicenda. Il fatto è che non voglio tirarla troppo lunga con questo articolo.
Altra cosa, nella seconda parte di questa storia che sarà protagonista del prossimo articolo di blog, voglio parlarti di un altro problema che affligge molti dei compratori (e dei venditori) al momento di vendere l’immobile: l’atto di successione.
Vuoi sapere come procede la storia? Il seguito arriva nel prossimo articolo.
Sbagliare le strategie con cui si cerca di vendere casa è un errore che vedo commettere spesso sia dai privati sia da diversi agenti immobiliari.
Attenzione, non fraintendermi. Da quando ho fatto il mio ingresso nel magico mondo dell’immobiliare (si parla del 1996) fino ad oggi, anche a me è capitato di sbagliare.
Sono tutto fuorché perfetto!
Tuttavia, per fortuna ho sempre fatto tesoro di ogni singolo sbaglio.
Oggi te ne illustrerò alcuni perché voglio evitare che tu debba affrontare le stesse difficoltà che hanno attraversato il mio cammino quando ero giovane e inesperto.
Ogni volta che incontro un nuovo cliente, ripeto come un disco rotto che – con la penuria di acquirenti che c’è oggi e con le tantissime case sul mercato – vendere una casa NON significa più:
Attaccare un cartello fuori dal cancello o appiccicarlo sopra il portone del tuo palazzo;
Fare un’inserzione su un giornale di annunci, “AAA vendesi trilocale…”;
Prima di svelarti come far innamorare perdutamente il tuo acquirente e sentirlo esclamare
devo essere sicuro che tu abbia cristallino il motivo per cui con quei vecchi metodi oggi rischi di NON vendere più casa o, peggio ancora, di svenderla.
Se non hai ben chiari i principi base della vendita immobiliare, oggi potresti ritrovarti letteralmente a rincorrere gli acquirenti abbassando il prezzo in continuazione nel disperato tentativo di piazzare il tuo immobile.
Ed è del tutto normale che tu non conosca per filo e per segno le regole che governano questo mercato. Non è il tuo lavoro.
Non hai accumulato vent’anni di esperienza sul groppone e nessuno può pretendere da te le competenze di un professionista che se ne occupa ogni santo giorno.
Lascia che ti sveli la regola numero uno. Presta extra attenzione perché si tratta del principio fondamentale attorno il quale ruota TUTTA la vendita.
L’immobile deve essere visto SOLO da clienti in target adeguatamente e preventivamente qualificati.
“Ok bene Giacomo, cominci immediatamente con i paroloni tecnici. Cosa vuol dire ciò che hai appena scritto? Guarda che io non ho tempo per fare il master in vendita professionale avanzata!”
Hai ragione. Hai ragione.
Adesso ci prendiamo due minuti di tempo e vediamo insieme di cosa si tratta. Ti accorgerai che è un meccanismo semplicissimo e banale quanto la scoperta dell’acqua calda.
Il grande danno operato alle tue spalle è che nessuno si è mai preoccupato di spiegarlo in modo chiaro e comprensibile a chi NON è un addetto ai lavori.
La casa deve essere visitata solo da persone che:
a) Vogliono comprare adesso.
Puoi anche fare a meno di chi ti dice che non ha fretta o che sta girando per farsi un’idea del mercato.
b) Cercano quel tipo specifico di casa.
Se hanno bisogno di tre camere matrimoniali, è inutile mostrar loro una casa con una camera matrimoniale, una camera singola e una cameretta/studiolo.
c) Hanno la disponibilità finanziaria per acquistarla in questo momento.
Non ci interessa sapere quanti soldi hanno in banca, ma se devono accendere un mutuo dobbiamo essere “sicuri” che la banca glielo conceda. Non basta che il bancario di turno gli abbia detto “Tranquillo che il mutuo lo prendi”, senza prima avergli fatto una specifica analisi di fattibilità.
Banale? Si!
Chiaro? Certo!
Facile? NO.
Sarà successo anche a te di accogliere potenziali acquirenti in casa per poi sentirli esclamare “Bella! Ci pensiamo qualche giorno e poi ti facciamo sapere”.
Peccato che nei giorni successivi tu non abbia MAI ricevuto o saputo più nulla. Li chiami e non ti rispondono al telefono, manco ti avessero svaligiato casa.
Ora il velo di Maya è stato spazzato via e il mistero si è svelato davanti ai tuoi occhi.
Erano dei ladri o dei maleducati?
No, semplicemente non rispondevano ai tre criteri che ti ho elencato qui sopra.
Torniamo a noi.
Tecnica di vendita del Paleolitico #1 – Vendere casa mettendo un cartello.
Nell’epoca della pietra – quando tra l’accensione del computer e l’apertura di internet riuscivi a mettere l’acqua sul gas, buttare giù gli spaghetti e forse anche a mangiarli – mettere un cartello “vendesi” sul balcone di casa era una delle strategie più usate.
Oggi siamo tutti molto molto più informati.
La comunicazione si è stravolta nel giro di pochissimi anni e grazie ai telefoni abbiamo letteralmente il mondo in tasca. Il tuo potenziale acquirente ha le informazioni di tutte le case in vendita sul palmo della mano (sul telefono).
Ma immaginiamo che qualcuno di valido ti chiami grazie al cartello che hai appeso.
Riuscirai a fare una telefonata di qualificazione del cliente?
Sarai in grado di sapere – PRIMA di fissare un appuntamento – se casa tua corrisponde a quella che cerca, se deve acquistare casa in quel momento e se hanno l’effettiva disponibilità economica per poterlo fare?
Oggi il cartello serve solo a:
Far sapere ai vicini che vendi casa (e questo è l’unico lato positivo);
Far conoscere agli agenti immobiliari il tuo numero di telefono (così ti chiamano tutti, anche quelli delle città vicine);
Farti chiamare dai cercatori di opportunità (affaristi) che sperano di trovarti impreparato e indifeso.
Tecnica di vendita del Paleolitico #2 – Vendere casa tramite una rivista di annunci (tipo Cerco & Trovo).
Si tratta di uno strumento di promozione leggermente migliore del cartello.
Non ti chiamerà più qualsiasi potenziale compratore, ma solo chi cerca un immobile che corrisponde alla descrizione che hai fatto pubblicare.
Grazie ad internet, anche questo mezzo sta diminuendo la sua portata ed è ovvio che sia così.
La rivista devi andarla a prendere in edicola e poi devi spulciarti tutti gli annunci uno per uno, perdendo tempo prezioso e diottrie.
Leggere un annuncio su un portale internet è a costo zero.
Senza comprare nulla.
Senza alzarti dal divano.
Senza dover perdere tempo a cercare tra i tantissimi immobili in vendita (ad esempio, su immobiliare.it puoi selezionare almeno: residenziale, appartamento, tre camere, giardino, budget compreso tra i 100.000 e i 150.000).
Questa percentuale si sta riducendo sempre più velocemente e nei prossimi anni, la rivista di annunci immobiliari sparirà dalla circolazione.
Tecnica di vendita del Paleolitico #3 – Vendere casa tramite un portale di annunci immobiliari.
Tutti ricorrono ai portali on line, come se fossero il nuovo Re Mida. Come se mettere un annuncio su un portale tipo Immobiliare.it possa portare automaticamente alla vendita.
Internet è la nuova corsa all’oro in versione digitale globalizzata ed esiste una similitudine importante nascosta agli occhi della maggior parte delle persone.
“Seee…. ma che dici Giacomo! All’epoca della corsa all’oro non avevano nemmeno il telefono! Si scrivevano lettere sulla carta usando il pennino d’oca… al massimo si mandava un telegramma che veniva recapitato in due o tre giorni”
Aspetta, seguimi un attimo.
Negli Stati Uniti del XIX secolo – nel pieno della febbre dell’oro – chi avresti preferito essere? Uno tra i tantissimi cercatori che scavavano nella terra e nella roccia o chi vendeva pala e piccone a tutti?
Prima che ti faccia prendere dallo spirito romantico dell’avventura leggiti quest’estratto dalla pagina Wikipedia dedicata alla “Corsa all’oro”:
“ ….. Pochi cercatori fecero fortuna, diversi fornitori e commercianti invece si arricchirono, e numerosi sfortunati sopportarono momenti duri e privazioni, in esotici luoghi alla frontiera della civilizzazione, per una piccola ricompensa …. ”
Oggi come allora non siamo noi (agenzie o privati) a godere principalmente del valore aggiunto di questi mezzi quando pubblichiamo gli immobili sui portali.
Noi utenti siamo come i cercatori d’oro.
Attratti dal miraggio di una vendita facile e veloce, ci siamo buttati a capofitto sui portali internet e ne siamo diventati schiavi e succubi.
Sono loro che stanno cavalcando questa nuova corsa all’oro, guadagnando sia dagli inserzionisti sia dalla vendita di spazi pubblicitari. Stanno facendo letteralmente un sacco di soldi.
Non fraintendermi, non sono contrario ai portali, anzi.
Li ho sposati in pieno sin dall’inizio. Li uso tantissimo. Li spremo fino all’ultima goccia e sperimento sempre ogni nuovo servizio che mi possa aiutare a vendere una casa in minor tempo e facendo ottenere il massimo guadagno ai miei clienti.
Se usati correttamente infatti, funzionano bene e spesso. Con degli annunci strutturati secondo le strategie più efficaci, il risultato di vendita è molto facilitato.
Un aspetto è certo, però.
Non fanno miracoli.
✔ Se chiedi molto più di quello che la tua casa vale;
✔ Se pubblichi delle foto terribili che scaccerebbero anche un cieco;
✔ Se proponi tre camere quando due di queste sono uno studiolo e un ripostiglio;
✔ Se ti esprimi in modo tecnico comprensibile solo agli addetti ai lavori;
non te la prendere né con i portali e nemmeno con la fantomatica “crisi”.
Ecco i motivi per cui NON dovresti fare totalmente affidamento sui portali immobiliari, se vuoi vendere il tuo immobile in tempi utili e con un prezzo che ti consenta di coronare i tuoi sogni.
Facilità di accesso alla concorrenza.
Il tuo acquirente può comparare con imbarazzante facilità il tuo immobile al resto delle case in vendita. Ha tutti gli immobili in fila, ordinati per prezzo. Più facile di così si muore. Se il tuo immobile è fuori prezzo – o se ha un rapporto qualità/prezzo peggiore degli altri – sarai tu stesso a stimolare gli acquirenti ad andare a vedere gli altri immobili.
Difficoltà nel qualificare l’acquirente che ti chiama.
Quando un potenziale acquirente ti chiama è facile presumere che sappia esattamente ciò che vedrà quando entrerà in casa tua.
Non gli fai nessuna domanda di pre-qualifica, anzi. Cominci a sorridere pensando di aver già venduto casa.
“Buongiorno, chiamo per l’annuncio della casa in vendita, posso venire questa sera?”
E tu che fai? Indovina?
Commetti il passo falso in cui cade anche la stragrande maggioranza delle agenzie immobiliari. Gli dai appuntamento senza fare nessuna domanda.
E finisce che ti entrano in casa sconosciuti di cui non sai nulla e che poi ti salutano usando tutti sempre la stessa frase: “Grazie, ci pensiamo e ci facciamo sentire”.
Ladri a caccia di case da svaligiare.
Non dirmi che non ci avevi pensato. È un vecchissimo trucco dei ladri venire a vedere casa tua per tornarci quando non ci sei. Gli darai tutte le informazioni che gli servono, dall’allarme agli orari in cui non ci sei! Veramente non ci avevi mai pensato prima?
Un buon 50/60% delle richieste si perdono nel vento (e ci sono andato cauto, molto).
Sii sincero, quanti contatti (email o telefonate) di curiosi ti arrivano dai portali?
… come fanno i portali a dire che ogni mese sono in milioni a cercarla su internet?! (fonte immobilaire.it e casa.it). Ormai ho perso il conto, uno dice che sono 14 milioni all’anno, l’altro che sono 1.1 al mese.
L’agenzia – o le agenzie – che stanno vendendo il tuo immobile ti hanno mai fatto queste valutazioni?
Se il tuo agente immobiliare si è seduto davanti a te e ti ha tempestato di domande sul tuo immobile, sui tuoi obiettivi, sui tuoi desideri di vendita…
Se ti ha spiegato i motivi esatti per cui le tecniche di vendita di un tempo NON hanno più senso in un mercato saturo e digitalizzato come quello del XXI secolo…
Se ha stabilito una strategia precisa per vendere il tuo immobile in modo rapido e al prezzo corretto di mercato…
Allora sei in una botte di ferro. Puoi tranquillamente smettere di leggere questo articolo. Clicca sulla X in alto a destra e buona fortuna. Sono sicuro che venderai in un batter d’occhio.
Se invece NESSUNO si è mai premurato di parlare chiaramente con te di tutto il complesso lavoro che si cela dietro la vendita di un immobile… allora è meglio che continui a leggere questo post.
Perché probabilmente è l’UNICO modo che hai a disposizione attualmente (e non è colpa tua) per non rimanere intrappolato con la tua casa in un limbo mentre aspetti che il compratore di casa tua si imbatta per caso sul tuo immobile. Così, per caso…
“se mi capita qualcuno te lo porto” è la frase che più di tutte mi fa venire l’orticaria e che ancora sento pronunciare da altri agenti immobiliari generalisti o da uno dei rari sensali ancora in circolazione.
Tecnica di vendita del Paleolitico #4 – Vendere casa tramite più agenzie contemporaneamente (e anche direttamente dal proprietario)
So che ti sembra la soluzione migliore a cui ambire. Sembra la scoperta dell’acqua calda. Purtroppo è il passo più dannoso in assoluto che potresti fare.
Aspetta, adesso ti spiego cosa voglio dirti.
Se quello che metti sulla tavola dovesse dipendere da ciò che tu e i tuoi familiari riusciste a cacciare, quale soluzione sceglieresti tra queste due?
sparare tutti quanti insieme ad uno stormo di passeri con un fucile a canne mozze
avere in famiglia un tiratore esperto con un fucile di precisione
Nel primo caso una marea infinita di pallini sfreccerebbe in aria e ti affideresti al caso. Uno di quei pallini potrebbe colpire un uccello, se sei fortunato. Siete in tre o quattro a sparare all’aria con dei fucili che fanno un gran casino, ogni tanto un uccello cade stordito – forse preso da un attacco di cuore per lo spavento – ma lo stormo è fuggito terrorizzato dal rumore.
Poi arriva tuo figlio (olimpionico del tiro al volo), che ti dice “e basta co sto casino”. Imbraccia un fucile da un milione di euro, si mimetizza nascosto tra le piante, aspetta 15 minuti che gli uccelli tornino e poi boom! Un tiro un centro.
Si verifica lo stesso identico meccanismo con la vendita delle case.
So che ti sei fatto attrarre dal miraggio di avere più possibilità e dalla “tranquillità” di non sentirti legato con nessuno. Hai anche trovato delle agenzie che ti hanno assecondato e pensi di fare la cosa giusta, per te e per la tua famiglia.
La verità è che – affidandoti contemporaneamente a più agenzie – ti sei ficcato in un ginepraio pieno di spine e venirne fuori ti costerà sangue e dolore.
Questo modo di operare poteva funzionare due generazioni fa, quando le informazioni immobiliari erano di dominio esclusivo delle pochissime agenzie immobiliari che esistevano e dei sensali.
Poteva ancora andare bene nei primi anni del 2000. Nel pieno del boom immobiliare c’era scarsità di case in vendita, gli acquirenti sembravano letteralmente impazziti e le banche davano mutui a chiunque.
Ma non è soltanto sbagliato per te. Si tratta di un errore madornale anche per le agenzie immobiliari.
Prima, anche per i motivi che ti ho esposto, poteva essere un errore accettabile, uno sbaglio calcolato. Oggi chi ci cade con tutti i piedi è un agenzia che NON investe in marketing, che NON ha piani promozionali personalizzati sui singoli immobili che pubblicizza, che NON ha un settore che si occupa della qualifica degli acquirenti – e che NON verifica la “vendibilità” degli immobili che tratta e le necessità dei proprietari
Cosa succede veramente quando più agenzie vendono il tuo immobile?
Gli acquirenti – non avendo un unico interlocutore – hanno il fondato timore di fare una trattativa di cui godrà un altro.
Non lo penseresti anche tu?
Il proprietario, presa una prima offerta, perché non dovrebbe mettersi a fare il giro delle agenzia cercando un’offerta al rialzo?
“Se tante agenzie ci lavorano contemporaneamente, il proprietario deve avere fretta di vendere”.
È questo il messaggio che vuoi trasmettere?
Ti si avvicineranno solo i cacciatori di opportunità, gli affaristi. E con loro puoi star tranquillo: ti spremeranno fino all’ultimo centesimo.
Quale agenzia immobiliare investirebbe tempo e denaro sapendo che la casa potrebbe essere venduta da altri – tra cui anche direttamente il proprietario – senza trarre nulla in cambio?
In un momento in cui lo scavalco dell’agenzia immobiliare (dicesi anche truffa ai danni del mediatore) è lo sport preferito di molti potenziali acquirenti, si tratta di un rischio inaccettabile per uno specialista del settore.
Ti faccio un piccolo esempio concreto per farti capire cosa rischi TU in primis affidandoti a più agenzie contemporaneamente.
Poche settimane fa ho visto un incarico preso dal titolare di una rinomata agenzia. In base all’accordo, il proprietario avrebbe potuto vendere da solo, ma se l’appartamento fosse stato messo in pubblicità da un’altra agenzia, il proprietario avrebbe dovuto corrispondere una penale.
Tu – privato venditore – non sei tenuto a saperlo, ma la penale a carico di una sola parte è una clausola vessatoria ed è motivo di nullità dell’intero incarico. Non solo, il garante per la libera concorrenza ha sanzionato tale comportamento con multe pesantissime.
Non è una bravata di un furbetto volta a carpire un incarico di vendita, è grave. È un contratto nullo e sanzionabile con multe milionarie. In un momento in cui la legge nelle compravendite impone obblighi sempre più precisi e sempre più pesanti, non è il caso di affidarsi a soggetti che di professionale non hanno nulla, che non conoscono le norme (o se ne infischiano con leggerezza e incoscienza) e che fanno esclusivamente i propri interessi.
Ma veniamo al punto focale.
Sto per svelarti il tanto sospirato metodo che ti permetterà di vendere evitando i tempi biblici delle agenzie generaliste e dimenticando le tecniche paleolitiche che ti ho elencato lungo questo articolo.
Come vendere casa oggi, anche se c’è la crisi e tutti ti sostengono che le case non si vendano.
Se sei arrivato fin qui, hai ricevuto delle importanti informazioni che probabilmente nessun agente immobiliare ti ha mai rivelato prima. Hai una visione più chiara e sai quali errori evitare per NON rimanere incagliato durante la vendita del tuo immobile per mesi (se non anni).
Ecco come puoi trasformare i metodi obsoleti che abbiamo visto insieme in veri e propri dispositivi di caccia che ti permetteranno di trasformare il tuo fucile a canne mozze in un fucile ad alta precisione per aumentare vertiginosamente le tue chance di successo nella vendita di casa tua.
Si tratta delle strategie che utilizzo con il mio “Metodo di vendita immobiliare”, quindi presta super attenzione a ciò che stai per leggere.
Va messo il cartello?
Sì, anche se serve solo per farlo sapere ai vicini (sempre che tu non abbia usato altri canali per contattarli, io trovo più efficace fare delle comunicazioni specifiche che metto nelle cassette della posta del vicinato).
Vanno usate le riviste?
Certo! Ancora una buona fetta della popolazione italiana non usa internet.
Ovviamente dovrai fare un’inserzione adeguata al mezzo. Né troppo corta né troppo lunga e con almeno una foto.
Ricordati inoltre di scegliere la rivista giusta che viene distribuita (o venduta) nella tua città nel numero adeguato di copie.
A Foligno mi sono assestato sulle 5.000 copie dei “giornalini” oltre altre 4.000-10.000 copie mensili di “volantini” di promozione specifica su un singolo immobile.
E i portali internet?
Certo, ovviamente se utilizzati nella maniera corretta.
Le foto devono essere fatte più professionalmente possibile, riprendendo gli ambienti in ordine e ben illuminati.
Il testo deve descrivere l’immobile in maniera realistica e soprattutto, deve parlare dei benefici che otterranno i potenziali acquirenti andando a viverci.
Non limitarti a scrivere il trito e terribile “Casa composta da soggiorno, cucina….” ma parla al lato emozionale del tuo acquirente.
Un esempio vale più di mille parole, questo è uno dei miei annunci:
“Se stai cercando una villa in collina, di grandi dimensioni, con grandi spazi esterni, panoramica e a sei minuti da Viale Firenze smetti di cercare, ecco la casa per te …. si trova sulla collina di San Sebastiano, in una posizione soleggiata che affaccia su tutta la valle con una visuale che va da Trevi, a Spoleto fino a Montefalco. Immersi nel silenzio e nel sole ma ad un passo dal centro della città. Nei mesi caldi godrai di un panorama unico, in una posizione ventilata che ti farà godere del giardino per tutta la giornata. Nel periodo invernale, grazie alla posizione aperta e arieggiata, non solo starai sempre fuori dalla nebbia ma anche da quella foschia che rende Foligno, in inverno, sempre un pò uggioso e umido. In questa posizione si vive veramente un’altro micro clima…. continua …. ”
Nel corso degli anni, dopo aver venduto centinaia e centinaia di case, studiando continuamente e partecipando ai migliori corsi di specializzazioni che ci sono sul mercato ho creato e perfezionato un “Metodo di vendita immobiliare” che attraverso passaggi precisi mi porta alla vendita di un immobile in tempi “umani” (mesi, non anni), con la certezza di averlo venduto al miglior prezzo di mercato e tenendo costantemente informati i proprietari anche con resoconti periodici scritti.
Ora, davanti a te si pone un bivio.
Puoi continuare come hai sempre fatto finora. Cercando di accendere il fuoco con un cerino e tanta paglia secca, sperando che l’umidità non ti metta i bastoni tra le ruote e che la fiammella divampi in un batter d’occhio.
Oppure puoi scegliere di risparmiare tempo, lacrime e sangue scegliendo direttamente un lanciafiamme che accenderà il tuo fuoco in un batter d’occhio.
Hai a disposizione la stessa scelta in questo preciso istante.
Se vuoi passare direttamente al lanciafiamme – dimenticando per sempre la fatica e la frustrazione di vendere casa con strumenti obsoleti e ormai poco efficaci – clicca –> QUI <– e compila il form per essere ricontattato entro pochissime ore.
A presto e buona vendita
P.S.: ricorda che la garanzia che offro io ai miei clienti è quella di restituirgli 1.000 € della provvigione SE non si riuscissero a vendere casa loro entro 120 giorni.
E ti assicuro che non troverai altre garanzie di questo genere qui a Foligno!
P.P.S.: Se pensi che la promessa che ti ho fatto appena quattro righe sopra sia
esagerata vai su comprarecasafoligno.it/testimonanze/ e leggi le tantissime testimonianze che mi hanno lasciato i miei clienti.
Facciamo una promozione ultra dettagliata:
